中古アパート経営は利益を上げられる？儲かる理由と失敗例を紹介

中古アパート経営が儲かる理由

中古アパートは新築アパートにはないメリットを持っているため、アパート経営のなかでも利益を上げやすいといわれることがあります。その理由は以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

低価格で高利回りが期待できる

中古アパートは新築アパートと比較して、購入時の初期投資額を低く抑えられます。中古物件は築年数の経過によって、市場価格が下落する傾向にあるため、新築物件と比較して低価格で購入が可能です。

仮に同エリアの新築アパートと同じ家賃収入が見込めると仮定しましょう。中古アパートは新築アパートよりも投資額が少ないことから利回りが高くなります。初期投資額が低いほど、投資額の回収期間も短縮されることから、投資効率の向上も期待できます。

したがって、物件の初期投資額が低価格であり、高利回りを期待できる中古アパートは利益を上げやすいといえるでしょう。

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アパートを経営するにあたり、「利回り」は重要な指標の一つです。大切な資産を運用するのであれば、「少しでも利回りをよくしたい」、「収益を上げたい」と考えるのは当然のことでしょう。

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節税効果が大きい

中古アパートは節税効果があり、特に減価償却費の恩恵が大きいと考えられます。減価償却費とは、実際の支出をともなわない費用を計上するための費用。不動産では建物の築年数の増加によって失われる資産価値を、税法をもとに減価償却費として計算して申告します。

減価償却費は、築年数が古いほど多く計上できる仕組みです。また、物件の構造においても木造の中古アパートは、鉄骨造と鉄筋コンクリート造と比較すると減価償却費を多く計上できます。中古アパートは減価償却費の申告において、新築アパートと比較して総合的に有利でしょう。

中古アパートに限りませんが、不動産投資では主に以下の税金を抑えられます。

減価償却費を含めた、中古アパートの修繕費、管理費を経費として申告することで、所得税・住民税の節税効果を期待できるでしょう。また、現金を不動産に換えることで、財産としての評価額が低くなり、相続税を抑えられることがあります。中古アパート経営は総合的に節税効果が大きく、手元に資金を残しやすい投資方法です。

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経営実績を確認して購入できる

中古アパートはすでに建設されていることから、実物を確認したうえで投資できます。すでに一定期間の賃貸経営がおこなわれている物件が多く、過去の家賃収入・空室率などのデータを確認できることが魅力です。

一方で、新築物件は、経営に関する実績が存在しないため、将来の家賃収入と入居率の推定が難しいことも。不動産投資のキャッシュフローのシミュレーションは、過去のデータが存在する中古アパートのほうが精度はよくなります。経営実績を踏まえたうえで、投資できることは中古アパートの強みでしょう。

物件の価格が下落しにくい

中古アパートは新築アパートと比較して、物件の価格が下落しにくいといわれています。物件の価値は、建物と土地から成り立っています。土地は、立地や地域の需要に左右されるものの、需要が高い地域であれば価値は大きく下落する可能性は低いでしょう。さらに中古アパートは物件価格における建物部分の価格が値下がりしており、評価は土地部分の割合が大きい傾向に。そのため、中古アパートはすでに市場における評価が固まっており、価格が安定しやすくなります。

また、中古アパートは賃料に関しても築年数による変動が新築アパートとより比較的緩やかなので、不動産経営をおこないやすい面も。
物件の資産価値が経営中に目減りしにくいことから、資産として安心して保有できるでしょう。

リノベーションなどで賃料の上昇を期待できる

中古アパートは、既存の建物に大規模な改修工事をおこない、性能や価値を向上させるリノベーションにより賃料を上昇させる余地があります。リノベーションの具体例は、築年数の経過による外観・内装の老朽化の改善、最新のエアコンやセキュリティシステムの導入をはじめとする設備投資など。物件の魅力を向上させられれば、入居希望者が増えることが期待され、賃料を引き上げやすくなります。

改修費用がかかることから、短期的なキャッシュフローを考えればマイナスになるかもしれません。しかし、リノベーションによる物件価値の向上、賃料の引き上げにより、長期的に改修費用を回収できるため、利益を上げる戦略として有効です。効果的なリノベーションをおこなえば、中古アパート経営の利益をさらに高められることでしょう。

中古アパート経営で利益を上げられる理由は上記のとおりですが、投資にはメリットだけではなく、リスクをともないます。利回りが高いなどのメリットを理由に安易に参入して、失敗することがないように失敗例からわかるリスクも把握し、始めるかどうかを検討しましょう。

中古アパート経営の失敗例

中古アパート経営の失敗例を以下にまとめました。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

空室により想定した家賃収入を得られなかった

中古アパート経営を始めたものの、思うように入居希望者が集まらず、空室が増加して想定した家賃収入を得られずに失敗するケースがあります。

最初から入居希望者が集まらなかった場合は、物件の購入に対する立地選定や市場調査が不十分であり、中古アパート経営に適さない物件を購入してしまったことが失敗の原因。一方で、退去者が増えて空室が増加した場合は、物件管理における入居者対応に問題があったと考えられます。

中古アパート経営では、周辺環境、人口動態、競合物件の状況などを事前に調査し、需要が高いエリアを選ぶことが求められます。そのためには、徹底した市場調査と立地分析が必要であり、おろそかにすれば失敗を招くことでしょう。

また、入居者対応の遅れによって、入居者の不満が溜まる状況も空室の増加につながります。優れた管理会社に委託して、物件の管理を適切におこなうことで、空室をできる限り少なくしながら経営できるようになるでしょう。

想定以上に修繕費がかかりキャッシュフローが圧迫された

中古アパートは築年数の経過により、見た目以上に劣化が進んでいることがあります。購入時に十分な調査をおこなわずに物件を購入すると、想定以上に修繕費がかかり、キャッシュフローを圧迫する恐れも。結果的には、新築の物件を購入したほうが投資額を抑えられたケースも考えられます。

修繕費の見通しが甘くなる主な理由は、現地調査が不十分であり、潜在的な不具合や老朽部分を把握できなかったためです。また、想定した修繕費の見積もりが低すぎる状態で、資金計画を立ててしまったケースも考えられるでしょう。

事前に専門家による詳細な建物診断をおこなったうえで、将来的に必要になる修繕費をシミュレーションし、積立金を設定するなどして修繕費を確保するようにしてください。

耐震性など安全性の問題を軽視してトラブルが発生した

中古アパートは築年数によっては、古い耐震基準で建設されている場合があります。耐震性を含めた安全性の問題を軽視すると、思わぬトラブルが発生することも。安全性の問題で入居者から苦情が殺到し、評判の悪化により退去者が増えるケース、最悪の場合は法的紛争につながる問題に発展し、莫大な賠償金を支払わなければならないケースも考えられます。

中古アパート経営は目先の利回りの追求よりも、入居者の安全が第一です。入居者の安全性が確保されない状況では、空室の増加につながるだけでなく、トラブルに発展するリスクも高まります。

中古アパートは、購入前に耐震診断を実施し、最新の基準を満たしているかを確認するようにしてください。安全性に疑問がある場合は、必要な補強工事をおこなうことも検討しましょう。

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売却先が見つからず出口戦略に支障をきたした

需要のない中古アパートは、売却先を見つけることにも苦労する可能性があります。思うように利益を上げられなかったことを理由に売却先を探そうとしても見つからず、所有期間が長期化して、コストだけがかかる状態が続くかもしれません。

買い手が長期的に見つからない状態は、メンテナンスをおこなわなければ物件の資産価値が目減りし、コストだけがかかる悪循環に陥っている状態です。

物件の購入に対する市場調査を念入りにおこなうだけでなく、将来的な売却計画も立てましょう。定期的なメンテナンス、リノベーションによって物件の市場価値を維持・向上させることも出口戦略においては効果的です。

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中古アパート経営に向いている人の特徴

中古アパート経営の失敗例とその対策方法について解説しました。ここまでの内容を踏まえたうえで、中古アパート経営に向いている人の特徴を紹介します。

十分な収入と自己資金がある人

中古アパートは新築物件に比べて購入費用を抑えられますが、老朽化による修繕費や改装費用など、突発的な出費に備える必要があります。安定した収入と自己資金に余裕があれば、ローン返済や急な支出にも柔軟に対応できるでしょう。また、借入金への依存度が減少するため、キャッシュフローも健全化しやすくなります。

収入と自己資金は大きいほど許容できるリスクの範囲が広がるため、経営の安定化に直結します。そのため、中古アパート経営を長期的に安定しておこなうなら、十分な収入と自己資金が必要です。

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市場調査を入念におこなう意欲がある人

中古アパート経営の利益は、物件の立地や周辺環境、賃貸需要に大きく依存します。そのため、現地調査とデータ分析を怠らず、徹底的にリサーチできる意欲が必要です。

自ら情報収集をするだけでなく、専門家の意見を取り入れることで、投資判断の精度を高め、経営計画が実現性の高いものになります。適切な市場調査に基づいた経営は、空室リスクの軽減にもつながるため、利益が安定化するでしょう。

常に不動産投資に関する勉強を欠かさず、積極的に情報収集に取り組むことが、中古アパート経営を成功させる秘訣です。

節税効果など利益以外の価値を追求できる人

中古アパート経営は、家賃収入などの利益だけでなく、節税対策など、利益以外の価値を追求できます。減価償却による税負担の圧縮、将来の相続税対策が期待できるため、実際に上げられる利益以上に資産形成では効果的になるかもしれません。

資産形成とは、今ある資産を増やすために貯蓄や投資をおこなうだけでなく、効果的な節税によって支出を減らすことも含まれます。利益を上げることだけにとらわれず、各種税制優遇措置を理解して効果的に活用しましょう。よって、不動産投資に関する勉強では、税制の知識も学ぶ必要があります。また、収入が高いほど支払う税金も高くなる傾向にあるため、節税が有効になります。

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中古アパート経営の始め方

中古アパート経営の始め方の手順は以下のとおりです。

• ステップ１投資の目的を明確化する
• ステップ２物件の調査と選定をする
• ステップ３融資条件を確認する
• ステップ４購入手続きをして契約を締結する
• ステップ５管理体制を構築する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ステップ１：投資の目的を明確化する

まずは、中古アパート経営に取り組む目的を具体的に設定します。例えば、定年後の安定した不労所得の確保、相続税などの節税対策が挙げられます。目的に応じた収益目標や経営方針を明確にしましょう。

目標が定まれば、アパート経営の戦略に一貫性が生まれ、そのあとの物件選びや融資の交渉も円滑に進みやすくなります。

ステップ２：物件の調査と選定をする

市場調査を入念におこない、立地や周辺環境、建物の状態、将来的な賃貸需要などを徹底的に分析します。複数の候補物件を比較し、収益予想、修繕費、管理コストなどをシミュレーションしましょう。過去の経営実績がある中古アパートは、データを集めやすいことからシミュレーションの精度が高くなる傾向にあります。

また、詳細な建物診断をおこない専門家の意見を取り入れることで、修繕計画も立てやすくなります。複数の物件をさまざまな観点から検討することで、総合的にメリットが大きく、リスクを最小限に抑えやすい物件を選べるでしょう。

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ステップ３：融資条件を確認する

次に、物件を購入するために借入金を用意する場合は、金融機関からの融資条件を念入りに確認します。条件で特に重視したいポイントは以下のとおりです。

借入金への依存が大きいと経営の安定性が損なわれるため、自己資金と借入金のバランスを考える必要があります。金利はできる限り低い条件にしたいところですが、金利が低くなりやすい変動金利は、将来の金利上昇のリスクがあるため、慎重に選びましょう。返済期間は長期に設定すると、より多くの資金を借りやすくなりますが、利息負担により総返済額が増加する点に注意が必要です。

中古アパートを購入する際のローン審査では、本人の年収と勤続年数・信用情報以外に、実際に収益が見込めるかを重視して審査されることが多いです。審査基準は金融機関によって異なるため、少しでもよい条件で融資を受けるために、複数の金融機関で審査を受けるようにしましょう。

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ステップ４：購入手続きを進めて契約を締結する

購入する物件が確定したら、売買契約を交わします。選定した物件に対して本審査のあとにローン契約をしますが、融資においては事前審査では通過していても、本審査に通過できないケースも。契約時には融資特約を入れて、審査が承認されなかった場合に契約を白紙に戻せるようにしておきましょう。

借入金の準備が完了し、物件を購入する目途が立った場合は、決済金の処理に移ります。正式な購入手続きは売買契約から１カ月以内を目安に、売主と買主、不動産会社の担当者、金融機関のローン担当者、司法書士などが集まって手続きを進めます。

司法書士の立ち合いのもと、以下の手順で手続きを進められることが一般的です。

1. ①　登記手続き
2. ②　融資実行
3. ③　決済金手続き

決済金手続きでは、仲介手数料、登記費用、税金などの費用も支払います。手続きの最中に問題がなければ、購入した建物が引き渡されます。

ステップ５：管理体制を構築する

物件購入後は、安定した賃貸経営のために管理体制を整えます。入居者募集と入居者への対応、定期的なメンテナンスと修繕などの物件管理が必要であり、自主管理もできますが、管理会社への委託が一般的です。

優れた管理体制を構築すれば、空室リスクを対策し、設備の故障などの突発的なトラブルにも迅速に対応できます。過去の実績やトラブルへの対応力を見極め、良質な管理会社を選べば、中古アパート経営における収益の安定化が期待できるでしょう。

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まとめ

中古アパート経営は、初期投資額が新築に比べ、低く抑えられることから高い利回りを期待できる投資対象です。一方で、築年数にともなう修繕費や安全性のリスクが存在します。
しかし、事前の調査や専門家の意見を積極的に取り入れて、適切な管理体制を整えれば、リスクを最小限に抑えながら着実な経営を目指せることでしょう。

中古アパート経営は、長期的な資産形成と安定収益を実現する有力な手段の一つといえます。