リノベーションマンションとお金の話［5］ 「フラット35リノベ」を利用して賢くリノベーションマンションを購入
記事の目次
「フラット35リノベ」は金利が0.6%も引き下げられるうれしい住宅ローン
「フラット35」とは、住宅ローンを返済する最長35年間の金利が変わらない住宅ローンのこと。「全期間固定金利住宅ローン」とも呼ばれます。借入の時点で35年先までの返済金額が確定するので、返済プランを明確に立てることができます。また、金利変動のリスクを避けられることもメリットです。
フラット35にはいくつか種類があり、その中にはリノベーション物件で利用できる「フラット35リノベ」というものも。このフラット35リノベとは、どういった住宅ローンなのでしょうか？
「フラット35リノベ」とはどんなもの？
「フラット35リノベ」とは、
①中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合
②住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合
の、どちらかの場合でフラット35を利用する場合に、金利を一定期間引き下げるというもの。
「性能向上リフォーム」とは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性といった住宅性能を、一定以上向上させるリフォームのこと。フラット35リノベに対応する物件の場合は、②の「住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合」に該当しますね。
風呂内さん「フラット35リノベは、リノベーション物件市場を活発化させることに加えて、「住宅は消耗品である」というイメージを変えてリノベーション物件の価値向上を狙った制度と言うことができるでしょう。」
フラット35リノベの適用条件を詳しくチェック！
フラット35リノベには、性能向上の条件によって金利の引き下げ期間が違う金利プランAとBの二種類があります。
金利プランA…金利を借入初年から10年間、0.6%引き下げ
金利プランB…金利を借入初年から5年間、0.6%引き下げ
AとBは利用条件も異なります。違いを詳しく見てみましょう。
●金利Aプラン
以下の（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うこと。ただし、リフォーム工事前に適合している基準は対象にならない。
▼省エネルギー性
（1）認定低炭素住宅
（2）一次エネルギー消費量等級5の住宅
（3）性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
▼耐震性
（4）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅
▼バリアフリー性
（5）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級3でも可）
▼耐久性・可変性
（6）長期優良住宅
●金利Bプラン
以下の（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うこと。ただし、リフォーム工事前に適合している基準は対象にならない。
▼省エネルギー性
（1）断熱等性能等級4の住宅
（2）一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
▼耐震性
（3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅
（4）免震建築物
▼バリアフリー性 （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
▼耐久性・可変性
（6）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅
また、性能向上リフォームに加えてもう1つ、「中古住宅の維持保全に係る措置」も、フラット35リノベの利用に必要な条件となっています。これは金利プランA・B共通です。
中古住宅の維持保全に係る措置
以下の（1）から（4）までのいずれかの措置がとられていることを、適合証明検査機関による適合証明検査において確認する。
（1）インスペクションの実施
（2）瑕疵保険の付保等
（3）住宅履歴情報の保存
（4）維持保全計画の作成
風呂内さん「性能向上リフォーム」の条件は、金利プランAの方が金利引き下げ期間が長いぶん、金利プランBに比べて住宅性能の要求が高いことが分かりますね。求められる性能が高いぶん、工事費が販売価格に上乗せされていると思いますが、引き下げ期間が5年から10年と倍に伸びるので、どちらがいいかは判断が分かれるでしょう。」
参考までに、通常のフラット35と、フラット35リノベ金利プランA・Bの返済額をシミュレーションしてみましょう。
●条件
借入額／￥30,000,000
返済期間／35年
金利／1.12%（全期間固定）
返済方法／元利均等
※金利は融資率9割以下で最も利用が多い金利を設定（2017年4月時点）
| フラット35リノベ金利 プランA |
フラット35リノベ金利 プランB |
通常のフラット35 | |
|---|---|---|---|
| 総返済額 | ￥34,585,267 | ￥35,360,912 | ￥36,276,809 |
| 1～5年間 の金利 |
0.52% | 0.52% | 1.12% |
| 6～10年間 の金利 |
1.12% | ||
| 11年目以降 の金利 |
1.12% | ||
| 毎月の返済額 (1～5年間) |
￥78,141 | ￥78,141 | ￥86,373 |
| 毎月の返済額 (6～10年目) |
￥85,201 | ||
| 毎月の返済額 (11年目以降) |
￥84,028 |
借入金は同じでも、金利の優遇があるぶん金利Aプランの返済総額がもっとも少なく、また毎月の返済額も当初5年間は金利A・Bともに￥8,000程度安くなっています。
金利プランBは優遇が終わる6年目以降も、それまでの返済で元金が減っているので、毎月の返済額は通常に比べて￥1,000程度安くなっています。金利プランAは10年目まで優遇が続き、11年目からは毎月￥88,000円の返済と、金利プランBよりもさらに￥1,000程度安くなっていますね。
ちなみに、「中古住宅の維持保全に係る措置」のうち、瑕疵保険は新築住宅では必須となっていますが、中古住宅での加入は任意なので、不動産会社に確認する必要がありますね。また「維持保全計画」とは、いわゆる「長期修繕計画」のことです。
このようにフラット35リノベは、利用条件で「建物の性能を重視」していることがわかります。全期間固定金利による返済額の明確さと、利用条件で建物性能を重視していることから、住宅ローンにおいても「安心・安全」を重視する人は「フラット35リノベ」が利用できる物件を検討するのがオススメと言えますね。
今回のまとめ
このようにフラット35リノベは、利用条件で「建物の性能を重視」していることがわかります。全期間固定金利による返済額の明確さと、利用条件で建物性能を重視していることから、住宅ローンにおいても「安心・安全」を重視する人は「フラット35リノベ」が利用できる物件を検討するのがオススメと言えますね。
●アドバイザー：風呂内亜矢
1級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）、
CFPR認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー。近著に「その節約はキケンです」（祥伝社）、「デキる女は『抜け目』ない」（あさ出版）など。
http://www.furouchi.com/
