セカンドハウスローンとは？住宅ローンとの違い、審査基準や利用条件について徹底解説
記事の目次
セカンドハウスローンとは？
まずは、セカンドハウスローンとはどのようなローンなのかご説明します。
住宅ローンは基本的に、複数組むことができない
住宅ローンは基本的に複数組むことはできません。セカンドハウスを購入する場合は、セカンドハウス用のローンを組むことになります。
投資用物件に住宅ローンは使えない
セカンドハウスと同様に、投資用物件にも通常の住宅ローンを使うことができません。セカンドハウスはセカンドハウス用のローン、投資用物件は不動産事業用のローンを選ぶ必要があります。
住み替えの場合は「住み替えローン」を利用できる
まだ住宅ローンが残った住宅を住み替える必要があるとき、住み替え前の住宅を売却してもまだ残債が残ることがあります。この場合、通常の住宅ローンを利用することはできません。このような際には、住み替えローンを利用することで住み替えをおこなうことができます。
セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違い
セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンでは、どのような点が違うでしょうか？異なる点について確認していきます。
審査が厳しい
セカンドハウスローンは通常の住宅ローンに比べ、審査の基準が厳しくなります。勤続年数や年収の基準が引き上げられています。また、二重でローンを組むことになりますので、収入に対する返済負担も高くなるため、無理なく返済できる範囲で組むことが重要です。
金利が高い
セカンドハウスローンの場合、通常の住宅ローンと比べ金利が高くなっていることが一般的です。リフォームする際のローンと同様の金利が必要になることが多くなっています。なかには、通常の住宅ローンと同程度の金利で融資を受けることができるものもあります。金融機関によって大きな差がありますので、よく比較して選びましょう。
取り扱っている金融機関が少ない
セカンドハウスローンを取り扱っている金融機関は少なくなっています。ニーズも限られているため、金融機関のホームページにも載っていない場合も多いでしょう。しかし、金融機関へ相談すれば利用できるケースもあります。とはいえ、まずは事前に金融機関のホームページ等で、セカンドハウス用のローンがラインアップされているかどうか確認しましょう。また、金利などの条件がどのようなものか、比較して選ぶことをおすすめします。
セカンドハウスローンが受けられる税制優遇がある
セカンドハウスローンを組む際、下記の税金が減額されます。
セカンドハウスローンは、下記のような税制の優遇を受けられる場合もあります。ここで、「別荘」なのか仕事等で必要な「第二の家」としての家なのかで扱いが異なります。固定資産税、都市計画税、不動産所得税は「第二の家」である際には居住用の住宅として扱われ、優遇を受けることが可能です。
- 固定資産税 市区町村に納める建物、土地に掛かる税金で、毎年1月1日時点における所有者に課税されます。一般的に「固定資産税評価額×1.4％」で計算されますが、居住用の土地に対しては1/6になるなどの優遇を受けることができます。
- 都市計画税 建物が都市計画法に基づく市街化区域内にある場合には、固定資産税と共に都市計画税も必要です。固定資産税と同じく、毎年1月1日時点における土地、建物の所有者に課税されます。「固定資産税評価額×最高0.3％」で計算されますが、住宅用地に対しては特例を受けることが可能です。200平方メートルを超える部分は価格の3分の2、200平方メートル以下の小規模住宅用地については価格の1/3の優遇を受けることができます。
- 不動産所得税 土地や建物などの不動産を購入した際に課税され、購入後半年～1年程度で納税通知書が送られてきます。土地と建物に対し課税され、「固定資産税評価額×税率4％」で計算されますが、住宅を取得した場合の不動産取得税の税率を3％に軽減されます。
また、長期優良住宅、認定低炭素住宅など、所定の認定を受けた住宅に対してはそれぞれ更に税金の優遇を受けることが可能です。住宅の寿命を延ばすことができ、省エネ性能が高く光熱費の圧縮にも繋がり、税金面での優遇も受けられるため初期コストが高くても検討してみるとよいでしょう。
住宅ローン控除は対象外
不動産の取得、所有に課せられる税金については優遇の対象となりえるものですが、住宅ローン控除については対象外となります。
セカンドハウスローンには2つの種類がある
セカンドハウスローンには、以下のように2つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、いずれのローンを利用するか選びましょう。
セカンドハウス専用ローン
金融機関でラインアップされている、セカンドハウス専用のローンがあります。ホームページなどで融資の条件や年収、勤続年数などの基準が記載されていますので、各金融機関のホームページにて確認しましょう。金融機関独自の団体信用生命保険なども設定されていることもあり、そういった保障を選びたい方にはおすすめです。また、通常の住宅ローンと同程度の条件で融資を受けることができる場合もあります。
フラット35
フラット35は、セカンドハウスや別荘でも通常の住宅と同様に融資を受けることができ、一般的なセカンドハウスローンと比較すると低金利です。長期固定金利ですので、金利は返済期間中ずっと一定になります。さらに、所定の省エネ性や耐劣化性などの住宅性能を満たしたり、長期優良住宅、認定低炭素住宅の認定を受けたりした住宅の場合は、金利の優遇を受けることができます。
また、中古住宅のリノベーションに対しての優遇は特に大きく、中古住宅をリノベーション予定の場合には特に利用を検討された方がよいでしょう。融資の条件も通常の住宅ローンと比べ緩い条件で借りることができますので、個人事業主や非正規社員の方でも融資を受けやすくなっています。
セカンドハウス専用ローンの利用条件
セカンドハウス専用ローンの利用条件として、どのようなものがあるかを解説していきます。金融機関によって条件が異なることもありますが、下記のような条件であることが一般的です。条件に当てはまるかどうかを確認していきましょう。
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本人または配偶者が自宅を所有している
本人、または配偶者が自宅を所有していることが条件です。セカンドハウスですので、居住用の住宅を所有していなくてはいけません。 -
申込時の年齢が満18歳以上満71歳未満、最終返済時の年齢が満80歳未満
セカンドハウスローンの年齢条件は、基本的には一般の住宅ローンと同様です。最終返済時の年齢が満80歳未満となっていますが、リタイア時までに完済できるように返済計画を立てておくことが求められます。 -
金融機関指定の団体信用生命保険に加入できる
セカンドハウスローンを契約するには、一般の住宅ローンと同様に団体信用生命保険に加入する必要があります。ただし、フラット35については団体信用生命保険なしでも融資を受けることができるため、団体信用生命保険に加入できない方、不要な方についてはこちらを選ぶとよいでしょう。 -
金融機関指定の保証会社の保証を受けられる
一般的に、住宅ローンの融資を受ける際には保証期間からの保証が必要になる場合も多いのですが、セカンドハウスローンにおいても保証会社からの保証を受けられる方が条件となっています。 -
年収に占める住宅ローンやその他すべての借入れに対する年間返済額の割合（返済負担率）が、金融機関指定の基準以下
年収に占める住宅ローン、その他のローンの返済負担率が金融機関の指定の基準以下であることが必要です。住宅ローンを既に組んでいる方の場合、返済負担率が高くなりがちですので、収入が高くないと通りづらくなっています。 -
安定した収入が見込める
セカンドハウス専用ローンを利用するには、通常の住宅ローン以上に安定した収入があることが必要とされています。 -
給与所得者は勤続3年以上、会社経営者・個人事業主は事業開始後3年が経過している
会社員の場合、勤続3年以上などの条件があります。通常の住宅ローンの場合、近年では条件はかなり緩和されていますが、セカンドハウス専用ローンはこのような条件を満たす必要があることが一般的です。 -
前年度年収（経営者・個人事業主は前年度所得）500万円以上
前年度の年収が500万円以上で、経営者や個人事業主の場合には所得が500万円以上必要な場合が多くなっており、会社員よりも審査の基準が厳しくなっています。
セカンドハウスローンは通常の住宅ローンと比べ、このような条件が必要となっています。
セカンドハウスローンを利用する流れ
セカンドハウスローンを利用する流れを、下記に簡単にまとめました。
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STEP 1各金融機関の融資の条件、申し込みできる条件を調査
ご自身の年収や勤続年数が金融機関の条件を満たしているかを確認し、融資の金利等の条件も確認しておきましょう。 -
STEP 2審査申込
申込したい金融機関が決まったら、まず事前審査を受けてみましょう。事前審査に通過した後に本審査を受け、本審査に通過してから申し込みとなります。 -
STEP 3申し込み
本審査に通過したら本申込みです。必要な書類等も多くなっていますので、必要書類を金融機関に確認し、漏れがないようにチェックしておきましょう。
セカンドハウスローンは、このような流れで利用します。
セカンドハウスローンの審査基準
セカンドハウスローンの審査でチェックされる基準は、通常の住宅ローンと基本的には同程度の項目です。どのような審査基準があるか確認していきましょう。
返済能力や健康状態
返済能力や健康状態をチェックされます。返済負担率（収入に対しての返済額の割合）が一定の基準以下であることも必要です。すでに住宅ローンを返済中であったり、他の借り入れがあったりする場合は注意しましょう。
また、団体信用生命保険に加入できることが条件となっているため、健康状態が保険の告知条件を満たしている必要があります。ただし、フラット35であれば団体信用生命保険の加入義務がありません。
雇用状態
安定した収入が見込める雇用状態である必要があります。会社員、個人事業主、経営者いずれも3年以上の勤続年数（事業年数）が必要である場合が一般的です。また、個人事業主、経営者については年収だけでなく決算書の提出が求められる場合もあります。
債務返済状況や個人信用情報
過去のローンやクレジットカード支払い状況など、個人信用情報も審査の基準となります。不安がある方は、ご自身の信用情報を照会することもできますのでチェックしておくとよいでしょう。
まとめ
いかがでしたか？セカンドハウスローンは通常の住宅ローンと比べ、さまざまな違いがあります。また、すでに住宅ローンを組んでいる方は、さらにセカンドハウスローンを組むことで金銭的負担が増えますので、十分に注意しましょう。無理のない金額でローンを返済できることが必要ですが、それだけでなく、税金などランニングコストも発生してきます。そのため、それらコストも無理なく支払っていけるかどうか、事前にしっかり考えることが大切です。
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