政策金利1.0％へ利上げ！変動金利は「いつ・どれくらい」上がる？住宅ローンの選び方

【2026年６月】日銀が政策金利0.25％の引き上げを決定

日本銀行は2026年６月16日の金融政策決定会合で、政策金利にあたる無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を、0.75％程度から1.0％程度へ引き上げる決定をしました。無担保コールレート（オーバーナイト物）とは、金融機関同士が担保なしで短期の資金を貸し借りする時の金利の一つです。

政策金利が１％台になるのは、実に1995年以来約31年ぶりとなります。日銀が政策金利を引き上げると、金融機関の資金調達や短期市場の金利に影響するだけでなく、企業向け融資や住宅ローンなどの貸出金利にも波及していきます。

ただし、政策金利が0.25％ポイント上がったからといって、ただちに住宅ローンの変動金利が同じだけ上がるわけではありません。実際にいつ、どの程度反映されるかは金融機関ごとに、営業方針や金利見直しのルールによって異なります。

日銀による利上げの背景

2026年６月の利上げを含めて、政策金利を引き上げる流れは続いています。ここでは、日銀による利上げの背景を解説します。

長引く円安と原油高による物価上昇への対応

今回の利上げの背景の一つは、円安などによる輸入価格の上昇と原油高が国内の物価を押し上げるリスクです。

円安になると、海外から輸入する原材料や商品の円換算での価格が上がりやすくなります。企業がコストの増加分を販売価格に転嫁すれば、食品や日用品など幅広い商品・サービスの値上がりにつながります。

さらに、原油価格の上昇も物価を押し上げる要因です。原油高はガソリンや電気・ガスなどのエネルギー価格だけでなく、製造や物流にかかるコストを通じて幅広い商品の価格に影響します。

日銀は、原油高を起点とした価格上昇が幅広い品目へ波及し、「物価安定の目標」である上昇率２％を上回るリスクがあるとして、利上げによって金融緩和を調整することが必要と判断しました。

中立金利の観点からの判断

今回の利上げには、政策金利を「中立金利」に近づけていく考え方も背景にあります。中立金利とは、景気を刺激も冷やしもしない金利水準のことです。

一般的には、政策金利が中立金利より低ければ金融政策は景気を刺激する「緩和的」な状態、反対に高ければ「引き締め的」な状態と考え、金融政策を判断する一つの目安になります。

2026年の６月の金融政策決定会合では、1.0％程度に引き上げ後も金融環境は引き続き「緩和的な状態」にあるとの見方が示されました。また、政策委員のなかには、日本の政策金利は中立金利の推計レンジを下回っているとの認識のもと、将来的な急激な利上げを避けるためにも、政策金利を中立金利へ段階的に近づけていく必要があるとの意見が出されました。

会合では、中立金利を「２％程度」とみて、経済や物価の状況を確認しながら数カ月に一度のペースで利上げを検討することが望ましいとの意見もありました。ただし、これは政策委員の一個人としての見解であり、日銀として今後の利上げペースを決定したものではありません。

日銀は経済や物価への影響を確認しながら、適切な金利水準を探っていくことになります。

変動金利が上がる時期と仕組み

住宅ローンの変動金利は、日銀が政策金利を引き上げた日に、すぐ同じ幅だけ上がるわけではありません。
一般的には、政策金利の変更が短期の市場金利に影響し、それを受けて金融機関が短期プライムレートや住宅ローンの基準金利を見直します（ただし、住宅ローンの基準金利の決定方法は金融機関・商品によって異なります）。

適用金利が上がるまでの流れを簡単に整理すると、次のようになります。

※１　短期プライムレートとは、金融機関が信用力の高い企業に１年未満の短期融資をおこなう際の最優遇金利。日銀の金融政策の動向などを踏まえて各金融機関が設定しており、住宅ローンの変動金利を決める際の基準としても広く使われています。

※２　基準金利とは、住宅ローン金利を決める基準となる金利。金融機関が、短期プライムレートに一定の金利を上乗せして設定する金利で、ローン金利の定価のようなもの。

※３　適用金利とは、実際に借り手に適用される金利。基準金利から審査結果やキャンペーンによる優遇幅を引いて決まります。

ただし、短期プライムレートや住宅ローン金利の決め方は金融機関によって異なります。そのため、政策金利が0.25％上がれば、変動金利も同じ日に0.25％上がるとは限りません。

また、金融機関が基準金利を引き上げても、すでに住宅ローンを借りている人の適用金利に反映されるまでには時間差が生じる場合があります。

例えば、三菱UFJ銀行の既存の住宅ローンのうち「変動金利（年２回型）」のケースを確認してみましょう。毎年４月１日と10月１日時点の短期プライムレートを基準に金利を見直し、新しい金利をそれぞれ７月と翌年１月の返済分から反映します。また、適用金利を毎月見直すタイプもあり、借入時期や契約内容によって仕組みは異なります。

【最新2026年９月時点】利上げによる住宅ローンの変動金利への影響

2026年６月の日銀による利上げを受け、住宅ローンの変動金利にも影響が広がっています。PayPay銀行は７月１日から住宅ローンの基準金利を年2.93％から3.28％へ0.35％引き上げました。

その後、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行も、2026年８月３日から短期プライムレートを年2.125％から2.375％へ0.25％引き上げています。

三菱UFJ銀行と三井住友銀行では、この短期プライムレート引き上げを受けて2026年９月から住宅ローンの変動金利の基準金利を見直すことも公表。 今後は、他の金融機関でも順次見直しが進む可能性があります。

ただし、適用金利が上がっても、すでに借りている人の毎月の返済額がすぐに増えるとは限りません。多くの金融機関では、変動金利の元利均等返済の急激な返済負担が増加するのを抑えるため、次のようなルールを設けています。

注意したいのは、これらのルールが「金利の上昇自体を抑えるルール」ではない点です。

５年ルールによって一定期間返済額が変わらなくても、その内訳では利息の割合が増え、元金の減るペースが遅くなります。125％ルールも返済額の急増を抑える仕組みであり、金利上昇による負担そのものがなくなるわけではありません。

なお、PayPay銀行やソニー銀行のように、５年ルール・125％ルールを採用していない金融機関もあります

金利0.25％ポイント増で負担はいくら上がる？借入額別のシミュレーション

変動金利が0.25％ポイント上昇すると、毎月の返済額はどの程度増えるのでしょうか。ここでは借入額3,000万円・4,000万円・5,000万円のケースで、住宅ローンの金利が年1.0％の場合と年1.25％の場合を比較します。

シミュレーションの条件は、次のとおりです。

借入3,000万円・35年

借入額3,000万円、返済期間35年の場合、金利が年１％から年1.25％になると、毎月の返済額や総返済額は次のように変わります。

0.25％の金利上昇で、毎月の返済額は約3,500円、年間では約４万2,000円増える結果になります。月単位ではそれほど大きく感じなくても、35年間続くと仮定した場合、総返済額の差は約149万円にもなります。

借入4,000万円・35年

借入額4,000万円、返済期間35年の場合、金利が年1.0％から年1.25％になると、毎月の返済額や総返済額は次のように変わります。

毎月の返済額は約4,700円、年間では約５万7,000円増える計算です。同じ金利が35年間続くと仮定すると、総返済額の差は約198万円になります。

借入5,000万円・35年

借入額5,000万円、返済期間35年の場合、金利が年1.0％から年1.25％になると、毎月の返済額や総返済額は次のように変わります。

毎月の負担は約5,900円、年間では約７万1,000円増加します。同じ金利が35年間続いた場合、総返済額では約248万円の差になる計算です。

このシミュレーションからもわかるように、金利上昇による負担増は借入額によって変わります。3,000万円と5,000万円では、金利上昇によるに総返済額の増加分におよそ100万円の違いが出ます。

0.25％ポイント程度の金利上昇でも、長期間にわたって影響が続けば、総返済額や家計の資金余力に差が生じる可能性もある点に注意してください。

今回の解説はあくまでもシミュレーションです。実際の変動金利では金利が一定ではなく、金利変更のタイミングや返済額の見直しルールによって結果が異なります。

これから住宅を買う人は必見！住宅ローンどう選ぶ？

では、現在のような金利上昇局面で、家を買う人はどのように住宅ローンを選ぶべきなのでしょうか。ここでは、住宅ローン選びの基準となる４つのポイントを解説します。

借入額と返済負担から金利上昇の影響を考える

住宅ローン選びでは、金利上昇が家計に与える影響を考えることが必要です。借入額が大きいほど毎月の返済額や総返済額への影響は大きくなります。

ただし、同じ借入額でも収入、つまり返済能力によって金利が上昇した時の家計への影響は変わります。そのため、借入額の大きさだけでなく収入とのバランスで判断する必要があり、その判断に用いる指標の一つが「返済比率」です。

返済比率は、年収に対する年間の返済額が占める割合です。例えば、年収600万円で毎月の返済額が12万円（年間返済額144万円）の場合、返済比率は、24％です（144万円÷600万円×100）。

返済比率の目安は、手取り年収の25％以内といわれています。しかし、返済比率に一律の安全ラインがあるわけではありません。

金融機関の審査では年収に対する年間返済額の割合が用いられますが、実際に無理なく返済できる水準は、手取り収入や住宅ローン以外の支出（車のローンなど）、教育費、将来の修繕費などによって異なります。

返済比率が高いほど、金利が上昇した場合の家計への影響は大きくなりやすいため、金利が上昇した場合に無理なく返済が続けられるかの確認が重要です。わずかな金利上昇で返済が厳しくなるようであれば、固定金利タイプの検討も必要かもしれません。

ただし、固定金利タイプの主な基準となる長期金利も上昇傾向が続いており、通常、固定金利タイプの金利は、変動金利タイプより高く設定されています。そのため、金利上昇に対するリスクが大きい場合は、金利タイプと併せて借入額や返済計画を検討する必要があります。

金利上昇に対応できる資金余力から考える

金利上昇に備えて確保しておきたい資金余力も住宅ローン選びの重要な判断材料です。例えば、預貯金に余裕があれば、金利上昇で返済額が増えても当面の家計への影響を吸収できます。

また、金利が上昇した時に一部繰り上げ返済をおこない、借入残高を減らすことも可能です。一部繰り上げ返済は、返済した金額が元金に充てられるため、そのあとに支払う利息を減らす効果があります。

つまり、教育費や修繕費など必要な資金を確保したうえで金利上昇時に対応できる資金が確保できるのであれば、変動金利を検討しやすくなります。

返済期間中の金利動向を確認・判断できるかで考える

金利上昇期の住宅ローン選びでは、返済期間中の金利動向を確認・判断できるかの視点も重要です。変動金利は、経済情勢や金融政策の影響を受けるため、「どこまで金利が上がりそうか？」「上昇した場合に返済額や家計はどう変わるか？」などを確認することが求められます。

金利上昇が続く場合には、固定金利タイプや他行への借り換えなどの検討も必要になる可能性があります。そのため、返済期間中、住宅ローンの金利動向を気にしながら生活したくない、金利が上昇するたびに確認や判断が求められることを負担に感じる人は、変動金利タイプには向かないとの考え方もあります。

金利水準だけでなく諸費用や団信も含めて比較する

住宅ローンを選ぶ時は、金利水準だけでなく、事務手数料や保証料、団信（団体信用生命保険）の内容なども含めて比較することが大切です。

主に比較したいポイントは、次のような項目です。

住宅ローンでは、団信の保障内容は金融機関や商品によって異なります。一般団信は金利の上乗せなしで付帯できる商品もありますが、がん保障や三大疾病保障など、保障範囲を広げる場合は金利が上乗せされることがあります。

上乗せ幅や保障内容は金融機関・商品によって異なるため、金利だけでなく保障条件も確認しましょう。変動金利・固定金利のどちらを選ぶ場合でも、「金利が何％か」だけで比較するのではなく、必要な保障を付けた場合の金利や諸費用まで含めて住宅ローンを選ぶことが大切です。

買い替えを考える人が注意したいポイント

住宅を買い替える場合は、新しく購入する住宅のローンだけでなく、現在の住宅ローンや売却代金、新居を購入するタイミングまで含めて資金計画を考える必要があります。

ここでは、金利上昇局面の既存ローンへの影響や売却後の残債、旧居と新居のローンが一時的に重なる可能性など買い替えの注意点を解説します。

既存ローンの残高・残期間によって利上げの影響度が変わる

現在の住宅ローンを変動金利で借りている場合は、買い替えを検討する前に「ローン残高」と「残りの返済期間」を確認しましょう。金利が上昇した場合の影響は、「ローン残高4,000万円・残りの返済期間30年」の人と、「ローン残高1,000万円・残り８年の人」では異なります。

なお、５年ルールが適用されている場合、金利が上昇しても一定期間は毎月の返済額が変わらないことがあります。しかし、返済額の内訳では利息の割合が増え、元金の減少ペースが遅くなる可能性があります。

買い替えを検討する際は、現在の適用金利だけでなく、最新のローン残高と残りの返済期間を確認しましょう。

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売却額とローン残債のバランスを取る

買い替えでは、現在の自宅を売却した代金で住宅ローンを完済できるかの確認が重要です。住宅ローンが残っている物件を売却する場合、原則としてローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。

売却時には、仲介手数料や登記費用などがかかるため、「売却価格」と「実際にローン返済へ充てられる金額」は同じではない点に注意しましょう。

売却後の手取り額でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補填しなければなりません。仮に、不足分を補填する資金を準備できても、新居購入の資金計画への影響を考えることが重要です。

なお、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借りる「住み替えローン」を利用できる場合があります。ただし、住み替えローンを利用すると、新居の価格を超える借入額になる可能性があり、借入金額が増えるほど金利が上昇した場合の影響は大きくなります。

買い替えでは、売却後にいくら手元に残るのか、その金額で既存ローンを完済できるのか、新居の資金計画にどう影響するかをしっかりと確認しておきましょう。

二重ローンやつなぎ融資の金利負担も上昇局面では重くなる

住宅の買い替えでは、売却と購入のタイミングによって、一時的に資金負担が大きくなる場合があります。

例えば、買い替えで、新居を先に購入する「買い先行」では、旧居が売れるまで現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に返済する（二重ローン）期間が生じる可能性があります。また、既存ローンの月６万円の返済に、新居のローン返済が月15万円加われば、その期間は月21万円の返済が必要です。

旧居の売却が予定より遅れ二重ローンが長引いた場合でも、金利上昇の影響も含めて、無理な返済計画になっていないか確認しておく必要があります。

買い先行の場合、売却代金を受け取るまでの一時的な資金不足を補填するために「つなぎ融資」を利用するケースもあります。

つなぎ融資は通常の住宅ローンとは別の融資で、商品によって金利や手数料、担保の有無などの条件が異なります。住宅ローンより金利が高く設定されるケースもあるため、利用する場合は総負担額を把握しましょう。

買い替えでは、新居の住宅ローン金利だけを見るのではなく、売却が完了するまでに発生する二重ローンや一時的な借入れも含めて、資金計画として問題がないかをご確認ください。

まとめ

最後に、今回の記事のポイントを整理します。

日銀による利上げの背景とは？

2026年６月、日銀は、円安や原油高などによる物価上昇リスクに対応するとともに、金融環境を正常化していく観点から政策金利を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げました。今後も経済・物価の状況を確認しながら、追加利上げが検討される可能性があります。

利上げによる住宅ローンの変動金利への影響は？

政策金利の引き上げは、短期プライムレートなどを通じて住宅ローンの変動金利にも波及します。ただし、適用金利の上昇幅や時期は、金融機関によって判断が異なります。また、５年ルール・125％ルールが適用される場合、毎月の返済額に反映されるまで一定の期間が生じます。

これから住宅を買う人が考えるべきことは？

家を買う時の住宅ローン選びでは、以下の点を総合的に検討することが重要です。

• 金利上昇による家計への影響
• 金利上昇に対応できる資金余力
• 変動金利と固定金利の金利差
• 団信の内容や諸費用
• 返済期間中、金利動向を追い続ける負担　

金利上昇によって返済が厳しくなる、あるいは家計への影響が大き過ぎる場合は、物件予算を含めた資金計画を見直す必要があるかもしれません。

今回の利上げを受けて重要なのは、「変動金利が今後どこまで上がるか」を予想することではなく、金利が上がった時に自分の家計がどの程度影響を受けるかを把握することです。

現在の金利だけで借入金額や返済額を判断せず、長期の視点で返済負担、家計・貯蓄への影響を検討することが欠かせません。金利上昇期の住宅ローン選びでは、「今の金利なら返せる」ではなく、「金利が上がっても無理なく返せる」、この視点を持つことがより重要になります。