アパート経営の利回り相場は？最低ラインや利回りを上げるための方法を解説

アパート経営における利回りの基礎知識

利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの利益を得られるかを表す指標です。高い利回りを得られる投資物件であれば、より多くの利益を期待できます。反対に、利回りが低い投資物件は、利益が少なく、投資の回収に時間がかかる可能性があります。本章では、利回りの重要性や種類を解説します。

利回りの重要性

利回りは、アパート経営の収益性を判断するための指標の一つです。アパート経営を始める際には、複数の投資物件を比較する必要があります。その際に、各投資物件の利回りを比較すると、より収益性の高い投資物件を選べるでしょう。また、経営における目標を設定する際にも、重要な指標となります。例えば、「年間300万円の利益を上げたい」という目標を設定した場合、達成するために必要な利回りを計算できます。

利回りの種類と計算方法

アパート経営における利回りには、大きく分けて次の３種類あります。

それぞれどういったものなのか、どのように計算するのかを詳しくみていきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を、投資物件の取得費で割って算出したものです。計算式は次のとおり。

表面利回り（％）＝ 年間の家賃収入 ÷ 投資物件の取得費 × 100

例えば、年間の家賃収入が240万円、投資物件の取得費が3,000万円だった場合を計算してみましょう。

240万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝８％

この場合、表面利回りは８％となります。メリットとして、計算が簡単でわかりやすい点が挙げられます。しかし、管理費や修繕費などの経費を考慮していないため、実際の収益性はわかりません。投資物件を比較検討する際の指標としては、不十分でしょう。

想定利回り

想定利回りとは、満室時の年間家賃収入を投資物件の取得費で割って算出したものです。計算式は次のとおりです。

想定利回り ＝ 満室時の年間家賃収入 ÷ 投資物件の取得費 × 100

表面利回りと同様、経費を考慮しないため、実際の利益性は計算できません。表面利回りとの違いは、満室と仮定して年間の家賃収入を算出する点です。常に満室であると仮定して算出するため、表面利回りよりも高い数値が出ることが大半です。そのため、不動産の広告で使用されることもあります。広告に掲載されている利回りを鵜呑みにするのではなく、必要経費を考慮して算出するようにしましょう。

実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの必要経費を差し引いたものを、投資物件の取得費で割って算出したものです。３種類ある利回りのなかで、正確な収益性を計算できます。計算式は次のとおり。

実質利回り（％）＝（年間の家賃収入 － 年間の必要経費）÷（投資物件の取得費 ＋ 取得時の諸経費）× 100

取得時の諸経費には、仲介手数料や不動産取得税などがあります。しかし、経費は実際に経営を始めてからでなければ、正確な数字はわかりません。そこで目安として、次の数値を使います。

年間の必要経費：年間の家賃収入の20％
取得時の諸経費：投資物件価格の15％

次の条件の場合、実質利回りがどうなるかを計算してみましょう。

＜条件＞
年間の家賃収入：400万円
投資物件価格：5,000万円

この場合、年間の必要経費と取得時の諸経費は次のとおりです。

400万円 × 20％ ＝ 80万円
5,000万円 × 15％ ＝ 750万円

それでは、先ほどの計算式に当てはめて計算してみましょう。

（400万円 － 80万円）÷（5,000万円 － 750万円）× 100 ＝ 7.52％

この場合、実質利回りは7.52％となります。年間の必要経費や取得時の諸経費を含めて計算するため、実態に近い利回りとなります。投資物件の利回りを比較する際には、実質利回りを使用しましょう。

不動産投資における理想の利回りは？計算方法や確認する時の注意点を詳しく解説

不動産投資をしている方にとって、所有物件の利回りがどのくらいあるかは重要な事項です。利回りがいい物件ほど将来の収益が期待できるため、できるだけ高い利回りの物件を得たいと思うのは当然でしょう。

続きを読む

アパート経営の利回りに影響を与える要素

利回りに影響を与える要素は、一つではありません。本章では、何が利回りに影響を与えるのか、詳しくみていきましょう。

アパートの立地

利回りに影響を与える要素の一つが、アパートの立地です。立地のいいアパートは、賃貸需要が高いことから、家賃相場も上がります。結果として、利回りも高くなる傾向にあります。具体的に立地がいいとは、次のようなエリアです。

交通の便がいいエリアは、賃貸需要が高くなります。また、再開発が進んでいるエリアは、商業施設や公園なども整備され、人々が集まりやすくなります。さらに、治安がいいエリアは、男女問わず人気があることから、高い入居率が期待できるでしょう。なお、このようなエリアであっても、すでに多くのアパートがある場合には、供給過多となっている可能性があります。エリアの賃貸需要を見極めることが大切です。

不動産投資で避けるべき６つの危険エリアや押さえておきたい立地の選び方を解説

不動産投資は、投資物件の立地 のよし悪しを見誤ると大きなリスクをともないます。治安の悪さや災害の危険性、人口減少などにより、資産価値が下がり、賃貸需要も低迷してしまう恐れがあるのです。

続きを読む

アパートの築年数

アパートの築年数も、利回りに影響を与える要素の一つです。築年数が経つにつれて、修繕費がかかるようになり、利回りが低くなる傾向があります。反対に、新築物件であれば設備が新しく、入居率が高いため、利回りが高くなる傾向があります。

家賃の相場

家賃の相場も、アパート経営の利回りに影響を与えます。家賃単価が高ければ、年間の家賃収入は増えるため、利回りが高くなります。家賃の相場は、アパートの立地や築年数、設備などによって変化。しかし、家賃の相場が高いということは、投資物件の価格も高くなる傾向にあります。そのため、初期費用がかかる点に注意しましょう。また、現在だけでなく、将来的な家賃の相場も考慮しなければなりません。投資物件がある地域の人口動態や都市計画なども調べ、家賃相場を予測しましょう。

空室率

アパート経営の利回りは、空室率にも左右されます。空室率が高い投資物件は、家賃収入が少なくなるため、利回りが低くなります。空室率を低く抑えるためには、入居者にとって住みやすい物件であることが重要です。入居者を集めるためには、アパートの立地や家賃の設定も考慮しなければなりません。また入居後も、新しい設備を導入したり、定期的なメンテナンスをおこなったりすることで、入居者と良好な関係を築き、安定した入居率を保てるでしょう。

管理費・修繕費

管理費と修繕費も、利回りに影響を与える要素です。管理費とは、アパートの運営にかかる費用のこと。例えば、共有部分の清掃や管理、管理会社への委託費などが該当します。アパートを適切に運営管理することで、空室率を下げ、安定した収益につながります。一方、修繕費とは建物や設備の老朽化にともない発生する修理費用のこと。具体的には、外壁や給排水管の工事、給湯器の交換などです。定期的なメンテナンスによって、入居率の向上につながり、結果として安定した収益を得られます。アパート経営をする際には、事前に修繕計画もシミュレーションしておきましょう。

不動産投資ローンの借入金額

不動産投資ローンの借入金額も、利回りに影響を与えます。借入金額が多ければ、毎月の返済負担が重くなり、キャッシュフローが悪化する可能性があります。例えば、6,000万円を次の条件で借り入れた場合の返済額を見てみましょう。

＜条件＞
不動産投資ローンの借入金額：6,000万円
金利：２％
返済期間：20年
返済方式：元利均等方式

上記の条件の場合、毎月の返済額は30万3,530円、年間にすると約364万円となります。不動産投資ローンの返済をまかなうためには、毎月31万円以上の家賃収入が必要です。しかし、実際にはローンの返済だけでなく、管理費などの費用も負担しなければなりません。また、変動金利の場合、金利が上昇するとさらに返済負担が重くなります。購入価格が高い物件は、見合った家賃収入を確保できなければ、利回りが上がりません。

アパート経営における利回りの相場

前章では、利回りに影響を与える要素を見てきました。それでは実際にアパート経営における利回りの相場はどれくらいなのでしょうか。なお、ここで掲載している利回りは、表面利回りです。

地域別に見たアパートの利回り相場

利回りは、地域によっても変化します。まずは地域別の利回りを見ていきましょう。

全国の平均は約８％となっており、高い傾向にあることがわかります。ただし、四大都市がある首都圏、東海、関西、九州・沖縄は一桁となっています。しかし、先述したように、都市部などの人口が多いエリアでは賃貸需要が高く、物件価格も高騰することから、利回りが低くなっていると考えられます。

築年数別に見た利回り相場

それでは、築年数別に見るとどうなるのでしょうか。今回は５大都市に絞って利回りを見ていきましょう。

どの地域も築年数が経つにつれて、利回りの相場も高くなっていることがわかります。しかし、築年数が経っている投資物件は、賃貸需要が低くなることから、リスクが高くなる点に注意しましょう。

アパート経営における利回りの最低ライン

アパート経営を継続するためには、最低でも３％の実質利回りが必要とされています。３％を下回ると、経費が支払えなくなり、経営が破綻する恐れがあるためです。投資物件を決める際には、実質利回りが３％を超えるものを選びましょう。しかし、修繕費などの突発的な出費にも、対応できるようにしなければなりません。そのため、実質利回りは５％前後あると理想でしょう。

アパート経営の利回りを確認する時の注意点

不動産投資で収益を上げるために、利回りは必ず確認しておきたい項目です。しかし、利回りには種類があり、影響を与える要素もさまざまです。本章では、利回りを確認する時の注意点を解説します。

実質利回りを確認する

利回りを確認する際は、実質利回りを確認しましょう。先述したように、不動産の広告に掲載されている利回りは、想定利回りであることが大半です。しかし、常に満室である可能性は低いでしょう。
なぜなら入居者が退去したあとには、少なからず空室期間が発生するからです。一方、実質利回りは、管理費や修繕費などの経費を差し引いたものであるため、より正確に収益性を判断できます。投資物件を検討する際は、必ず実質利回りを確認しましょう。

金利が上がった場合を想定する

不動産投資ローンの金利が上がった場合に、利回りがどうなるかを想定しておきましょう。変動金利の場合、金利が上昇するとローンの返済額が増えるため、利回りが低下します。不動産投資ローンを借り入れる際には、金利が上昇する時も想定して、返済計画を立てましょう。また、金利上昇のリスクを回避するためには、次の方法があります。

不動産投資ローンを借り入れる際、固定金利を選択すると、金利の変動リスクを回避できます。固定金利はその名のとおり、金利が固定されるため、返済額が変わりません。また、不動産投資ローンを借り入れる際に、自己資金を多く入れることも有効。自己資金の比率を高めることで、借入金額を低く抑えられます。さらに、資金に余裕がある時に繰上げ返済をする方法もあります。繰上げ返済をすると、不動産投資ローンの総返済額が減り、その分金利負担も軽減できます。

家賃が下がった場合を想定する

利回りを確認する時には、家賃が下がった場合も想定しましょう。アパートの資産価値は建築当初が一番高く、年々下がっていきます。一般的に、築年数が経つと空室リスクを回避するため、家賃を下げて対応します。しかし、この方法を取ると、家賃がどんどん下がっていき家賃収入も減少。ところが、修繕費などの必要経費は年々増えていくため、利回りは低下します。そのため、初めから資産価値の低下を見越したうえで収支計画を立てましょう。

空室を想定して計算する

アパートの利回りを確認する際には、空室が発生した場合の影響を想定することも重要です。空室が発生すると、家賃収入が減少し利回りも低下します。繰り返しになりますが、広告に掲載されている利回りは想定利回りであることが多いです。空室が出た場合、利回りがどう変化するのか、自分で計算しなければなりません。空室率の計算式は次のとおりです。

空室率 ＝（空室数 × 空室期間）÷（全体の室数 × 365日）× 100

次の条件の場合、空室率と実質利回りがどうなるかを計算してみましょう。

＜条件＞
全体の室数：15室
空室数：６室
空室期間：８カ月（240日）
家賃収入：８万円／月
年間の必要経費：288万円
投資物件の価格：7,000万円
取得時の諸経費：1,050万円

まず、空室率から計算します。

次に、年間の家賃収入を計算します。空室率が26.3％であるため、入居率は73.7％となります。
８万円 × 15室 × 12カ月 × 73.7％ ＝ 1,061万2,800円

それでは、実質利回りを計算してみましょう。
（1,061万2,800円 － 288万円）÷（7,000万円 ＋ 1,050万円）× 100 ＝ 9.6％

この場合、実質利回りは9.6％となりました。収益がどれくらいあれば経営できるのか、さまざまな場合を想定してシミュレーションしましょう。

修繕費を引いて計算する

利回りを確認する際は、修繕費を考慮して計算しましょう。修繕費は築年数が経過するにつれて増えていくため、収益性を悪化させる可能性があります。修繕は毎月必ずおこなうものではありませんが、大きなものは数百万円かかります。例えば、国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では木造10戸（１LDK〜２DK）の修繕時期・費用イメージとして、次のように提示されています。

もちろん、これはイメージであるため、このとおりに進むわけではありません。しかし、築年数が浅い時と比べると、時が経つにつれて修繕費はかかる傾向にあることがわかります。必要な時に慌てることのないよう、事前に積み立てておくことが大切です。そのため、利回りを計算する際は、修繕費用を差し引いて計算するようにしましょう。

利回りが高い理由を確認する

広告に掲載されている利回りを見て、魅力的に感じるアパートがあるかもしれません。しかし、相場より高い利回りの場合、リスクを抱えている可能性があります。例えば、次のようなリスクが考えられます。

• 購入後に修繕が必要になる


• 事故物件や心理的瑕疵物件である

中古の場合、大規模な修繕が必要になる可能性もあります。中古を購入する場合には、築年数や修繕計画の有無などを確認しましょう。
心理的瑕疵物件とは、近くに墓地や嫌悪・迷惑施設が立地していたり、暴力団の施設があるなどの心理的な抵抗感を与える物件のこと。このようなアパートは、物件価格が安くなり、結果として利回りが高くなります。不動産会社は、瑕疵を重要事項説明書に記載し、説明しなければならない義務があります。取引の際は、必ず確認するようにしましょう。

アパート経営の利回りを上げるためのポイント

アパート経営において、利回りを上げるためには、「家賃収入を増やしてコストを下げる」ことが基本です。本章では具体的な方法を５つご紹介します。

付加価値を付けて家賃を上げる

家賃収入を上げる方法として、付加価値を付けて家賃を上げる方法があります。付加価値の付け方には、次のようなものがあります。

コストはかかりますが、周辺にある他のアパートと差別化することで家賃を上げ、利回りの向上が期待できます。

リフォームやリノベーションで資産価値を高める

アパートの築年数が経っている場合には、リフォームやリノベーションも有効です。間取りを変更したり、古くなった設備を買い替えたりすると、入居希望者が付きやすくなり、安定した収益が期待できるでしょう。また、この時に家賃を高く設定することもできるため、利回りを上げやすくなります。

適切な管理方式を選ぶ

コストを抑えるために、適切な管理方式を選びましょう。アパートの管理方式は大きく３つあります。

• 管理委託方式
  管理業務のすべて、もしくは一部を管理会社に委託する方法


• サブリース方式
  サブリース会社がアパートを一括で刈り上げ、入居者へ貸す仕組み


• 自主管理
  自分で管理をすべておこなう

管理委託方式は、管理会社に業務を任せられるため、投資家の負担を減らせます。しかし、委託料がかかることを理解しておきましょう。サブリース方式は、空室の有無に関わらず、家賃収入が保証されます。しかし、家賃収入から保証料が引かれるため、利回りが低下します。自主管理はすべて自分でおこなうため、コストはかかりません。一方、すべての業務を一人でおこなわなければならないため、手間も時間もかかります。それぞれメリット・デメリットがあるため、よく検討したうえで、適切な管理方式を選びましょう。

信頼できる不動産会社に委託する

管理を委託する場合は、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。実績がある不動産会社であれば、入居者募集を手厚くしてくれ、空室があっても入居者が付きやすくなるでしょう。空室期間が短いほど、実質的な利回りが上がります。また、入居後の管理もしっかりおこなっていれば、安定した入居率が維持できるでしょう。

不動産投資ローンの繰上げ返済をする

資金に余裕がある時には、不動産投資ローンの繰上げ返済をする方法も有効です。繰上げ返済をすると、不動産投資ローンの月々の返済額を減らせるため、利回りが上がる可能性があります。ただし、繰上げ返済をする際には、手数料がかかるため、事前にコストをシミュレーションしたうえでおこないましょう。

不動産投資で繰り上げ返済をするメリット・デメリットは？タイミングや注意点も詳しく解説

不動産投資ローンの返済負担を減らすために、繰り上げ返済を検討している方もいるでしょう。繰り上げ返済とは、月々の返済額にプラスし、前倒しで返済する制度のことです。

続きを読む

まとめ

今回は、アパート経営における利回り相場や、経営を続けるために必要な利回り、利回りを上げるための方法を解説しました。アパートの立地や築年数、管理費や修繕費など、利回りに影響を与える要素はさまざまです。アパートを購入する際には、金利の上昇や家賃の下落など、いろいろな場合を想定して、収支をシミュレーションしなければなりません。すでに購入している方も、家賃収入のアップやコスト削減でできることはないか考えてみましょう。一人で情報収集し、判断することは難しいため、信頼できる不動産会社を見つけると心強いでしょう。