アパート経営が「儲からない」と言われる理由は？黒字化までのシミュレーションや収益を上げる方法を解説

アパート経営が儲からないと言われる理由

なぜ、アパート経営が「儲からない」と言われるのでしょうか。その理由は、大きく４つあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

投資金額を回収するまでに時間がかかるから

アパート経営が「儲からない」と言われる理由の一つとして、投資金額を回収するまでに時間がかかることが挙げられます。一般的に、投資金額を回収するまで、10年が目安とされています。なぜ、10年という長い期間になるのでしょうか。具体的な理由は、次のとおりです。

アパート経営を始める際には、アパートの建設費や各種税金、不動産会社への仲介手数料など、多額の初期費用がかかります。自己資金ですべてをまかなうことは難しいため、アパートローンを借り入れることが一般的です。また、空室リスクや自然災害リスクなど、さまざまなリスクも。空室リスクとは、入居者が集まらなかったり、退去したりするリスクのことです。当然ですが、空室期間は家賃収入が途絶えてしまいます。自然災害リスクとは、地震や台風などの自然災害によって、アパートが被害を受けるリスクのこと。場合によっては、アパートが全壊してしまう可能性もあります。さらに、アパート経営には維持費用がかかります。例えば、修繕をおこなうための修繕費や損害保険料、アパートローンの返済費用など。これらのことから、投資金額を回収するまでに長期間かかるため、「儲からない」と言われています。

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毎月、家賃収入を得られるアパート経営が資産運用の一つとして注目を集めています。しかし、アパートを経営するためには、さまざまな初期費用がかかります。

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入居率の維持が難しいから

入居率の維持が難しいことも、アパート経営が「儲からない」と言われる理由の一つです。入居率が低ければ、家賃収入は減少し、収益に大きな影響を与えます。入居率を維持しにくい理由として、次のことが挙げられます。

新築の時は、入居希望者も集まりやすいです。しかし、築年数が経つに連れて、空室が目立つようになります。また、少子高齢化が進み、都市部に人口が集中していることから、年々空き家が増加しています。総務省の「令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果」によると、総住宅数に占める空き家の割合は13.8%。その空き家のうち、賃貸用の空き家が占める割合は49.3％と、空き家の約半分が賃貸用住宅であることがわかっています。人口が減り、空き家が増加しているなかで、安定した入居率を維持することは難しいでしょう。　　　

また、入居者のニーズが多様化していることも入居率の維持を困難にしています。不動産情報サイト アットホームの『不動産のプロが選ぶ！「2023年下半期 問合せが多かった条件・設備～賃貸編～」ランキング』によると、問い合わせが多かった設備として、駐車場やインターネット環境、洗面所などが挙げられています。駐車場に関しては、「電気自動車のため駐車場に充電器もしくはコンセントが欲しい」という要望も。すべてのニーズを満たすのは難しいことから、ターゲットとなる入居者を明確にし、ニーズに合ったアパートを提供する必要があります。

多額の借り入れが負担になるから

多額の借り入れが必要になることも、「儲からない」と言われる理由の一つです。先述したように、アパート経営を始める際には、多額の費用がかかるため、アパートローンを借り入れることが一般的です。借入金額が多いほど、毎月の返済負担は大きくなります。また、空室や家賃滞納などで家賃収入が減少した場合でも、アパートローンを返済しなければなりません。さらに、借り入れが多いと、アパート経営の自由度も制限されます。修繕など、本来しなければならない施策もあと回しになってしまう可能性も。アパート経営は、多額の借り入れが負担になることから、家賃収入に占めるアパートローンの返済額の割合が大きくなり、「儲からない」と言われています。

収益を上げるために幅広い視点を持たなければならないから

アパート経営が「儲からない」と言われる理由として、収益を上げるために、幅広い視点を持たなければならない点が挙げられます。アパート経営には、空室リスクをはじめ、家賃滞納リスクや、自然災害リスク、金利上昇リスクなど、さまざまなリスクが存在します。これらのリスクを理解し、対策を講じなければ、収益に悪影響が及ぶでしょう。最悪の場合、経営破綻につながる可能性もあります。

また、リスクだけでなく、資金計画や管理業務など、さまざまな実務もおこなわなければなりません。不動産投資は不労所得といわれることもありますが、実際には考えなければならないことが多々あります。片手間でもできると考えていると、収益を上げるどころか損失を負ってしまう可能性も。アパート経営で収益を上げるためには、幅広い視点から思考しなければならないため、「儲からない」と言われています。

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アパート経営で黒字化するまで何年かかる？

アパート経営で収益を上げるためには、長期的な視点で考えなければなりません。本章では、アパート経営で黒字になるまでの目安を解説し、黒字になるまでのシミュレーションをおこないます。

アパート経営で黒字化するまでの目安

アパート経営で黒字化するまでに、一般的に10年程度かかるとされています。黒字化するまでの年数は、アパートの建築費用や購入費用、空室率などによっても変わります。例えばアパートを相続した場合、購入費用がかからないため、黒字化するまでの期間は短くなるでしょう。反対に、土地から購入した場合は、購入費用が高額になるため、黒字化するまでの期間は長くなります。特に、高額の借り入れをした場合には、最初の数年は赤字になることも。アパート経営は、長期的な視点で収支計画を立てましょう。

黒字化するまでのシミュレーション

アパート経営で黒字化するまでの期間は、アパートの規模、家賃、空室率、修繕費など、さまざまな条件によって大きく変化します。しかし、事前にシミュレーションをすることで、目安を把握できます。次の場合のシミュレーションをしてみましょう。なお、ここでの黒字化とは、累計の収益が頭金を上回ることを指します。

まずは年間の収益を計算してみましょう。

年間の家賃収入
650万円 × 85％ ＝ 552万5,000円

年間の必要経費
諸経費　650万円 × 20％＝ 130万円
アパートローン返済額　295万32円
130万円 ＋ 295万32円 ＝ 425万32円

年間の収益
552万5,000円 － 425万32円 ＝ 127万4,968円

シミュレーション結果は下図のとおりです。

アパート経営１〜２年目

アパート経営１〜２年目は、頭金や初期費用の支払いがあるため、赤字になることが一般的です。今回のシミュレーションの場合、初期費用500万円、頭金1,200万円、合わせて1,700万円を支払っています。

アパート経営３〜４年目

４年目終了時点での累計キャッシュフローは、509万9,872円、回収率は約42％です。３〜４年目は経営当初のような高額な支払いがなくなるため、収益が残しやすくなります。

アパート経営５〜８年目

８年目終了時点での累計キャッシュフローは1,019万9,744円、回収率は約84％です。５年目以降は、修繕費がかかりやすくなる時期です。例えば、給排水管の高圧洗浄や階段や廊下の鉄部塗装などが挙げられます。修繕費によっては、キャッシュフローが悪化する可能性があるでしょう。

アパート経営９〜10年目

10年目終了時点での累計キャッシュフローは1,274万9,680円で、回収率100％となりました。今回のシミュレーションの場合、10年目の終了時点で累計キャッシュフローが頭金を上回りました。しかし、築年数が10年経つと、大規模な修繕が必要になる可能性があります。例えば、給湯器やエアコンの交換、屋根の塗装や補修、外装の塗装などです。築年数が経つと、外観の劣化などによって、周辺の新築物件と比べた場合に競争力が低下。放置していると、家賃収入の減少につながります。自己資金を回収することも大切ですが、収益を上げ続けるために、住みやすいアパートを維持しましょう。

アパート経営で失敗する人に共通する特徴

アパート経営で失敗する人には、共通する特徴があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

事前調査や情報収集が足りていない

アパート経営で失敗する人には、事前調査や情報収集が足りていないという共通点があります。これまで見てきたように、アパート経営は初期費用が高額で、長期的な視点で取り組む必要があります。そのため、十分な調査や情報収集をおこなわずに始めると、思わぬところで損失を負ってしまうでしょう。具体的に、次のような問題が発生する可能性があります。

アパート経営で収益を上げるためには、立地が重要です。いい立地であれば、家賃も高く設定しやすく、空室率も低くなります。反対に、立地が悪ければ、新築でもなかなか入居者が集まらない可能性も。そのため、賃貸需要があるかどうかを見極めることは大切です。賃貸需要を見極めるためには、事前調査が欠かせません。周辺の環境や交通量など、現地に行かなければわからないこともあるでしょう。事前調査を怠ると、賃貸需要を見誤り、空室が増えて収益が悪化する可能性があります。

また、先述したように５年目以降は修繕費がかかりやすくなります。戸数が多いほど、まとまった金額がかかるため、収益を積み立てていなければ、損失が発生するかもしれません。国土交通省から「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」が発行されているため、参考にしながら、修繕計画や資金計画を立てましょう。

自己資金が少ない

自己資金が少ない人も、アパート経営で失敗する人に共通する特徴です。自己資金が少ないと、アパートローンの借入金額が増えるため、家賃収入に対する返済比率が高くなります。例えば、次の条件の場合、家賃収入がいくら必要なのかを見ていきましょう。

＜条件＞
借入金額：4,000万円
金利：２％
返済期間：20年
返済方式：元利均等方式

この場合、毎月の返済額は20万2,353円となり、最低でも家賃収入が21万円必要です。収益に余裕がない場合、空室が発生した時や修繕が必要になった時など、対応が難しくなります。

目的が明確になっていない

目的が明確になっていない人も、アパート経営で失敗してしまうでしょう。目的が明確でないまま始めると、途中でモチベーションが低下したり、方針転換を余儀なくされたりして、失敗につながる可能性があります。

アパート経営では、「家賃収入を得たい」、「相続税対策がしたい」などの目的が考えられます。例えば、相続税対策でアパート経営を始める場合、相続人にとって、価値のあるアパートにしなければなりません。空室が多く、資産価値が下がっていくようなアパートでは、相続人の負担になるでしょう。

収支管理ができていない

収支管理ができていない人も、アパート経営で失敗する人の特徴です。収支管理ができていない場合、資金繰りが悪化し、最悪の場合破綻する可能性があります。例えば、アパート経営では固定資産税や管理費、損害保険料など、必ず支払わなければならないものがあります。それだけでなく、修繕費など突発的に支払いが発生するものも。収支を正確に把握していなければ、手元の資金がいくらあるのか、どのタイミングでいくらお金が必要なのかわからず、資金繰りが悪化します。また、収支を把握していないと、正確な経営状況がわからず、誤った経営判断をしてしまうかもしれません。税理士など専門家の力を借りながら、正確に収支管理をするようにしましょう。

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アパート経営で収益を上げるための方法

アパート経営で収益を上げるためには、「家賃収入を増やす」、「コストを減らす」の２点が重要です。本章では、具体的な方法を解説します。

複数のハウスメーカーや建築プランを比較検討する

アパートを建てることから始める場合、複数のハウスメーカーや建築プランを比較検討することが重要です。ハウスメーカーによって、得意とする構造や工法が異なります。複数のハウスメーカーを比較することで、自身のニーズに合った最適なアパートを建てられるでしょう。また、比較検討することで、より低価格で質の高いアパートを建てられる可能性が高まります。ハウスメーカーが多く、何を基準に選べばいいかわからない場合は、次の２段階で検討するといいでしょう。まずは、施工の質が高いハウスメーカーを選びます。アパートの質が高ければ、金融機関からアパートローンを借り入れる際も有利になります。ハウスメーカーを絞り込んだら、建築費を比較しましょう。この手順を踏めば、収益を上げやすいアパートが建てられるでしょう。

自己資金を増やす

アパート経営で収益を上げるためには、自己資金を増やすことも重要です。自己資金が多いほど、アパートローンの借入金額が抑えられます。一般的に物件価格の10〜20％程度が目安。家賃収入に対するアパートローンの返済額の割合が少なくなれば、キャッシュフローが改善されるでしょう。また、手元に資金が残りやすいため、修繕や空室などのリスクにも備えられます。さらに売却する際も、アパートローンの残債が売却価格よりも高くなりにくいため、売却しやすいでしょう。

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賃貸需要のある立地を選ぶ

賃貸需要のある立地を選ぶことも、アパート経営で収益を上げるためには重要です。賃貸需要が高い立地であれば、空室リスクが低くなり、安定した収益を期待できます。例えば、都市部であれば家賃相場が高く、空室率も低い傾向があります。人口の流動性が高いことから、空室になっても、すぐに入居者が決まることも。もし、ファミリー層をターゲットにするなら、通勤や通学がしやすい、学校が近いなどの立地がおすすめです。ターゲットに合わせ、賃貸需要の高い立地を選ぶようにしましょう。

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戸数を10戸以上にする

アパートを初めて経営する場合、戸数が少ないほうが管理しやすく、経営が安定すると思われるかもしれません。しかし、アパート経営で収益を上げるためには、戸数を10戸以上にすることをおすすめします。10戸以上とすると、事業的規模とみなされることから、青色申告の特別控除で最大65万円が控除されます。控除を受けると所得が下がるため、納税額が抑えられます。また、家族や親族を従業員として雇う場合、「青色事業専従者給与」として、給与を経費として計上できます。ただし、青色申告をする際には、税務署に「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。忘れずに提出するようにしましょう。

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付加価値を付けて入居者に選ばれるアパートにする

アパート経営で収益を上げるために、付加価値を付けて入居者に選ばれるアパートにしましょう。先述したように、空き家の半分近くは賃貸用の住宅です。入居者から選ばれるアパートであれば、入居率を維持しやすくなり、空室リスクを低減できます。また、付加価値の高いアパートであれば、周辺の物件よりも高い家賃設定が可能になるでしょう。具体的な付加価値の付け方として、次のようなものがあります。

防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ設備が充実している物件は、女性や高齢者から人気があります。また、最近は宅配ボックスの設置を希望する声も。宅配ボックスがあれば、荷物が盗難される心配もなく、配達時間を気にする必要もないことから、注目を集めています。ターゲットとする入居者に合わせて、付加価値を付けるといいでしょう。

不動産投資に関する知識を身に付ける

不動産投資に関する知識を身に付けることも、アパート経営で収益を上げるためには重要です。例えば、投資物件選びでは、立地や設備、周辺環境、利回りなどの分析が欠かせません。また、さまざまなリスクを把握し、対策を講じる必要があります。さらに、健全なアパート経営のためには、アパートローンの返済費用や税金などの費用を把握し、適切な資金計画を立てることも大切です。このように、アパート経営で収益を上げるためには、幅広い知識が必要になります。しかし、すべてを自分で補うのは難しいでしょう。不動産会社や税理士など、それぞれの分野で信頼できるパートナーを見つけることも大切です。

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適切な資金計画を立てる

前項でも説明したように、アパート経営で収益を上げるためには、適切な資金計画を立てることが重要です。アパート経営では初期費用が大きく、長期的な視点で取り組む必要があるため、資金計画が不十分だと、途中で資金繰りに困るかもしれません。適切な資金計画を立て、予備資金を用意していれば、空室が発生したり、修繕が必要になったりした場合でも、すぐに対応できるでしょう。

適切な管理方式を選ぶ

適切な管理方式を選ぶことも、アパート経営で収益を上げるために重要です。アパートの経営には、入居者募集をはじめ、契約手続きや家賃集金、クレーム対応など、さまざまな業務があります。これらの業務を自分でおこなうこともできますが、ノウハウがなければ難しいでしょう。また、時間や労力もかかります。管理方式には、「管理業務委託」と「サブリース」の２種類があります。

管理委託では、どこまで業務を委託するか、投資家が業務の範囲を選択できます。また、不動産管理会社によっては、資金計画のアドバイスをしてくれることも。一方、サブリースでは投資家に代わって、不動産管理会社がすべての管理業務を担います。サブリースは家賃が保証されていることが多く、空室状況に関係なく、契約時に決められた家賃から手数料分が引かれます。業務の手間がかからない点はメリットですが、２年ごとに保証家賃の見直しがおこなわれ、家賃は減っていきます。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、適切な管理方式を選びましょう。

法人化を検討する

法人化を検討することも、アパート経営で収益を上げる方法の一つ。法人化をすると、経費計上できる範囲が広くなるため、所得が減り、結果として納税額も抑えられます。また、法人のほうが所得税の税率が低く設定されています。課税所得が900万円を超えたタイミングが法人化の目安。もし将来的に不動産投資の規模を大きくする予定があれば、初めから法人化することがおすすめ。不動産事業の実績や金融機関からの融資実績があれば、規模を拡大する際に、いい条件で融資を受けられる可能性があります。

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不動産投資をおこなっていて法人化しようと考えている方もいるでしょう。法人化することで、節税効果を得られたり、資金調達がしやすくなったりなどさまざまなメリットがあります。

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まとめ

今回の記事では、アパート経営が「儲からない」と言われる理由を解説しました。アパート経営は初期費用が高額で、投資金額を回収するまでに時間がかかります。また、不動産管理会社に管理を委託することもできますが、最終的に判断を下すのは投資家自身です。しかし、リスクがあらかじめわかっているため、失敗を避けることが可能です。アパート経営で収益を上げるためには、幅広い知識が必要となりますが、すべてを自身で補う必要はありません。不動産管理会社や税理士など、信頼できるパートナーを見つけましょう。