法定地上権とは？わかりやすく成立要件や地上権との違いを解説

法定地上権とは？

法定地上権とは、任意競売などによって建物と土地の所有者が違う人になってしまった場合に、民法の規定により建物所有者が他人の土地を利用制限付きで使える権利です。ローン滞納による競売の他に、税金滞納による公売でも法定地上権が発生します。

法定地上権が発生すると、建物所有者は土地所有者に賃料を支払わなければいけません。しかし、建物所有者は賃料を払うことによって、法定地上権が発生してから30年間は他人の土地上で生活できるようになります。もちろん、土地所有者との合意で、法定地上権更新も可能です。

言葉で法定地上権を説明すると、内容が伝わりにくいかもしれません。
以下の図を例に、法定地上権について解説していきましょう。

❶　Aさんが銀行から建物を担保にして借り入れをし、銀行がAさんの建物に抵当権を設定しました。その後、Aさんは銀行からの借り入れを返済できなくなってしまい、銀行から抵当権を実行され、建物が任意競売にかけられることになってしまいました。

❷　そして、任意競売でBさんが建物を取得します。そうすると、建物はBさん所有となり、土地はAさんの所有となってしまいます。このようなケースでは、民法の規定により法定地上権が発生するわけです。

地上権と法定地上権の違い

地上権と法定地上権の違いは、土地所有者と建物所有者で地上権の合意があるかどうかです。地上権は土地所有者と建物所有者が打ち合わせをして、土地利用の権利内容を決めます。そして、決定した内容に沿って地上権の設定をおこないます。

しかし、法定地上権は競売などを理由として、強制的に発生する地上権です。土地所有者と建物所有者の合意は関係なく、法律により自然発生するという違いがあります。

貸借権と法定地上権の違い

賃借権と法定地上権の違いは、借りる権利の強弱です。賃借権は第三者に対して、土地を借りていることを主張できません。また、賃借権の場合、建物所有者は土地所有者に対して建物を第三者に売却するときには、土地所有者から売却の承諾を得る必要があります。

一方、法定地上権は第三者に土地を主張できます。しかも、建物を売却するときには、土地所有者の承諾を得ず建物売却が可能です。つまり、賃借権の権利は弱く、法定地上権の権利は強いということです。

法定地上権の成立要件

法定地上権が成立するには条件があります。本章では、法定地上権が成立するために必要な４つの条件について詳しく解説していきましょう。

抵当権設定当時、土地に建物が存在した

法定地上権は抵当権の設定当時、土地上に建物が存在していないと発生しません。つまり、抵当権を設定してから建築された建物を競売などで取得しても、法定地上権は発生するということです。
そのため、競売などで建物だけ購入するときには、抵当権がいつ設定されたのかを確認しておく必要があります。

抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一

法定地上権が発生するには、抵当権設定時に土地所有者と建物所有者が同一でなければいけません。仮に、抵当権設定前に土地所有者と建物所有者が異なっていた場合には、法定地上権は発生しません。このようなケースでは、抵当権の設定前からすでに地上権が設定されているはずなので、法定地上権は必要ないと考えられているからです。

土地か建物、または両方に抵当権が設定された

法定地上権が発生するには、土地もしくは建物に抵当権を設定されているか、土地・建物両方に抵当権が設定されなければいけません。ただし、公売で土地所有者と建物所有者が異なる状態になった場合は、租税徴収法により抵当権の有無にかかわらず法定地上権が発生します。

競売により土地と建物の所有者が別々になった

競売によって、土地と建物所有者が別々になることが考えられるでしょう。こうした場合には、抵当権が設定されていなくても法定地上権が発生します。これは、競売の場合に民法ではなく民事執行法が適用されて、民法での法定地上権発生と条件が変わるからです。

法定地上権成立後の明け渡し請求

法定地上権が成立している場合、原則として明け渡し請求できません。しかし、一定の条件を満たしていれば明け渡し請求も可能です。本章では、法定地上権成立後の明け渡し請求について解説します。

法定地上権成立後の存続期間は原則30年

法定地上権は成立後、原則30年間は明け渡し請求できません。また、法定地上権は自動更新であるため、更新拒絶の意思を示さなければ自動で20年更新可能です。２度目の更新からは、10年ごとの更新になります。

明け渡し請求が可能な条件

法定地上権は、原則として明け渡し請求できません。しかし、一定条件を満たしている場合、明け渡し請求できるケースもあります。ここからは、明け渡し請求が可能な条件について見ていきましょう。

存続期間中に法定地上権を解除した場合

法定地上権は期間中であっても、土地所有者と建物所有者が法定地上権を合意解除できます。法定地上権は、内容も解除も土地所有者と建物所有者が自由に決定可能です。なお、解除に条件を付けても構いません。

期間満了後、法定地上権を更新しなかった場合

法定地上権の期間満了後、更新拒絶の正当理由がある場合、更新をしないことも可能です。法定地上権は自動更新であるため、基本的には更新拒絶できません。
しかし、以下のような条件があれば更新拒絶ができ、法定地上権を更新しないという選択肢が取れます。

更新拒絶できる理由はいくつかありますが、これら理由を満たしていない場合は自動更新を拒絶できません。

建物がなくなった、または著しい老朽化が認められた場合

法定地上権の発生していた建物がなくなってしまった場合は、地上権が消滅します。また、建物が著しく老朽化している際には、更新拒絶の正当理由に該当します。

建物の所有者が地代を滞納した場合

法定地上権を存続させるには、地代を支払わなければいけません。そのため、建物所有者が地代を滞納すると、土地所有者に明け渡し請求をする権利が発生します。

法定地上権に関するよくある質問

法定地上権は難しく、理解しにくい権利といえるでしょう。そのため、権利内容を正確に理解できている人は多くありません。
そんな法定地上権については、さまざまな質問が寄せられます。本章では、法定地上権に関するよくある質問をご紹介しましょう。

Q. 法定地上権が成立しないとどうなる？

法定地上権が成立しないと、建物所有者は土地の不法占拠者になってしまいます。不法占拠している場合、土地所有者は建物所有者に対して建物の解体などの要求が可能です。
しかし、任意競売などで建物を購入した建物所有者が守られないのは、おかしな話ではないでしょうか。そのため、法定地上権が強制的に発生するように法律で定められています。

Q. 法定地上権を解除するにはどうすればいい？

法定地上権を解除する方法としては、次のようなケースが考えられます。

• 土地所有者と建物所有者が話し合い合意解除する
• 土地所有者が建物を買い取る（逆パターンもある）
• 更新拒絶の正当理由を証明し更新しない　など

Q. 建物が未登記の場合でも法定地上権は成立する？

たとえ建物が未登記だったとしても、法定地上権は成立します。法定地上権成立の要件は、競売などで土地所有者と建物所有者が異なることです。そのため、建物の登記の有無は要件には関係ありません。

Q. 建物や土地を複数人で共有している場合は？

建物や土地を複数人で所有していても、法定地上権は発生します。法定地上権は、共有者が何名いたとしても発生するものです。それぞれの共有者は、すべて法定地上権の権利・義務を負わなければいけません。

Q. 法定地上権が認められた建物を取り壊し再建した場合は？

法定地上権が認められた建物を取り壊した場合、法定地上権は消滅します。もし、土地所有者の許可を得ずに勝手に再建した場合、不法占拠になるため立ち退きなどの要求を受けてしまいます。法定地上権の建物を壊して再建するときには、あらかじめ土地所有者と打合せをおこない、地上権や借地権を設定させてもらうようにしましょう。

Q. 建物にのみ抵当権が設定された状態で土地を譲渡した場合は？

建物にのみ抵当権が設定された状態で、土地を譲渡しても問題はありません。建物と土地の所有者は別々であるため、建物所有者・土地所有者はそれぞれ自分の意思で売却することが可能です。

まとめ

法定地上権とは、抵当権や競売の実行によって土地所有者と建物所有者が異なる人になった場合に、法律により地上権が強制的に発生する権利です。地上権とは、建物所有者が土地所有者に賃料を払う代わりに、土地を使える権利となっています。

法定地上権は、建物所有者にとって非常に強い権利です。法定地上権成立から30年間は、原則として明け渡し請求できません。明け渡し請求をする場合、請求できるケースが限られているため、請求できる条件をあらかじめ把握しておきましょう。

法定地上権について正しく理解できていれば、競売などになって土地所有者と建物所有者が異なる事態に陥っても冷静に対応できます。本記事の内容を参考に、法廷地上権とは何なのか基本知識をインプットしておきましょう。