世帯年収500万で借りられる住宅ローンはいくら？無理のない返済プランと購入可能な家の例

世帯年収500万で組める住宅ローン、上限と理想は？

住宅ローンでは、年収に応じて借入可能額が決まります。たとえば全期間固定金利のフラット35の場合、年収400万円未満では返済負担率の基準が30％以下に、年収400万円以上では35％以下と設定されています。つまり借入可能額の上限は収入によって決まるということです。

ここでは、年収500万円での借入可能額と無理なく返済できる額をご紹介します。
年収500万円は税込年収で手取りは約387万円になるので、これを基準に試算してみます。

20年で返済する場合

返済期間を20年として借り入れる場合の借入上限額と無理なく返済できる額は、以下のようになりました。

借入上限額と比較すると、無理なく返済できる額は654万円少なくなります。
希望する物件価格によっては多く借り入れたいと思うかもしれませんが、住宅ローンは滞ることなく返済を続けていかなければなりません。また、住宅ローンの返済だけでなく日々の生活費も必要です。住宅ローンを組むときは、十分な自己資金を準備したいです。

30年で返済する場合

返済期間を30年として借り入れる場合の借入上限額と無理なく返済できる額は、以下のようになりました。

借入上限額と比較すると、無理なく返済できる額は908万円少なくなります。
物件価格によっては、借入上限額まで借りたいと思うかもしれません。しかし、まず考えたいのは毎月の生活費と家族のライフイベントでかかるお金です。無理をして上限額いっぱいまで借りてしまうと、家計状況が変化したときに返済できなくなることがあるかもしれません。無理なく返済していくためには、返済負担率を手取りの25％に抑えることが重要です。

35年で返済する場合

返済期間を35年として借り入れる場合の借入上限額と無理なく返済できる額は、以下のようになります。

借入上限額と比較すると、無理なく返済できる額は1,020万円少なくなります。
無理なく返済していくには、返済負担率を手取りの25％以内に抑え、自己資金を物件価格の2割以上は準備したいです。また、住宅ローンの金利をいくつか比較して、返済計画をシミュレーションしたうえで、家計状況に合った住宅ローンを選びましょう。

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世帯年収500万の場合、住宅ローン控除額は？

住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）とは、住宅ローンを利用して家を新築、購入、リフォームしたとき、一定の要件を満たせば年末のローン残高の0.7％を税額控除できる制度のことです。新築の場合は最大13年間、中古の場合は最大10年間の控除を受けることができます。税額控除は、まず所得税から控除され、控除しきれない分は翌年の住民税（上限9.75万円）から控除されます。

住宅ローン控除の主な条件は以下のとおりです。

借入限度額や控除金額は、以下でご確認ください。

では、実際に年収500万円の世帯では住宅ローン控除でどれくらい税金が安くなるのでしょうか。試算してみましょう。

年収500万円の場合、税金は以下のようになります。

• 所得税：135,500円
• 住民税：243,000円

※税額の算出で考慮する所得控除は、給与所得控除、基礎控除、社会保険料控除（年収の15％）のみ。
※住民税は、課税所得の10％+均等割5,000円

その他試算条件は、以下の通りです。

• 2023年1月に購入し、即入居
• 購入した住宅は、省エネ基準適合住宅
• 住宅ローンの借入金額：2,500万円
• 2023年末時点でのローン残高：2,440万円

新築の省エネ基準適合住宅を購入し、2023年に入居する場合、借入限度額は4,000万円なので、2,440万円全額が住宅ローン控除の対象になります。

年間控除額=2,440万円×0.7％=170,800円

年収500万円の場合、今回設定した条件では住宅ローン控除額は以下のようになります。

• 所得税からの控除額：135,500円
• 住民税からの控除額：35,300円

世帯年収500万でどんな家・物件が買える？

年収500万円の場合、どのような家を購入することができるのでしょうか？
ここでは、下記の条件で住宅ローンを組んだ場合を想定して、どのような家であれば無理なく購入できるのか具体的に見ていきましょう。

【住宅ローン：フラット35】

• 金利：1.65％
• 返済期間：35年
• 元利均等返済
• ボーナス月の増額はしない
• 無理なく返済できる額：2,551万円

世帯年収500万で一戸建てに住む場合

国土交通省が公表している「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、はじめて一戸建てを購入する場合、住宅の購入資金と自己資金の平均額は以下のようになっています。

（家の種類）：（借入金額）+（自己資金）

このデータを「年収500万円の場合、無理なく返済できる額は2,551万円、月々の返済額8万円」という条件と照らし合わせてみましょう。

新築一戸建ての場合

住宅市場動向調査における新築一戸建てを購入した人の借入金額と自己資金の平均

• 注文住宅：4,036万円＋843万円　（全国平均）
• 分譲戸建て住宅：3,406万円＋799万円　（三大都市圏平均）

年収500万円の場合、返済負担率を25％とすると無理なく返済できる額は2,551万円ですから、注文住宅を購入するのは難しそうです。ただ、配偶者にも一定の収入があるのなら、収入合算やペアローンを組み、借入金額を増やせば購入できるかもしれません。

分譲戸建て住宅の場合、物件価格によっては自己資金を多めに準備することができれば購入できそうです。住宅ローンの金利によっては総支払額が変わってくるので、金利の異なる複数の住宅ローンを比較して、返済状況を確認することをおすすめします。

中古一戸建ての場合

住宅市場動向調査における中古戸建て住宅の借入金額と自己資金の平均

• 中古戸建て住宅：1,926万円＋795万円　（三大都市圏平均）

年収500万円でも返済負担率を25％とすれば、中古の戸建て住宅であれば購入しやすいでしょう。ただし、できれば2割以上は自己資金を準備して、返済負担を軽くすることをおすすめします。

世帯年収500万でマンションに住む場合

住宅市場動向調査におけるマンション購入者の借入金額と自己資金の平均は、以下の結果となっています。

（家の種類）：（借入金額）+（自己資金）

このデータを元に、新築マンションと中古マンションを購入する場合を見てみましょう。

新築マンションの場合

住宅市場動向調査における分譲マンションの借入金額＋自己資金の平均

• 分譲マンション：3,337万円＋1,337万円　（三大都市圏平均）

年収500万円で返済負担率を25％とすると無理なく返済できる額は2,551万円ですから、自己資金を多めに準備することができれば、新築マンションは購入できそうです。金利によっては月々の返済額や総支払額が変わってくるので、いくつかの住宅ローンを比較しシミュレーションをして、購入可能な物件を探しましょう。また、物件価格の2割以上は自己資金を準備することも重要です。

中古マンションの場合

住宅市場動向調査における中古マンションの借入金額＋自己資金の平均

• 中古マンション：1,986万円＋1,132万円　（三大都市圏平均）

年収500万円でも中古マンションなら問題なく購入できそうです。ただし、自己資金の準備は必要です。また、中古物件の場合、住宅ローンを組むと別途、物件価格の6～10％の諸費用が必要になるので、あわせて準備できるよう事前に資金計画を立てましょう。

世帯年収500万で住宅ローンが返せなくなるのはどんなとき？

夢のマイホームを実現するために組んだ住宅ローンも、無理のある借り入れや収入状況の変化で返済が滞ることがあります。そこで、ここでは住宅ローンが返せなくなるケースを４つご紹介します。

住宅ローンが収入に見合っていないケース

年収500万円の場合、手取りは約387万円になります。税込年収500万円の借入可能額上限まで借り入れて住宅ローンを組むと、返済額が大きくなって家計を圧迫し、返済が厳しくなるかもしれません。返済計画は手取りベースで考えるようにしましょう。住宅ローンは手取りと月々の生活費を考慮し、無理なく返済できる借入金額で月々の返済額を決めるのが鉄則です。

世帯年収が減少し返せなくなるケース

共働き世帯では、妻の収入を見込んで住宅ローンを組むことがあるでしょう。このとき注意したいのは、妻が妊娠、出産、育児などで仕事を休むことになると世帯収入が減ることです。育児休業中の手当は賃金の67％、6カ月経過後は50％に減ります。また、今は夫も育休を取る時代です。夫の収入も一時的に減ることがあるかもしれません。
これだけでなく、病気やケガで働けなくなるケースもあります。いざという場合を想定して、無理のない範囲で返済額を決めるようにしましょう。

住宅ローン以外の支出がかさんだケース

住宅ローンを組む世帯は、教育費の負担や老後資金の準備が重なる場合が多くなります。特に、子どもの進学で教育費がかさむ時期になると、住宅ローンの返済が厳しくなることがあります。
また、家を購入すると固定資産税、マンションであれば管理費や修繕積立金などの支出が発生します。家を購入した後にかかる費用を考えておかないと、住宅ローンの返済と重なって家計がショートすることがあるかもしれません。
住宅ローンを組むときは、今後起こりうるライフイベントを考え、資金計画を立てることが重要です。

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金利等の影響で返済額が増えたケース

住宅ローンを変動金利や固定金利期間選択型で組むと、金利の上昇で返済額が増え、返済が厳しくなることがあります。

特に注意したいのは変動金利型のローンを組んだ場合です。
変動金利型は半年ごとに金利が見直されますが、5年間は返済額が変わらないことになっています。ただし、5年経った時点で元金残高に対して再計算が行われるので、金利が上昇していると返済額や総返済額が増えるので注意が必要です。

固定金利期間選択型の場合は、当初決めた固定金利の期間中（2年、3年、5年、10年など）は返済額が変わりません。固定金利期間が終了すると、その時点での金利で再び固定金利にするか変動金利に変えるかを選択します。つまり、固定金利期間が終わったときに金利が上昇していれば、返済額が増えることになるのです。

変動金利型、固定金利期間選択型で住宅ローンを組むときは、金利の変化で返済額が変わる可能性があることを頭に入れておきましょう。

まとめ

住宅ローンを組むときは、返済負担率を手取りの25％以内を基本に考えます。そのうえで、日々の生活費や今後のライフイベントにかかるお金を考慮して、無理のない範囲で借入金額や月々の返済額を考えましょう。年収500万円では手取りが約387万円になるので、月々の返済額を8万円程度に抑えると無理なく返済できそうです。
また、住宅ローンの返済期間が10年以上残っているときは住宅ローン控除が利用できます。税金が安くなるので、該当するときは忘れずに手続きしてください。