不動産投資の確定申告は何が必要？会社員向けに申請の流れや注意点も解説

不動産投資で確定申告が必要なケースは？

不動産投資では、一定の収入や経費が発生した場合、確定申告が必要です。確定申告が必要になるのは、以下のようなケースになります。

不動産所得が年間で20万円以上になる

まず、不動産所得が年間で20万円以上ある場合は、確定申告が必要となります。不動産所得とは、家賃収入などの総収入から必要経費を差し引いた金額を指します。必要経費とは、固定資産税、管理費、修繕費、不動産投資ローンの利息などです。

会社員で給与以外に20万円以上の所得がある

会社員は通常、確定申告を自分でおこないませんが、不動産投資を含む給与以外の所得が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要になります。ただし、給与所得のみで年末調整を受けている場合、給与所得以外の所得が20万円以下なら確定申告は不要です。

赤字でも申告が有利な時

確定申告は利益があったらおこなうイメージがありますが、不動産所得が赤字でも確定申告をしたほうが有利になる場合があります。確定申告では、不動産投資で出た赤字を他の所得と相殺（損益通算）でき、全体の所得税額を減らすことが可能。このような場合は、確定申告するのが有利です。

青色申告の特典を利用したい時

青色申告の特典を利用したい場合も確定申告が必要です。確定申告には、青色申告と白色申告があります。それぞれの違いは、利用する時の記帳方法です。

青色申告は、複式簿記を利用して記帳します。正確な帳簿の作成と保存が求められ、手間がかかる方法なので、知識がなければ難しいと感じるかもしれません。そのかわりに、複式簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を提出すれば、最大で65万円の控除（青色申告特別控除）を受けられるのが利点です。なお、青色申告をおこなうには、事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出し、承認を受ける必要があります。

白色申告は青色申告に比べると、手続きが簡単でシンプルです。ただし、青色申告のような特別控除はありません。不動産投資をおこなう場合、節税効果や税務上の特典を考慮すると、多くのケースで青色申告が有利です。しかし、手続きの煩雑さや帳簿の作成が難しいと感じる場合は、まずは白色申告から始め、慣れてきたら青色申告に切り替える方法もあります。

不動産投資は青色申告のほうがメリット大きい？白色申告との違いや条件・注意点を解説

不動産投資で収益を得た場合、確定申告をおこなう必要があります。しかし、確定申告にも白色申告と青色申告の２種類があるため、どちらを選べばよいか迷ってしまうでしょう。

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不動産投資の確定申告の流れは？

次に、不動産投資で確定申告をする時の流れを確認していきましょう。

まず、確定申告をおこなう時は、１月１日から12月31日までの所得と税金を計算します。そして、翌年の２月16日から３月15日までに税務署に申告をします。手続きは以下の流れで進みます。

ステップ１：必要書類を準備する

不動産投資の確定申告に必要な書類は多岐にわたります。不動産関連の書類や、給与所得を確認する書類も必要です。不動産関連の書類は再発行できないものもあり、重要な書類なので紛失に気をつけて保管しましょう。給与所得を確認するには源泉徴収票が必要です。もし手元にない場合は、職場に依頼して再発行をしておきましょう。必要書類の詳細は、次章で説明します。

ステップ２：決算書を作成する

決算書とは、一定期間の経営成績や財務状況、収益や経費をまとめた報告書。不動産投資でも、正確に把握するために決算書の作成が必要です。確定申告には、白色申告と青色申告の２つの方法があり、それぞれに異なる決算書が必要です。

白色申告では、「収支内訳書（不動産所得用）」を作成。これは、不動産収入や減価償却費、修繕費、地代家賃、借入金利子、税理士報酬などの内訳をまとめ、収入金額や経費、専従者控除などの損益計算を記載します。

一方、青色申告では、「青色申告決算書（不動産所得用）」を作成。この決算書は４ページからなり、１ページから３ページまでは収支内訳書と同様の内容を記載。４ページには貸借対照表を記載します。青色申告決算書は、収支内訳書よりも詳細な情報が必要です。

ステップ３：確定申告書を作成する

確定申告では、青色申告を選択しても白色申告を選択しても書類は同じです。それぞれの記載内容や用途は以下となります。

ステップ４：申請する

決算書と確定申告書の準備が整い、必要書類を添付したら、申請手続きにはいります。手続きは、税務署の窓口に直接持ち込んで提出する方法や郵送、インターネットでおこなう電子申告が選べます。

電子申告は、直接現地に行く必要がなく、郵送費などもかからないので便利ですが、事前申請が必須です。また、マイナンバーカードを読み取るICカードリーダ、読み取り機能がついたスマートフォンを用意する必要があります。スマートフォンに読み取り機能が付いていれば、「マイナポータル」アプリを利用し、スマートフォンから電子申請が可能。電子申請による手続きに自信がない方は、税務署の窓口で直接相談しながら申請したほうがよいでしょう。

不動産投資で確定申告する時の必要書類は？

不動産投資の確定申告では、不動産関連の書類や源泉徴収票などの準備が必要です。種類が多いため、どのような書類が必要なのかわかりにくいと感じる方も多いでしょう。そこで本章では、不動産投資の確定申告で必要な書類を一覧にまとめました。

不動産投資の確定申告で必要な書類一覧

以下が、不動産投資の確定申告で必要な書類です。これらの書類は、申告の際に添付して提出します。

不動産投資の確定申告時における税金の算出方法

不動産所得には、所得税と住民税がかかります。それらを計算するには、不動産所得から特別控除を引いて課税所得を算出します。課税所得に応じた税率をかけると、税金の金額がわかります。では具体例を用いて、不動産投資による所得税の金額を算出してみましょう。

不動産所得は、不動産投資で得た収入から必要経費を引いて算出します。
仮に、不動産投資で得た収入が年間で240万円とし、必要経費が年間100万円とします。

不動産所得 ＝ 240万円 － 100万円

不動産所得は140万円になります。

ここで、青色申告を適用する場合、特別控除の65万円を差し引くことが可能です。そうなると、以下のようになります。

青色申告特別控除を加味した不動産所得 ＝ 140万円 － 65万円

計算後の不動産所得は、75万円になります。

435万円 × 20% － 42万7,500円 ＝ 44万2,500円

よって、所得税は、44万2,500円です。

不動産投資の確定申告を正しくおこなわなかった時は？

確定申告は、期限内に確実におこなわなければなりません。もし、不動産投資の確定申告を正しくおこなわなかった場合、余分に税金を払わなければならないなど、さまざまなペナルティを課される可能性があるので要注意です。本章では、それらのペナルティを詳しく解説していきます。

無申告加算税

無申告加算税は、納税者が法定申告期限までに確定申告をおこなわなかった場合に課されるペナルティです。無申告加算税の税率は、納付すべき税額が50万円までの場合は15%、50万円を超える部分は20%になります。ただし、法定申告期限を過ぎても１カ月以内に申告し、かつ期限内に申告するつもりだったと認められる場合は、無申告加算税が課されずに済む場合もありますが、納税者が期限内に申告しようと努力していた事実を証明しなければなりません。

過少申告加算税

過少申告加算税とは、確定申告で申告した税額が実際に納めるべき税額より少なかった場合、また申告した内容に誤りがあり、結果として納税すべき税金が不足している場合に課されるペナルティです。過少申告加算税の税率は、追加で納付する税額が50万円以下の場合はその分に対して10%、50万円を超える部分には15%になります。新たに納める税金は、修正申告を提出する日を期限とし、その日に納付しなければなりません。

税金が少なかったと気付いたら、できるだけ早く修正申告をしましょう。もし、税務署から指摘を受けたあとで修正したり、申告税額の更正を受けたあとに対応する場合は、税金を新たに納める時に延滞税も追加される可能性があります。

重加算税

重加算税とは、納税者が故意に所得を隠したり、偽りの申告をした場合に課される重いペナルティです。この税金は、意図的な脱税行為に対する罰則として課されるもので、通常の過少申告加算税や無申告加算税よりも高い税率が適用されます。これは、意図的な脱税行為に対して厳しい罰則を課すのがねらいです。重加算税率は、納付すべき税額が不足している場合には不足額に対して35%、無申告でかつ故意に所得を隠蔽したと認められた場合には、納付すべき税額に対して40%になります。

延滞税

ここまでのペナルティは、申告が漏れていたり、間違っていたり、故意に少なく申告したりする行為に対するものでした。しかし延滞税とは少し意味合いが異なり、納税者が納付期限までに税金を納めなかった場合に課されるペナルティになります。

延滞税の計算は、法定納期限の翌日から完納する日までの日数に基づいておこなわれ、最初の２カ月間とそれ以降の期間に分けて計算されます。

万が一、不可抗力によって納税遅延などをしてしまった場合は、税務署に相談できます。しかし基本的には、日頃から収支の管理を徹底し、確定申告の期限内に正確に納税して、これらのペナルティを受けないよう努めなければなりません。

不動産投資の確定申告に関するよくある質問

本章では、不動産投資の確定申告に関するよくある質問をまとめました。

不動産投資で確定申告が必要なのは？

不動産投資で確定申告が必要なのは、不動産所得が年間で20万円以上の場合や、会社員で給与以外の所得が20万円以上の場合です。また、不動産所得が赤字でも確定申告をすると他の所得と相殺でき、税金を減らせる時は申告するといいでしょう。さらに、青色申告の特典を受ける場合は確定申告が必要です。青色申告は複式簿記を利用し、最大65万円の特別控除を受けられますが、手続きが複雑です。白色申告は手続きが簡単ですが、特別控除はありません。

不動産投資の確定申告の流れは？

不動産投資における確定申告の手続きは、以下の流れでおこないます。まず、必要な書類を準備します。例えば、不動産関連書類や給与所得の源泉徴収票など。次に、決算書を作成します。白色申告なら「収支内訳書」、青色申告なら「青色申告決算書」が必要。その後、確定申告書を作成します。この時に、所得金額や税金の計算をおこないます。最後に、申請手続きです。手続き方法には窓口提出や郵送、電子申告があります。電子申告を選ぶ場合は、事前の準備やマイナンバーカードの準備が必要なため、気をつけましょう。

不動産投資で確定申告する時の必要書類は？

不動産投資の確定申告に必要な書類は多岐にわたります。

【不動産関連書類】

• 売買契約書
• 賃貸契約書

【経費関連】

• 税金の納付通知書
• 不動産投資ローンの返済表
• 管理費や修繕積立金の証明書
• 損害保険料の領収書

【控除関連】

• 源泉徴収票

これらの書類は、確定申告の際に提出する必要があります。

不動産投資の確定申告時に計算する税金の算出方法は？

不動産投資の確定申告では、不動産所得から必要経費を引き、青色申告を利用する場合は、最大で65万円の特別控除も差し引いて課税所得を算出します。課税所得が算出できたら、その額に応じた所得税率を乗算し、所得控除額を差し引いた金額が所得税額です。

不動産投資の確定申告を正しくおこなわなかった時のペナルティは？

不動産投資の確定申告を正しくおこなわなかった場合、無申告加算税や過少申告加算税などのペナルティが課されるため注意が必要です。例えば、無申告加算税は税額に対して15%〜20%、過少申告加算税は10%〜15%が加算されます。さらに、故意の脱税行為には重加算税が課せられ、税額に対して35%〜40%の重い罰則を受けなければなりません。また、納付期限を過ぎると延滞税が発生し、遅延日数に応じて追加の税金が課されます。不動産投資をするなら、正確な記帳と期限内の納税を心がけましょう。

まとめ

本記事では、不動産投資で確定申告が必要なのはどのような時か、確定申告に必要な書類の一覧や手続き方法を紹介しました。万が一、確定申告が遅れたり、正確にできていなかった場合は、修正申告をして追加で税金を納める必要があります。確定申告の仕組みや必要な手続きをよく理解し、不備のないように進めましょう。