不動産投資ローンがあるとマイホームは買えない？住宅ローンと両立する際の注意点

物件（住宅）の購入に利用できる主なローンの種類

不動産投資ローンがある場合、マイホームを購入できないといわれる理由はローンの複数利用です。マイホームを購入するために住宅ローンを組む必要があることから、不動産投資ローンと住宅ローンの両立が難しいと考えられています。

以下に不動産投資ローンと住宅ローンのそれぞれの特徴を表形式でまとめました。

不動産投資ローンがあってマイホームの購入が難しいケース・購入できるケースを具体的に説明する前に、それぞれのローンについて簡単に紹介します。

不動産投資ローン

不動産投資ローンは、投資用物件の購入を目的に利用されるローンです。一般的に住宅ローンと比較してリスクが高いと判断されるため、金利は高めに設定される傾向にあります。

将来的に発生する家賃収入が主な返済原資であるため、審査では投資用物件の収益性が十分に見込めるかどうかが重視されます。

住宅ローン

住宅ローンは、居住用の不動産（マイホーム）の購入を目的として組むローンです。一般的に不動産投資ローンよりも低金利で提供されており、返済期間を長期に設定し、家計の負担を抑えて返済できるようになっています。

居住用物件は、審査において物件の将来的な資産価値も評価対象としていますが、投資用物件とは異なり、継続的な収入は期待できません。そのため、審査は年収・勤続年数・信用情報などを中心に、契約者本人の返済能力を重視することが一般的です。

ここまでの内容を前提に不動産投資ローンがあってマイホームを購入できないケースを見ていきましょう。

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不動産投資ローンがあってマイホームの購入が難しいケース

不動産投資ローンがあってマイホームの購入が難しいケースは、以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資ローンの返済負担率が高い

すでに不動産投資ローンの返済負担率が高い水準にある場合、住宅ローンの返済を加えることで返済負担率がさらに上昇します。

金融機関はローンを提供する場合、借入者の年間返済額が年収に占める割合である返済負担率を重視します。金融機関ごとに適切な返済負担率、融資できる上限となる返済負担率は異なりますが、先に組んでいるローンの返済負担率が高い場合は、新しくローンを組めない場合や、組めるローンを制限されるかもしれません。

金融機関が既存の不動産投資ローンが大きな負担になっていると判断すると、新たな借り入れが認められないため、住宅ローンの融資を受けられない可能性があります。

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与信枠の圧迫により借入金を確保できない

金融機関は、各借入者に対して与信枠を設定しています。不動産投資ローンは高額になりやすいことから、与信枠を圧迫する可能性が高くなります。すでに与信枠が使用されている場合は、住宅を購入するための資金を、住宅ローンを通して借りられなくなることも。マイホームに必要な資金調達が難しくなります。

与信枠は年収の７倍～10倍といわれており、年収1,000万円であれば7,000万円～１億円の借入ができる計算です。与信枠を理由に融資額を引き下げられると、購入する物件または資金計画を見直す必要が出てくるでしょう。

金融機関ごとの融資基準が厳しい

金融機関はローンの種類ごとに異なる審査基準を設けています。不動産投資ローンを組んでいる状態で住宅ローンを組む場合は、審査基準が厳格化することも。ローンの審査ではすでにほかのローンを返済中の場合は、金融機関のリスク評価が厳しくなる傾向にあります。

結果として、住宅ローンの融資を拒否されたり、融資条件の優遇を受けられないために厳しい返済になる可能性があります。

次は、不動産投資ローンがあってもマイホームを購入できるケースを見ていきましょう。

不動産投資ローンがあってもマイホームが購入できるケース

不動産投資ローンがあっても、マイホームを購入できるケースは以下のとおりです。

それぞれ詳しく解説します。

自己資金でマイホームを購入する

不動産投資ローンがあるとマイホームを購入できないといわれるのは、住宅ローンと不動産投資ローンの両立が難しいとする前提があるためです。しかし、金融機関から借り入れをおこなわず、マイホームを自己資金で購入する場合、その前提からは外れます。

また、住宅ローンを利用する場合でも、自己資金の割合が多く、借入金が少ない状態でマイホームを購入してローンを組むケースも比較的審査に通過しやすくなります。よって、不動産投資ローンを組んでいても、手元に自己資金が十分にある場合は、ローン返済の不安も少なくマイホームを購入できるでしょう。

総返済負担率が適正である

不動産投資ローンと住宅ローンのそれぞれの返済負担率を合わせた総返済負担率が適正であれば、マイホームを購入できる場合があります。金融機関はローンを両立する場合は、全体の返済負担率で融資を決定するため、返済負担率に問題がなければ融資は承認されやすくなります。

しかし、不動産投資ローンと住宅ローンはどちらも借入金額が高額になりやすいことから、金融機関にとって適正な総返済負担率を保つのは難しいことも。返済負担率を抑えるには、以下の方法が考えられます。

物件の購入に対して自己資金を増やして、借入金額を減らせば、返済負担率も減少します。一方で、副業などの安定収入を増やして年収を増加させることで、返済負担率を減少させるのも一つの方法です。総返済負担率を減少させることで、金融機関から住宅ローンの融資を認められる可能性が高くなるでしょう。

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不動産投資で実績がある

不動産投資ローンを組んだばかりで、不動産投資の実績を上げていない場合は、追加融資を受けにくいため、住宅ローンを組むことは難しいかもしれません。しかし、不動産投資物件の経営が順調で、安定した家賃収入を得られている場合は、住宅ローンの融資にいい影響を与える可能性があります。不動産投資ローンを組んでいる状態で住宅ローンを組めるかどうかは、不動産投資の実績も重要といえるでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンを両立する場合の注意点

不動産投資ローンと住宅ローンを両立する場合の注意点を以下にまとめました。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資ローンを先に組む

不動産投資ローンと住宅ローンを両立する前提の場合、先に組むほうが有利になりやすいローンは、不動産投資ローンといわれています。一般的に不動産投資ローンのほうが、住宅ローンと比べて審査が厳しいためです。

住宅ローンを先に組んだあとに、不動産投資ローンを組もうとすると、審査の厳しさから融資を受けられないことがあります。場合によっては、住宅ローンの完済まで不動産投資ローンを組めないかもしれません。

また、先述したように、不動産投資で実績を上げてから住宅ローンを組むほうが、住宅ローン審査を通過しやすくなるかもしれません。

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返済計画は慎重に立てる

不動産投資ローンと住宅ローンを両立する場合は、返済負担が大きい２つのローンを計画的に返済しなくてはなりません。そのため、１つのローンを返済するよりも慎重に返済計画を立てることが求められます。

ローンを両立すれば、返済リスクは２倍になるため、より余裕をもった返済を心がける必要があります。想定される本業の収入と不動産投資の家賃収入から、無理のない返済計画を立てて、安定して返済できるようにしましょう。

キャッシュフローの安定性を重視する

不動産投資では投資物件の経営により、空室の増加で収益が一時的に減少する場合や、予期せぬ修繕費が発生することがあります。キャッシュフローの安定性は、不動産投資ローンと住宅ローンの返済を両立するためにも重要です。

不動産投資のキャッシュフローを健全化するために、想定外の事態に備えた予備資金を確保するようにしましょう。キャッシュフローの健全化により、ローンの両立による返済リスクが減少します。

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破綻する場合は投資用物件から売却する

万が一、不動産投資ローンと住宅ローンの両立が難しくなった場合は、物件の売却も検討しましょう。不動産投資のキャッシュフローが悪化して、破綻する可能性がある場合はマイホームではなく、投資用物件の売却をおすすめします。

入居者がいる状態であっても、オーナーチェンジ物件として売却できます。オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態の物件を売りに出すことで、買主となる新しいオーナーはすぐに家賃収入を見込めます。

入居者に退去してもらう時間をかけることなく、投資用物件をすぐに売却できることから、住宅ローンの返済を健全化させやすくなります。両立が難しくなった場合の出口戦略も知っておきましょう。

専門家に相談する

不動産投資ローンと住宅ローンの両立には、不動産投資や住宅ローンの深い知識が必要です。そこで、返済計画など複雑になりやすいことはファイナンシャルプランナー（FP）をはじめとした専門家への相談がおすすめです。

自身の収入、資産状況、投資物件の経営状況などに基づいて最適なローン構成にするために、専門家の力を借りましょう。専門家の意見を取り入れることで、両立にともなうリスクを最小限にした返済をおこなえるようになります。

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まとめ

今回の記事では、不動産投資ローンがあるとマイホームが買えないといわれる理由を解説しました。結論としては、不動産投資ローンがあっても、マイホームは購入できす。しかし、不動産投資ローンと住宅ローンの２つのローンを両立させる必要があるため、「不動産投資ローンがあるとマイホームは買えない」と言われることも。
マイホーム購入のための十分な自己資金があり、住宅ローンを組む必要がない場合や、借入金額を抑えられ適正な返済負担率で返済できる場合は、両立も可能でしょう。

また、不動産投資ローンと住宅ローンの両方を組む場合は、比較的に審査基準も厳しい不動産投資ローンから組むほうがよいでしょう。さらに、不動産投資で実績があると住宅ローンの審査時にもよい影響がある可能性もあります。

ローンを両立させるためには、綿密な返済計画と不動産投資のキャッシュフローの安定化が求められます。専門家も頼りながら、無理のない計画を立てましょう。