住宅ローンのプロパーローンとは？メリット・デメリットと審査基準を解説

住宅ローンのプロパーローンとは

「プロパーローン」とは金融機関が保証会社を介さず独自の基準で審査や融資をおこなっている住宅ローンのことです。「フラット35」などの公的ローンとは異なり、各金融機関が自由に金利や融資条件を設定できるため、金利の選択肢が広く、借入額や返済期間の調整をしやすい点が特徴です。

ただし、プロパーローンは保証会社を介さないため、連帯保証人を立てる必要があります。万が一の際は、連帯保証人に返済義務が発生することを覚えておきましょう。

プロパーローンが向いている人

プロパーローンは、住宅ローン目的で使用するだけではなく、不動産投資や事業の融資を目的とした利用が可能です。例えば、高額な物件を購入する場合や、築年数が古くフラット35の適用外となる住宅の購入が挙げられます。一般的な住宅ローンでは条件が合わない場合など、柔軟な融資を希望する際に利用できます。プロパーローンは、金融機関独自の判断で融資を受けられるため、より自分に合ったローンプランを組みたい方に向いているでしょう。

プロパーローンのメリット

プロパーローンは、幅広い用途に利用できるためメリットが多く、より事業を拡大したい方や自己資金に余裕がある方に向いています。では、プロパーローンのメリットを詳しく見ていきましょう。

融資内容が柔軟である

プロパーローンは金融機関が独自に融資条件を決めるため、融資内容を柔軟に対応してくれます。例えば、高額な物件を購入したい場合は、借入額の上限や返済期間の調整などを相談しやすいでしょう。よって、自分のライフプランに合わせた返済計画を立てやすい点が魅力です。

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保証料の支払いが不要である

プロパーローンは金融機関が直接融資をおこなうため、保証料がかかりません。よって、融資の際にかかる諸費用を削減でき、初期費用を抑えられます。保証料は借入額や返済期間によって数十万円単位になることもあるため、経済的な負担を抑えられる点はメリットです。ただし、担保や連帯保証人を求められるため、条件を確認してから契約しましょう。

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審査への信用力が上がる

プロパーローンは保証会社による保証がありません。返済がおこなわれなかった場合に金融機関が貸し倒れリスクを負うため、通常の住宅ローンと比較して審査が厳しくなる傾向があります。
プロパーローンの融資に通ったことで信用力が高いと見なされ、今後ほかの金融機関で借入する場合に、審査に有利に働く可能性があるでしょう。

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事故情報が登録されていても審査に通る可能性がある

一般的な住宅ローンでは、保証会社が信用情報機関のデータを厳しくチェックします。そのため、過去に延滞や債務整理などの金融事故があると審査に通りにくくなります。一方、プロパーローンは金融機関が独自の基準で審査をおこないます。そのため、事故情報が登録されている場合でも、現在の収入や返済能力が十分にあると判断されると、融資を受けられる可能性も。ただし、審査基準は金融機関ごとに異なるため注意しましょう。

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プロパーローンのデメリット

プロパーローンは自由度が高い点が魅力ですが、借入条件によっては金利が高く、自己資金が少ない場合は不安要素となる恐れがあります。また、連帯保証人が必要なため、返済不能に陥らないように資金計画を立ててから、利用を検討するようにしましょう。では、プロパーローンのデメリットを詳しく見ていきましょう。

一般的な住宅ローンより金利が高い

プロパーローンは、保証会社を利用しないため、リスクを考慮して金利が高めに設定されているケースが多いです。特に、事故情報がある場合や、自己資金が少なく融資額が大きい場合は、金利が高額になる可能性があります。長期間の返済を考えた場合、一般的な住宅ローンよりも総返済額が大きくなるため、注意しましょう。

連帯保証人が必要になる

保証会社を利用する場合、保証会社が連帯保証人の代わりになるため、連帯保証人を立てる必要がありません。しかし、プロパーローンは金融機関が直接融資をおこなうため、貸し倒れリスクを軽減するために連帯保証人が必要となるケースが多いです。連帯保証人には債務者と同等の返済義務が発生するため、家族や親族に依頼する際は慎重な判断が求められます。

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融資が少額になりやすい

プロパーローンは、金融機関の貸し倒れリスクを軽減する目的で、融資額が少額になる可能性もあります。特に、自己資金が少ない場合や、借入希望額が高額になる場合は、希望通りの融資を受けられない恐れがあります。また、年収や信用情報によって融資上限が変動し、希望額の一部しか借りられないケースも珍しくありません。プロパーローンを利用する際は、現実的な資金計画を立てることが大切です。

自己資金が必要になる

プロパーローンは、借入希望額が大きい場合や、信用情報に不安がある場合、金融機関から一定割合の自己資金を求められることが多いです。金融機関によっては、頭金として物件価格の20％以上を用意しなければならないため、注意しましょう。自己資金が不足していると、希望額の融資を受けにくいことから、事前に十分な自己資金を用意しておく必要があります。

プロパーローンの審査基準

プロパーローンの審査基準は、金融機関が独自に設定できるため、それぞれ異なります。一般的には、年収や返済負担率、信用情報や自己資金の割合が重視されることが多いです。返済負担率とは、年収に対するローン返済額の割合のこと。高すぎると、融資額が制限される可能性があります。

また、勤続年数が短い場合や自営業・フリーランスは、審査が厳しくなる傾向にあるため注意しましょう。審査に不安がある方は、自己資金を増やすなど審査に通りやすくする工夫が大切です。

プロパーローンの審査の流れ

プロパーローンの融資決定までの流れは、以下のとおりです。

• STEP 1返済計画書を作成する
• STEP 2必要書類を用意する
• STEP 3金融機関で審査をする
• STEP 4融資が決定する

では、一つずつ詳しく見ていきましょう。

STEP 1. 返済計画書を作成する

プロパーローンを利用する際、金融機関に返済能力を示すために返済計画書を作成しましょう。返済計画書とは、借入額や返済額、返済回数など毎月の返済計画を立てた書類のことです。収入の推移や繰り上げ返済の予定などを明記して、返済可能であることを証明する役割があります。

特に、フリーランスや自営業の場合、収入が不安定と判断されるケースが多いため、長期的な計画を示すことで審査に通りやすくなる可能性があります。

STEP 2. 必要書類を用意する

金融機関が借入希望者の返済能力や信用力を確認するため、審査の際はさまざまな書類の提出が求められます。例えば、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類、収入証明書や納税証明書などが必要です。また、売買契約書や登記簿謄本など、購入予定の物件に関係する資料も提出しなくてはならない場合があります。

提出書類が不足すると審査が遅れる原因になるため、事前に金融機関の担当者に確認し、必要な書類を漏れなく準備しておきましょう。

STEP 3. 金融機関で審査を受ける

返済計画書と必要書類を揃えたら、金融機関で審査が始まります。審査の際は、年収や勤続年数、信用情報や自己資金の有無などが確認されます。また、購入する物件が適正な価値を持っているかも審査の対象となるケースが多いです。物件の担保価値が低いと、融資額を制限される可能性があるため注意しましょう。

STEP 4. 融資が決定する

金融機関から融資承認が下りると、融資実行の準備を進めます。契約時は、金銭消費貸借契約書の締結や抵当権の設定手続きが必要です。印鑑証明書や住民票などの追加書類が求められることがあるため、準備しておきましょう。契約完了後は、指定した口座に金融機関が融資金を振り込み、物件の引き渡しや決済がおこなわれます。

プロパーローンを利用する際の注意点

プロパーローンを利用する際は、返済できなかった場合のリスクに注意しましょう。なぜ注意しなければならないのか、理由をはじめ、他の注意点も詳しく解説します。

保証会社による代位弁済がない

「代位弁済」とは、債務者が返済できない場合に、第三者が代わりに債務を支払うことです。一般的な住宅ローンは、保証会社が間に入っているため、保証会社が代位弁済者となって返済をおこないます。そのあと保証会社と債務者の間で返済交渉をします。

しかし、プロパーローンは、保証会社を利用しないため、保証会社による代位弁済がありません。よって、返済が滞ると金融機関が直接対応し、連帯保証人に返済を求めます。連帯保証人が返済できなければ、担保の売却や競売に進みます。それでも残債がある場合は連鎖的に破産する可能性が高いため、注意しましょう。

競売までの期間が短い

保証会社が間に入る場合、返済が滞っても一定の猶予期間が設けられ、分割返済の相談が可能です。しかし、プロパーローンは金融機関が直接融資をおこなうため、延滞が続くと迅速に担保不動産の競売手続きが進められることがあります。特に、返済不能と判断された場合、金融機関は早期に法的措置を取ることが多く、短期間で競売にかけられるリスクが高いため注意しましょう。

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融資が確定するまでに時間がかかる可能性がある

プロパーローンは、一般的な住宅ローンと比べ金融機関にとってリスクが高いため審査が厳しく、収入状況や借り入れ状況など細かく確認します。また、融資内容が柔軟なため借入金額などの条件が決まるまでに時間がかかることも。保証会社を介さないためその分、審査期間は短くなりやすいですが、決めることが多いため申し込みから融資までの期間が長期化する可能性があるため、プロパーローンを利用する際は、余裕を持って申し込みをしましょう。

まとめ

プロパーローンは、融資条件の自由度が高い一方、自己資金に余裕を持った運用が大切です。本記事で紹介したメリット・デメリットやポイントを理解し、ほかのローンと比較しながら自分の収入や資金計画に合った選択をしましょう。