住宅ローン減税を利用するためには省エネ性能が必須になる？適用条件を解説！

住宅ローン減税とは

住宅ローンとは、戸建ての建築、マンションや建売住宅を購入するために、金融機関や住宅金融支援機構「フラット35」などから借りるお金のことを指します。新たに住宅を取得する時だけではなく、中古住宅の購入や、リフォームをおこなう際にも借りられます。

住宅ローンを利用する際に、合わせて知っておくとよいのが「住宅ローン減税」です。住宅ローン減税は、住宅ローン利用者の金利負担の軽減を目的とした制度です。例えば、2024年２月時点のフラット35の金利1.82％で5,000万円を借りると、以下の利息が発生します。

・5,000万円×0.0182÷12＝約7万5,833円（月額）

２回目以降の返済でも、元金の残高に利息が発生するため、ローンを35年で組んだ場合（元利均等方式）、利息は約1,764万円となり総支払額は約6,764万円となります。

利息の金額だけでも数千万円を支払うことになります。しかし、住宅ローン減税を利用すれば、入居時から最長で13年間、年末時点での住宅ローン残高の0.7％を所得税や住民税から控除することが可能です。

住宅ローン減税制度では住民税も控除される？制度利用の手続き方法を紹介

住宅ローンを組んで住宅を購入した場合には、住宅ローン減税制度を利用することができます。住宅ローン減税制度が適用されると控除額が大きくなるため、詳細が気になる人も多いのではないでしょうか。

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住宅ローン減税を利用するための条件とは？

住宅ローン減税が適用されると、数百万円の恩恵を受けることができます。魅力的な住宅ローン減税ですが、実は誰にでも適用されるわけではありません。では、いったいどのような条件を満たせば適用されるのでしょうか。新築住宅や中古住宅の購入、リフォームでは適用条件が異なるため、それぞれの適用条件を解説します。

新築住宅への適用条件

新築住宅への主な適用条件は下記４点となり、いずれも満たす必要があります。

それぞれ詳しく解説します。

自らが居住していること

住宅の引き渡し、または工事完了から６カ月以内に自分自身が住む必要があります。そのため、投資用の物件や、土地のみを購入した場合には適用されないため注意が必要です。

住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること

住宅ローン減税が適用されるのは、銀行などの金融機関が提供する住宅ローンやフラット35などに対してです。つまり、親や親族からの融資は対象になりません。そのため、住宅ローン減税を利用するのがよいのか、利息を支払う必要のない親や親族からの融資がよいのか、最適な選択肢を見極める必要があります。

登記簿上の床面積が50平方メートル以上、かつ控除を受ける人の合計所得金額が2,000万円以下であること

2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅も対象となり、合計所得金額も1,000万円以下とされています。年収ではなく所得金額である点にも注意が必要です。

床面積の１/２以上は居住スペースであること

住宅ローン減税は、店舗などを併設した住宅にも適用できますが、床面積の１/２以上は居住スペースでなければなりません。

買取再販住宅への適用条件

買取再販住宅とは、宅地建物取引業者により、一定の増改築などがおこなわれ販売される住宅を指します。新築住宅の適用条件に加えて、必要とされる主な条件は下記となります。

買取再販住宅は、後述する中古住宅と同じく既存住宅に該当しますが、条件を満たせば新築住宅と同じように住宅ローン減税が適用されるため、メリットが大きくなります。

中古住宅への適用条件

中古住宅とは、買取再販住宅以外の既存住宅を指します。新築住宅の適用条件に加えて、下記いずれかの条件を満たしている必要があります。

耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書（耐震等級１以上）などを取得し、耐震基準を満たしていることを証明する必要があります。

リフォームへの適用条件

新築住宅の適用条件に加えて、下記条件を満たしている必要があります。

また、先述した条件に加えて、下記の工事などに該当している必要があります。

リフォームも、規模が大きくなるほど費用は高くなります。より快適な住まいづくりのために、リフォームを視野に入れている方は、住宅ローン減税を活用するとよいかもしれません。

2022年の税制改正での住宅ローン減税の４つの変更点

住宅ローン減税は、2021年12月31日期限で終了する予定でしたが、2022年の税制改正で、2025年12月31日までへと４年間延長されました。その他に、変更となった４点の概要を解説します。

控除率が0.7％に引き下げ

控除率はもともと１％でしたが0.7％まで引き下げられました。大きな要因は、各金融機関の住宅ローンの金利が１％を下回ることが増えたからです。いまでは大手銀行でも0.3％台（2024年２月時点）で住宅ローンが組めるようになっています。

つまり、住宅ローンの利息を払う金額よりも、住宅ローン減税によって控除を受けられる金額のほうが大きくなります。いわゆる「逆ザヤ」が多数発生したため、控除率が0.7％へと引き下げられました。

控除期間の延長

新築住宅を取得する場合には、控除期間が10年から13年へと延長されました。しかし、中古住宅の場合や、リフォームの場合には期間は10年のままとなっているため注意が必要です。また、後述しますが2024年以降に「その他の住宅」に入居する場合も、控除期間は10年となります。

所得制限の引き下げ

所得は3,000万円以下と制限されていましたが、2,000万円以下へと引き下げられました。1,000万円は大きな差額となります。所得が2,000万円を超える場合には、住宅ローン減税を受けることができないため注意が必要です。

住宅の性能によって借入限度額と控除期間が変わる

2021年度までは、一般的な住宅の借入限度額は4,000万円でしたが、住宅の性能別に借入限度額が４段階に分けられました。環境に配慮した住宅を購入するほど借入限度額は高くなり、また控除期間も長くなります。

環境性能による住宅の分類は下記となります。

ZEHや省エネは最近よく耳にしている方も多いのではないでしょうか。先述したとおり、2024年以降は住宅ローン減税を受けるために省エネ性能は必須となります。これからの生活に深く関連するキーワードとなるため、次章にて詳しく解説します。

2024年の住宅ローン減税（控除）はどのように変わる？知識を得てうまく活用しよう！

夢のマイホームを購入する時は、よろこびと不安で複雑な心境になる方もいらっしゃるかもしれません。

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環境性能別によるそれぞれの違いとは

先述したとおり、環境性能別に住宅は４種類に分類されます。それぞれの違いと、それにともなう借入限度額、控除率、控除期間、最大控除額の違いを解説します。まずは、環境性能による住宅分類の概要からです。

環境性能による住宅の違いとは

日本は地球温暖化対策の中期目標として、2030年度において、温室効果ガスを2013年度から46％削減することを目指しています。そして、目標達成に向けての対策・施策のひとつが住宅の省エネ性能の必須化です。具体的に、どのような基準を満たしていればよいのかを詳しく解説します。

長期優良住宅・低炭素住宅

長期優良住宅とは、長期にわたって良好に使用するために、劣化対策や耐震性などの措置が講じられた住宅を指します。低炭素住宅とは、省エネルギー基準を超える省エネルギー性能を備えるなど、一定の基準を満たした住宅を指します。

ZEH水準省エネ住宅

ZEH水準省エネ住宅とは、高断熱で極力エネルギーを必要としない（断熱）＋高性能な設備でエネルギーを削減（省エネ）＋再生可能なエネルギーを創り出す（創エネ）住宅のことです。これら３つの要素を組み合わせて、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロになることを目指しています。ZEHとはゼロ・エネルギー・ハウスを意味し、通称ゼッチといいます。

ZEHはどんな住宅？メリット・デメリットと補助金制度についてわかりやすく解説！

「ZEH（ゼッチ）」とはnet Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略で、太陽光発電によりエネルギー収支をゼロ以下にする家という意味です。

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省エネ基準適合住宅

省エネ基準適合住宅とは、現行の省エネ基準である、断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上を満たす住宅のことを指します。

その他の住宅

その他の住宅とは、先述した住宅のいずれにも該当しない住宅を指します。

環境性能による借入限度額、控除率、控除期間、最大控除額の違い

2024年～2025年末までに入居した場合の、それぞれの違いを表にまとめると下記となります。

住宅ローン減税の適用を受けるためには確定申告が必要

住宅ローン減税の適用を受けるためには、条件を満たすだけではなく、確定申告や年末調整が必要になります。会社員の方は、通常であれば所得税の確定は年末調整によっておこなうため、確定申告に慣れていない方が多いはずです。そのため、直前になって慌てないように、必要書類は余裕をもって用意しておきましょう。

確定申告に必要な書類

まず入居した翌年の間にしなければならないのは「確定申告」です。確定申告書に必要な書類を添付し、該当の期間中に納税地の税務署に提出する必要があります。確定申告の際に必要な書類を表にまとめたのが、下記となります。

2024年１月１日以降に建築確認を受けて、新築に入居する場合には、追加で下記証明書の提出も必要になります。

【初年度】住宅ローン控除の確定申告の手続きは？必要書類や手順を解説！

住宅を購入したあと、忘れてはならない手続きがあります。それは住宅ローン控除を受けるための確定申告です。確定申告をすると、年末時点での住宅ローン残高に一定の率をかけた金額を、所得税から控除できます。

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年末調整に必要な書類

２年目以降は、会社員の方は会社でおこなう年末調整で、住宅ローン減税の手続きが可能になります。年末調整の時期に、税務署から届く書類と金融機関から届く必要書類を、勤務先に提出することで確定申告をする必要がなくなります。ただし、フリーランスや個人事業主の方などは２年目以降も引き続き、自分で確定申告をする必要があるため注意が必要です。

住宅購入後の確定申告のやり方は？住宅ローン控除の手続きや必要書類についても解説

住宅を購入したら住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）が受けられると、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅（新築・中古）を購入した場合、ローンの残高に応じて所得税が還付される制度です。

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まとめ

現行の住宅ローン減税は、2025年12月31日が期限となっています。現時点では、2026年以降は何も公表されていません。住宅ローン減税は、1972年の税制改正で創設された「住宅取得控除制度」が始まりといわれています。

それから50年以上、時代に合わせて内容を変えながら続いている制度です。そのため、2026年以降に突如なくなるとは考えにくいです。しかし、2024年以降は省エネ基準に適合しない「その他の住宅」は、住宅ローン減税が適用されなくなりました。いかに、日本が環境に対する取り組みに力をいれているかがわかります。

このように、大小さまざま変化をともないながら、住宅ローン減税は変化していくことが予想できます。不動産は新築、中古などに関わらず大きな金額が動くものです。「いつか」と思っている方は、まずは不動産会社へ相談しながら、シミュレーションしてみるのもおすすめです。