転勤すると住宅ローンはどうなる？転勤後の家の対処法や控除に関わる疑問も徹底解明

単身赴任で転勤した場合はどうなる？

新居を購入して間もない住宅ローン返済中のタイミングでも、転勤が決まることも。もし転勤になっても家主が単身赴任をし、残された家族は自宅に住んでいる状態なら、住宅ローンはそのまま継続できます。

住宅ローン控除は適用される？

単身赴任で転勤をする場合は、住宅ローン控除もそれまでと同じように継続できます。

では、単身赴任先が海外の場合はどうなるのでしょうか。これまでは、単身赴任先が海外の場合、住宅ローン控除が受けられない時もありました。そのため、2016年３月31日以前に取得した住宅の住宅ローン控除を取得している場合は、住宅ローン控除の適用はできません。
しかし現在は、単身赴任先が海外であっても、住宅ローン控除を受けられるよう変更になっています。（住宅取得が2016年４月１日以降の場合）
ただし、2016年４月１日以後の取得であっても、居住期間中の給与所得や国内源泉所得がある年に限られるため、気をつけましょう。

ここまでは、単身赴任になっても自宅があって人が住んでいる場合を紹介しました。一方で、転勤で家族全員が引越し、住宅ローン返済中の家に誰も住んでいない状況になったらどのようになるのでしょうか。

転勤して家族全員で引越す時はどうなる？

転勤して家族全員で自宅から引越す場合は、残る自宅をどのように扱うかによって、住宅ローンが継続できるかが異なります。家族全員で転勤したあと自宅の選択肢として、賃貸にする、空き家にする、売却するがあります。それぞれ住宅ローンが継続できるか、住宅ローン控除がどのような取り扱いになるかを解説します。

賃貸にする場合

転勤にあたって家族全員で引越ししてしまったあとの住宅を、賃貸として利用すれば家賃収入が期待できます。もし、住宅ローンの支払いや自宅の維持管理費以上の収入が得られるなら得でしょう。仮に家賃収入でプラスにならなくても、不動産所得がマイナスになれば、給与所得などと損益通算できるため、控除効果が期待できる可能性があります。「そのままにしておくのはもったいない、少しでも家計にプラスになるなら……」と、賃貸にしたいと考える方も少なくないでしょう。

では、賃貸にした場合も住宅ローンは継続できるのでしょうか。継続できるかは住宅ローンの規定によります。まずは規定の確認と、借り入れ中の金融機関に報告・相談しましょう。購入時点で賃貸目的の住宅には住宅ローンが使えないのが通常ですが、住宅ローン返済中に転勤などで賃貸として利用するようになるのであれば、認められる場合もあります。

もし賃貸にして家賃収入を得たら、基本的には不動産所得として確定申告をしなければなりません。確定申告は、家賃収入があった年の翌年２月16日から３月15日までの間におこないます。わからない場合は、税務署や税理士事務所に相談し、期日を守って手続きしましょう。

なお、住宅ローン控除は、賃貸にしている期間は受けられません。ただし、賃貸をやめたあと期間が残っていれば、再度受けられます。

例）住宅ローン契約３年目で転勤し、その３年後転勤を終えて帰ってきた場合

空き家にする場合

家族全員で引越ししたあとの自宅は、空き家で置いておく選択肢もあります。空き家になる理由が転勤であれば、そのまま住宅ローンを継続できる可能性があります。ただし継続できるかは住宅ローンの規定によるので、借り入れ中の金融機関に報告・相談しましょう。

住宅ローン控除は、賃貸に出す場合と同様、受けられなくなりますが、自宅に戻った時に残りの控除期間があれば受けられます。

なお、管理者不在のまま自宅を空き家にすると、維持管理が大変だったり近隣に迷惑がかかる可能性があります。しかし、誰も住まなければ、持ち家はかえって傷んでしまうでしょう。カビやホコリがたまってしまわないよう、空き家専門の管理会社などに依頼すれば、その分の費用がかかることも。

他に固定資産税なども毎年発生し、マンションであれば、管理費や修繕積立金があることも頭に入れておくべきです。適切に管理するため管理会社に依頼するのか、その場合の管理費と住宅ローンの返済、転勤先の費用が同時に負担できるかなど、よく検討しなければなりません。

売却する場合

転勤によって、購入した自宅に戻ってくる可能性が低かったり、賃貸にしても借り手がいない可能性が高い場合は、売却が選択肢に入るでしょう。維持費や管理費、固定資産税なども必要なくなります。さらに引越し後の手間などを考えずに済むことがメリットとなるでしょう。

また、転勤先で新しい自宅を買い替えるためにも、古い自宅を売却するのも選択肢の一つです。自宅を売却し、売却価格で住宅ローンを完済できれば、その後の返済はなくなります。ただし住宅ローンが完済するのにともない、住宅ローン控除もなくなります。

売却を検討する時の注意点は、売却価格が現在のローン残債以上になるかです。もし、現在の住宅ローン残債のほうが高くなってしまうと手持ち資金が必要になる可能性も。しかし、買い替えローンの利用で売却できる場合があります。ただし、買い替えローンは高額になる場合もあるので、事前に調べておくと安心です。売却を検討する際には、複数の不動産会社に査定を依頼するといいでしょう。

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賃貸にするか売却するかを判断する時のポイントは？

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転勤期間が終わった時に戻ってくるか

賃貸か売却かを判断するポイントの一つは、転勤の辞令が終わったら、自宅に戻ってくるか否かです。転勤の期間が１年以内と確定しているなら、賃貸にもしないで空き家にしておくほうがその後の取り扱いもスムーズです。２年程度になる場合は、その期間限定で貸し出す定期借家契約で賃貸にするのも選択肢になります。

しかし実際には、転勤が終わる期間は確定していないケースがほとんどでしょう。もし、いつ戻るかわからないなら売却を検討しましょう。戻らない期間が５年以上ある場合も、売却が選択肢に入ります。

住宅ローン返済に経済的余裕があるか

もう一つのポイントは、住宅ローンの残債です。住宅ローンの支払いが継続される場合には、その支払いに加えて転勤先の住居の家賃も支払うことになるでしょう。そうなると、家計が苦しくなる可能性があります。その状況が耐えられないのであれば、売却が選択肢になるでしょう。住宅ローン残債がそれなりにある場合には、完済できるように手持ち資金を用意したり、買い替えローンを検討しなければなりません。売却にはまず、売却相場を調べ、できるだけ高く売却できるよう準備しておきましょう。売却に強い不動産会社を見つけて依頼するのも大切です。

転勤で自宅を賃貸にする時の注意点は？

転勤になって空き家になりそうな自宅を、賃貸にしたいと考える方も少なくないでしょう。もし賃貸として活用できたら家計のプラスになることも。ただ、賃貸にする場合には注意すべき点があります。

金融機関に申し出ていないと罰を受ける可能性がある

住宅ローン利用中の金融機関に申し出ないまま、自宅を賃貸にしようと思っている方がいたら絶対にやめましょう。もし、金融機関に内緒で自宅を賃貸にしている場合、契約内容に変更があったのに連絡をしなかったことから、ペナルティが課される恐れがあります。
例えば、住宅ローン残債を一括で返済するよう求められたり、賃貸開始時にさかのぼって違約金の請求をされたりする可能性が考えられます。賃貸を検討する場合、必ず住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。

住宅ローンで購入した家に住まないとばれる？賃貸に出す方法は？

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転勤から帰った時に入居者がいると住めない

賃貸に出すと、転勤から戻った際に自宅に住むことができない可能性があります。通常の賃貸契約だと、居住者が住む契約をしている期間中に転勤から帰ってきても、自分のタイミングでは住めません。家を賃借する人の立場を守るために、普通借家契約制度があり、貸主でも簡単には退去させられないようになっているためです。

転勤後できるだけ自分の希望するタイミングで自宅に戻れるようにするには、定期借家契約を結んでおく方法があります。ただし、定期借家契約だと、通常の賃貸契約よりも賃料が低くなる傾向があるため、想定よりも家賃収入が低くなってしまう可能性もあります。

収益物件になると売却時の価値が低くなる

収益物件（投資用物件・オーナーチェンジ物件）になると、売却時の価格が低くなるのも注意が必要。その理由は、一般的な住居用物件と投資用物件では、買い手の需要と査定方法が異なるためです。収益物件は一般的な住居用物件と比べて需要が少なくなります。また、収益還元法という、物件がどれくらい収益を上げられるのか、収益力に基づいて価格が求められます。
空き家になるのがもったいないからといって、賃貸にしておいても、売却時にマイナスになる可能性があることを念頭に置いておきましょう。転勤後に売却する可能性も視野に入れている方は要注意です。

この記事のQ&A

Q：転勤しても単身赴任なら住宅ローンは継続できる？

A：転勤になっても家主だけが国内の単身赴任で、家族は自宅に住んでいる状態なら、住宅ローンはそのまま継続できます。また、住宅ローン控除もそれまでと同じように継続できます。

単身赴任先が海外の場合も、住宅ローンは継続できますが、住宅ローン控除の取り扱いはかわります。2016年３月31日以前に取得した住宅だと住宅ローン控除は受けられません。しかし現在は、住宅取得が2016年４月１日以降の場合だと、単身赴任先が海外であっても住宅ローン控除を受けられます。ただし、居住期間中の給与所得や国内源泉所得がある年に限られる点に注意しましょう。

Q：転勤して家族全員で引越しをする時住宅ローンは継続できる？

A：家族全員で転勤した場合は、ケースによって異なります。空き家になった自宅を賃貸にする場合はまず、金融機関に相談しましょう。住宅ローン自体は継続できる場合がありますが、住宅ローン控除は、賃貸にしている期間は受けられなくなります。

空き家にする場合も、まずは金融機関に相談しておきましょう。空き家になる理由が転勤であれば、そのまま住宅ローンを継続できる可能性があります。住宅ローン控除は、空き家にしている期間は受けられませんが、控除が適用される期間内に空き家でなくなれば再度受けられます。

もし、転勤を機に自宅を売却する場合、売却価格で住宅ローンの残債がなくなるかもしれません。そうなれば維持費や管理費、固定資産税なども必要なくなります。引越し後の手間などを考えずに済むのでメリットですが、売却価格がローン残債を下回ると、手持ち資金を用意したり、買い替えローンも検討しなければなりません。

Q：賃貸にするか売却するかを判断する時のポイントは？

A：転勤期間が終わるタイミングが決まっているか、その後あらためて自宅に住むつもりなのかが、判断するポイントの一つです。転勤の期間が１年以内と確定しているなら、賃貸にもしないで空き家にするほうがベターです。２年程度になる場合は、定期借家契約で賃貸にするのも選択肢になるでしょう。実際には、いつ戻るかわからない時も多いですが、その場合は売却を検討しましょう。戻らない期間が５年以上ある場合も、売却が選択肢に入ります。

もし住宅ローンの残債が多く家計が苦しいなら、売却を検討しましょう。できるだけ高く売却できるよう準備しておきます。

Q：転勤で自宅を賃貸にする時の注意点は？

A：転勤中少しでも自宅を活用したいと、自宅を賃貸にするのを検討している方は、次の点に注意が必要です。まず、賃貸にする前に、住宅ローンを借りている金融機関に申し出ましょう。そうしないとペナルティが課される可能性があります。ペナルティの内容は、住宅ローン残債を一括で返済するよう求められたり、賃貸開始時にさかのぼって違約金の請求をされたりします。

賃貸の貸し出し条件によって、転勤から帰った時自分のタイミングで自宅に住めない可能性がある点にも注意が必要です。転勤後できるだけ自分の希望するタイミングで家に戻れるようにするには、定期借家契約を結んでおくようにしましょう。

最後に、収益物件になると売却時の価値が低くなりがちなのも注意が必要です。将来売却する可能性も視野に入れている方は気をつけましょう。

まとめ

転勤になった時でも住宅ローンが継続できるか、住宅ローン控除が適用されるかはケースによってさまざま。単身赴任の場合は継続できますが、赴任先が海外の場合、住宅を取得した日によって住宅ローンが適用されるかが異なります。
また家族全員で引越す場合には、「賃貸にする」「空き家にする」「売却する」の３つの方法があります。転勤後の自宅をどのようにするかは、住宅ローン控除や残る家の維持管理費も含め、慎重に判断しましょう。