購入後のアフターサービスと保証

アフターサービスは、住宅の売買に際して売主が提供するものです。物件の点検や不具合があった場合の改修などを、一定期間、無償で行います。売主各社が独自のサービスメニューを実施しており、期間や内容は異なりますので、物件を選ぶ段階から比べてみることをおすすめします。

例えば、強度に関わる構造躯体部分については、一般的に10年程度と長めのアフターサービス・保証期間が設定されており、中には20年も無償改修の対象としているものもあります。

一般社団法人不動産協会が定める「中高層住宅アフターサービス基準」には、部位別に基準となる保証期間が提示されています。それによると、例えば「外壁の雨漏り」や「基礎・柱・梁・耐力壁・内部床・屋上・屋根の亀裂・破損」などについては、保証期間を10年と定めています。
また、室内のクロスがはがれた場合や、襖（ふすま）やドアなどの建具に不具合が出てきた場合の保証期間は、2年とされています。
物件購入の際の参考にしてみてください。

引き渡しから3カ月、6カ月、1年などの区切りごとに定期点検を実施するものも多く見られますが、このようなきめの細かいアフターサービスは、資産価値を守る意味でもとても大切です。アフターサービスに関する案内は、物件の引き渡し時などに手渡されることが多いので、しっかり確認して、疑問点などがある時には、担当者に問い合わせるとよいでしょう。

アフターサービスについては、利用しやすい体制が整えられていることも大切です。入居後の問い合わせを受ける専用の窓口や、水道やガス、排水管など緊急性の高い箇所については、24時間相談できる窓口を設けている会社もあります。

定期点検が受けられるなら、住まいの状態はどんなふうだったか、点検結果の結果も欲しいところですよね。中には、そういった点検の履歴をきちんと提供してくれる会社もありますから、都度保管しておくことをおすすめします。

これは、住まいの品質を証明する一つの証拠ですから、もしも売却することになった場合、有利にはたらく材料になります。

売主がサービスとして提供するアフターサービスや保証とは別に、法律で定められた保証責任があります。これを「瑕疵担保責任」といいます。「瑕疵」とは「きず」「欠陥」「不具合」のことで、さらにここでいうのは「隠れたる瑕疵」、つまり通常の注意力を持って確認しても見つけられないような住まいの欠陥、不具合のことを指します。

「瑕疵担保責任」とは、売買取引された住宅に簡単には発見できない隠れた欠陥があった場合に、売主が買主に対してその責任を負う、ということです。買主は、売主に対して補修や損害賠償の請求、住めないほどのひどい欠陥の場合には契約解除を求めることができます。

損害賠償請求や契約解除ができる期間（権利行使期間）は、「民法」の規定で「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」とされています。
例えば、住んでいるうちに雨漏りが発生し、その原因が普通に暮らしていたのではわからないもので、売買契約時から存在していた欠陥による場合には、買主はそれを見つけたときから1年以内であれば、売主に対し補修や損害賠償を請求できるのです。1年を超えてしまうと無効になり、権利の行使はできません。

ただし、民法の瑕疵担保は任意規定ですから、売買契約書に「物件の引き渡し日から1年間についてのみ売主は瑕疵担保責任を負う」という特約を設けることができます。あるいは「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約を設けることも可能です。しかし、これでは買主を保護する目的が弱くなってしまいます。反対に期間の定めがなければ、売主側は何年たっても瑕疵担保責任を負わなければならないことになります。

これらを考慮して、「宅地建物取引業法」では、宅地建物取引業者が売主である場合は、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効とする一方、瑕疵担保責任を負う期間が「引き渡し日から2年以上」であるなら、同期間を限定する特約を設けることができるとしています。

新築住宅についてはさらに長期になり、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」において、「引き渡し日から10年間」と規定しています。但し、適用の対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に限られます。

このように中古、新築によって適用期間などが違いますから注意してください。また、売買契約書に特約が記載されているかどうかを、忘れずに確認するようにしましょう。