住宅ローン5,000万円を組むために必要な年収は？毎月の返済額や返済のコツを徹底解説！

5,000万円の住宅ローンが組める人の年収基準は？

住宅ローンを組むにあたり、もっとも気になるのがローンを返済できる収入があるかどうか。5,000万円のローンを組むには、どの程度の年収が必要でしょうか？

住宅ローンの審査は年収に占める1年間の返済額の割合で決まります。金融機関によって審査の基準は異なりますが、年間の返済額が年収の30％~35％までとされています。仮に5,000万円を年利１％、元利均等返済で35年返済とすると、1年間の返済額は約170万円です。170万円の返済額が年収の35%となるには、年収500万円程度が目安となります。

ただし、年齢によってはローンの返済期間が35年で組むことができないケースもあり、その場合は返済負担率が変わるため注意が必要です。

5,000万円の住宅ローンが組める年収のボーダーラインは500万円

余裕をもって返済できる年収は900万円

年収500万円でも5,000万円の住宅ローンを組むことは可能ではありますが、「借りることができる」のと「返すことができる」のは別の問題です。年収500万円だと、手取りの収入では多くても400万円程度になるでしょう。住宅ローンで170万円返済すると、400万円から170万円引いて230万円となります。残り230万円、つまり月20万円に満たない金額で、その他の生活費などを支払う必要があるわけです。

他に家族の収入があったり、もしくは独身でほとんどお金がかからなかったりするような状況でなければ、ローンを組めても返済が難しいかもしれません。そのため、ローンをいくら借りられるのかではなく、いくらなら余裕を持って返済できるかを考える必要があります。

大切なのはライフプランを考え収入と支出をシミュレーションし、無理せずに返済できるか考えること。一般的に、余裕を持って返済できる目安は1年間の返済総額が年収の20％以内とされています。つまり、大体年収850万円となりますので、これを一つの目安とするとよいでしょう。

ただし、年収は同じでもライフスタイルは個々で異なりますし、支出状況も一生でかかるお金もまったく違います。そのため、それぞれ自分自身に合ったローンの金額を知ることが大切です。

【年収別】5,000万円のローンを組んだ場合の返済額と負担率

5,000万円のローンを組んだ場合、年収に対してどの程度の負担率になるでしょうか？下記の表を参照ください。

年利1%で計算すると、このような返済負担率になります。返済負担率を20%以内に抑え、余裕を持って返済するには年収900万円以上が必要ということです。

もちろん、家計の支出状況はそのご家庭によって異なります。単に返済負担率だけで判断せず、人生設計や現在の支出状況からライフプランを考えることで、無理せずに返済できるかどうかを考えましょう。

5,000万円の住宅ローンを組む際のポイント

5,000万円の住宅ローンを組む際、下記のようなポイントに注意しましょう。

自分にあった金利タイプを選択する

住宅ローンを選ぶ際には、自分にあった金利タイプを選択しましょう。住宅ローンには、主に「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」という３つのタイプがあります。

全期間固定金利型は、返済が終わるまでに契約時の金利が変わらないタイプのローンです。世の中の金利が上がっても返済額が増えず、返済計画を立てやすいことがメリット。一方、変動金利型や固定金利期間選択型のローンと比べると、金利が高いことがデメリットです。

変動金利型はその時々の金利の情勢により、返済額が変わるタイプのローンです。金利が上がれば返済額が増えることがデメリットですが、固定金利型に比べ金利は低くなります。

そして、固定金利期間選択型は当初の３年・５年・10年などの間は金利が固定され、その後は変動金利型と固定金利型を選べる、固定金利と変動金利の特徴を併せ持ったローンです。全期間固定金利型よりも金利負担が少なく、当初期間の金利が固定されるのがメリットといえるでしょう。その反面、固定金利期間終了時にはその時点での金利で見直しされるため、金利が上昇していると返済額が増えてしまいます。

このように、ローンの種類によって特徴が異なります。ローンの返済額を試算した場合には変動金利や固定金利期間選択型の金利が低くなることが一般的で、返済額が安いことから魅力的に見えるかもしれません。しかし、金利が上昇すれば返済負担が増えるため、十分に注意が必要です。
そのため、金利が上昇した場合でも家計に余裕を持っていられるかどうかは、金利選びの大切なポイントになります。金利上昇によって返済額が増えても問題なく返済できるなら、金利が低い変動金利型を選んでもよいでしょう。しかし、途中で金利が上昇して返済が苦しくなる可能性があるなら、全期間固定金利型を選ぶ方が安全です。なお、固定金利期間選択型は当初の固定金利期間において金利が上昇し、返済額が増えるのを抑えたい場合に有利なローンといえます。

繰り上げ返済をする

返済計画を考える際には、繰り上げ返済も同時に検討しておきましょう。繰り上げ返済とは、ローンの返済中にある程度まとまったお金で残ったローンの一部、もしくは全部を返済することです。早期にローンの残高を返済することでその分の金利の負担が少なくなり、その後の金利負担を抑えることで返済総額を減らすことができます。

特に、変動金利型や固定金利期間選択型のように途中で金利が変わるタイプのローンでは、途中で金利が上昇した際に繰り上げ返済することで、金利上昇による負担増を抑えることができます。そのため、いつでも繰り上げ返済できるように、ローンを返済しながらも繰り上げ返済のための資金も同時に貯蓄しておきましょう。

定年までに完済できるか考える

ローンを組む際には、定年までに完済できるかを考えておきましょう。ローンの返済終了時に、75歳や80歳になっているという場合もあるでしょう。しかし、それだけの期間でローンを組むことはできても、働いて収入を得ていられるかどうかは別問題です。定年退職のある仕事であれば、それまでに返済できるかを考えてください。仮に定年退職の年齢を超えてローンを組む場合には、繰り上げ返済をおこない完済できるように、繰り上げ返済の貯蓄計画もセットで考えておきましょう。

ライフプランから返済計画を考える

ローンを組む前に、余裕を持って返済できる金額がいくらなのか、ライフプランから返済計画を考えましょう。ライフプランを考えれば、子どもの進学や車の買い替え、定年など、支出が増えたり収入が下がったりするタイミングも見えてきます。ご自分の生活スタイル、あるいは支出状況からタイミング毎に収入・支出を考えることで、どの程度余裕を持って返済できるかが明確になるはずです。
繰り上げ返済のタイミングについても、ライフプランがあれば見極めやすいはず。ライフプランをもとに、無理なく返済できるごマイホーム購入を検討してください。

5,000万円の住宅ローンの返済シミュレーション

5,000万円の住宅ローンを組んだ場合、何年でいくらくらいの返済になるでしょうか？年数に応じた返済額や総返済額を、以下に計算してみました。

5,000万円の住宅ローンを組んだ後によくある失敗

5,000万円のローンを組んだ後、よくある失敗を挙げていきます。ローンを組む前、あるいはマイホームの予算を考える前に確認しましょう。

収入が減ってしまった

住宅ローンの返済中に、収入が減少することもあります。特にローンを契約する時点では、残業代や賞与を含んだ年収で融資を受けたり、返済計画を考えたりしてしまいがちです。しかし、残業が減ったり賞与が払われなくなったり、あるいは病気や失業で働けなくなることもあります。コロナ禍やリーマンショックなど、すでに経験された方も少なくないでしょう。そのため、少なくとも返済計画については、残業代や賞与を除いた金額で考えることが重要です。ケガや病気によって長期間にわたり就業不能になってしまうなどの事態を踏まえ、住宅ローンの団体信用生命保険や生命保険の契約も検討してみてください。

ペアローンを組んだ相手が仕事を辞めてしまった、離婚した

ペアローンや連帯債務では、配偶者とペアでローンを組んだり、配偶者の年収を合算することで借入額を増やしたりすることができます。そのため、一人の年収だけで希望額を借り入れることが難しい、あるいは夫婦で住宅ローン控除を使いたい場合などに使われます。

しかしこの場合は、相手が仕事を辞めてしまったり、離婚して一人でローンを払わざるをえないケースも考えておきましょう。一人でも余裕を持って返済できる範囲で借りることができるのならば、もちろん問題はありません。しかし、一人の年収では希望額を借りることができないなら、収入に対する借入額が多いため、余裕を持って返済できないことが想定されます。確実に収入が増える見込みがある、あるいは住宅ローン控除を夫婦で活用したいケース以外、ペアローンや夫婦で連帯債務を負うことは十分に注意してください。

子どもが生まれて予定していた以上に出費が増えてしまった

お子さんが産まれたことで、当初の予定より支出が増えることもあります。実際のところ、子育てにはとても大きなお金がかかるものです。特に高校や大学、専門学校等へ進学する際には大きな支出が伴うので、計画的にお金を準備しておく必要があります。養育費や教育費にどの程度お金がかかるのか。あらかじめ理解しておくことで、それを踏まえても余裕を持って返済できるか事前にシミュレーションしておきましょう。
また、産休や育休を取得することで収入が減少する場合もあります。特に、パートナーが社会保険や雇用保険に未加入のパートや自営業なら、出産手当金や育児給付がありません。その分も加味した、余裕のある金額でローンを組んでおくことが大切です。

単身赴任になってしまった

マイホームを購入した後で、単身赴任になる場合もあります。会社が単身赴任先の家賃を払ってくれることも多いですが、自分で家賃を負担しなければならず支出が増えることも少なくありません。また、光熱費や食費等、生活費は別居することで支出が増えることになるでしょう。転勤で単身赴任が考えられるような勤務先では、こういった支出増も見込んでおく必要があります。

修繕費、リフォーム資金費用が準備できない

マイホームを持つと、一戸建ての場合いずれ外壁や屋根の塗装、雨どいの修繕、シーリングの補修など、修繕やリフォームが必要になります。例えば外壁や屋根の塗装には数十万円～数百万円という費用がかかりますので、計画的に準備しておきましょう。お金がないために外壁や屋根の塗装が剥がれたまま放置すれば、屋根の葺き替え（ふきかえ）や外壁の張替が必要になり、より大きな支出につながりかねません。

こういった資金も想定し、貯蓄できるよう余裕を持った返済計画を考えてください。

ライフプランの見通しが甘かった

住宅ローンの審査に通っても、必ず余裕を持って返済していけるわけではありません。余裕を持って返済できるかは、今後の収入の見込みやご自身のライフスタイル、お子さんの数など、人それぞれ事情がまったく異なります。ライフプランの見通しが甘く、買った後に「返済が苦しい」「貯蓄ができない」という状況になってしまうことは少なくありません。マイホーム購入ではつい夢が膨らんでしまい、背伸びをしてしまいがちです。自分に合わない買い物にならないように、慎重に考えることが大切です。

住宅ローンの返済が苦しくなった場合の対処法

住宅ローンの返済が苦しくなった場合には、下記のように対策しましょう。

支出の見直しをする

まずは、支出を見直しましょう。住宅ローンの返済が苦しくなった際、よくあるのが「何にどれくらいのお金を使っているのか」が把握できていないケースです。こういった場合、家計簿をつけて毎月発生している支出の内訳を明確にしましょう。そうすれば、改善できるポイントが見えてくるはずです。特に、生命保険料や通信費等は大きな見直しができるポイントですのでチェックしてみてください。

お金を借りた銀行に相談する

家計を見直しても対処しきれないなら、お金を借りた銀行に相談しましょう。元金返済に猶予を設けてもらえたり、毎月の返済額を軽減できるよう調整してもらえたりする場合があります。この際、しっかりと今後の収入と支出の見通しを立て、「どのようにすれば家計が改善されて返済していけるか」をしっかりシミュレーションしましょう。

両親や祖父母から支援をしてもらう

両親や祖父母から支援してもらうことも検討しましょう。金融機関に申し出すれば、返済を猶予してもらった分だけ利息の負担が発生し、結果として返済総額が増えてしまいます。しかし、両親や祖父母から借りて返済すれば利息の負担が少なく済みますし、信用情報にも傷がつきません。身内には頼みにくいという方が多いかもしれませんが、手遅れになる前に相談してみることも大切です。

個人再生も視野に入れる

どうしても返済が困難であれば、個人再生も検討しましょう。個人再生とは、裁判所の認可を得ることで、住宅を手離さなくても借り入れを減額できる手続きです。ただし、信用情報にその履歴が残りますので、可能な限り使わないことが大前提です。

何より、まずは家計を見直して収支を明確にし、支出の削減を検討し、返済計画を練り直すことが大切です。

年収が500万円以下の場合はどうする？

5,000万円のローンを組みたいものの、年収が500万円以下で組めないという場合にはどうしたらいいでしょうか

収入合算する

ペアローンを組む

配偶者に収入がある場合には、ペアローンや連帯債務者に設定することで融資の上限を引き上げられます。特に20代では年収も低い場合が多いため、ペアローンを組む割合は高いようです。

頭金を多く用意する

頭金を多く用意すると、借入額を減らして返済負担率を引き下げられるため、融資に通りやすくなります。ローンの返済額をシミュレーションし、審査が通る水準まで返済負担率を引き下げられるよう頭金を入れることも検討しましょう。

資金援助を受ける

貯蓄が少なく頭金を多く用意できないなら、ご両親や祖父母から援助を受けることも検討しましょう。住宅取得資金に関する贈与については、贈与税が非課税で受けられる特例があります。

参照：国税庁ホームページ「 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

購入する物件を見直す

人生設計の変化、収入の減少や支出の増加などにより、余裕を持って返済することが難しいことも考えられます。こうした場合は、購入する物件の見直しも検討しましょう。将来的に返済に困ったり、子どもの教育費が準備できなくなったり……。あるいは修繕費が準備できないという事態に陥っては、せっかく購入する家が枷となってしまいます。そうならないよう、ときに希望する物件を見直すことも大事な選択です。

まとめ

住宅ローンは、長期間にわたって返済が求められる借金です。そのため、将来設計や収入・支出の見込みを踏まえ、無理せず返済し切れる範囲で組むことが重要です。これから起こりうるライフイベント、望むライフスタイルをイメージしたうえで、ご家族で話し合いながら住宅の購入金額を検討してください。本記事を参考にして、住宅ローンの知識をしっかり身につけましょう。