敷金が返ってこない原因は？返金額の相場や対処法、トラブルを防ぐための注意点

敷金が戻ってこない・少ない主な理由

まずは、敷金が全額返ってこない、または少ない主な理由を見てみましょう。

契約書の特約事項

返ってくる敷金は、賃貸借契約書に記載された特約によって左右されます。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による汚れや経年劣化の修繕費は貸主負担が原則と定められています。しかし、契約時に「借主が負担する」と特約で定めれば、本来は貸主負担の費用も借主に請求できる仕組みです。

例えば、「退去時の畳の表替え費用は借主負担になる」「鍵交換費用は借主が支払う」などの内容は、賃貸借契約の特約としてよく見られます。これらの費用が敷金から差し引かれた結果、手元に戻る金額が想定より少なくなってしまいます。

特約に同意して契約した以上、あとから無効を主張するのは簡単ではありません。契約前に特約の内容を確認し、不明点は質問しておきましょう。

ハウスクリーニング費用

退去時のハウスクリーニング代は、特約で借主負担とされるケースが多い項目です。

ガイドラインでは、借主が通常の清掃をしていた場合、ハウスクリーニングは次の入居者のために貸主が手配するものとされています。つまり、本来は貸主が負担すべき費用です。

しかし、賃貸借契約では、ハウスクリーニング代を借主が負担する特約が盛り込まれている場合、敷金からハウスクリーニング代が自動的に差し引かれます。費用の目安は１Kやワンルームで1.5万～３万円程度、ファミリー向けの３DK、３LDKなどの間取りでは５万～８万円程度です。

鍵交換費用

退去にともなう鍵交換費用も、特約により借主が負担するケースが多い項目です。ガイドラインでは、入居者の入れ替わりによる鍵交換は「物件管理上の問題であり、貸主の負担が妥当」とされています。しかし実際には、特約として借主の負担を定めている物件があります。

費用の相場は一般的なシリンダー錠で１万～２万円程度、防犯性の高いディンプルキーの場合は２万～３万円程度です。鍵の紛失や破損がなくても、特約があれば退去時に敷金から差し引かれる点を理解しておきましょう。

原状回復費の相殺

借主の故意や過失によって生じた損傷の修繕費は、敷金から差し引かれます。

民法第621条では、通常の使用や経年変化による損耗以外の損傷は、借主に原状回復義務があると定めています。例えば、家具をぶつけてできた壁の穴やタバコのヤニによる壁紙の変色、ペットがつけた床の傷が該当します。

一方、日焼けによる壁紙の色あせや家具の設置跡などの「普通に暮らしていれば生じる損耗」は、貸主の負担です。この線引きを知らないまま請求に応じると、本来は払わなくてよい費用まで負担するおそれがあります。

退去後に精算内訳書が届いたら、各項目が借主負担に該当するかをガイドラインと照らし合わせて確認しましょう。

以下の記事では、退去時の原状回復費がどれくらいかかるのかを、間取りや補修箇所別に紹介しています。

退去の時にかかる原状回復費の相場はいくら？

賃貸物件の契約において、借主には借りていた物件を退去する際に、借りた時と同じ状態で明け渡すという「原状回復義務」があります。そして、退去時のトラブルで最も多いのは、この原状回復による

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出典：e-Gov 法令検索「民法」

退去時の家賃滞納分

家賃の滞納がある場合、未払い分は敷金から差し引かれます。敷金は、家賃の不払いや原状回復費用の担保として貸主に預けるお金です。民法第622条の２でも、借主に金銭の未払いがあれば、貸主は敷金をその弁済に充てられると定められています。

例えば、退去時に更新料が未払いであれば、その分が敷金から相殺されます。滞納額が敷金を上回った場合は、返還額がゼロになるだけでなく、追加の支払いを求められる場合もあるでしょう。

不当な高額請求

悪質な管理会社や貸主から、相場を超えた原状回復費用を請求されるケースがあります。具体的には、経年劣化による壁紙の汚れなのに全額借主負担として請求されたり、実際の修繕費より高い金額を請求されたりする事例があります。

不当な請求を見分けるためには、まず精算内訳書の各項目をガイドラインの基準と照らし合わせてみてください。具体的には、通常損耗や経年劣化にあたる項目が借主負担になっていないか、修繕費の単価が相場とかけ離れていないかをチェックします。

納得できない請求を受けた時は、その場で同意せず、精算書の内容を持ち帰って冷静に確認しましょう。対処法は、後半の「敷金が返ってこない場合の対処法」で詳しく解説します。

敷金の返金額はどれくらい？

退去後に手元へ戻る金額は、預けた敷金から退去費用を差し引いた残額です。ここでは、返還額の計算方法と、間取り別の目安を紹介します。

敷金返還額の計算式

退去後に戻ってくる敷金は、以下の計算式で算出されます。

返還額＝預けた敷金－未払い家賃－借主負担の原状回復費用

例えば、敷金として家賃１カ月分である８万円を預けていた場合を考えてみましょう。家賃の滞納がなく、退去時のハウスクリーニング代３万円だけが借主負担であれば、返還額は５万円です。しかし、壁紙の修繕費２万円も加わると返還額は３万円まで減ります。

退去後に精算内訳書が届いたら、この計算式に当てはめて金額が妥当かどうか確認してみましょう。

返還される金額の目安

返還額は部屋の広さや使用状況によって変わりますが、退去費用の相場からおおよその目安を把握できます。借主が負担する間取り別のハウスクリーニング費用の相場は以下のとおりです。

負担する費用がハウスクリーニング代だけの場合は、敷金から上記の費用を差し引いた残りが手元に戻る計算になります。

ただし、タバコのヤニ汚れやペットによる傷がある場合は、借主の故意や過失によって生じた損傷とみなされ、修繕費が上乗せされる場合があります。退去前に契約書の特約と部屋の状態を照らし合わせ、おおまかな返還額を見積もっておけば、退去後の資金計画に役立つでしょう。

敷金が返ってくる時期は？

敷金が返ってくる時期は、一般的に退去から１カ月～２カ月後です。

賃貸借契約書に「明渡し後〇日以内に返還する」と期限が明記されている場合は、その記載に従って返金されます。明確な記載がない場合でも、退去の立ち合い後に精算内訳が確定し、１カ月程度で指定口座に振り込まれるのが一般的です。

ただし、修繕箇所が多く見積もりに時間がかかったり、管理会社の事務処理が遅れるケースでは、２カ月以上かかる場合もあります。退去後２カ月を過ぎても返還がなければ、管理会社や貸主に問い合わせてみてください。

敷金が返ってくるまでの流れ

敷金は退去後すぐに振り込まれるわけではありません。全体の流れを把握して、各段階で適切に対応しましょう。

• STEP 1退去立ち合い
• STEP 2修繕見積もり
• STEP 3精算内訳書の受領・確認
• STEP 4敷金の返還

以下で詳しく説明していきます。

step１：退去立ち合い

まず、荷物をすべて運び出した状態で、管理会社や貸主の担当者と一緒に室内を点検します。立ち合いでは、壁や床の傷、水回りの汚れ、設備の破損など、修繕が必要な箇所がないかを一つずつ確認していきます。

この時、損傷の原因が入居者の過失なのか経年劣化なのかを明確にしておくのがポイントです。また、担当者からその場で署名を求められても、内容に納得できなければ即答せず、持ち帰って確認する旨を伝えましょう。

経年劣化とは？通常損耗や特別損耗との違い・原状回復費用の相場を解説

「経年劣化」とは、時間の経過によって自然に発生する劣化のことです。日照による壁や床の色あせ、トイレの黄ばみなど、日ごろ手入れをしていても生じてしまう

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step２：修繕見積もり

立ち合いの結果をもとに、管理会社が修繕にかかる費用の見積もりを作成します。

見積もりでは、壁紙の張り替えやクリーニング代など、借主が負担すべき費用が項目ごとに算出されます。居住年数に応じた経年劣化の考慮も、この段階で反映されるのが一般的です。

step３：精算内訳書の受領・確認

修繕費用が確定すると、精算内訳書が届きます。敷金からいくら差し引かれ、いくら返還されるのかが記載された書類です。

書類が届いたら、まず各項目の内容と金額をひとつずつ確認してください。クロス張り替え、クリーニング代など、それぞれの費用が借主負担として妥当かどうかを、ガイドラインの基準と照らし合わせます。

経年劣化にあたる壁紙の変色が借主負担になっていたり、修繕費の単価が相場より高い場合は、管理会社に説明を求めましょう。この時点で了承してしまうと、あとから減額を求めるのは難しくなります。

step４：敷金の返還

精算内容に双方が合意すれば、敷金の残額が指定口座に振り込まれます。契約書に返還期限の記載がある場合は、その期日までに入金されることになります。

入金を確認したら、精算書に記載された返還額と実際の振込額が一致しているかをチェックしましょう。期日を過ぎても入金がない、もしくは、金額が合意した金額と違う場合は管理会社や貸主へ速やかに連絡してください。

敷金が返ってこない場合の対処法

ここからは、敷金が返還されない時の対処法を紹介します。

管理会社・大家へ連絡する

敷金が返ってこない場合、管理会社や大家へ直接連絡を取り、返還が遅れている理由を確認しましょう。連絡の際は感情的にならず、賃貸借契約書やガイドラインの内容をもとに「返還期限を過ぎているが、いつ振り込まれるのか」など、根拠を示しながら質問すると効果的です。

電話でのやり取りだけだと、あとから「言った・言わない」の争いになるおそれがあるため、交渉の経緯はメールや書面で記録に残しておきましょう。この段階で解決すれば、時間も費用もかけずに解決できます。

消費生活センターや自治体の相談窓口に相談する

管理会社や大家との交渉で解決しない場合は、消費生活センターや自治体の無料相談窓口を活用しましょう。

消費生活センターでは、敷金や原状回復に関するトラブルの相談を受け付けており、専門の相談員からアドバイスが受けられます。また、自治体によっては、弁護士による無料法律相談を定期的に開催している場合もあるので、お住まいの市区町村の窓口で確認してみてください。

相談の前に、賃貸借契約書・精算内訳書・修繕箇所の写真・やり取りの記録などを手元に準備しておくと、具体的なアドバイスがもらえるでしょう。

内容証明郵便を送付する

相談窓口を利用しても解決に至らなければ、内容証明郵便で敷金返還の請求を書面で通知します。内容証明郵便とは、「いつ・誰が・誰に・どのような内容を送ったか」を郵便局が証明してくれるサービスです。

法的な強制力はありませんが、書面で正式に請求した記録が残るため、相手に対して心理的なプレッシャーを与えられます。記載する主な内容は、物件情報、敷金の預入額、返還を求める金額、支払い期限、振込先口座などです。

少額訴訟を起こす

内容証明郵便を送っても解決しなければ、少額訴訟の提起を検討しましょう。少額訴訟とは、請求額が60万円以下の金銭トラブルを対象とした簡易裁判所の手続きです。原則、１回の審理で判決が出るため、通常の裁判と比べて時間や費用の負担が軽く済みます。

少額訴訟の際は、訴状の他に証拠として以下の書類を用意しておくと安心です。

ただし、相手が通常訴訟への移行を申し立てた場合は、手続きが長引くおそれがあります。請求額と手間を天秤にかけたうえで、慎重に判断しましょう。

敷金トラブルを未然に防ぐための注意点

敷金トラブルは、入居前から対策を講じることで防げるケースが多くあります。ここでは、入居時・入居中・退去時の３つに分けて、押さえておくべきポイントを紹介します。

入居時の対応

入居のタイミングで記録を残し、契約内容を把握しておけば、退去時のトラブルを未然に防げます。

写真を撮る・記録する

家具や荷物を運び込む前に、部屋の状態を写真や動画で記録しておきましょう。退去時に「この傷は入居者がつけた」と指摘された場合、入居前の記録があれば「最初からあった傷だ」と証明できます。

記録がなければ、反論する材料がないまま修繕費を請求されるおそれがあります。壁・床・天井・水回り・建具など、部屋の各箇所をもれなく撮影し、日付が入る設定にしておけば、万が一の時に役立ちます。

現況確認書を提出する

入居時に管理会社から現況確認書（入居時チェックシート）が渡された場合は、できるだけ細かく状況を記入して提出しましょう。

現況確認書は、入居した時点での部屋の状態を貸主と借主の間で共有するための書類です。壁のへこみや床の傷、設備の不具合などを記入しておけば、退去時に「入居前からあった損傷」として認められます。

記入する際は、「リビング西側の壁に５cmほどのスリ傷あり」のように、場所と状態を具体的に書くのがポイントです。写真を添付できる場合は、該当箇所の画像も一緒に提出しておくと、より確実な記録になります。

契約書を確認する

賃貸借契約書の内容は、署名する前に必ず目を通しておきましょう。特に「ハウスクリーニング代は借主負担」「鍵交換費用は退去時に精算」など、退去時にかかる費用負担の特約を確認してください。

特約の内容がわからない場合は、担当者にその場で質問して、疑問を解消しておきましょう。「退去の時にどのような費用がかかるのか」を入居前に把握しておけば、退去時に想定外の請求を受けるリスクを減らせます。

入居中の対応

住んでいる間の暮らし方や設備の扱い方も、退去時の敷金返還額に影響します。

故意・過失に注意を払う

日ごろから部屋を丁寧に使い、故意・過失による損傷を避ける意識を持ちましょう。ガイドラインでは、経年劣化や通常の使用による損耗は貸主負担とされています。しかし、借主の不注意で生じた傷や汚れは、修繕費として敷金から差し引かれます。

水回りをこまめに掃除してカビを防ぐ、家具の脚にフェルトを貼って床に傷を付けないなど、日々の工夫が退去費用の軽減につながります。

設備の故障・不具合は相談する

エアコンや給湯器などの設備に故障や不具合が見つかれば、早めに管理会社や貸主に連絡しましょう。設備の故障を放置したまま使い続けると、状態が悪化して修繕費が膨らむおそれがあります。

また、自己判断で修理会社を手配すると、本来は貸主が負担すべき費用を自分で支払ってしまうことも考えられます。連絡する際は、不具合の状況を写真や動画で記録し、いつ頃から症状が出ているのかもあわせて伝えてください。

退去時の対応

退去の段階では、ここで紹介する２点を押さえておきましょう。

立ち合いに参加する

退去の立ち合いには、必ず参加してください。立ち合いに参加しないと、管理会社側の判断だけで修繕箇所が決められてしまいます。あとから精算書を見て異議を申し立てても、「立ち合いの場で確認済み」として取り合ってもらえない場合もあるでしょう。

立ち合いの当日は、入居時に撮った写真を手元に用意しておくと安心です。そうすれば、納得できない損傷でも「この傷は入居前からあった」と、その場で伝えられます。また、担当者から署名を求められた場合は、精算内容に疑問がある場合は即答を避け、「確認してから回答します」と伝えましょう。

国土交通省のガイドラインを確認する

敷金トラブルを避けるためには、退去前に国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に目を通しておきましょう。

ガイドラインには、借主と貸主の費用負担の考え方が具体例とともに記載されています。例えば「画鋲の穴は貸主負担」「タバコのヤニ汚れは借主負担」など、ケースごとにどちらが負担するのかが整理されています。

ガイドラインを読んでおけば、精算内訳書に不当な項目が含まれていた場合でも、根拠をもって交渉に臨めるでしょう。ガイドラインは国土交通省のホームページの「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」から無料でダウンロードできるため、退去が決まったタイミングで一度確認しておくのがおすすめです。

まとめ

最後に、敷金の返還に関して、よくある質問に答えていきます。

敷金が戻ってこない・少ない主な理由は？

主な理由は、賃貸借契約の特約による費用負担、借主の過失による原状回復費の相殺、家賃の滞納分の差し引き、そして不当な高額請求の４つです。特にハウスクリーニング代や鍵交換費用は、特約で借主負担と定められているケースが多く、敷金の返還額が減る要因となっています。

敷金の返金額の目安は？

返還額は「預けた敷金－未払い家賃－借主負担の原状回復費用」で算出されます。敷金を５万円預けて、ハウスクリーニング費用が２万円、修繕費用がかからなければ３万円が返還される計算です。このように、部屋をきれいに使い、借主負担がハウスクリーニング代のみであれば、敷金の半分以上が戻ってくるケースもあります。

敷金が返ってこない場合の対処法

まずは管理会社・大家に連絡し、解決しなければ消費生活センターへ相談します。それでも解決に至らなければ、内容証明郵便の送付、少額訴訟の提起と段階的に対応しましょう。敷金の返還請求権には退去から５年の時効があるため、敷金が返ってこない場合は、早めに行動に移してください。

ここまで、敷金が返還されない原因や対処法、トラブルを未然に防ぐための注意点を紹介してきました。敷金トラブルを防ぐためには、入居時に部屋の状態を記録し、契約書の特約内容を確認しておきましょう。万が一返還に納得がいかない場合は、管理会社へ連絡し、必要に応じて消費生活センターや弁護士などの専門家に相談するのがおすすめです。