違法建築とは？既存不適格建築物との違いや所有するリスク、確認方法を解説
この記事では、違法建築と既存不適格建築物の違いや、違法建築を所有する際のリスク、購入前に違法建築かを確認する方法を詳しく解説します。安全で資産価値の高い住まいを手に入れるためにも、この記事を参考にして違法建築のリスクを回避しましょう。
記事の目次
違法建築とは
違法建築とは、建築基準法や各自治体の条例で定められたルールに違反している建物のことです。
違法建築を放置していると、行政から建物の使用禁止や取り壊し命令などの是正命令を受けたり、将来的に売却が難しくなったりするリスクがあります。住宅ローンが利用できないケースもあるため、住宅の購入を検討している方は注意が必要です。
違法建築と既存不適格建築物との違い
違法建築とよく混同される建築用語に、「既存不適格建築物」があります。どちらも現行の法律に合っていない点では共通していますが、法的な扱いが異なります。
既存不適格建築物とは、建てられた時点では適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって、現在の基準に合わなくなった建物のことです。所有者に過失がないため、そのまま住み続ける分には違法扱いされず、ただちに是正を求められることもありません。
一方、違法建築は当初から法律を無視して建てられた、あるいは許可なく増改築をおこなった建物です。そのため、行政から是正命令を受ける恐れがあります。両者の違いは以下のとおりです。
| 違法建築 | 既存不適格建物 | |
|---|---|---|
| 発生理由 | 建築確認を受けずに工事した、法規を無視して増築したなど | 法改正や用途地域の変更など |
| 建築時の状態 | 違法、または増築時に違法となった | 適法 |
| 是正の必要性 | 行政指導や是正命令の対象になる恐れがある | 現状のままなら是正義務はない |
上記の表を参考に、違法建築と既存不適格建築物の違いを理解しておきましょう。
違法建築の具体的な例
どのような状態が違法建築に該当するのか、よくある具体的な事例を見ていきましょう。
建ぺい率・容積率の超過
敷地に対して、建ぺい率と容積率の制限を超えているケースです。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
例えば、建ぺい率60％の場合、建築面積は敷地面積の60％までしか建物を建てられません。しかし、敷地いっぱいに建物を建ててしまうと建ぺい率の超過となり、違法建築に該当します。
新築時に建ぺい率と容積率を守っても、あとから「子ども部屋を増やしたい」と増築したり、「雨の日も便利だから」とサンルームを設置したりすることで、気付かないうちに面積がオーバーになることも珍しくありません。
わずかな超過でも違法になります。増築やエクステリア工事をする際は、残りの面積に余裕があるかを必ず計算するようにしましょう。
無許可の増築・改築
本来必要な建築確認申請を出さず、勝手に増築や改築をおこなうことも違反事例として挙げられます。
建築基準法では、10平方メートルを超える増築をおこなう場合、役所への建築確認申請が義務付けられています（防火地域・準防火地域は10平方メートル以下も必要）。しかし、「自分の敷地内だから」「簡単な工事だから」と自己判断し、手続きを怠るケースも多く見られます。
特に、プレハブの物置や離れを設置する場合も、定着性（土地に固定され、簡単に移動できない状態）があると判断されれば増築とみなされ、無許可でおこなうと違法建築とみなされます。
斜線制限の違反
建物の高さや隣地との距離に関する斜線制限や北側斜線制限を守っていないケースです。
住宅地では、日当たりや風通しを確保するため、隣地境界線や道路から一定の角度で引いた斜線の内側に建物を収めるルールがあります。しかし、屋根の形状を勝手に変更したり、屋上部分にフェンスを増設したりすることで、この制限ラインを突き抜けることがあります。決められた斜線から建物がはみ出すと斜線制限の違反となり、違反建築扱いになります。
耐震基準の不適合
大規模なリフォームや増築をおこなった際に、現行の耐震基準を満たしていない状態になると違反建築とみなされます。
特に、既存不適格の建物を増築する場合に注意が必要です。既存不適格建築物は、本来であれば、増築部分だけでなく建物全体の耐震性を現行基準に合わせる必要があります。しかし、費用を抑えるために補強工事を省略すると、耐震基準が満たせず違法建築になる恐れがあります。
見た目はきれいになっても、耐震性が低いままであるため、地震で倒壊するリスクを高める危険な違反事例です。
許可を受けた用途とは異なる用途での使用
建物の用途を許可なく変更する、用途変更も違反建築です。例えば、当初は住居として申請していた建物を、あとから民泊施設や飲食店などに改装して営業するようなケースが該当します。
用途が変われば、必要となる防火設備や避難経路の基準も厳しくなるのが一般的です。しかし、安全対策をせずに営業活動をすることは法律で禁じられているため、この場合も違法建築となります。
防火規制の違反
防火地域や準防火地域のルールを守らずに建てられた建物も違法建築になります。
防火地域や準防火地域では、窓に網入りガラスを使ったり、外壁や屋根に燃えにくい材料を使用したりすることが義務付けられています。しかし、デザインを優先して普通のガラス窓に変更する、燃えやすい木材を外装に使うなど、必要な防火性能を満たしていないと、違反建築にあたるでしょう。
万が一火災が起きた際、近隣への被害を拡大させるだけでなく、火災保険が下りない恐れもある重大な建築違反です。
確認申請内容と異なる施工
役所に提出した図面と違う仕様で建てた建物は、違反建築となります。
よく見られるのが、「検査に合格するために図面上は適法にしておき、検査が終わった直後に違法なロフトや屋根裏部屋を作る」ようなケースです。また、コストダウンのために、図面で指定された断熱材や構造金物をランクの低いものに変更する悪質な工事も違法建築に該当します。
上記の事態が発覚すれば、是正命令の対象となるだけでなく、施工会社の責任も厳しく問われることになります。
接道義務の違反
違法建築は、接道義務を違反したまま、無理やり建物を建てたり増築したりするケースでも見られます。
接道義務とは、敷地が道路に正しく接していない状態のこと。
建築基準法では、救急車や消防車がスムーズに入れるよう、幅４ｍ以上の道路に、敷地が２ｍ以上接していなければならない決まりがあります。しかし、道路に面していない土地や、接道距離が不足している土地で、リフォームの名目で実質的な建て替えをおこなうと、違法建築と判断されます。
以下の記事で、接道義務を詳しく解説しているので、参考にしてください。
違法建築を所有するリスク
違法建築を所有することで具体的にどのようなリスクがあるのかを解説します。
安全性が欠如する
違法建築のリスクは、建物としての安全性が保証されていないことが挙げられます。
建築基準法は、地震や台風などの災害から居住者の命を守るための最低限のルールです。それを守っていない建物は、耐震性が不足していたり、防火性能が低かったりします。「増築して広くなったから快適」と思っていても、その裏で住宅の安全性が確保できていないかもしれません。
行政からの是正勧告・命令が入る
違反建築が発覚した場合、自治体などから是正指導や命令を受ける恐れがあります。是正をめぐる流れは、「違反状態を直してください」と指導からはじまるのが一般的です。
これを無視し続けると、より強制力の強い是正命令が出されます。これは建築基準法第９条に基づく行政処分です。場合によっては、使用禁止や強制的な取り壊しが命じられることもあります。
この命令に従わないと、行政が強制的に取り壊す「行政代執」がおこなわれることも。この場合、解体費用がすべて所有者に請求されます。行政からの是正勧告や命令に従わないと、数百万以上する解体費用を負担しなければなりません。
罰則が科される可能性がある
違法建築の是正命令に従わない場合、法律に基づき罰則が科されることがあります。
建築基準法には罰則規定があり、悪質な違反に対しては「最大３年以下の懲役または300万円以下の罰金」が科される可能性があります。これは建築主だけでなく、工事をおこなった施工会社や建築士も対象となる厳しいルールです。
違法建築の所有は、ただのルール違反では済まされず、犯罪として前科が付く可能性があることを認識しておきましょう。
融資を受けづらくなる
違法建築は、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。金融機関が重視するのは、コンプライアンスです。法律違反の物件に融資をおこなうことは基本的にありません。そのため、住宅ローンを組んで物件を購入しようと思っても購入資金が借りられない場合があります。
また、将来売却しようとした際、購入希望者は住宅ローンを使えません。結果として現金で購入できる人にしか売れず、売却のハードルが上がる点も理解しておきましょう。
資産価値の低下リスクがある
不動産は、違法建築であるだけで価値が下がるのが一般的です。
前述のように、違法建築の建物に対してローンを利用することができないため購入希望者が限定されます。さらに「いつ行政処分を受けるかわからない」「安全性が不確か」などのリスクもあり、相場どおりの価格で売れる可能性は低くなります。
そのため、更地にして建て直すことを前提とした、土地値程度の価格でしか売却できないことも多くなるでしょう。
保険金が支払われないケースがある
違法建築は、万が一の災害時に火災保険や地震保険が下りない可能性があります。保険契約の約款には、重大な法令違反がある場合や申告内容と実態が異なる場合、保険金を支払わない旨が記載されていることがあります。
違法建築が、重大な法令違反に該当すれば、保険金が支払われません。「保険に加入しているから大丈夫」と思っていても、いざ火災で家を失った時に保険金が出なければ、再建ができない恐れがあります。結果的に生活が破綻することにもつながりかねません。
違法建築かどうかを確認する方法
中古物件を購入する際は、ここで紹介する５つの方法で、違法建築かをチェックしてみましょう。
確認済証と検査済証を確認する
新築時や増築時に発行された、「確認済証」と「検査済証」の２つの書類を確認してください。
確認済証は、工事をはじめる前に設計図が法律に適合していることを証明する書類です。検査済証は、建物が完成したあとにそのとおりに建てられたことを証明する書類です。この２つが揃っていれば、少なくとも建築当時の状態では、適法に建てられたことが証明されます。
ただし、検査済証の日付よりもあとに増築工事をおこなっている場合、確認済証と検査済証だけでは違法性は判断できません。
「建築確認台帳記載事項証明書」を役所で取得する
もし確認済証と検査済証を紛失している場合や、中古物件で購入前に確認したい場合は、役所で「建築確認台帳記載事項証明書」を取得しましょう。
建築確認台帳記載事項証明書は、行政が保管している台帳の記録を証明する書類です。いつ確認申請が出され、いつ完了検査がおこなわれたかが記載されています。ここに検査済証交付年月日と番号の記載があれば、その建物は正規の手続きを経て完了検査に合格していることが公的に証明されます。
建築確認台帳記載事項証明書にこの記載がない場合は、完了検査を受けていない可能性が高く、違法建築の疑いがあります。
図面と現況の照登記簿を確認する
手元にある確認申請時の図面と、実際の建物の状態を見比べることも重要です。
図面にない部屋や屋根裏収納があったり、バルコニーが図面より明らかに大きかったりする場合は、完了検査後に無断で増築された違法建築の可能性があります。さらに、図面に車庫と書かれている場所が居室になっている、吹き抜けのはずが床で塞がれて部屋になっているなど、用途や構造が変更されているケースも考えられます。
上記はよくある違法建築の手口です。手元に確認申請時の図面がある場合は、購入前にチェックしましょう。
登記簿の確認をする
法務局で取得できる登記簿（登記事項証明書）の情報と、実際の建物を照らし合わせる方法もあります。
登記簿には建物の床面積や階数、構造が記載されています。もし、登記簿上の面積よりも実際の建物が明らかに広い場合や、登記簿上では平屋のはずが実際には２階建てになっている場合は、未登記の違法増築がおこなわれている可能性が高いでしょう。
また、登記簿上の種類が居宅となっているのに、実際には店舗として使われている場合も、違反建築としてみなされます。
不動産の専門家に相談する
書類や見た目だけで判断が難しい場合は、建築士や土地家屋調査士の専門家に調査を依頼しましょう。
専門家であれば、耐震性や建ぺい率の計算など、細かい部分まで踏み込んで調査してくれます。特に、既存不適格建築物なのか違法建築なのかの線引きは専門知識が必要です。プロの診断を受ければ、購入後のトラブルやリスクを回避できるでしょう。
調査には費用がかかりますが、不動産の大きな買い物で失敗しないための必要経費と考え、不安な場合は調査を依頼することをおすすめします。
違法建築を購入するリスクの回避方法
違法建築を購入してしまうリスクは、購入前の正しい知識と行動で回避できます。ここでは、違法建築を購入しないために知っておくべきことを３つ紹介します。
法令を理解し遵守する
まずは購入者自身が、最低限のルールや建築基準法を知っておきましょう。
例えば、建ぺい率・容積率を理解し、建築確認申請の基本的な知識があれば、物件情報を見た段階で「この広さでこの価格は怪しい」「増築部分が登記されていないのはなぜか」と疑いの目を向けられます。
また、リフォーム済み物件を購入する際も、きれいだからと購入を即決してはなりません。リフォーム工事が適法におこなわれたものかを冷静に判断する視点を持ちましょう。
信頼できる不動産会社に相談をする
違法建築を避けるためには、信頼できる不動産会社に相談してください。
誠実な不動産会社であれば、物件の違法性やリスクなど、ネガティブな情報も包み隠さず説明してくれます。一方で、「今のうちに買わないとなくなりますよ」と契約を急かしたり、違法性の質問に対して「古い建物はみんなそうですよ」と言葉を濁したりする不動産会社は要注意です。
複数の不動産会社と話をして、メリットだけでなくリスクも詳しく説明してくれる、信頼できる会社や担当者を選びましょう。
専門家に物件の法的適合性を確認してもらう
少しでも不安がある場合は、契約前に建築士やホームインスペクター（住宅診断士）などの専門家に調査を依頼するのがおすすめです。
専門家へ調査を依頼すれば、建物の劣化状況だけでなく、図面と現状の整合性や、違法建築の可能性がある箇所をプロの視点でチェックしてくれます。購入前に専門家のお墨付きをもらっておけば、安心して購入手続きを進められるでしょう。
まとめ
最後に、違反建築に関する内容をQ&A形式で振り返ります。
違法建築とは？
違法建築とは、建築基準法や条例などのルールに違反している建物のことです。新築時から法律を無視して建てられたケースだけでなく、適法な建物を建てたあとに無許可の増築やリフォームによって結果的に違法になった建物も含みます。違法建築を放置すると、行政処分の対象になる恐れがあります。
違法建築と既存不適格建築物との違いは？
両者の違いは、建てた当時の法律を守っていたかです。違法建築は当初から（または増改築時に）法律を守っていないのに対し、既存不適格建築物は、建築当時は適法だったものの、その後の法改正で今の基準に合わなくなった建物を指します。既存不適格は違法ではないため、そのまま住み続けても問題ありません。
違法建築を所有するリスクは？
違法建築を所有していると、耐震性や防火性が不十分で命の危険があるほか、住宅ローンが通らず売却が困難になります。さらに、万が一の時に保険金が支払われなかったり、行政から是正命令が出たりする恐れもあります。
違法建築の物件を購入すると、行政からの是正命令や罰則を受けるだけでなく、住宅ローンが利用できずに資産価値が下がるリスクがあります。既存不適格建築物との違いや、購入前に確認するべきポイントを理解し、少しでも不安がある場合は専門家に相談することが大切です。正しい知識を身に付け、安全で安心な住まいを選びましょう。
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