不動産投資で不労所得を得るには？仕組みやメリットから月20万円を得るための投資例まで！
そこで本記事では、不動産投資によって不労所得を得る仕組みやメリットを解説します。また、不動産投資で月20万円の不労所得を得るためのシミュレーションもおこなうので、ぜひ参考にしてみてください。
記事の目次
不動産投資によって不労所得を得られる仕組み
「不動産投資で不労所得を得られる」と聞いたことがある人もいるでしょう。実際に、どのようにして不労所得を得られるのでしょうか。本章では、不動産投資が不労所得と言われる理由や仕組みを解説します。
家賃収入による副収入
家賃収入による副収入が、不動産投資によって不労所得を得られる仕組みの一つです。収益物件を購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得られます。例えば、投資用ローンで8,000万円を借り入れ、年間700万円の家賃収入を得るといったイメージ。年間で賃貸経営をするために必要な経費が200万円、投資用ローンの返済額が300万円とすると、手元に残る200万円が収入として得られます。また、収益物件はアパートやマンション、一戸建てなどの居住用の物件だけでなく、店舗やテナント、駐車場なども選択肢となりえます。
家賃収入による貯蓄
不動産投資で得られる家賃収入は、新たな収入源になるだけでなく、貯蓄としても活用できます。家賃収入の一部を定期的に貯蓄に回すことで、資産形成のスピードを早めることが可能です。必要な経費を支払ったあとの家賃収入は、使い道が決まっているわけではありません。そのため、オーナーの意思で自由に使えます。例えば、子どもの教育費や老後資金に充てることも可能です。
また、投資用ローンを完済すれば、購入した物件は自分の資産となります。長い年数をかけて投資用ローンを返済していきますが、見方を変えると、資産のために貯蓄しているとも考えられます。さらに、投資用ローンを返済するための原資は家賃収入。借り入れを利用したうえで、家賃収入で貯蓄ができる点も、不動産投資で不労所得を得られる仕組みの一つです。
節税効果
不動産投資によって節税効果を得られる点も、不労所得を得られる仕組みとして挙げられるでしょう。不動産投資が節税になる理由は、主に「損益通算」と「減価償却」によるものです。損益通算とは不動産所得が赤字だった場合、給与所得など他の所得と相殺することで、課税所得金額を圧縮できる仕組みのこと。例えば、不動産所得の赤字が400万円、給与所得が900万円だった場合を考えてみましょう。２つの所得を相殺した500万円が課税所得金額となり、それに応じた所得税や住民税を納めます。
また減価償却とは、高額な資産の購入費用を、資産の耐用年数に応じて経費計上する会計処理のこと。これにより、実際には購入費用を支払っていない年でも、経費として計上できるため、課税所得金額を圧縮できます。なお耐用年数は建物の構造によって異なり、木造の場合は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は47年です。
直接的に資産を増やすわけではありませんが、節税することで手元に残るお金が増え、貯蓄できる金額も増えるでしょう。
管理業務の委託
賃貸経営の管理業務を管理会社に委託することで、労働所得ではなく、不労所得の仕組みが完成します。管理業務は、入居者の募集や家賃回収、クレーム対応など多岐に渡ります。これらの管理業務を、豊富な専門知識や経験のある管理会社に委託することで、オーナーの負担軽減が可能。オーナーは管理業務から解放され、新たな投資機会を探すこともできるでしょう。
ただし、管理会社に委託する際には、手数料を支払わなければなりません。また、任せきりにするのではなく、オーナー自身も経営状況を把握することが、安定した経営、家賃収入を得ることにつながります。
不労所得を得るために不動産投資をするメリット
不労所得を得るのであれば、不動産投資以外にもさまざまな方法があります。なぜ不動産投資がいいのか、メリットを解説します。
安定した収入を確保できる
不動産投資は、安定した収入を確保できる点がメリットです。一度収益物件を購入すれば、入居者がいる限り長期的に安定した家賃収入を得られます。賃貸物件に住んだ経験がある人であれば、よほどのことがない限り、退去しないことを理解できるでしょう。例えば株式投資の場合、安く購入して高く売却することで、その差額を収益として得られます。しかし、売買するタイミングの見極めは難しく、毎月安定した収入を得られるとは限りません。また、それなりの収益を得るためには、その分投資額も多くなります。
一方、不動産投資の場合、借り入れをすることでオーナーの資金は最低限で済むでしょう。また、入居者が退去したり、家賃を滞納したりしない限り、まとまった金額の収入を見込めます。長期的に安定した収入を確保できる点は、他の投資にはないメリットといえるでしょう。
生命保険の代わりになる
不動産投資は、生命保険の代わりになる点もメリットです。これは、収益物件を購入する際に加入する、団体信用生命保険（以降、団信）の保障によるもの。具体的には、オーナーが死亡したり、高度障害になったりした場合、保険金によって投資用ローンの残債が保障されます。団信に加入することで、オーナーに万が一のことがあっても、遺された家族は投資用ローンの返済をする必要がなく、収益物件を資産として残せます。
遺された家族は、収益物件でそのまま賃貸経営を継続すれば、投資用ローンの返済もなく、家賃収入を得ることが可能。また、売却をして現金を得ることもできます。このように、収益物件を購入する際に団信に加入することで、生命保険のような役割を果たす点がメリットです。
インフレ対策になる
不動産投資は、インフレ対策になることもメリットの一つです。インフレでは、物価が上昇すると同時に、貨幣の価値が相対的に低下します。しかし、不動産は現物資産のため、インフレでも資産価値は安定。また、物価の上昇を理由に家賃を上げられるため、家賃収入が大きく減少することもありません。さらに、不動産投資で土地を購入している場合、インフレによって土地の価値も上昇する可能性も。このように、不動産投資は現金や株式のような金融資産と異なり、インフレ状況でも資産価値が安定している点がメリットです。
不動産投資におけるリスク
これまで不動産投資で不労所得を得る仕組みやメリットを解説しました。しかし、投資にはリスクがともなうものです。本章では、不動産投資におけるリスクを解説します。
空室リスク
不動産投資において、もっとも大きなリスクが「空室リスク」です。空室リスクとは、収益物件が空室になり家賃収入が減ってしまうこと。例えば、新築マンションが複数できると、入居希望者がそちらに流れてしまい、入居者の確保が難しくなります。また、収益物件の建物や設備が老朽化すると、入居希望者から敬遠され、空室になってしまうことも。しかし、賃貸需要の高い地域にある収益物件を購入すれば、一定の入居者の確保を期待できます。
また、賃貸経営を始めたあとも、管理会社と連携し、定期的なメンテナンスをおこなうことで、入居者の満足度を高められ、入居率の維持を見込めるでしょう。空室リスクは、事前に対策を講じることで、リスクを最小限に抑えられます。
自然災害リスク
地震や台風、ゲリラ豪雨などの自然災害による損害も、不動産投資のリスクです。収益物件が損壊したり、電気や水道などのインフラの機能停止によって、入居者の生活に支障が出るおそれがあります。万が一に備えて、火災保険や地震保険に加入し、補償を受けられるようにしましょう。また、購入を検討している地域のハザードマップを確認し、自然災害リスクが低い地域を選ぶことも有効な対策です。
金利上昇リスク
収益物件は高額なため、投資用ローンを借り入れて購入することが一般的です。しかし、金利が上昇すると投資用ローンの返済額が増え、キャッシュフローが悪化する可能性があります。金利上昇のリスクを抑えたい場合は、金利が固定されるタイプのローンを選択するといいでしょう。
また、資金に余裕がある時に繰り上げ返済をおこない、借入残高を減らしておくと、金利上昇の影響を軽減できます。他にも、借り入れる際に自己資金を多めに用意し、投資用ローンの借入金額を減らし、返済負担を軽減する方法も有効です。
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資産価値下落リスク
資産価値下落リスクとは、収益物件の資産価値が下がるリスクのことです。築年数が経つと収益物件の老朽化が進み、修繕費がかかるようになり、資産価値が低下します。また現在、日本では少子高齢化や人口減少が進んでいます。将来的に住宅の需要が減り、収益物件の資産価値が低下するおそれも。
リスクを回避するためには、資産価値が低下する前に売却することが考えられます。ただし、売却のタイミングは難しいため、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。
不動産投資で月20万円の不労所得を得る方法
不労所得で月20万円を得られるとしたら、家計にも大きな余裕が生まれるでしょう。実際に不動産投資で月20万円を得るには、どうすればよいのでしょうか。本章では具体的な数字を挙げながら、シミュレーションをおこないます。
不動産投資による不労所得の計算方法
現実的な不動産所得を計算するためには、さまざまな経費を踏まえて計算をしなければなりません。「返済後利回り」は経費を引き、最終的に手元に残る家賃収入をもとに計算するものです。計算式は次のとおり。
返済後利回り（％）＝（年間家賃収入 ー 年間の必要経費 ー 投資用ローン返済額）÷ 物件価格 × 100
返済後利回りの理想は２％以上とされています。返済後利回りを２％と仮定した場合、月20万円の不動産所得を得るためには、物件価格が１億2,000万円となります。なお、これは単純に物件価格のため、初期費用を考慮すると、さらに資金が必要となります。
不動産投資で月20万円の不労所得を得る投資例
先述したように、不動産投資で月20万円の不労所得を得るためには、単純計算ですが、物件価格が１億2,000万円の収益物件を購入しなければならないことがわかりました。会社員の人にとって、なかなか決断できるものではないでしょう。そこで、はじめから月20万円の不労所得を目指すのではなく、着実に収益を上げ、投資を拡大していくことをおすすめします。
例えば、返済後利回りが２％で、月８万円の不労所得を得たい場合を考えてみましょう。先ほどの計算式に当てはめると、物件価格は4,800万円となります。また、返済後利回り３％、月12万円の不労所得を得たい時の物件価格も4,800万円です。１棟で月20万円を達成するとなると物件価格も高額になりますが、収益物件を複数所有することで、それぞれの物件価格も抑えられます。また、同時にリスクも抑えられるため、安定した賃貸経営をおこなえるでしょう。
不動産投資で不労所得を得るためのポイント
不動産投資にはリスクがつきものです。安定した不労所得を得るために、ポイントを押さえておきましょう。
自己資金を多めに用意する
不動産投資で安定した不労所得を得るために、自己資金を多めに用意しましょう。なぜなら、投資用ローンの審査を受ける際に、返済能力があることを証明できるからです。また、有利な条件で融資を受けられる可能性も高まります。他にも、自己資金を多めに用意して借入金額を抑えることで、月々の返済負担が軽減され、賃貸経営のキャッシュフローが安定しやすくなります。さらに、修繕費がかかった時なども、すぐに対応できるため、入居者の満足度も高まり、安定した賃貸経営につながるでしょう。
繰り上げ返済をする
投資用ローンの繰り上げ返済をすることも、不動産投資で不労所得を得るためのポイントの一つです。繰り上げ返済をすると、金利の負担軽減や返済期間の短縮などのメリットが得られます。投資用ローンを早期に完済できれば、手元に残るお金も増え、資産形成のスピードも早められるでしょう。ただし、繰り上げ返済をする際に、手数料がかかる場合があるため、事前に確認しておきましょう。
適切な物件を選ぶ
不動産投資で不労所得を得るためには、適切な収益物件を選ぶことが重要です。例えば、駅から近い場所や、スーパーマーケットやコンビニエンスストアが充実している場所は、どの年齢層からもニーズが高い傾向にあります。また、ファミリー層をターゲットにするのであれば、セキュリティがしっかりしているマンションが好まれます。賃貸需要や家賃相場が高い都市部であれば、安定した家賃収入を期待できるでしょう。
信頼できるパートナーを見つける
不動産投資で安定した不労所得を得るために、信頼できるパートナーを見つけましょう。繰り返しになりますが、安定した賃貸経営をおこなうためには、さまざまな観点から判断しなければなりません。例えば、収益物件探しの一つをとっても、賃貸需要が高い地域はどこか、周辺の家賃相場はどれくらいなのかなど、幅広く情報収集をおこなう必要があります。
しかし、知識や経験のない人が、これらを一人で調べるには限界があるでしょう。信頼できるパートナーを見つけることで、これまでの経験や豊富な知識をもとに、適切なアドバイスをしてくれます。また、実際に収益物件を購入したあとも、適切な管理がされているかで、入居者の満足度が変化します。複数社を比較し、信頼できるパートナーを見つけましょう。
まとめ
本記事では、不動産投資で不労所得を得る仕組みやメリットなどを解説しました。不動産投資で家賃収入を得ることで、不労所得を得ることは可能です。しかし、安定した収益を得るためには、適切な収益物件選びが欠かせません。不動産会社に任せきりにすると、経営状況が把握できなくなり、安定した収益とはほど遠くなってしまいます。最終判断はご自身であることを認識し、信頼できるパートナーを見つけ、安定した経営をおこないましょう。
執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
