フラット35の借り換え条件は？借り換えのシミュレーションと注意点を解説

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する、最長35年間の住宅ローンです。全期間固定金利型を採用しており、借入時に決定した金利が完済まで変わらないため、将来的な金利上昇のリスクを回避し、安定した返済計画を立てやすい点が特徴です。

ただし、フラット35に借り換える際には条件があり、金融機関ごとに金利が異なるため、比較して決めることをおすすめします。

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フラット35に借り換えできる条件

フラット35の「借換融資のご利用条件」によると、フラット35に借り換えるには、以下の条件を満たす必要があります。

フラット35の条件を満たしていれば、借り換えの審査に通過できる可能性があります。ただし、ケースによっても審査通過の基準が異なるため、詳しくは住宅金融支援機構のホームページをご確認ください。

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総返済負担率とは

フラット35の条件に記載されている「総返済負担率」とは、年収に対して住宅ローンやその他の借り入れの年間返済額が占める割合を示す指標です。総返済負担率が高すぎると、借り入れ後の返済が厳しくなる可能性があるため、一定の基準が設けられています。

例えば、年収500万円の方なら、年間返済額の合計が175万円以下であれば審査に通る可能性が高くなります。

審査に申し込む前に、フラット35で返済した場合、総返済負担率の条件を満たしているかを確認しましょう。

住宅金融支援機構が定めた技術基準とは

フラット35の条件に記載されている「住宅金融支援機構が定めた技術基準」とは「住宅の耐久性」「省エネルギー性能」「耐震性」など、安全で快適に住むための基準のことです。新築住宅と中古住宅では条件が異なり、新築住宅の場合は「断熱等性能等級４以上、かつ、一次エネルギー消費量等級４以上」など基準が細かく設定されています。

また、中古住宅の場合、建築確認日が1981（昭和56）年６月１日以前の住宅は条件に満たしていない可能性があるため注意が必要です。条件に満たしているかわからない方は、建築士資格を持つ専門家に検査を依頼しましょう。

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フラット35に借り換えるための諸費用はいくら？

フラット35に借り換えるタイミングで、諸費用が発生します。諸費用は、手続きの時に支払うお金のため、あらかじめ用意しておきましょう。諸費用には、以下の項目が含まれています。

借入額にもよりますが、合計すると数十万円程度の費用が必要です。事前にシミュレーションをして、借り換えによるメリットが諸費用を上回るかを確認しましょう。

諸経費を準備できない場合の対処法

フラット35への借り換えを検討していても、諸費用を一括で準備できない場合は、諸費用を住宅ローンに含める方法があります。一部の金融機関では、諸費用を借入額に上乗せできるプランを提供しており、手元の資金がなくても借り換えが可能です。

フラット35の「借換融資のご利用条件」によると、以下の諸費用は住宅ローンに含められます。

諸費用を準備できない場合は、検討しましょう。

フラット35に借り換えた場合のシミュレーション

フラット35へ借り換えた場合、実際にどれくらい返済額が変わるのか気になる方も多いでしょう。借り換えによるメリットの有無を確認したい時には、シミュレーションを活用し、金利や返済期間による総返済額の違いを比較することがおすすめです。では、２つのシミュレーション結果をもとに、借り換えによる負担軽減の可能性を見ていきましょう。フラット35への借り換えを検討する判断材料として、参考にしてください。

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別の銀行で５年間返済してからフラット35に借り換えるケース

別の銀行で５年間返済してからフラット35に借り換えるケースでは、最初のローンで５年間返済を続け、ローンの残債をフラット35で借り換える形になります。

＜シチュエーション＞
［借り換え前］

• 現在の残債：4,680万円
• 残りの返済期間：30年・金利：変動金利0.3％
• 返済方式：元利均等方式

［借り換え後］

• 借入額：4,680万円
• 返済期間：30年
• 金利：固定金利1.89％
• 返済方式：元利均等方式
• 諸費用：77万円

このケースの場合、フラット35に借り換えると総返済額が高くなるため控えるべきです。ただし、変動金利により、今後フラット35の金利を上回ってしまった場合は借り換えを検討しましょう。

フラット35で20年間返済してからフラット35に借り換えるケース

フラット35で20年間返済してからフラット35へ借り換えるケースでは、今後の総返済額を確認し、新たな金利で再計算して比較しましょう。

＜シチュエーション＞
［借り換え前］

• 現在の残債額：2,340万円
• 残りの返済期間：15年
• 金利：固定金利1.9％
• 返済方式：元利均等方式

［借り換え後］

• 借入額：2,340万円
• 返済期間：15年
• 金利：固定金利1.5％
• 返済方式：元利均等方式
• 諸費用：44万円

このケースの場合、諸費用を含めても総返済額を抑えられるため借り換えるとよいでしょう。フラット35の固定金利を比較して借り換えたほうが低い場合は、残り15年と短い間でもメリットが大きくなります。

フラット35に借り換えるメリット

金利を理由に、今の住宅ローンからフラット35への借り換えを検討している方は多いですが、フラット35は金利以外にもさまざまなメリットがあります。ここからは、フラット35に借り換えるメリットを見ていきましょう。

金利上昇リスクがない

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンのため、借入時に決定した金利が完済まで変わらないことが特徴です。金利が固定されているため、景気の変動や政策金利の影響を受けず、金利上昇による返済額の増加を心配する必要がありません。

変動金利型の住宅ローンは、低金利の時は返済額を抑えられますが、金利が上昇すると毎月の返済額が増えてしまいます。一方、フラット35の場合、長期的に安定した家計管理ができるため安心できるでしょう。

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総返済額を減らせる可能性がある

現在の住宅ローンの金利が高い場合や、残りの返済期間が長い場合は、より低金利のフラット35へ借り換えることで総返済額を減らせる可能性があります。低金利のフラット35に借り換えると、月々の返済額を減らせるため、長期的には数百万円単位で総返済額が削減されるケースも多いです。

金融機関のサービスが受けられる

フラット35は住宅金融支援機構が提供するローンですが、実際の申し込みは民間の金融機関を通じて手続きをします。よって、金融機関の特典や優遇サービスを利用できるケースも多いです。例えば、借り換え時の手数料が割引されたり、一定期間金利を引き下げてくれるキャンペーンが適用される場合があります。

団体信用生命保険が見直せる

フラット35に借り換えると、現在の住宅ローンの団体信用生命保険が解約になり、フラット35の団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡や高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残債がゼロになる保険のことです。万が一、働けなくなった時でも保険を利用することで住み続けられます。

団体信用生命保険で保障される範囲は金融機関によって異なるため、借り換えを利用することで、保障内容の見直しができます。
また、健康上の理由や別の事情で団体信用生命保険に加入しない場合も、フラット35を利用できるため安心です。

フラット35に借り換える時の注意点

フラット35への借り換えは、メリットだけではなく注意点も押さえておきましょう。現在のローン残高や返済期間によっては、借り換えによるメリットが十分に得られない可能性もあり、必ずしもフラット35の借り換えがお得とは限りません。フラット35に借り換える時の注意点と総合的なコストを確認して、最適なプランを選びましょう。

毎月の返済額を確認する

借り換えによって金利が下がり、返済額が軽減されるケースは多いですが、残りの返済期間や借入額によっては思ったほど負担が減らないため注意しましょう。また、フラット35は全期間固定金利のため、変動金利型のローンより月々の返済額が高くなる可能性もあります。借り換える前にシミュレーションをして、現在のローンと比較しながら、本当にメリットがあるかを確認しましょう。

借り換えの審査が発生する

フラット35への借り換えには、審査が発生します。借り換えでも審査が簡単になるわけではなく、年収や総返済負担率、勤務状況、住宅の担保価値などが厳しくチェックされます。過去１年間に延滞がある場合や総返済負担率の基準を超えている場合は、審査に通らない可能性があるため注意しましょう。

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借り換えに諸費用が発生する

フラット35に借り換えるタイミングで、諸費用が発生します。諸費用は、借入額によっては数十万円の費用がかかるため、借り換えのメリットを得られない可能性があります。金融機関によって諸費用の設定が異なるため、複数のプランを比較し、コストを抑えた借り換えをしましょう。

まとめ

フラット35への借り換えは、金利の固定化による安心感や返済負担の軽減などのメリットがありますが、事前に条件や注意点を確認することが大切です。借り換えの効果を発揮するためには、現在のローンとの比較やシミュレーションをして、諸費用を含めた総返済額を見極める必要があります。本記事で紹介したポイントを踏まえ、最適な選択をしましょう。