注文住宅の総額はいくらかかる？内訳と予算を抑えるコツを解説

注文住宅の総額の内訳

注文住宅にかかる総額の全体像は次のようになります。

まず、土地購入費の内訳を解説します。

土地購入費の内訳

土地購入費は、土地代金と土地購入にともなう諸費用に分けられます。ここでは土地代金ならびに諸費用の内訳を解説します。

土地代金

土地を取得する代金です。注文住宅の資金計画で、土地から取得する場合、土地と建物それぞれにかける資金のバランスが重要になります。

土地の相場はエリアや立地によって変わり、好立地であるほど土地取得費は上がり、建物の予算が削られる可能性があります。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社の仲介を通じて土地を購入した場合、仲介手数料がかかります。

仲介手数料（上限）は、「土地売買金額×３％+６万円」+消費税で計算します（売買金額400万円超えの場合）。

売主であるハウスメーカーや分譲会社から直接購入する場合、仲介手数料はかかりません。

印紙代

土地の売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約）など、課税文書を作成する際に課される税金（印紙税）です。

ローンにかかる手数料・利息

住宅ローンを利用する際の事務手数料や保証料です。この手数料は、借入金額の２％程度を設定する金融機関が多くなっています。つなぎ融資を利用する場合は、別途手数料や建物完成までの利息が発生する場合があります。

登録免許税・司法書士報酬

土地の所有権移転登記ならびにローンを利用する場合の抵当権設定登記にかかる登録免許税です。
登録免許税のほか、一般的に司法書士に登記手続きを依頼するため、その報酬がかかります。

その他税金（不動産取得税・固定資産税・都市計画税・消費税）　

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した時に課される税金です。

また、固定資産税・都市計画税は、土地の所有者にかかる税金です。購入年度の税金は売主が支払い、土地の引渡し日を基準に買主の負担分を精算することが一般的です。

土地代金には消費税はかかりませんが、仲介手数料やローン事務手数料、司法書士報酬には消費税がかかります。

建物本体工事費用の内訳

建物の建築にかかる総額の内訳とそれぞれが占める割合は次のとおりです。

建物本体工事費の内訳から見ていきましょう。

仮設工事費

建物の建築に必要となる一時的な施設や設備を設置する費用です。足場や敷地の仮囲い、資材や機材の養生、工事用の電力・用水の引き込み、仮設トイレなどを設置します。

基礎工事費

建物全体を支える基礎の工事費です。

床全体を鉄筋コンクリートで覆い、広い面で建物を支える「ベタ基礎」、と逆T字型の鉄筋コンクリートで壁や柱などの荷重が集中する部分支える「布基礎」があります。

基礎工事の単価は、建物の規模や地域、工法で変わり、木造住宅の場合、１平方メートル当たり12,000円～25,000円が相場です。

木工事費

建物の骨組みを木材で作る工事費です。構造工事のほか、天井や床、壁、建具など内装の下地を作る造作工事も含まれます。建物本体工事のなかでも、大きな比重を占めます。

内外装工事費

外装工事費は、屋根や外壁、雨樋、防水など建物屋外に関する工事費です。採用する屋根材や外壁材で費用や耐久性は変わります。

また、内装工事費は、建物内部の床や壁、天井の仕上げをおこなう工事費用です。フローリングやカーペットなど床材の施工、クロス貼り、タイル貼りなどの工事が含まれます。

空調工事費

エアコンや全館空調の導入に必要な配管やダクトの工事にかかる費用です。一般的に、エアコンと比べ、家全体の温度を均一にできる全館空調システムのほうが工事費は高くなります。

住宅設備工事費

システムキッチンやユニットバス、洗面など住宅設備や給排水管の設置、配線工事などにかかる費用です。選択する設備のグレードやオプションで費用は変わります。

設計監理料

設計料は、間取りやデザイン、法令チェックなど建物プランを図面におこすための費用です。建物が設計とおりに施工されているかを確認する工事監理費用も含む場合は、「設計監理料」ということもあります。

間取りが企画化されているハウスメーカーでは設計料はかからないこともあり、工務店や設計事務所では、工事費の２～10％程度の費用がかかります。

建築確認申請費用

建物が建築基準法に適合しているかを審査するための費用です。申請する地域や建物の床面積で費用は異なります。

付帯工事費の内訳

次に、建物の付帯工事費の内訳を解説します。

外構工事費

駐車場や門扉、フェンスなどの外構工事にかかる費用です。

敷地の境界をフェンスなどで分けずにフラットにする「オープン外構」と、外部から敷地内が見えないように門やフェンス、植栽を設置する「クローズ外構」、これらの中間的なスタイルである「セミオープン外構」があり、採用するスタイルによって費用は異なります。

ライフライン（水道管・ガス管）の引き込み工事費

前面道路に施設された水道管やガス管を敷地内まで引き込む工事費です。敷地の形状などによって引き込む距離が長くなるほど工事費は高くなります。水道管は、1.5万～２万円/ｍ、ガス管は、１万～２万円/ｍが目安となります。

照明・エアコン・カーテン・ブラインドの設置工事費

照明器具やエアコン、カーテン、ブラインドなどの購入・取り付けにかかる費用です。

設置する数や採用する器具によって費用は変わります。カーテンやブラインドは、内装や家具との相性もあり、施主が自ら手配することも少なくありません。

地盤調査費

注文住宅を建てる土地の地盤の強度や液状化の可能性を調査する費用です。住宅会社は、地盤調査の結果を踏まえて、基礎や建物プランを決めます。

一般的に、一戸建てを建てる際に採用される「スクリューウェイト貫入試験」であれば、５万～10万円が相場です。

地盤改良工事費

地盤調査の結果、土地の強度に問題があった時の地盤改良工事費です。

地盤改良工事には、軟弱地盤の深さによって表層改良工法・柱状改良工法・鋼管杭工法の３つの方法があります。

古い家の解体にかかる費用

古家付きの土地を所有、あるいは購入した場合の建物解体費用です。建物構造によって費用は変わり、木造の場合、３万～５万円/坪、鉄骨造であれば４万～７万円/坪、鉄筋コンクリート造で５万～８万円/坪が相場です。

諸費用

建物工事にともなう諸費用の内訳を解説します。

不動産取得・住宅ローンにかかる税金

建物を新築し、そのための住宅ローン借り入れをおこなう際にかかる税金は次のとおりです。

融資手数料

住宅ローンを利用する際に、融資事務手数料や保証料がかかります。借入金額の２％（税抜）が相場です。

また、金融機関によって取扱いが異なりますが、金利に上乗せして支払うタイプであれば、毎月の返済額は上乗せ金利分高くなりますが、諸費用を抑えられます。

保険料

火災保険料や地震保険料がかかります。住宅ローンを利用する場合、火災保険料の加入は必須です。
火災保険加入者のおよそ７割が地震保険に加入しています。

参照：損害保険料率算出機構「グラフで見る！地震保険統計速報」

地鎮祭・上棟式

着工時や建物の骨組みが完済した時におこなう地鎮祭や上棟式の費用です。地震際の相場はおよそ10万円、上棟式は規模に応じて10万～30万円程度が目安です。

もっとも地鎮祭や上棟式は、工事の安全や棟上げを祝う儀式であり、必ずおこなわなければならないものではありません。

家具や家電の購入費用

新居に合わせて購入する家具や家電費用です。まとまった金額が必要となる場合もあるため、しっかり見積もっておく必要があります。

引越し代

新居への引越し代です。住み替えにともなって仮住まいが必要な場合は、旧居から仮住まいへの引越し代と仮住まいから新居への引越し代がかかります。

注文住宅の総額の平均は？

実際に注文住宅を建てるためにどれくらいの金額を要しているか、国土交通省の調査結果をもとに紹介します。

注文住宅の土地取得費用

注文住宅の土地購入資金は、全国平均で1,929万円です。前年度より110万円高くなっており、三大都市圏に限っていえば、2,813万円となっています。地域や立地によって土地取得費の相場は大きく異なります。

出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」

注文住宅の建築費用

注文住宅の建築資金（建て替えを除く）は、全国平均で4,034万円となっています。前年度より168万円高くなっています。

出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」

土地取得費用+建築費用の合計

土地取得費用と建築費用を合わせた総額は、5,963万円となります。

この総額に対して、土地の敷地面積の全国平均は、228.3平方メートル（約69.0坪）、注文住宅（建て替えを除く）の延べ床面積は、116.2平方メートル（約35.2坪）、となっています。

土地から取得する場合、全国平均でおよそ6,000万円の総額がかかっていることがわかります。これらの必要資金に対して自己資金の割合は、土地取得費用のおよそ37％、建築費用のおよそ26％です。

出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」

注文住宅の費用を計画する手順

準備できる自己資金と無理なく返済できる住宅ローン借入金額をもとに、注文住宅の費用を計画する手順を解説します。

自己資金を決める

まず、準備できる自己資金を把握しましょう。預貯金や有価証券あるいは親や祖父母からの資金援助などを踏まえて、住宅購入資金として活用できる資金を確認します。

この時、万が一の際に当面の生活を維持するための資金（１カ月あたり必要な生活費×６～12カ月）や近い将来支出が決まっている資金（車の購入や子どもの進学資金など）を除いて判断することがポイントです。

住宅ローンの借入額をシミュレーションする

次に、購入後も無理なく返済できる住宅ローンの借入金額をシミュレーションします。

住宅ローンの借入金額を判断する基準となるのが、返済負担率です。返済負担率は、「年収に対して、年間の住宅ローンその他の返済額が占める割合」です。

無理のない返済負担率の目安は、20％～25％といわれています。年収600万円であれば、年間の返済額は120万～150万円となります。

返済負担率は、住宅ローンの返済期間や金利水準（金利タイプ）によって変わります。返済期間が短いほど、また金利水準が高いほど、返済負担率は高くなるため。利用予定の住宅ローンと返済プランをもとにシミュレーションして借入金額を判断しましょう。

建築会社で見積もりを取る

自己資金と住宅ローン借入金額から予算の目途がつけば、住宅会社の見積もりを取ります。

土地から取得する場合は、土地購入資金と建築費用の割振りを決め、見積もりを取る必要があります。理想の家づくりができそうな住宅会社を複数ピックアップし、見積もりを比較するとよいでしょう。

住宅ローンの借入額を決める

具体的に土地購入代金や建築費用、諸費用などの総額が把握できれば、住宅ローンの借入額を決めます。

住宅ローンの適用金利は金利タイプで異なり、また、返済期間によって毎月の返済額は変わるため、最終的な借入金額は、金利タイプや返済プランをもとに判断する必要があります。

住宅ローンの返済期間・種類を選ぶ

返済期間が短いほど毎月の返済額は増え、金利が上昇した場合、返済が厳しくなる可能性があります。そのため、最初から借入期間をあまり短くしないことがポイントです。返済期間中、余裕があれば一部繰り上げ返済することで返済期間の短縮もできます。

金利タイプには大きく次の３つがあります。

およそ８割の人が、もっとも金利水準の低い変動金利タイプを選んでいます。ただし、変動金利を選ぶ場合は、金利上昇した場合の返済額の上昇をシミュレーションしたほうがよいでしょう。

参照：国土交通省「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

注文住宅の総額を抑える６つのコツ

注文住宅の総額を抑えるには、どのような点に気を付ければよいでしょうか。ここでは６つのコツを解説します。

延床面積を減らす

建物の延床面積を減らすことで、注文住宅の総額を抑えられます。

例えば、35坪の広さの間取りを33坪に減らすだけで、坪単価75万円の家であれば150万円のコストダウンになります。

また、土地から取得する場合、敷地面積に対して建てられる広さの制限があるため、延床面積を減らすことで必要な土地面積を減らせる可能性もあります。

将来の家族構成の変化も踏まえ、居室の数や広さを考えるとともに、廊下などのデッドスペースを減らしながら無駄のない間取りにしましょう。

水回りをまとめる

キッチンや洗面、お風呂、トイレなどの水回りの設備をまとめることもコスト削減につながります。水回りを集約することで、配管の距離が短くなり、材料費や施工費を抑えられます。２階に設置するトイレも含めて間取りを考えるようにしましょう。

また、水回りが近ければ、キッチンから洗面所、脱衣所への移動がしやすく、効率的な家事動線にできます。給排水管のメンテナンス費用も抑えやすく長期的にもお得です。

オプションは付けず必要な設備を選ぶ

リビングやキッチン、ユニットバス、洗面台などの設備を選ぶ際、不要なオプションを付けないことも大切です。

最近では便利な機能も増え迷ってしまうかもしれませんが、ライフスタイルに合わせ必要性を判断しましょう。
例えば、リビングのオプションとして、床暖房や暖炉、造作棚、アクセントウォールなどがありますが、事前に見積もりを取り、維持管理の手間も含めて必要かを判断することが大切です。

また、すべての設備にこだわり過ぎると建築費用が膨らむため、優先順位を付け、費用をかける設備とそれ以外のメリハリを付けることが大切です。

セミオーダーの注文住宅で建てる

住宅会社が用意した間取りやデザイン、設備を選ぶセミオーダー型の注文住宅で建てることで費用を抑えられます。

間取りや設備、仕様のほかコンセントやスイッチの位置まで自由に選べるフルオーダー型の注文住宅は、自分にぴったりの家を作れる一方、時間とコストがかかります。

セミオーダーの住宅でも、プロが厳選した住みやすい間取りやデザインをベースに、水回りの設備や外壁、内装の仕様などを選ぶことでオリジナリティーを出すことも可能です。

ベースとなるデザインや間取りの傾向はハウスメーカーによって異なり、選べるプランの種類や設備の自由度は異なるため、自分に合ったハウスメーカー選ぶことが大切になります。

デザインや建物形状をシンプルにする

デザインや建物の形状をシンプルにすると建築費は抑えやすくなります。複雑な外観や建物形状の建物は、外壁や屋根、基礎の施工面積が広くなりやすいため、材料費や工事費が高くなる傾向にあります。

シンプルなデザインがベースでも、窓や玄関など開口部をうまく活用する、あるいは色やテイストを統一しながらアクセントカラーを取り入れることで洗練されたデザインにすることも可能です。

できるだけシンプルなデザインや間取りを取り入れることを意識してみましょう。

税金控除・補助金制度を活用する

一定の要件を満たすことで税金の控除や補助金を活用できるため、費用削減につながります。例えば、省エネ基準に適合することが挙げられます。国だけでなく自治体が独自に実施している補助金や助成金もあるため有効に活用しましょう。

また、税金の控除や補助金だけでなく、省エネ性能や耐震性に優れた住宅では、地震保険料の割引や利用する住宅ローンによっては金利の引下げが受けられる可能性があります。

注文住宅の総額に関するまとめ

注文住宅の総額の内訳は？

土地から購入する場合は、土地購入費として「土地取得費」とそれにともなう「諸費用」、建物建築費として、「建物本体工事費」「建物付帯工事費」とそれにともなう「諸費用」が必要です。

注文住宅の総額の平均は？

土地購入費用の全国平均は、1,929万円、建物建築費は、4,034万円です。土地から購入する場合の総額は、5,963万円となっています。

注文住宅の総額を抑えるコツは？

まず、いくつかのプランや選択肢を組み合わせるセミオーダー住宅で、延床面積をできるだけ抑えることを検討しましょう。デザインや間取りをシンプルなプランを選びつつ、水回りを集めることで材料費や工事費を少なくできます。

注文住宅の総額は、土地から購入する場合、およそ6,000万円、すでに土地がある場合は、4,000万円が目安となります。ただし、土地取得費や建築費用は、地域や立地によって大きく異なる点には注意してください。

自分にあった予算を把握するためには、はじめに、自己資金の確認と住宅ローンの借入金額をシミュレーションすることが重要です。

全体の予算がわかれば、諸費用も含めて、土地購入、建物の建築それぞれに充てられる費用を決められるでしょう。限られた予算のなかで理想の家づくりをするためには、土地、建物それぞれに求める優先順位を明確にすることも必要です。

なお、予算を決める場合、住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税やメンテナンス費用などの維持費も踏まえ、無理のない注文住宅の総額を設定することが重要です。