投資用マンションを高く売却するには？適切な時期やポイントを徹底解説！

投資用マンションを売却するのにおすすめのタイミングは？

投資用マンションを高く売却するには、タイミングが重要になります。投資用マンションを売却するのにおすすめのタイミングは以下です。

では、それぞれのタイミングを詳しく解説していきます。

売却益が出る時

投資用マンションを売却するタイミングの一つは、物件の価格が上昇し、購入時よりも売却価格が上がって、売却益が出る時です。具体的に、物件価格が上昇しやすい状況としては、次のような場合です。

物件価格を調べるには、不動産仲介会社に査定を依頼する方法が一般的。また、不動産ポータルサイトで同じエリアや類似物件の売買価格をチェックする方法もよいでしょう。さらに、不動産鑑定士に依頼して正確な評価額を算出する方法もあります。

※売りたいマンションの簡易査定価格と、相場価格情報を確認できます。

売却益が出るかを確認するためには、売却予定価格から購入価格と諸経費を差し引いた金額を計算します。諸経費とは、仲介手数料、登記費用、修繕費、税金などです。例えば、購入価格が3,000万円で、諸経費が300万円、売却予定価格が4,000万円の場合。売却益は4,000万円から3,300万円を引いた700万円となります。

まずは、物件価格が上昇しているタイミングを見極める点が重要です。売却した際に、諸経費を引いても利益が出るかを確認してから進めましょう。

金利が低くなった時

金利が低い時も投資用マンションを売却するのにおすすめのタイミング。金利が低い時はトータルコストが低くなる利点もあって、不動産購入に対する需要が高まりやすくなります。投資家にとっては、融資が受けやすいため、投資用物件への投資が活発化しやすいです。金利が低い期間は経済全体が活性化しやすく、不動産市場全体が活況を呈する傾向になるでしょう。そうなると、投資用物件の価値が全般的に上昇する可能性を高め、投資用マンションの売却にとって有利な環境を作り出します。

ただし、金利が低い状況は永遠には続かないため、市場の動向を常に注視し、適切なタイミングを逃さないようにしましょう。金利が低いうちに売却を検討する点が、最大限の利益を確保するポイントです。

減価償却が終わる時

「減価償却」が終了する時も、投資用マンションの売却を検討するよいタイミングでしょう。減価償却とは、建物や備品などの固定資産（土地以外の資産）の価値を、使用にともなって減少させていく会計上の手続きをいいます。この手続きを通じて計上される費用が「減価償却費」であり、これには実際の支出をともないません。しかし、会計上の費用として利益を小さく見せる役割を果たし、節税効果があります。

減価償却費は、建物の耐用年数の期間内だけ計上します。例えば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数は47年です。新築で購入した場合、47年間にわたって減価償却費を計上できます。しかし、この耐用年数を過ぎると、減価償却費は計上できません。その結果、会計上の利益が増加し、課税される税金も増えてしまいます。税金が増えると、手元に残る現金の流れが悪化するため、投資家にとって避けたい状況です。したがって、投資用マンションを売却する際には、この減価償却の終了時期を基準として考えることもひとつの視点です。

保有期間が５年を超えた時

投資用物件の保有期間が５年を超える時も、売却を検討するタイミング。その理由は主に税制上の仕組みにあります。不動産の売却益には譲渡所得税がかかり、この税率は保有期間によって異なります。投資用物件の保有期間が５年以下の場合、短期譲渡所得で税率が高くなりますが、保有期間が５年を超えると、長期譲渡所得として低い税率が適用されるため、支払う税金が大幅に減少します。

具体的には、短期譲渡所得の場合、税率は約39.63%と高く、売却益のほぼ40%が税金として差し引かれます。これに対し、長期譲渡所得の場合、税率は約20.315%と半分程度。
例えば、売却益が1,000万円の場合を考えてみましょう。この時、短期譲渡所得では約400万円の税金がかかるのに対し、長期譲渡所得では約200万円で済みます。このように課税される金額が大きく異なるため、保有期間が５年を超えるかが、売却益を最大化するために重要なポイントです。

参照：国税庁
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

大規模修繕をする前

マンションの大規模修繕をする前も売却を検討しやすいタイミングです。マンションの大規模修繕工事は、通常、区分所有者が毎月支払う修繕積立金から資金が充てられます。しかし、近年の工事費用相場の値上がりで、修繕積立金だけでは費用を賄えないおそれも。この場合、不足額をオーナーが負担したり、大規模修繕を機に修繕積立金が値上げになる可能性があります。

このような負担を避けるために、大規模修繕の前に売却を検討するのもおすすめ。修繕費用がかさむ前に売却すれば、オーナーとして経済的な負担を軽減できるでしょう。また、大規模修繕が必要なマンションは、修繕後に資産価値が上がる可能性があります。そのため、大規模修繕の前に売却すると、買い手が修繕後の価値上昇を見込んで購入しやすくなる点もメリットです。これにより、売却価格が適正に評価されやすくなります。以上のように、大規模修繕の前に売却を検討すると、修繕費用の負担を回避し、売却のタイミングを有利にできます。

引越しシーズン前

引越しシーズン前も、投資用マンションの売却を検討できます。引越しシーズンとは、多くの人が新しい生活を始めるために住まいを探す時期で、主に３月から４月にかけての春季、そして９月の秋季が該当します。進学や就職、転勤などで新しい住まいを必要とする人が増えるため、物件の需要が高まる時期です。

引越しシーズン前に投資用マンションを売却すると、買い手が増え、物件の競争が激化するため、売却価格が高くなる可能性があります。特に春の引越しシーズンに向けては、多くの人が新生活をスタートさせる時期のため、物件の売買が活発になって短期間での売却が可能です。

また、引越しシーズンは不動産会社も繁忙期にあたり、多くの物件情報が市場に出回ります。そのため、売却活動がスムーズに進みやすく、買い手との交渉も活発になりやすいでしょう。さらに、この時期には賃貸物件を探している人も多いため、賃貸経営を希望する投資家にとっても魅力的な時期になります。以上のように、引越しシーズン前に投資用マンションを売却すると、需要の高まりを利用して有利な条件での売却が可能です。

入居者がいる時

投資用マンションを売却する際は、入居者がいる時がよいタイミングになります。入居者がいる時に売却するメリットは、投資用物件としての魅力が高いことです。すでに安定した家賃収入があるため、買い手にとってリスクが低く、すぐに収益を得られる点が魅力になります。さらに、入居者がいることで空室リスクが少なく、売却価格も高く設定できるでしょう。結果、投資用マンションとして安定した収益を求める方には、入居者がいる時の売却が有効です。

投資用マンションを高く売却する時のポイント

投資用マンションが高く売れやすいタイミングをご紹介しました。ここからは、投資用マンションをできるだけ高く売却するためのポイントを解説します。

査定時は複数の不動産会社を比較する

投資用マンションを売却する際、少しでも高く売るために重要なポイントの一つは、複数の不動産会社に査定を依頼する事です。不動産査定とは、その投資用物件が市場でどのくらいの価格で売れるかを専門家が評価するプロセスを指します。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、市場の相場をより正確に把握でき、適正価格を見極められるでしょう。さらに複数社で比較すると、より高値で買い取ってくれる不動産会社を見つけやすくなり、高く売れる可能性も広がります。以上の理由から、投資用マンションを高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠です。

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投資用マンションの売買が得意な会社を選ぶ

投資用マンションの売買が得意な不動産会社を選ぶのも投資用マンションを高く売却するためのポイントです。投資用マンションの売却は、通常の物件売却とは異なり、専門的な知識とスキルが必要になります。例えば、収益性や利回りの計算、賃貸市場の動向、将来的な価値の見込みなどを考慮しなければなりません。これらの要素を適切に評価し、買い手にアピールするためには、投資用物件の売買に特化した不動産会社選びが欠かせないでしょう。

これを判断するためには、まずその会社の実績を確認しましょう。具体的には、投資用物件の取引件数や成約率、売却価格の実績などが参考になります。また、投資用物件に関する専門知識やマーケット動向の把握度合いを見極めるために、担当者との面談で詳しく話を聞くことも重要です。

投資用マンションの売買に長けていない不動産会社を選んでしまうと、適切な価格設定ができず、売却に時間がかかる可能性があります。また、投資家の視点から見た投資用マンションの魅力を十分にアピールできないため、買い手が付きにくくなることも懸念点です。

特に、賃貸需要の分析や投資回収の見込みなど、投資家が重視するポイントを的確に伝えられないと、売却価格が下がるリスクがあります。以上の理由から、投資用マンションを高く売却するためには、専門知識と実績を持つ不動産会社選びが重要です。専門的なアプローチと広範なネットワークを活用すれば、効率的かつ高値での売却を実現できるでしょう。

外国人投資家を選択肢に入れる

外国人投資家を選択肢に入れる点も、投資用マンションを高く売却する際の重要なポイントです。彼らは海外からの資金を持ち込み、多様な投資戦略や視点を持っています。日本国内のみにマーケットを限定するよりも、外国人投資家に目を向けたほうが広い視野でマーケティングが可能です。

さらに、円安になっている今、外国人投資家の購入意欲が高まり、積極的に資産を日本に投入する傾向にあります。購入価格が適切であれば、高値での売却も可能です。以上の理由から、外国人投資家を買い手の一部として考慮すると、投資用マンションをより高く売却する可能性が広がります。外国人投資家との交渉や契約の際に必要な、言語や文化の違いに対応する体制を整えられれば、高い売却価格を実現できるかもしれません。

売却しやすい投資用マンションの特徴

売却する時に気を付けることや、高く売却するポイントをご紹介しましたが、なかにはそれらの対策をしても売却しにくいマンションがあります。投資用マンションは、購入する時点で、最終的に売却しやすい特徴のあるマンションを購入することが理想的です。では、売却しやすいマンションとはどのようなマンションでしょうか。本章では、売却しやすい投資用マンションの特徴を紹介します。

空室になりにくい

売却しやすい投資用マンションの特徴は、空室になりにくい点が挙げられます。立地条件や交通の便がよく、生活利便施設や教育機関に近接しているマンションは、需要が高いでしょう。特に商業エリアやオフィス街に近い場合は、通勤や通学の利便性から空室が少なくなりやすいです。

次に、設備やサービスの充実も重要です。現在は、インターネット環境やセキュリティシステムが充実している物件の人気が高い傾向にあります。また、共用施設やコミュニティスペースの提供も、住みやすさを向上させて、空室を減らす方法です。

さらに、適切な賃料設定と入居者のニーズに応じたマーケティングも重要な要素になります。競争力のある賃料設定は、長期間の空室を避けるために不可欠です。また、入居者のプロファイルやライフスタイルに合わせた、ターゲティング広告やプロモーション活動をおこなうことで、空室を迅速に埋められます。

これらの要素が揃った投資用マンションは、安定したキャッシュフローを確保しやすく、売却時の価値が高いです。空室リスクが低い物件は、需要が高いので売却時に有利になります。

多くの投資家に手が届きやすい価格

売却しやすい投資用マンションの特徴として、手の届きやすい価格設定が重要です。一般的に、価格が1,000万円台から数千万円までの範囲に収まる投資用物件は、多くの投資家にとって手が届きやすく、売却の機会が広がります。

市場の需要と供給のバランスを考慮したもので、価格が高額になるほど購入者の選択肢が限られる傾向です。１億円を超えるような高額物件は、一部の資金力のある投資家や機関投資家にのみ魅力的な選択肢として見られることが多いため、市場での取引が難しくなることがあります。

一方で、売却価格が適正であれば、幅広い投資家層が関心を示し、購入の検討を進めやすいです。このように、手頃な価格設定は投資用マンションの売却をスムーズに進めるための重要な要素になります。

投資用マンションを売却する時の手順

投資用マンションは、実際に売却をしようと思っても即現金化できるわけではありません。高く売却するためには、売却のステップを確実に踏み、計画的に進める必要があります。では、どのような手順で進めていくのか、投資用マンションを売却する際の流れを解説します。

• STEP 1事前準備をする
• STEP 2複数の不動産会社へ査定を依頼する
• STEP 3媒介契約を締結する
• STEP 4売却活動が開始される
• STEP 5契約条件を交渉する
• STEP 6条件交渉・売買契約を締結する
• STEP 7投資用マンションを引き渡す

それぞれ詳しくみていきましょう。

ステップ１.事前準備をする

まず、売却の準備のため、投資用マンションの現状を把握し、必要な修繕やリフォームを検討します。買い手に好印象を与えるために、内装をきれいに整える点も大切です。また、不動産投資ローンの残高や権利関係などの書類も準備しておきましょう。主に必要になる書類は以下です。

これらの書類を早めに準備しておけば、あとの手続きがスムーズです。

ステップ２.複数の不動産会社へ査定を依頼する

次のステップは、複数の不動産会社への査定依頼です。なお査定は複数の不動産会社へ依頼するようにしましょう。不動産会社による査定額を比較すると、物件の適正価格を把握できます。査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、詳細な価格を知りたい場合は、訪問査定を依頼するとよいでしょう。この段階で市場価格の目安を把握でき、売却戦略を立てやすくなります。先述しましたが、売却する際は投資用マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶことが重要です。

通常の不動産売却とは異なる税金や利回りに関する情報、賃貸契約の引き継ぎなど、投資用不動産ならではの事務があるため、手続きに慣れている会社を選ぶようにしましょう。

ステップ３.媒介契約を締結する

査定額に納得したら、次に媒介契約を締結します。媒介契約は「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の３種類あります。

専任媒介と専属専任媒介は、特定の不動産会社に販売を依頼する形式で、一般媒介は複数の不動産会社に依頼できる形式です。どの契約形態が自分に適しているかを考え、慎重に選びましょう。

ステップ４.売却活動が開始される

媒介契約を締結したら、不動産会社は投資用マンションの広告掲載や内覧の対応など、本格的な売却活動が始まります。売却活動中は、投資用マンションの魅力を最大限にアピールするために、清潔な状態を保つことが大切です。また、内覧の際には、買い手が興味を持つようなポイントを強調しましょう。

ステップ５.契約条件を交渉する

買い手が現れたら、契約条件の交渉に入ります。この段階では、不動産会社のアドバイスを受けながら、適切な条件で交渉を進めることが重要です。売却価格だけでなく、引渡しの時期や支払い方法、付帯設備の取り扱いなど、さまざまな条件を話し合います。

ステップ６.条件交渉・売買契約を締結する

交渉がまとまったら、次は売買契約の締結です。契約書には、売却価格、引渡し時期、支払い条件などの詳細が記載されます。契約締結の際には、手付金の受領や契約書への署名など、法的な手続きを正確におこないましょう。不明点や疑問があれば、契約前に確認し、納得したうえで契約を進めます。

ステップ７.投資用マンションを引き渡す

売買契約が成立したら、最後は投資用マンションの引渡しです。引渡し当日は、売主や買主、不動産会社や司法書士など売買に関わる関係者が集まって、最終の書類確認や決済、鍵の受け渡しなどの手続きをおこないます。この時点で、不動産投資用ローンが残っていたら、一括返済し、そのあと所有権の移転登記などもおこなっていきます。すべての手続きが完了すれば売買の成立です。

以上が一般的な売却の流れですが、一連の手続きが終わるまでには通常、３カ月から半年程度の時間がかかります。市場の状況や投資用物件の特性によっては、さらに時間がかかるかもしれません。そのため、適切な時期に売却できるよう、手順を理解し、スケジュールを逆算した行動が重要です。また、売却活動をスムーズに進めるためには、不動産会社とのコミュニケーションが鍵となります。定期的に進捗状況を確認し、疑問点や不安な点があればすぐに相談しましょう。

最後に、売却に関わる税金や諸費用も事前に把握しておくことが大切です。売却益に対する税金や仲介手数料、登記費用など、売却後に発生する費用を見込んで計画を立てる点も忘れないようにしましょう。

投資用マンションの売却に関するよくある質問

本章では、投資用マンションを売却する際のよくある質問をまとめました。

投資用マンションを高く売却する最適なタイミングは？

投資用マンションを高く売却するのに適したタイミングは、次の７つです。

• 売却益が見込める時
• 金利が低い時
• 減価償却が終わった時
• 物件の保有期間が５年を超えた時
• 大規模修繕をする前
• 引越しシーズン前
• 入居者がいる時

特に市場価値が高まる状況を見極めて、適切な時期に売却を検討するようにしましょう。

投資用マンションを高く売却するためのポイントは？

投資用マンションを高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の査定を比較すると適正な価格が把握でき、高値で売却できる可能性が高まります。また、投資用マンションの売買に特化した専門知識を持つ不動産会社を選ぶことも重要。専門的なアプローチと広範なネットワークを活用すると、効率的で高額な売却を実現できます。さらに、外国人投資家を買い手に組み込むと、市場の規模を拡大し、高い売却価格の実現が可能となるでしょう。

売却しやすい投資用マンションの特徴は？

売却しやすい投資用マンションの特徴は、まず空室リスクが低いことです。好立地や充実した設備、適切な賃料設定が、長期間の空室を避ける要因となります。また、手頃な価格設定も重要で、1,000万円台から数千万円の価格帯が多くの投資家に受け入れられやすく、売却機会が広くなるでしょう。これらの要素が揃った投資用物件は、安定したキャッシュフローを確保しやすく、売却時の価値も高まります。

投資用マンションを売却する際の手順は？

投資用マンションを売却する際はまず、マンションの現状を把握し、必要な修繕や内装の整備をおこないます。そのあと、複数の不動産会社に査定依頼をし、市場価格を把握しましょう。査定額に納得したら、媒介契約を締結し、不動産会社に売却活動を委託します。買い手が見つかれば、売却価格や条件の交渉をおこない、売買契約の締結です。最終的にはマンションの引渡しをおこない、手続きが完了します。

売却には通常３カ月から半年程度かかり、市場や物件の特性により時間は変動的です。手順を理解し、スケジュールを逆算して行動するようにしましょう。

まとめ

本記事では、投資用マンション売却の最適なタイミングや、高値で売却するポイントをお伝えしました。投資用マンションを高く売却するためには、適切な時期と戦略が不可欠です。売却の際は、市場の需要や物件の状態を熟考し、最適なタイミングを見極める点が重要です。また、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を確認する点も欠かせません。投資用マンションの特性を理解した専門的な不動産会社を選ぶことも大切です。これらのポイントをおさえて、納得のいく売却を実現してください。