経年劣化とは？通常損耗や特別損耗との違い・原状回復費用の相場を解説

経年劣化とは？

「経年劣化」とは、時間の経過によって自然に発生する劣化のこと。基本的に、経年劣化により生じた汚れや傷の修繕費用は貸主が負担します。賃貸物件の退去時借主が支払う「原状回復費用」とは、借主の故意や過失（不注意）によって生じた部屋の傷や汚れを、元の状態に戻すためにかかる費用です。この費用負担を正しく理解するために知っておくべきなのが、経年劣化の意味や考え方です。

ここでは、原状回復費用を考える際に同様に使われる通常損耗、特別損耗との違いや、経年劣化が始まるタイミングを解説します。

通常損耗との違い

経年劣化とは、建物や設備が時間の経過とともに自然にその品質や性能が低下することを指します。人が住んでいるかどうかに関わらず、日照や湿気などによって少しずつ進行する、色あせやひび割れ、変色、摩耗です。

通常損耗（つうじょうそんもう）とは、入居者による通常の使用によって生じる、傷や汚れ、劣化です。どちらも入居者の責任とはいえないため、修繕費用は原則として貸主が負担します。

【経年劣化と通常損耗の例】

• 経年劣化：日照による畳やクロスの変色（日焼け）、建物構造上の欠陥による雨漏り跡など
• 通常損耗：家具を置いたことによる床のへこみ、冷蔵庫裏の壁の電気ヤケなど

特別損耗との違い

経年劣化と通常損耗に対し、入居者が費用を負担しなければならないのが特別損耗です。

これは、入居者の「不注意（過失）」や「わざと（故意）」、あるいは「必要な措置を取らなかった（善管注意義務違反）」などによってできた傷や汚れ、劣化を指します。

【特別損耗の例】

• 引越し作業で付けたひっかきキズ
• 飲み物をこぼしたまま放置してできたシミやカビ
• タバコのヤニによるクロスの変色や臭い

つまり、普通に生活していれば防げたはずの損耗は、入居者に原状回復する義務（費用）が発生します。

経年劣化が始まるタイミング

建物の価値が減少していく経年劣化が始まるタイミングは、建物が完成した時（新築時）、あるいは設備が設置・交換された時です。借主が入居した日からスタートするわけではありません。

入居時点ですでに古い設備であれば、退去時の費用負担を計算する際、その設備の経過年数が考慮されます。国土交通省のガイドラインでも、この経過年数を考慮して負担割合を決めることとしています。

築年数が長いほどものの価値は減少しているため、退去時に借主が負担する割合は少なくなります。

賃貸物件の原状回復に定義やルールはある？どこまでが自分の責任になるの？

賃貸住宅を退去する際、トラブルになりがちなのが「入居時からあったキズの修繕代を請求された」などの原状回復に関する内容です。

続きを読む

経年劣化と原状回復義務の関係

賃貸物件を退去する際、借主には原状回復義務がありますが、これは借りた当時の状態に完全に戻すことではありません。

出典：e-Gov 建築基準法施行令

民法にも規定されているように、通常使用や経年変化による損傷や、賃借人の責任とはいえない損傷は原状回復義務の範囲外です。

この点を踏まえ、ここでは経年劣化が原状回復の費用負担にどのように影響するのかを３つの点から解説します。

家賃には経年劣化や通常損耗の修繕費が含まれている

原則として、経年劣化や通常損耗の修繕費用は貸主が負担します。なぜなら、入居者が毎月支払っている家賃には、建物や設備が時間の経過とともに価値が下がっていく分（減価償却費）や、将来の修繕費が含まれていると考えられているためです。

原状回復とは本来の状態に戻すことではない

国土交通省のガイドラインによる原状回復の定義は、入居者の故意・過失や善管注意義務違反などによって生じた損耗を復旧することです。

つまり、経年による建物や設備の劣化や、普通に使っていて汚れた損傷は、そのまま返せばよいのが基本的な考え方です。

入居者負担でも全額請求されるわけではない

もし入居者の不注意でクロスを破ってしまい、張り替え費用を負担しても、必ずしも全額を支払わなければならないわけではありません。

過去の裁判例でも、負担額を決める際は経年劣化が考慮され、その材料や設備が経過年数によってどれくらい価値が下がっているかを計算に入れるとの判断が示されました（東京簡易裁判所判決 2002年７月９日）。

例えば、長く使って価値が減っている設備を新品に交換する場合、新品価格から経年劣化による価値の減少分を差し引いた額（残存価値）だけを入居者が負担することが妥当とされています。

つまり、同じキズや汚れであっても、新品の設備を壊した場合と何年も使われて古くなった設備を壊した場合とでは、入居者の負担額は異なります。

参照：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｜国土交通省

経年劣化・通常損耗に当てはまる例・当てはまらない例

ここでは、退去時の費用負担で問題になりやすい具体的なケースを、貸主が負担する「経年劣化・通常損耗」と、入居者（借主）が負担する「特別損耗」に分けて解説します。

経年劣化・通常損耗に当てはまる例（貸主が費用を負担）

まず、通常、貸主が費用を負担する経年劣化に当てはまる例をみていきましょう。

建築（構造・建具）

• 網入りガラスの熱割れ（温度変化による亀裂）やさびによる自然破損
• 地震などの自然災害によって割れたガラス
• 建物の構造的な欠陥によって発生した雨漏りの跡　など

内装（クロス・カーペットなど）

• 日照（日焼け）による畳、フローリング、クロスの変色
• 冷蔵庫やテレビの後ろの壁にできた黒ずみ（電気ヤケ）
• 家具（タンス、ベッド、ソファなど）を置いたことによるカーペットや床のへこみ
• ポスターやカレンダーを貼るために開けた画鋲やピンの穴（下地ボードの張替えが不要な浅いもの）など

設備・機器（エアコンや給湯器など）

• （経年による）パッキンの破損で生じた水漏れ
• 耐用年数（寿命）を超えた給湯器やエアコンなどの自然故障
• 次の入居者募集のためにおこなう、破損していない網戸の張替えや浴槽の交換
• 入居者入れ替えにともなう鍵の交換費用（鍵の紛失や破損がない場合）　など

経年劣化・通常損耗に当てはまらない例（借主が費用を負担）

借主の不注意や手入れ不足、わざと（故意）付けた傷は、経年劣化や通常損耗とは認められず、借主が修繕費用を負担します。

建築

• 不注意で雨が吹き込み、そのまま放置したことによる窓枠や床の色落ち・腐食
• 飼育しているペットが柱に付けたキズや臭い 　など

内装

• 引越し作業や家具の移動でうっかり付けてしまったキズ
• タバコのヤニによるクロスの変色や臭い
• 飲み物をこぼした後に手入れ不足で生じたカーペットのシミやカビ
• 結露を放置して拡大させたカビやシミ
• 重いものをかけるために開けた釘やネジ穴（下地ボードの張替えが必要な深いもの）
• 落書きなどの故意による破損　など

設備・機器

• 日常の手入れを怠った結果生じた風呂、トイレ、洗面台の水垢やカビ
• クーラーからの水漏れを放置して発生した壁の腐食
• 鍵を紛失した場合や不適切な使い方で破損させた場合の交換費用　など

賃貸借契約書に特約がある場合

退去時の費用負担の考え方は、原則としては、ここまで解説したとおりですが、賃貸借契約書に特約がある場合は、例外的に借主負担となることがあります。

例えば、「退去時のハウスクリーニング費用は入居者が負担する」「畳の表替え費用は入居者が負担する」など、特約に該当するケースです。

ただし、どのような特約でも認められるわけではありません。借主に不利な特約が有効になるためには以下の３つの要件が必要とされています 。

• 特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
• 借主が、通常の原状回復義務を超えた負担を負うことを認識していること
• 借主が、その負担義務を受け入れる意思表示をしていること（契約書への署名捺印など）

特に、通常損耗の補修費用を借主負担とする特約は、契約書に具体的な範囲や金額が明記され、借主がその内容を明確に理解して合意している必要があります。

参照：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｜国土交通省
参照：消費者契約法第8・9・10条|e-GOV法令検索

経年劣化かどうかを見極めるポイント

退去時のトラブルを防ぐためには、部屋の傷や汚れが経年劣化なのか、借主が負担すべき特別損耗なのかを見極めることが大切です。

ここでは、特に判断が分かれやすいフローリング・畳と水回りを見極めるポイントを解説します。

フローリング・畳

床材は日常生活で必ず接触する場所であり、傷やへこみが付きやすい箇所です。経年劣化か否かのポイントは「日常生活で避けられないものか、不注意によるものか」です。

例えば、窓際の日差しによる畳やフローリングの色あせ（日焼け）も、自然現象によるもので避けられないもとして経年劣化とみなされます。

また、タンスやベッド、ソファなどの家具を置いてできた床やカーペットの設置跡・へこみは、生活必需品の設置にともなうものです。経年劣化ではありませんが、通常、借主が負担する必要がない通常損耗に含まれます。

一方で、引越し作業や家具を動かした際に付けてしまったひっかきキズは、不注意によるものとみなされます。また、雨が吹き込んでいるのに窓を開けたままにして床を変色・腐食させた場合や、飲み物をこぼして放置したことによるシミ・カビも、管理が適切でなかった（不注意）として借主が費用を負担しなければなりません。

水回り

キッチン、トイレ、お風呂などの水回りは、毎日の清掃状況や設備・機器の寿命（耐用年数）が判断の分かれ目になります。「普通に掃除していれば防げた汚れ」は借主負担となる可能性が高くなります。

原状回復費用の目安

退去時にかかる費用は、部屋の広さ（間取り）や修繕が必要な箇所の有無、そして居住年数によって大きく変わります。ここでは、一般的な相場を紹介します。

間取りごとの費用相場

退去時費用の多くを占めるのが、ハウスクリーニング費用です。賃借人が通常の清掃を実施していた場合のハウスクリーニング費用は、原則として貸主の負担と考えられますが、特約で借主負担となっているケースが多くあります。

ハウスクリーニング費用は、部屋の広さに応じて相場は決まり、もし借主負担となる修繕（特別損耗）がある場合は、その費用が加算されます。

間取り別の費用目安は以下のとおりです。

上記はあくまで目安であり、タバコのヤニ汚れがひどい場合や、ペットによる柱のキズがある場合は、これより高額になる可能性があります。

工事内容別の費用相場

借主の不注意などで傷を付けてしまい、修繕が必要になった場合の工事費用の単価目安です。

ガイドラインでは、壁紙などの張替えは「平方メートル単位」でおこなうことが望ましいとされていますが、色合わせのために「壁一面単位」での張替えが認められることもあります。

居住年数別の費用相場

建物や設備は時間が経つにつれて価値が減少するため、長く住むほど退去時に借主が負担する原状回復費用は少なくなります。

例えば、クロスやクッションフロアなどの一般的な耐用年数は６年です。そのため、新築で入居した場合でも、６年以上住み続ければ、退去時の価値はほぼなくなります。

つまり、新築や、張り替えられた直後に入居した場合でも、６年以上住んだ場合、クロスを汚してしまっていても、借主が負担する材料費はほとんど発生しません。以前に入居者がいて張替えがおこなわれなかったケースでは、入居年数が６年より短くても負担がほとんど発生しない可能性もあるでしょう。ただし、落書きを消すなどの工事手間賃は請求されることがあります。

【居住年数による負担額のイメージ】

• 居住３年：価値が半分になっているため、修繕費の約50%を負担
• 居住６年以上：価値がほぼ残っていないため、負担額は大幅に減少（または負担なし）

長く住んでいる場合は、経年劣化が考慮され、退去費用はハウスクリーニング代程度で済むケースも多くなります。ただし、畳や襖、紛失した鍵など、経過年数を考慮しない設備もある点には注意が必要です。

適正な原状回復費用かを判断するポイント

退去時のトラブルを防ぐためにも、請求された原状回復費用が適正かどうかの判断基準を持っておくことが大切です。ここでは、費用負担の妥当性をチェックするための５つのポイントを紹介します。

国土交通省のガイドライン

まず基準となるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。ガイドラインには、原状回復費用に関する過去の裁判例も数多く示されています。

請求書の内訳を見て、例えば、日照による畳やクロスの変色（日焼け）などガイドライン上、貸主負担とされている項目が借主負担として計上されていないか確認しましょう。

善管注意義務

借主には、借りている部屋の管理者として注意を払って使用する義務（善管注意義務）があります（民法第400条）。費用請求の妥当性を判断するポイントは、「普通に注意して生活していれば防げたかどうか」です。

例えば、以下のような場合は善管注意義務違反となり、費用負担が発生する可能性が高くなります。

• 飲み物をこぼしてすぐに拭き取ればシミにならなかったのに放置した
• 結露を知りながら放置しカビさせた

逆に、特段の不注意もなく日常的に掃除や換気をおこなっていたのであれば、過度な請求には異議を唱える余地があります。

入居時の記録

原状回復費用のトラブルになった際に、強力な証拠となるのが入居時の記録です。費用を請求されている傷や汚れが、入居前からあったものなのか、それとも入居中にできたものなのかの証明に役立ちます。

賃貸人・賃借人双方で確認した「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（国交省ガイドライン）」や、入居直後に撮影した日付入りの写真があれば、不当な修繕費の請求を回避できます。

参照：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｜国土交通省

契約書の確認

賃貸借契約書には、ガイドラインの原則とは異なる特約が記載されていることがあります。例えば「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」「犬や猫などのペットによる傷や汚れは借主負担とする」ものです。

ただし、特約が有効とされるためには、契約時に借主がその内容を理解し、合意している必要があります。特約事項を含めて契約書をしっかりと確認し、自分が署名・捺印した内容と請求内容が合致しているか照らし合わせましょう。

管理会社への確認

請求書が届いたら、合計金額だけでなく明細をしっかり確認しましょう。修繕費一式のようにまとめて記載されている場合は要注意です。

特に、以下の点を管理会社や貸主に確認することをおすすめします。

• 施工範囲：壁紙の張替え範囲が、傷つけた箇所を含む一面分など、必要最小限の単位になっているか（部屋全体の張替えになっていないか）。


• 負担割合：経過年数による価値の減少（減価償却）が考慮され、負担割合が減額されているか。

不明な点や納得できない点があれば、支払う前に必ず問い合わせて、請求金額の根拠を確認することが大切です。

賃貸物件での原状回復費用を抑えるポイント

退去時の費用を抑えるために、入居前・入居中にできる対策もあります。ここでは、原状回復費用を抑えるための３つのポイントを解説します。

入居時の状態を写真に残す

余計な費用を支払わないために効果的な対策となるのが、入居した直後の部屋の状態を記録しておくことです。荷物を搬入する前に、床や壁のキズ、設備の不具合などをチェックし、日付入りで写真を撮っておきましょう。

国土交通省のガイドラインでも、トラブル防止のために「現況確認書（チェックリスト）」を作成し、当事者立ち会いのもとでの確認が推奨されています。写真とリストをセットで保管しておけば、強力な証拠になります。

こまめに掃除・換気をする

借主には善管注意義務があり、借りている部屋を大切に使う必要があります。ただ住んでいるだけで発生する汚れは問題ありませんが、掃除や換気を怠ったことでこびり付いた汚れは特別損耗となり、借主負担になります。

特に注意したいのは、結露が発生しやすい部屋です。結露を放置してカビやシミが発生した場合、借主の管理不足とみなされる可能性があります。日常生活に支障がなければ放置してしまいがちですが、こまめな換気と拭き取りを心がけましょう。

また、お風呂やキッチンのカビ、水垢、油汚れも、日常の手入れを怠った結果として借主負担になるケースが少なくありません。普通に手入れ・掃除していれば防げた汚れを作らないことが、費用を抑えるポイントです。

不具合を発見したらすぐ管理会社に連絡する

設備が故障したり、雨漏りや水漏れを発見したりした場合は、すぐに管理会社へ連絡しましょう。借主には、修繕が必要な箇所を見つけた際に貸主に通知する義務があります（民法第615条）。

例えば、エアコンの水漏れが発生しているにもかかわらず連絡せずに放置し、その結果被害が拡大した場合、拡大した損害分の修繕費用を請求される可能性があります。

「自分のせいではない」と放置せず、早めに管理会社や貸主に報告することが必要です。

まとめ

最後に、原状回復費用に影響する経年劣化で重要なポイントをまとめました。

経年劣化とは？

経年劣化とは、建物や設備が時間の経過とともに自然に古くなり、価値が減少することです。賃貸借契約で、経年劣化や普通に生活していて生じる価値の減少（通常損耗）の修繕費用は原則として貸主が負担します。

借主が負担するのは、故意や不注意、手入れ不足で生じた価値の減少（特別損耗）に限られます 。

経年劣化に当てはまる例と当てはまらない例は？

費用負担の分かれ目は、自然に起きたものか借主の使い方によるものかです。

【経年劣化・通常損耗（貸主負担）】

• 日照による畳・壁紙の変色（日焼け）
• 家具を置いたことによる床・カーペットのへこみ
• 冷蔵庫裏の壁の電気ヤケ（黒ずみ）など

【特別損耗（借主負担）】

• タバコのヤニによる壁紙の変色や臭い
• 飲みこぼしや結露を放置してできたシミ・カビ
• 日常の掃除を怠った水回りの水垢や油汚れ　など

原状回復費用の目安は？

退去費用の目安は、部屋の広さと住んだ年数によって変わります。基本となるのはハウスクリーニング費用（ワンルームで２万〜４万円程度）です。修繕が必要な場合でも、入居年数が長ければ長いほど、経年劣化（減価償却）が考慮されて入居者の負担割合は減ります。

例えば、壁紙（クロス）などは６年経過すると価値はほぼなくなり、張替え費用の負担は大幅に軽減されます。

賃貸物件の退去では、「敷金が返ってこないのではないか」「高額な請求をされたらどうしよう」と不安になることもあるでしょう。ただし、今回解説した経年劣化や国交省のガイドラインの知識があれば、根拠を持って話し合い、不当な請求を避けられます。

ただし、ガイドラインはあくまでも国が定めた一つの基準であり、契約書に異なる規定がある場合は、そちらが優先されます。

まずは賃貸借契約書の内容を確認したうえで、部屋の状況を入念にチェックしてみてください。そのうえで納得できない請求があった場合や、話し合いが平行線をたどる場合は、行政の法律相談や消費生活センターなどの専門窓口に相談することも一つの方法です。