マンション経営における減価償却の基本と具体的な計算方法を徹底解説

マンションの減価償却とは

マンションを購入して不動産投資を始める際には、「家賃収入はいくら得られるか」や「資産価値がどれだけ上がるか」など収入に関することに目が向きがちです。しかし、長期的な経営で利益を出すためには、税金や経費などの知識も欠かせません。特に減価償却は、節税やキャッシュフローの改善に直結する重要なポイントになります。本章では、減価償却の仕組みを解説します。

減価償却とは

減価償却とは、建物や設備などの固定資産を購入した際、その費用を一定の年数に分けて少しずつ費用に計上していく会計処理を指します。建物は年数が経つにつれて老朽化し、価値が減っていくため、その考え方を経費にも適用します。

減価償却できる資産は以下が挙げられます。

出典：「東京都主税局「固定資産税（償却資産）」

もし、減価償却の仕組みがなく、建物の購入費用を買った年にすべて経費で一括計上する場合を考えてみましょう。例えば、1,000万円の建物を購入した年に、全額を経費で処理すると、初年度は家賃収入などの利益があっても、帳簿上は大幅な赤字になります。その年の所得税はゼロ、もしくはかなり少ないかもしれません。

しかし、翌年以降は建物の費用はすでに計上済みのため、家賃収入がほぼそのまま利益になり、帳簿上の黒字が一気に跳ね上がってしまうかもしれません。その結果、翌年以降は課税対象の所得が大きくなり、税金の負担も大幅に増えるでしょう。

このように収支が年ごとに大きく変動し、税金の計算や経営の安定性に悪影響が出ることを避ける仕組みが、減価償却です。実際の現金の支出がなくても、帳簿上の経費を確保し、課税所得を抑える効果が生まれます。不動産投資では、この減価償却が節税戦略の肝となるため、よく理解しておきましょう。

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マンションの減価償却対象は建物のみ

マンションを購入する場合、減価償却の対象は建物のみで、土地は対象になりません。そのため、投資用マンションの購入では、建物の価格だけでなく、購入費用の内訳を明確に把握しておきましょう。

一般的に居住用として物件を購入する場合、価格の総額だけに注目し、土地と建物の内訳はさほど意識しないかもしれません。しかし、家賃収入などの不動産所得を計算する場合、この内訳が税務上の処理に大きく影響します。土地は時間が経っても物理的な消耗がないため、価値が減るとみなされず、減価償却の対象にはなりません。マンションを購入する際は、建物の価格が契約書などで明確に示されているかを確認しましょう。

マンションの減価償却で必要になる耐用年数

前章では、減価償却の基本的な考え方とその重要性を解説しました。減価償却を正しくおこなうには、資産ごとの法定耐用年数を知っておかなければなりません。法定耐用年数とは、税法上で定められている「建物が使えるとみなされる年数」です。これは、減価償却の計算をする際に用いられます。本章では、マンションの法定耐用年数を、構造ごと、その他の主な付帯設備に分けて説明します。

マンションの構造別法定耐用年数の違い

マンションの耐用年数は税法上であらかじめ定められており、その構造で年数が異なります。

例えば、木造の場合は法定耐用年数が22年、モルタルの場合は20年となっています。そして、投資用マンションでよく見られる、鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の場合はそれよりも長く、47年です。この耐用年数に基づいて、建物価格を年数で割り、毎年一定額を減価償却費として計上していくため、覚えておきましょう。減価償却のペースは構造で異なり、キャッシュフローや節税額に差が出てきます。

マンションの主な付帯設備の法定耐用年数

マンションには、建物本体以外にも多くの設備があり、それぞれに法定耐用年数が設定されています。

例えば、エアコンや給湯器などの電気設備、ガスコンロ、照明器具は６年、エレベーターは15年が目安と考えましょう。これらの設備は建物本体とは別に、個別の資産であることから、減価償却の対象です。

設備が老朽化して交換した場合は、新しい耐用年数で再度減価償却をおこないます。付帯設備は比較的短期間で償却が進むため、節税の観点からは、設備の種類や更新タイミングを意識しなければなりません。

マンション経営で減価償却を活用するメリット

減価償却を適切に活用すると、単なる会計処理を超えて、税負担の軽減や収支の最適化、物件管理の質の向上など、多くのメリットを得られるでしょう。特に、不動産投資を長期的に安定させたい方や、手元資金を有効活用したいと考えている方には、減価償却の理解と実践が不可欠です。本章では、減価償却を活用して得られる３つの代表的なメリットを、初心者の方にもわかりやすく解説します。

節税に大きく貢献する

減価償却の大きな魅力の一つは、税金の負担を軽くできる点でしょう。これは、帳簿上の費用で減価償却費を計上すると、所得を圧縮できるためです。所得が減れば、それに連動して支払うべき税金も減ります。

例えば、家賃収入によって得た利益がある場合、減価償却費を差し引くと、見かけ上の利益を下げる効果があるでしょう。特に不動産投資を事業としている法人にとって、毎年のキャッシュフローを確保しながら、計画的に節税するための有効な手段になります。

マンションの維持管理を計画的におこなえる

減価償却を導入すると、マンションの管理をより戦略的におこなえる点もメリットです。減価償却が建物の使える期間を意識させる仕組みを利用すれば、その期間に基づいて適切なタイミングで修繕や改修の計画を立てられるでしょう。

例えば、法定耐用年数に近づくタイミングで、屋根や配管などの主要部分の状態を見直し、必要に応じてリフォームを実施すると、大きなトラブルを未然に防げます。その結果、物件の資産価値を維持しながら、入居者満足度の向上にもつなげられるでしょう。単なる会計処理の役割を超えて、資産運用全体の管理精度向上にも貢献する点が、減価償却のもう一つの利点です。

キャッシュフローのバランスをとりやすくなる

不動産収益が順調に伸びると、税負担も増加します。しかし減価償却を活用すれば、実際に現金を支払わない費用を計上し、表面上の利益を適切に抑えられます。そうなると、税金の支払いを抑え、手元に残るキャッシュを増やせるでしょう。

また、設備更新やリノベーションなどで一時的に大きな出費がある場合、その支出を減価償却で分割計上すれば、収支のバランスを安定させる効果も期待できます。資金繰りを柔軟に保ちたい投資家にとって、減価償却は大変強力な費用になるでしょう。特に複数物件を運用している場合、このキャッシュフローのコントロールは安定した経営のカギとなります。

マンション経営における減価償却のシミュレーション

減価償却費の基本的な計算式は「取得価格 × 償却率」です。償却率は耐用年数に基づいており、減価償却の方法は通常「定額法」が用いられます。減価償却の償却率とは、資産の取得価額に対して１年間でどれだけの金額を減価償却費として計上できるかを示す割合です。毎年どのくらいのペースでその資産の価値を減らしていくかを決める数字で、毎年一定の金額を計上します。

建物は「本体部分」と「建物附属設備部分」に分類され、それぞれの耐用年数が異なるため、別々に計算する必要があります。では、具体的に新築と中古の場合で分けて計算してみましょう。

新築マンションの場合

まずは、計算が比較的シンプルな新築マンションの例で考えてみましょう。例えば、購入した新築マンション（鉄筋コンクリート造）を賃貸に利用するケースで、条件は以下のとおりです。

建物本体の取得価額：2,000万円
設備の取得価額：500万円
法定耐用年数に基づく償却率：建物本体（47年）0.022、設備部分（15年）0.067

まずは、建物の減価償却費を計算します。
2,000万円 × 0.022 ＝ 44万円

次に、設備の減価償却費を計算しましょう。
500万円 × 0.067 ＝ 33万5,000円

この新築マンションでは、１年目から15年目まで、毎年計上する減価償却費が合計77万5,000円（44万円 ＋ 33万5,000円）となります。そして16年目以降は、設備の償却が終了するため、建物本体の44万円のみが減価償却費です。

なお、償却最終年には備忘価額で１円を残すルールがあるため覚えておきましょう。そのため、最終年の償却費は１円を差し引いた額になります。このように定額法で一定額を毎年計上できるため、収支計画や節税戦略を安定して立てやすい点が、新築マンションの減価償却の特徴です。

中古マンションの場合

次に、中古マンションの減価償却を見ていきます。中古物件の場合、法定耐用年数ではなく「残存耐用年数」をもとに計算をおこないましょう。例えば、築12年３カ月の中古マンション（鉄筋コンクリート造）を購入し、建物本体の取得価額が1,100万円、設備の取得価額が180万円だった場合。まず、耐用年数の再計算をおこないます。計算式は以下のとおりです。

築12年３カ月は３カ月を切り捨て、築12年として計算します。
残存耐用年数 ＝（新築時の耐用年数 － 経過年数）＋ 経過年数 × 0.2

まずは、建物の耐用年数を計算し直しましょう。
建物本体の耐用年数：（47年 － 12年）＋（12年 × 0.2）＝ 35.4年
この場合、４カ月を切り捨て35年とします。

次に設備部分の耐用年数を計算します。
設備部分の耐用年数：（15年 － 12年）＋（12年 × 0.2）＝ 5.4年
建物の時と同様、４カ月を切り捨てて、５年として計算します。

次に、それぞれの耐用年数に応じた償却率を確認し、建物本体（35年）に対する償却率を0.029、設備部分（５年）に対しては0.200と仮定します。この償却率をもとに、建物と設備部分の減価償却費を計算しましょう。

建物本体の減価償却費：1,100万円 × 0.029 ＝ 31万9,000円
設備部分の減価償却費：180万円 × 0.200 ＝ 36万円

よって、１年目から５年目までは、合計67万9,000円（31万9,000円 ＋ 36万円）が年間の減価償却費です。そして６年目以降は、設備の償却が終了するため、建物本体の31万9,000円のみを継続して計上していきます。中古マンションの場合、残存耐用年数が短くなると、償却額が大きくなるため、短期的な節税効果を高められるでしょう。

マンションの購入価格が不明な時の減価償却シミュレーション

購入時の価格が不明なマンションの減価償却費の計算をするケースは、少なくありません。特に古い物件や、親族から引き継いだ不動産では、取得時の価格に関する資料が残っていない場合が多く、正確な償却費の計算が難しくなります。しかし、税務上は一定の方法に基づいて合理的に取得価額を推定し、償却可能です。本章では、購入価格が不明なマンションの減価償却をする考え方や具体的な計算手順を見ていきましょう。

【試算条件】
　固定資産税評価額：2,500万円
　土地評価割合：60%
　建物構造：鉄筋コンクリート造
　経過年数：６年２カ月

まず建物の評価額を求めるには、以下の計算式を使います。
2,500万円 × （１－ 0.60） ＝ 1,000万円（建物価格）

経過年数は端数の２カ月は切り捨て、６年で計算します。鉄筋コンクリート造の償却率は0.015で、減価償費の計算式は以下のとおりです。
1,000万円 × 0.015 ×６年 ＝ 90万円

このようにして、取得費から差し引く減価償却費を算出します。建物価格を評価額から算出する際には、自治体ごとの評価割合を参考にする必要があるため、不明な場合は役所や税理士に確認しましょう。

計算のポイントは、評価額をもとに「土地：建物」の割合を推定し、減価償却対象の金額を割り出せる点です。注意点は、固定資産税評価額は年ごとに変動するため、できるだけ売却時点に近い評価額を使用すること。過去の評価額を使うと誤差が生じる可能性があります。

マンション経営で減価償却をする際の確定申告のポイント

減価償却費を正しく計上しなければ、所得金額が変動し、納税額にも影響がおよぶでしょう。とはいえ、初めての確定申告では、何をどこまで記録すればよいのか迷うこともあるはずです。本章では、マンションの減価償却を確定申告に反映させる際に、特に気をつけるべきポイントを解説します。見落としがちな部分にも触れているため、ぜひ参考にして、正確かつ損のない申告を目指しましょう。

減価償却のための取得費と耐用年数を正確に把握する

減価償却を正しく申告するには、まず「取得費」と「建物の構造」に基づいた「耐用年数」を正確に把握する必要があります。例えば、マンションを3,200万円で購入し、そのうち建物部分が1,800万円だった場合、この1,800万円が減価償却の対象です。土地は減価償却の対象外のため、土地と建物を区分して記録しましょう。建物の構造で耐用年数も異なり、鉄筋コンクリート造なら47年が原則です。

この耐用年数に応じて、毎年定められた率（定額法なら建物取得価格 × 償却率）で減価償却費を計上します。中古マンションの場合は、残存耐用年数を用いて償却計算するため、購入時点で築20年の物件なら残りの27年で償却計算をおこなうと考えましょう。売却時には、それまでに計上した減価償却費が取得費から差し引かれ、譲渡所得に大きく影響するため、記録の正確性が重要です。

特例を適用する

マンションの売却で譲渡所得が発生すると、譲渡所得税の対象になりますが、確定申告時には、特例を適用できる可能性があります。条件を満たせば、税額が大きく減る可能性があるため、漏れなく活用しましょう。確定申告時に利用できる特例は以下です。

事業用財産の買換え特例

この制度は、所有期間が10年を超える賃貸マンションや駐車場などの事業用不動産を2027年３月31日までに売却し、一定期間内に別の事業用不動産を取得した場合、売却益の最大90％について課税を繰り延べできるというものです。

例えば、１億円で取得したマンションを15年後に１億5,000万円で売却し、譲渡益が5,000万円発生した場合。その90％にあたる4,500万円分の課税を将来に繰り延べられます。この制度を活用すると、納税資金を温存し、新たな物件へ再投資する資金にも充てられるでしょう。

また、減価償却により毎年の不動産所得を圧縮できるため、確定申告では損益通算や青色申告特別控除を組み合わせると、さらなる節税効果を見込めます。こうした特例を活かすには、申告タイミングや取得物件の用途、帳簿管理の正確さが問われるため、税理士など専門家のサポートを得ながら進めましょう。

e-Taxを活用して減価償却計算をスムーズにする

減価償却の計算に不安がある場合は、国税庁が提供している「e-Tax」システムを使うと便利です。e-Taxでは、建物の構造や取得価格、耐用年数などを入力すれば、自動で減価償却費を算出してくれるため、手動で複雑な計算をおこなう必要がありません。特に、初めて確定申告をする方にとっては、計算ミスを防げるだけでなく、税務署に出向く手間も省けて一石二鳥です。

e-Taxのフォームでは、マンションの所在地や面積、売却価格、購入年、用途などを順に入力していけば、自動で関連項目が反映されます。減価償却費の適用も、事前に必要な資料（売買契約書や固定資産税評価証明書など）を手元に準備しておけば、スムーズな作業ができるでしょう。さらに、e-Taxは申告内容のエラーチェック機能も備えているため、人的ミスのリスクを軽減できます。自宅で確認しながら進められるため、時間的な余裕がない方にもおすすめの方法です。

減価償却の申告ミスに気付いたらすぐに修正する

確定申告後、減価償却の計算が誤っていることに気付いたら、できるだけ早く「修正申告」や「更正の請求」をおこないましょう。減価償却費の申告漏れで、不動産所得が少なく計算されていた場合、追加で納税する義務が発生します。この時、過少申告加算税や延滞税がかかる可能性があるため、できるだけ早急に対応しましょう。

一方で、減価償却費を本来よりも多く見積もって申告していた場合は、税金を多く納めすぎている可能性があります。このような場合には、過払い分を取り戻すための「更正の請求」が有効です。ただし、この手続きは原則、申告期限から５年以内の制限があるため、気が付いたらすぐに対応しなければなりません。ミスを未然に防ぐためにも、過去の確定申告書の控えや、建物の取得記録、償却履歴を定期的に見直す習慣をつけておくと安心です。

マンション経営時の減価償却に関するよくある質問

マンション経営時の減価償却に関するよくある質問をまとめました。

マンションの減価償却とは？

マンションの減価償却とは、建物の購入費用を年数に分けて経費計上する仕組みで、節税やキャッシュフローもの改善に役立ちます。土地は減価償却の対象外で、建物部分のみが対象となるため、購入時には費用の内訳を正確に把握しておきましょう。

マンション経営時に減価償却で必要になる法定耐用年数とは？

法定耐用年数とは、税法上で定められている建物が使えるとみなされる年数を指し、減価償却の計算で用いられます。マンションの減価償却は構造ごとに法定耐用年数が設定されており、鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年などです。また、照明や給排水などの付帯設備にも個別の耐用年数（６〜15年）があり、建物本体とは別に減価償却できるため覚えておきましょう。

マンションの減価償却を活用するとどのようなメリットがある？

マンションの減価償却を活用すると、次のようなメリットがあります。

• 所得を圧縮して節税できる
• 耐用年数を意識した計画的な物件管理ができる
• 現金支出なしで利益を調整でき、キャッシュフローを安定させられる

マンション減価償却の計算方法は？

マンションの減価償却は「取得価格 × 償却率」で計算し、定額法が一般的です。建物本体と設備は分けて計算すること、新築は法定耐用年数、中古は残存耐用年数で計算することがポイントです。なお、中古は耐用年数が短く、節税効果が高い点が特徴です。

マンション購入価格が不明な場合の計算方法は？

購入価格が不明なマンションは、固定資産税評価額と土地評価割合を使って、減価償却を計算します。まず建物の評価額算出のため、固定資産税評価額から土地分を除く計算をしましょう。そして、「建物評価額 × 償却率 × 経過年数」を計算し、減価償却費を算出します。評価額は最新のものを使用しましょう。

マンション減価償却を確定申告する際のポイントは？

減価償却費は正しく申告するようにしましょう。取得費や耐用年数の把握、特例の活用で税負担を軽減できます。e-Taxを使えば計算ミス防止に有効です。申告ミスがあれば早めに修正しましょう。

まとめ

本記事では、マンションの減価償却の基本知識から計算方法、確定申告時の注意点や節税のための特例制度までを網羅的に解説しました。本記事を参考にすると、建物の構造や購入状況に応じた減価償却の方法を正しく理解でき、確定申告でのミスを防ぎながら、合法的な節税を実現できます。特に中古マンションを保有している方や、今後の売却を見据えて準備したい方にとって、節税・資産運用の強い味方になるでしょう。