不動産投資で避けるべき６つの危険エリアや押さえておきたい立地の選び方を解説

不動産投資をおこなううえでの危険エリア６選

投資物件選びでは、立地のよさが重要な鍵を握っています。また、立地がよくても周辺環境があまりよくない場合もあります。

ここでは、不動産投資をおこなううえでの「危険エリア」６つを詳しく解説します。

人口減少が進んでいるエリア

現在、日本全国で人口減少が進んでいますが、その減り方には地域差があります。減少ペースが著しいエリアでは、賃貸需要も比例して低下している傾向にあります。

特に地方では、土地の事情に詳しくない限り、投資物件の経営は難易度が高いでしょう。開発中・開発が期待されるエリアでない限りは、安定した賃貸経営をするのは難しいと判断されるためです。

生活利便性が低いエリア

生活するうえでの利便性の高さは、近隣に日常生活で利用する施設がどれくらいあるかで決まります。スーパーマーケットやコンビニエンスストアがない場合は、大きな減点材料となり、投資する物件としては敬遠されがちです。

できれば近隣に複数の店舗があったほうが、万が一閉店してしまった場合でも対応できます。

また、保育園・幼稚園・小中学校が遠い場合は、特にファミリー層向けには不利になるでしょう。子育て中の家庭にとっては、公園や一時預かり施設があるかも重要な判断材料となります。

さらに、医療機関や金融機関などの有無も重要なポイントです。投資物件の想定入居者層を見極めたうえで、必要な利便施設があるかをチェックしておきましょう。

最寄り駅から遠く交通の利便性が低いエリア

投資物件の立地は、最寄り駅から徒歩５分以内が理想ですが、徒歩10分（約800m）が賃貸需要をわける一つの目安とされています。10分以上離れた場所でバス停なども近くにない場合は、さらに人気が低くなりがちです。

地方など車社会のエリアであれば話は別ですが、そのような場所でも通勤時の渋滞状況をチェックしておいたほうがよいでしょう。都市部ほどの交通量はないものの、一部区間で著しい渋滞があれば、投資物件の評価は下がる傾向にあります。

治安が悪いエリア

治安が懸念されるエリアは、女性の単身者や子育て世帯から敬遠される傾向にあります。ただし、治安状況は地域や時間帯によって変わるため、実際に現地を歩いて確かめることが重要です。

また、都心の繁華街エリアは治安面では若干の問題があっても、高い需要があることも。終電で帰宅できない飲食店スタッフや医療従事者などをターゲットにする場合は、駅から近い繁華街エリアを検討するとよいかもしれません。

さらに、自治体による環境改善施策で治安が改善されたエリアも存在するため、事前の情報収集を欠かさないようにしましょう。

災害リスクが高いエリア

洪水や土砂災害、液状化の危険がある地域は避けたほうがいいでしょう。災害によって投資物件が損壊した場合は、賃貸経営を続けるのが難しくなります。特にファミリー層は、災害リスクの高いエリアを敬遠しがちです。

魅力的な街並みや価格設定のエリアでも、液状化リスクが高い場合はもう一度慎重に検討したほうがよいでしょう。

特定施設に賃貸需要を依存するエリア

大学や大規模工場・倉庫などに賃貸需要を過度に依存しているエリアも 注意です。少子化の影響で大学の統廃合や企業の移転・撤退が相次いでおり、それにともない一気に賃貸需要が失われるリスクがあるためです。

投資物件の経営が始まったあとも、大学や企業の動向に注目し、撤退の兆候があれば早期に売却を検討する必要があります。いつでも最新の情報をキャッチできるようにしておきましょう。

危険エリアにある不動産に投資をするリスク

危険エリアにある不動産への投資にはさまざまなリスクがともないます。リスクを事前に理解しておけば、トラブルが生じた際にも冷静に対処できるでしょう。ここでは危険エリアにある不動産に投資をする際のリスクを５つ解説します。

家賃滞納のリスク

入居者側の経済状況の変化や、単に家賃を支払う意思がないなどの理由で、家賃の滞納が発生する恐れがあります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「第27回　賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観（PDF）』 」によれば、2022年度における月末での１カ月滞納率は0.8%でした。

家賃が滞納されれば当月分の収入を得られないだけでなく、未払い金額分も課税対象となるため、支出が増加します。支出が増えると想定したキャッシュフローが回らなくなる恐れもあります。

滞納への対処には法的手続きが必要になるため、大きな手間と時間がかかってしまうでしょう。

空室発生のリスク

入居者が見つからず長期にわたって空室状態が続くと、家賃収入を得られなくなります。一方で、不動産投資ローンの返済や管理費など固定費の支出は発生し続けるため、キャッシュフローが悪化してしまいます。

また、空室が長引けば投資物件の資産価値に悪影響を与えてしまう場合も。空室が発生する主な要因としては、周辺相場より高い家賃設定、入居者の満足度の低さ、競合物件の多さなどが挙げられます。ただし、上記は一般的な物件にも該当するリスクで、危険エリアに限ったリスクではありません。空室リスクに関しては、危険エリアのみならず、一般の投資物件でも注意すべきポイントです。

投資物件の老朽化のリスク

時間の経過とともに、物件や設備はどんどん劣化していきます。さらに、入居者が見つからず空室が続くと、掃除などの手入れが行き届きにくいためにより老朽化のスピードも早まっていくでしょう。

投資物件の老朽化は入居者の満足度を左右するポイントにもなり、将来の資産価値と収益性にも悪影響を及ぼします。そのため、定期的な修繕・メンテナンスが不可欠です。

具体的な修繕例としては、給排水管の交換や外壁・屋根の塗装、エアコンや給湯器の取り換え、入退去時のリフォームなどが挙げられます。それぞれ修繕費がかかるため、修繕費用の負担が重くのしかかるでしょう。

不動産価値の下落リスク

人口流出や少子高齢化の進行により、周辺地域の人口が減少すれば、土地の需要が低下し、価格が下落する可能性があります。駅からの距離が遠い、商業施設が少ないなどの利便性の低さも、土地価格の下落要因の一つです。

また、投資物件の経年劣化も資産価値を下げる要因の一つとされています。新築から10年が経過すると、ピーク時から家賃が約20%下がるといわれており 、希望する金額の家賃収入が得られない可能性があるため注意が必要です。少しでも高い家賃収入を得るためには、経年劣化に対する対策を講じる必要があります。

自然災害の被害リスク

日本は台風や地震、水害、火災など、さまざまな自然災害のリスクにさらされています。諸外国に比べ、特に地震による投資物件倒壊のリスクが高い傾向に。

災害に見舞われれば、家賃収入を得られなくなるだけでなく、復旧や修繕にかかる費用の負担も発生します。地震で投資物件が全壊した場合などは、不動産投資ローンの返済すら困難になる可能性も。繁華街や中心地など賃貸需要があるエリアでも、災害リスクが高い場合は災害への備えが重要です。

投資物件がある場所が危険エリアになった場合の対処法

万が一、投資物件がある場所が危険エリアになってしまった場合は、収益性が下がるため、迅速な対応が必要です。ここからは、投資物件がある場所が危険エリアになった場合の対処法を解説します。

賃貸経営を見直す

不動産投資ローンの返済がない物件や少額でも収益が期待できる物件の場合は、家賃を適度に値下げし、周辺物件との差別化をおこなうなど、経営の見直しを検討しましょう。ただし、維持管理費用がかかるため、注意が必要です。売却の準備は進めつつ、様子を見ながら経営を続けてみるとよいでしょう。

事業を拡大する

所有不動産を担保に新たな投資物件を購入し、事業を拡大するのも一つの手です。ただし、新規で購入する投資物件は現在所有している物件とは異なるエリアにあるものを選びましょう。

エリアや投資物件の種類を変えることで、リスクの分散化も期待できます。

投資物件を売却する

所有する投資物件が危険エリアにあると判明した場合、将来的に賃貸需要が低下し収益 の悪化 が予想されます。収益が期待できなくなる場合は、危険を冒してまで経営を続けるよりも、早期に売却を検討するほうが得策といえるでしょう。

投資物件は購入時だけでなく、売却時にもさまざまな費用がかかります。需要が低下した状態で経営を継続してから売却すると、初期費用すら回収できないリスクも。

売却を検討する際は、投資物件の売買に実績と信頼がある不動産会社に相談することをおすすめします。物件を売却するタイミングや将来のエリア動向など適切なアドバイスが受けられるでしょう。

複数の投資物件を保有する場合は、減価償却が終了した物件から順番に売却を検討するのが一般的です。ただし、不動産投資ローンの返済が完了し、危険エリアにあったとしても確実に収益が期待できる物件であれば、急ぐ必要はないでしょう。

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不動産投資におすすめのエリアの選び方

不動産投資に向いているエリアを見極められれば、高い賃貸需要や収益が期待できるでしょう。ここからは、不動産投資におすすめのエリアの選び方を解説します。

治安のいいエリアから選ぶ

治安のいいエリアは不動産投資におすすめです。治安がよければ、男女問わず、ファミリー層にも人気があるため、高い入居率が期待できます。一方で治安の悪いエリアでは、空室が増え、家賃を値下げせざるを得なくなる可能性があります。

治安状況は、警視庁や自治体の犯罪情報マップで事前に確認できます。さらに、実際に現地を歩いて、街灯が少ない暗い道がないか、人通りの少ない場所がないか、落書きやゴミの散乱がないかなどをチェックしましょう。このようなエリアは治安が悪い可能性があるため、慎重に見極めなければなりません。

再開発が進んでいるエリアから選ぶ

再開発が進んでいるエリアへの不動産投資もおすすめです。自治体や企業が再開発に莫大な資金を投じるため、駅や商業施設、マンション、公園などの新しい街並みが生まれ、道路環境も整備されやすくなります。人々が集まる機会が増え、賃貸需要の増加が期待できるのです。

さらに、再開発にともない土地の価格が上昇する可能性もあり、売却時に有利に働くかもしれません。再開発の詳細な場所や規模、完成時期などは、地方自治体の都市計画図などで確認できます。

通学・通勤がしやすいエリアから選ぶ

通学・通勤に便利なエリアは、不動産投資にぴったりです。駅やバス停から近く、運行本数も多いエリアは、高い賃貸需要が期待できます。

「大学まで電車１本で通える」「通勤に時間がかからず、夜遅くまで電車が運行している」などの利便性の高さが、入居者獲得につながるでしょう。

駅やバス停までの距離、運行状況、周辺の学校やビジネス街へのアクセスなど、通勤・通学のしやすさを事前に確認しておきましょう。

単身者の多いエリアから選ぶ

単身世帯が多いエリアでは、ワンルームマンションやアパートへの需要が根強くあります。そのため投資物件の条件があまりよくなくても、すぐに入居者が決まる可能性があります。

一人暮らし向けの物件運用を考えている場合は、単身者が多いエリアを物件選びの第一候補に入れるとよいでしょう。ターゲットを決めて適した物件を選べば、一定の利回りが期待できます。

住みたい街として評価の高いエリアから選ぶ

住むのに人気の街として上位にランクインするようなエリアは、高い賃貸需要が見込めます。評価が高ければ高いほど、安定した人気が期待できるでしょう。インターネットで検索するほかにも、情報誌などさまざまな媒体も参考にしてみてください。

ただし、ランキング上位のように人気が高いエリアでは、物件価格が高額になりがちなので、注意が必要です。

不動産投資の危険エリアを見極める方法

危険エリアは簡単にはわかりづらいものです。売主側は法的義務に抵触しない限り、危険エリアであることを説明する必要はありません。つまり、投資物件を購入する側が自ら危険エリアかを見極める必要があります。
もし危険エリアの投資物件を購入してしまうと、将来的に賃貸経営が困難になる可能性が。先述したように、立地の悪さが影響し、入居者が集まらない場合、空室期間が長くなったり、希望する家賃が設定できなかったりなどのリスクもあります。

また、災害に見舞われて投資物件が全壊し、運用自体ができなくなることもあるかもしれません。不動産投資で失敗しないためにも、危険エリアを見極めることが重要です。ここからは、不動産投資の危険エリアを見極める方法を解説します。

人口動向を調べる

人口の増減は賃貸需要に直接影響を与えます。人口が増えれば需要も高まり、逆に人口が減少すれば需要が低下します。したがって、危険エリアかを見極めるうえで直近の人口動向を調べることは欠かせません。

また、どのような年齢層が増減しているのかも重要なポイントです。例えば、子育て世代が増えているのであれば、広めの賃貸物件に需要がある傾向にあります。一方で高齢者が増加していれば小さめのバリアフリー物件の人気が高くなります。

上記のように、どの年齢層の人口が増減しているかで、適した投資物件のタイプが変わってくるのです。

ただし、2020年から2021年にかけての人口減少は、コロナ禍の影響による一時的なものである可能性が高いです。この期間の人口データだけを見て判断するのは避けましょう。不動産会社に現在の賃貸需要の回復状況を確認し、総合的に判断する必要があります。

地価の推移を確認する

地価の推移は、その地域の人気の行方を示す重要な指標です。地価が下がり続けているエリアでは、今後も賃貸需要が増える確信が持てない限り、投資は避けたほうが無難でしょう。

地価の推移を確認する際は、前年比だけでなく、過去５年から10年程度にさかのぼってチェックすることが重要です。長期間の地価推移を確認することで、一時的な変動ではなく、中長期的なトレンドをとらえられるでしょう。

駅までの道と周辺を歩いてみる

投資物件選びの際は、入居者の立場に立って周辺環境を確認することが重要です。地図アプリの情報だけではわからない部分があるため、実際に足を運んで歩いてみるといいでしょう。駅までの道のりや歩行者の安全性、夜間の治安、ゴミ出しの様子など、入念にチェックしてください。

例えば、地図上だと駅から10分程度の距離に見えても、坂道が多かったり、踏切があったりすると、実際の徒歩時間は長くなります。歩道が狭かったり、維持管理が行き届いていなかったりすれば、歩行者の安全性が損なわれる恐れもあります。

また、街灯が少なかったり、掃除が行き届いていなかったりなど、治安が悪そうな雰囲気があれば、女性単身者やファミリー層は敬遠するでしょう。
さらに、ゴミの収集状況を確認することで、その街の住民のモラルの高さや、住環境の質をある程度推測できます。ゴミの散乱が目立つようであれば、マナーの悪さから生じるさまざまなトラブルが予想できるため、立地環境のよし悪しを判断するうえで重要な情報となります。

近隣の店舗撤退に注目する

コンビニエンスストアやドラッグストアは、出店の際に周辺の人口動態や購買力、競合状況など、入念な事前調査をおこないます。そのため、店舗が短期間で撤退した場合、やや危険なエリアであると予想できます。

近隣に空き店舗が目立つようであれば、要注意です。しかし、単なる移転の可能性もあるので、安易に判断するのはやめましょう。

例えば、賃貸条件のよりよい別の場所に移転する場合や、借地・借家の期限が切れて別の場所に出店したなどの理由も考えられます。なぜ空き店舗になったのか、近隣の不動産会社などに確認することをおすすめします。

災害リスクを調べる

自然災害が起きると投資物件が全壊し、賃貸経営ができなくなるリスクがあります。いつ起こるかわからないとはいえ、事前に危険エリアを避けておくことがポイントです。

災害リスクを調べるには、地方自治体が公開しているハザードマップを活用するのが有効な手段です。液状化の危険性や浸水被害の予測、活断層や避難施設の位置など、詳細に確認できます。ホームページ上のハザードマップは縮小されているためわかりづらいことが多いので、可能であれば自治体の窓口で詳細を確認するのがおすすめです。

また、ハザードマップに加え、「地元の高齢者から過去の災害歴を聞き取る」こともおすすめです。地域の実情に精通した貴重な情報を手に入れられるため、大きな判断材料になるでしょう。

古くから住む高齢者の方々は、過去にその土地で起きた災害の様子を肌で感じています。例えば、同じ町内でも頻繁に浸水被害に見舞われる場所がある、地震の際には地盤の緩い箇所で被害が大きかったなどの実体験に基づく知見を持っています。

公的な統計資料では表れにくい、局所的な災害リスクの高さも確認できるでしょう。

専門家に意見を求める

危険エリアかを自分で完全に見極めるのは難しい面があります。不安を感じた場合は、不動産会社など、複数の専門家からアドバイスをもらうといいでしょう。

複数の専門家から意見を集めることで、偏りのない客観的な分析ができます。一つの情報源に依存すると、その企業の事業展開に有利な情報提供に偏る可能性があるため、注意が必要です。

また、最終的には投資物件の仲介から運用・管理までワンストップで相談できる不動産会社を選ぶことが重要です。信頼できる長期的なパートナーを見つけることで、安定した不動産投資をおこなえるでしょう。

まとめ

不動産投資で成功するためには、入念な事前調査が欠かせません。本記事で解説した６つのポイントを押さえることで、危険なエリアをある程度見極められるでしょう。治安や交通の利便性、人口動向、災害リスクなど、さまざまな観点から立地を検証し、最適な投資物件を選んでみてください。

不安な点や疑問点がある場合は、遠慮なく不動産投資会社に相談することが重要です。危険エリアを避けた不動産投資で、安定した収益を狙いましょう。