土地の購入にかかる税金の種類は？金額の計算も含めて徹底解説

土地の購入にかかる税金の種類

土地を購入する時にかかる資金は、土地の代金だけではありません。手続きに必要な印紙や、土地取得後にかかる税金など、以下の税金がかかります。

【土地購入時に一度だけかかる税金】

【土地購入後に毎年かかる税金】

続いて、それぞれの税金を解説します。

印紙税

印紙税は、土地の売買契約書など一定の書類を作成した際に課される税金です。主に契約書や領収書などの文書に対して課され、文書の種類や金額に応じた印紙を貼付して納付します。土地を取得する際の売買契約書には、契約する金額に応じた印紙税の納付が欠かせません。

印紙税の納付方法

まずは、印紙を最寄りの郵便局や指定の販売所で購入しましょう。そして、売買契約書に必要な額の印紙を貼り付け、消印をおこないます。消印は通常、契約書を作成した側（買主または売主）がおこないます。印紙が再利用されないようにするための手続きです。

印紙税の課税対象

土地の売買契約書が対象となり、契約金額に応じて税額が異なります。具体的な契約金額と印紙税額は以下のとおりです。

なお、電子契約書は印紙税の課税対象外です。ペーパーレス契約が進み、印紙税の負担を軽減するために電子契約を選択する企業や個人も増えています。

登録免許税

登録免許税は、土地の所有権を法的に公示するための登記をおこなう際に課される税金です。土地の権利関係を明確にするため、登記手続きは必須であり、この際に登録免許税を納める必要があります。登録免許税の計算方法を見ていきましょう。

税額の計算式

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

所有権移転登記の税率（売買の場合）：2.0%
※軽減措置が適用される場合は1.5%　2026年３月31日まで

所有権移転登記の税率（相続の場合）：0.4%
※軽減措置が適用される場合は0.3%　2026年３月31日まで

抵当権設定登記の税率：0.4%
※軽減措置が適用される場合は0.1%　2026年３月31日まで

例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円の場合の計算式は以下のようになります。

通常：1,000万円 × 2.0% ＝ 20万円
軽減措置適用時：1,000万円 × 1.5% ＝ 15万円

相続による所有権移転登記：1,000万円 × 0.4% ＝ ４万円

抵当権設定登記（ローン利用時）：1,000万円 × 0.4% ＝ ４万円
軽減措置適用時：1,000万円 × 0.1% = １万円

固定資産税・都市計画税の精算分

土地を取得する際には、売買契約に基づき、固定資産税と都市計画税の未払い分を清算しなければなりません。これらの税金は、毎年１月１日時点の土地所有者に課されます。そのため、年の途中で土地の所有者が変わる場合、売主と買主の間で負担期間に応じた税額を公平に分担します。

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産に課される税金です。地方自治体の財源として用いられ、土地の固定資産税評価額に税率（1.4%が一般的）を乗じて計算されます。都市計画税は、都市計画区域内の土地や建物に課される税金。主に都市基盤整備の費用に充てられ、固定資産税評価額に税率（上限0.3%）を乗じて計算されます。

固定資産税と都市計画税は、課税基準日の１月１日時点の所有者が１年分を支払わなければなりません。しかし、年の途中で土地が売買された場合、税金の負担を公平に分けるため、以下のような方法で精算調整がされます。

【条件】
土地の固定資産税評価額：1,000万円
固定資産税率：1.4%、都市計画税率：0.3%
土地の引渡日：４月１日

年間税額の計算
固定資産税：1,000万円 × 1.4% ＝ 14万円
都市計画税：1,000万円 × 0.3% ＝ ３万円
合計：14万円 ＋ ３万円 ＝ 17万円

日割り計算（365日で計算）
売主負担期間：１月１日～３月31日（90日）
買主負担期間：４月１日～12月31日（275日）
売主の負担額：17万円 × （90日 ÷ 365日）＝ ４万1,918円
買主の負担額：17万円 × （275日 ÷ 365日）＝ 12万8,082円

この場合、売主がすでに年間分の税金を納付しているとして、買主が売主に支払う12万8,082円が清算金です。清算金は通常、土地の引渡日に合わせて、売買代金とともに支払われ、売主も負担期間に応じた金額を受け取れます。

消費税

土地の取得に関して消費税は、基本的に課税対象外です。これは、土地そのものは資産の譲渡に該当し、消費税法上「非課税取引」とされる点に起因します。例えば、以下の土地の取引は非課税です。

消費税がかかるケース

土地取引に関連する一部の費用やケースによっては消費税が課される場合もあります。土地取引で消費税がかかるケースは以下です。

建物付き土地の取引

土地と建物がセットとなった取引では、建物部分に消費税が課されます。例えば、土地と新築の建物をセットで購入するケースでは、建物部分の代金に消費税が課されます。中古物件の場合は、売主が課税事業者の場合に限り、建物部分に消費税が課されるでしょう。

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料に消費税が課されます。例えば、仲介手数料が50万円の場合、消費税（10%）を加えた55万円を支払わなければなりません。

造成費用や工事費用

土地購入後におこなう整地工事や造成工事の費用には消費税が課されます。これらはサービスの提供に該当するため、課税対象です。

駐車場として土地を賃貸する場合

駐車場で土地を貸す場合、駐車場設備があり、管理サービスが提供されるなら、賃料に消費税が課されます。

消費税がかかる場合の注意点

契約時、土地取引費用の内訳が明確に記載されているかを確認しましょう。特に、建物部分や仲介手数料に対する消費税額の確認が重要です。また、売主や仲介会社が課税事業者の場合、消費税が発生するので、確認しましょう。

もし土地の売主が、年間売上1,000万円以下の免税事業者だった場合、消費税は請求されません。中古の建物を個人や小規模事業者から購入する場合は消費税がかからないケースがあります。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に、購入者が都道府県に納める必要がある税金です。税額は、購入した不動産の課税標準額に基づいて算出され、通常は不動産を取得したあとに納税通知書が送付されます。不動産取得税は、土地や建物の購入価格そのものではなく、税務署が定める評価額をもとに計算される点に注意しましょう。なお、不動産取得税の計算は次章で解説します。

固定資産税

固定資産税は、その年の１月１日時点で土地や建物などの固定資産を所有している人に課される地方税です。土地を取得した場合、翌年から毎年支払わなければなりません。この税金は、地方自治体がその地域の財源として使用するもので、土地を保有している限り毎年課税されます。

税額の計算方法

税額は以下の式で計算されます。

固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

固定資産税評価額とは、市区町村が決定する土地の評価額です。その金額は固定資産税課税台帳に記載され、毎年見直されます。標準税率は1.4%ですが、市区町村によって異なり、一律ではありません。

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納税時期

通常４月から５月頃に自治体から納税通知書が送付されます。年４回に分けて分割納付できる場合が多いですが、一括納付も可能です。

軽減措置

土地に対する固定資産税は、次の軽減措置が設けられている場合があります。

住宅用地で利用される土地は、以下の要領で固定資産税が軽減される特例があります。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を所有している場合を例に、軽減措置の有無で金額がどのように変化するのかを試算してみます。

一般的な税率：1,000万円 × 1.4% ＝ 14万円

小規模住宅用地（評価額 200万円と仮定）：200万円 × 1.4% × １／６ ＝ 4,666円
一般住宅用地（評価額 800万円と仮定）：800万円 × 1.4% × １／３ ＝ ３万7,333円
合計：約４万2,000円

また、一部自治体では、一定条件を満たす新規取得の土地に対して、数年間固定資産税を減免する制度を設けています。これらの制度は地域や条件によって異なるため、取得予定の自治体に確認しましょう。

免税条件

固定資産税には一定の免税点が設けられています。例えば、土地の評価額が30万円未満の場合、固定資産税は課されません。なお、免税点も自治体ごとに異なるため、事前に確認しましょう。

固定資産税の注意点

固定資産税評価額は土地の市場価格とは異なり、一般的に市場価格の７割程度です。ただし、土地の用途や地域によって異なります。また、土地の評価額は３年ごとに見直されるため、固定資産税の税額が増加する場合を想定しておきましょう。金額の増加を踏まえた長期的な資金計画が欠かせません。

都市計画税

都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物などの固定資産に課されます。この税金は、道路や公園、下水道など都市基盤の整備や維持に充てられる地方税の一種です。都市計画区域内の土地を取得した場合、固定資産税とともに毎年納付しなければなりません。

なお、市街化調整区域や非線引き区域の土地・建物は課税対象外になります。

税額の計算方法

都市計画税の税額は、以下の計算式で求められます。

都市計画税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

税率の上限は0.3%と定められていますが、自治体ごとに異なります。

軽減措置

都市計画税は、次の軽減措置が設けられている場合があります。

住宅用地で利用される土地は、以下の要領で固定資産税が軽減される特例があります。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を取得し、その土地が住宅用地に該当する場合で計算してみましょう。

小規模住宅用地部分（評価額200万円と仮定）：200万円 × 0.3% × １／３ ＝ 2,000円
一般住宅用地部分（評価額800万円と仮定）：800万円 × 0.3% × ２／３ ＝ １万6,000円
合計税額：１万8,000円

納付のタイミング

都市計画税は、固定資産税と一緒に課税され、自治体から送付される納税通知書で通知されます。通常、４月から５月頃に通知され、年４回の分割払い、もしくは一括の納付が可能です。

土地の購入にかかる不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、土地や建物（家屋）を取得した際に発生する地方税です。この税金は、購入した不動産に対して課せられ、原則として不動産の取得者（個人または法人）が支払わなければなりません。不動産取得税は、住宅用の不動産や事業用の不動産に対しても課税されます。しかし、相続や贈与による取得など、特定のケースでは課税が免除される場合もあります。

不動産取得税が課税されるケース

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不動産取得税が課税対象外となるケース

また、不動産取得税には免税点が設定されており、取得した不動産の価格が一定の基準を下回る場合には税金がかかりません。土地の場合は課税標準額が10万円未満であれば非課税。家屋の場合、新築・増築・改築が23万円未満なら免税になります。その他の取引の場合、12万円未満の価格ならば不動産取得税はかからない決まりです。

なお、１年以内に隣接する土地を追加で取得した場合や、１つの家屋を取得したあとにその家屋といったいとなるような建物を購入した場合、これらは合わせて１つの取得と見なされる点に注意しましょう。土地や家屋を分割し、少額ずつ取得することで税負担を軽減することはできません。

不動産取得税の計算は、原則以下の計算式で求められます。

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × ４%

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地を購入した場合の計算式は次のとおりです。

3,000万円 × ４％ ＝ 120万円

なお、先述したように、不動産取得税は実際の購入金額ではなく、固定資産税評価額に基づいて計算される点に注意しましょう。例えば、5,000万円で購入した土地の固定資産税評価額が3,000万円の場合、不動産取得税の計算は3,000万円×税率でおこなわれます。実際の購入金額（5,000万円）がもとになるわけではありません。固定資産税評価額は、土地の場合は時価の70%程度、 建物の場合は時価の50～60%程度になる点に留意が必要です。

土地の購入にかかる税金を安く抑えるには？

ここまで、土地取得にかかる税金をいくつか紹介してきました。減免になる場合もありますが、税金が発生すれば、土地の取得者は納税義務を負わなければなりません。ではその税金を安く抑える方法はあるのでしょうか。そこで本章では、土地の購入でかかる税金を安く抑える方法を紹介します。

宅地にする

土地を取得すると固定資産税や都市計画税がかかります。固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税では0.3%（ともに市区町村によって異なる場合あり）が基準値です。この時、住宅用の土地（宅地）で取得すると、特例措置が適用され、不動産取得税が大幅に軽減されるでしょう。

例えば、固定資産税なら、固定評価額が小規模住宅用地（200平方メートルまでの部分）は６分の１、一般住宅用地（200平方メートルまでの部分）なら３分の１に軽減されます。都市計画税なら、小規模住宅用地（200平方メートルまでの部分）で３分の１に、一般住宅用地（200平方メートルまでの部分）なら３分の２です。しかし自動的に適用されないため、軽減措置を利用するには申告をしなければなりません。

賃貸にする

購入した土地に、マンションやアパートなどの賃貸物件を建てて、税金を軽減する方法があります。賃貸物件を建築すると、１戸あたりの敷地面積が200平方メートルまでであれば、その部分の土地の固定資産税額が６分の１に、都市計画税額が３分の１に軽減されるでしょう。賃貸物件で運用が始まれば、得られた家賃収入を税金の支払いに充てられるかもしれません。また、家賃収入が増えれば収益も向上し、資産活用の観点からも大きな利点があります。

土地の購入にかかる税金に関するよくある質問

土地の購入にかかる税金に関するよくある質問をまとめました。

土地の購入にかかる税金の種類は？

土地の購入時や購入後には、以下の税金がかかります。

【購入時に一度だけかかる税金】

• 印紙税：売買契約書作成時に課され、契約金額に応じた印紙を貼付
• 登録免許税：所有権移転登記時に課され、固定資産税評価額 × 税率
• 固定資産税・都市計画税の清算分：売買契約に基づき未払い分を日割りで分担
• 不動産取得税：購入後に都道府県へ納付、固定資産税評価額 × ４%
• 消費税：土地代金は非課税だが、建物代金や仲介手数料には課税

【購入後に毎年かかる税金】

• 固定資産税：評価額 × 1.4%が基準（住宅用地は特例で６分の１に軽減）
• 都市計画税：評価額 × 税率（上限0.3%、住宅用地で軽減措置あり）

これらの税金を考慮し、長期的な資金計画が重要です。

土地の購入にかかる不動産取得税の計算方法は？

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に課される地方税で、計算は固定資産税評価額×４%が基本です。例えば、評価額3,000万円の土地では120万円が課税されます。評価額は購入価格ではなく自治体が算出した価額となります。土地は時価の約70%、建物は約50～60%程度が基準になる点に注意しましょう。一部免除対象や免税点（例：土地は評価額10万円未満）があるほか、あわせて取得した不動産はセットでの取得と見なされる場合があるため留意しましょう。

土地の購入にかかる税金を安く抑えるには？

土地購入時の税金を安く抑える方法は、宅地化と賃貸活用です。住宅用地として取得すると、不動産取得税や固定資産税、都市計画税が軽減されます。小規模住宅用地（200平方メートルまで）では固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１に減額。また、賃貸物件を建てると１戸あたりの敷地面積が200平方メートル以下の場合、同様の軽減措置が適用され、家賃収入で税負担を補える利点も見逃せません。なお軽減措置を受けるには申告が必要です。

まとめ

本記事では、土地の購入にかかる税金の具体的な種類や計算方法、軽減措置などを解説しました。土地の購入にどのような税金がかかるかを事前に確認しておくと、コストを抑えながら土地購入を進められるでしょう。本記事の内容をよく理解し、土地購入の際にお役立てください。