住宅ローンの変動金利のメリットは？仕組みや注意点を解説

住宅ローンの金利は２種類ある

住宅ローンには、変動金利のほかに「固定金利」があります。固定金利とは、返済期間中の金利が一定で変わらないものです。融資がおこなわれるタイミングで返済総額や総利息額が決まるため、金利の変動ごとに影響を受ける心配はありません。

ただ、よくも悪くも金利が一定しているのが固定金利の特徴です。政策金利が引き下げられた場合でも、固定金利の場合は引き下げがないのでそのメリットを受けられないのがデメリットです。

また、基本的に変動金利よりも固定金利の方が、金利が高く設定されることが多いため、注意してください。

住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンの変動金利とは、返済期間中に適用となる金利が上昇・下落する可能性のある金利タイプのことを指します。契約している金融機関によって、適用金利が決まる条件は異なり、半年程度に一度見直されることが基本的です。見直しがおこなわれ、金利が変更される場合に返済額に反映されるタイミングとしては、以下の２種類が挙げられます。

元利均等返済には、激変緩和措置として「５年ルール」と「125%ルール」の２種類が設けられています。５年ルールとは、最短でも５年ごとに返済額が見直されるものです。125%ルールでは、金利の見直しで返済額が上昇した場合の１回の上がり幅は125%までと決まっています。金利が上昇した場合の緩和措置は用意されているので、安心してください。

とはいえ、すべてが上記に当てはまるわけではなく、金融機関のなかには元利均等返済でも５年ルールや125%ルールがないケースもあります。金融機関ごとにルールは異なるため、住宅ローンを申し込む際は十分に確認してから相談しましょう。

元金均等返済では、金利の変更が決まったタイミングで返済額も変わるものです。基本的に元金均等返済では、５年ルールや125%ルールは適用されません。

変動金利のメリット

ここまで変動金利の仕組みをご紹介しました。ここからは、なぜ多くの方が変動金利を選んでいるのか、そのメリットを解説していきます。

金利が安い

変動金利の大きなメリットは、固定金利よりも金利が安く設定されている場合が多いことです。金利が低いことで元金の返済が進みやすく、金利分まで含めた返済総額を抑えられます。返済期間も短縮できる可能性が高いため、総じて返済の負担を軽減できるのが大きなメリットだといえるでしょう。

特に、近年では低金利が続いている傾向にあります。このまま金利が上昇しない状態が続く場合、変動金利の恩恵を大きく受けられるといえます。

激変緩和措置が設けられている

変動金利では、支払い額の激変緩和措置が設けられています。上記でもお伝えしましたが、景気変動による金利の見直しは半年に一度おこなわれることが一般的です。

景気がよいと金利も上昇し、毎月の返済負担が大きくなります。しかし、景気が上向くほど、金利も際限なく上がるわけではありません。

多くの住宅ローンでは、「５年ルール」や「125%ルール」が設けられている場合がほとんどなので、急な金利上昇でも毎月の返済額が大きく変わらないようになっています。

利息の支払い額を減らせる可能性がある

変動金利では政策金利の水準に合わせて、金利が変わります。近年では、金利水準が低い状態が続いているため、今後さらに引き下げられることは考えにくいです。

そのため、金利が上昇したタイミングで住宅ローンの借り入れをすれば、その後金利が下がった場合に支払い額を減らせる可能性があるのです。あくまで可能性があるというだけなので、参考程度にしておいてください。

変動金利のデメリット

変動金利は、固定金利より比較的金利水準が低いのが大きなメリットですが、デメリットもあります。また、変動金利のほうが人気が高いため、周りに流されて変動金利に決める方もいるでしょう。しかし、デメリットも理解していなければ、固定金利にしておけばよかったと後悔することもあるかもしれません。ここからは変動金利のデメリットについて見ていきましょう。

返済額が増加する可能性がある

変動金利は金利が上昇すれば、返済額も増加する可能性があります。過去のデータを調査すると、2009年から2020年10月までの住宅ローン金利は大きな変動は見られませんでした。ただし、2022年にはアメリカやイギリスなどで金利が上昇した事例もあり、将来の金融政策を正確に予測することは難しいでしょう。

住宅ローンは長期間にわたって返済する必要があるため、返済プランに影響が出ないように慎重に計画することが重要です。変動金利は通常、固定金利よりも低い金利で設定されますが、状況に応じて返済額が増加する可能性もあるため、注意が必要です。

元金が減りにくくなる可能性がある

金利の上昇により、返済額が増える可能性があります。この場合、利息の返済が増えるため、元金の減少が遅くなる可能性があります。とはいえ、変動金利では一定の制限があるため、支払いの増加は一定の範囲に収まるでしょう。

また、急激な金利上昇の場合は、元本の返済額を減らし、利息の返済に重点を置くために、再調整が必要となります。

未払いの利息が残る可能性がある

返済期間終了時に未払いの利息が残る可能性もあります。金利が上昇すると、利息の返済額が増加し、毎月の支払いの大部分が利息に充てられる可能性があります。同時に、元本の減少も遅くなるため、返済期間終了時には未払いの利息が残ってしまうかもしれません。

住宅ローンの返済期間は基本的に延長できないため、残債がある場合は一括返済する必要があり、経済的な負担が大きくなるでしょう。住宅ローンを検討する際には、借入額、年収、金利などを比較し、慎重に考慮することが重要です。

金利タイプを選ぶ際の３つのポイント

今回は変動金利を中心にお伝えしましたが、金利タイプには固定金利もあります。変動金利か固定金利かどちらを選ぼうか迷っている方もいるでしょう。ここからは、金利タイプを選ぶ際の重要な３つのポイントを解説します。

ライフプランに合わせて選ぶ

住宅ローンの金利を選ぶ際に重要なのが、ライフプランです。人によってライフスタイルが異なるため、ライフスタイルに合わせて選ばなければなりません。

例えば、今後出世して収入が増える見通しがある場合、最初は固定金利を選択し、収入が増えたあとに変動金利に変更することも可能です。また、今後収入が増える見通しがなく、万が一家族が働けなくなった場合のことを考慮するなら、固定金利を選ぶとよいでしょう。

それぞれの金利の種類を理解する

変動金利・固定金利ともによい面もあれば、悪い面もあります。利点ばかりを理解していても、デメリットの影響で結果的に経済負担が増えてしまうかもしれません。

利点だけではなく、デメリットも考慮したうえで慎重に金利タイプを選ぶ必要があります。迷った場合は、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談してみるとよいでしょう。特に金融機関には金利タイプに詳しいスタッフがいるため、小さな疑問でもしっかり解決しておくことが大切です。

金利タイプごとに総返済額シミュレーションをしてみる

金利タイプごとに、総返済額シミュレーションをしてみるのもおすすめです。シミュレーションをすることで、実際にどのような返済になっていくかをある程度確認できます。シミュレーションの結果がすべてではありませんが、返済プランを立てる際の参考にできるでしょう。

不動産情報サイト「アットホーム」では、住宅ローンの資金計算シミュレーションが可能です。目的に合わせたシミュレーションを、ぜひ一度お試しください。

固定金利と変動金利はどちらがお得？

固定金利と変動金利は、実際どちらがお得なのでしょうか。先述しましたが、固定金利と変動金利にはメリットとデメリットがあるため、具体的にどちらがお得なのかは一概に判断することはできません。

現在の金利水準からいえば、変動金利のほうが金利は低いため、経済的な負担を抑えられるのが魅力です。ただし、現在は水準が低いですが、将来的に金利水準が上がる可能性があります。金利が上昇した場合は、経済的な負担が増えるため、将来のことも考慮したうえで考えることが大切です。

一方で固定金利は、返済金額が金利水準によって左右されないため、安定感はあります。ただ、変動金利より金利が高い傾向にあるため、毎月の返済負担は増えてしまうかもしれません。

自分のライフスタイルや今後の収入の増減を考え、どちらの金利タイプを選ぶか決めましょう。

変動金利型の住宅ローンに向いている人

変動金利型の住宅ローンに向いている方は以下のとおりです。

借り入れ当初の返済額を抑えたい人

借り入れ当初の返済額は変動金利のほうが一般的に低く設定される傾向があります。
そのため、借り入れ当初で返済額を抑えた計画を立てたい方に向いています。

借入期間を短く設定している人

変動金利は借入期間が短いほど向いています。借入期間が長いほど、その期間中に金利変動が起きる可能性があるからです。借入期間が短いほど、金利上昇の影響を受けにくくなるため、短期間で完済できる方は変動金利を選ぶとよいでしょう。

今後資金の増加が期待できる人

変動金利は金利変動に合わせて、月々の返済額が異なってきます。借り入れ当初は固定金利より返済額が少なくても、最終的に返済額が上回ってしまうかもしれません。そのため、金利が上昇して月々の返済額が増加しても問題なく返済できる方や、今後資金の増加が期待できる方に向いています。

変動金利型の住宅ローンに向いていない人

変動金利型の住宅ローンに向いていない方の特徴は以下のとおりです。

こまめに金利変動を確認するのが面倒な人

変動金利は、金利の変動に合わせて変わるため、こまめな確認が必要です。金利が上昇した場合は月々の返済負担が増えて家計も大きく変わるため、柔軟に対応できるように環境を整えておかなければなりません。ニュースやインターネットなどで情報を集めて金利の状況を確認するのが面倒な方は、変動金利には向いていないでしょう。

返済期間が長い人

変動金利がおすすめな人でも述べたように、返済期間が短い方は変動金利が向いています。しかし、返済期間が長い場合は返済期間中に金利が変動する可能性が高くなるため、経済的な負担が増えるかもしれません。返済期間が35年以上の場合は、固定金利がおすすめです。

最後まで変動なしの安心を求める人は！35年固定金利の住宅ローンがおすすめ

住宅ローンを組んだ方のなかには、市場金利が変動するごとに心配になりストレスを感じてしまっている方もいらっしゃると思います。

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まとめ

今回は変動金利について詳しくご紹介しました。変動金利のメリットは、やはり金利が安く設定されていることです。金利が安いと月々の返済額の負担を減らせるため、家計を圧迫する心配は少ないでしょう。どちらの金利を選ぶかによって、返済計画は大きく変わります。ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら、今後のライフプランを踏まえたうえで決めるといいでしょう。