住宅ローンの変動金利と固定金利の違いは？それぞれの特徴を知って自分に合った金利タイプを選ぼう

変動金利と固定金利の違い

住宅ローンを組む際には、返済計画に合わせた金利タイプを選ぶことが重要です。以下に「変動金利」と「固定金利」の違いを詳しく解説します。

変動金利とは

変動金利とは、市場金利の変動に連動して金利が変わるタイプで、半年ごとに金利の見直しがおこなわれます。そのため、金利が返済期間中に上下し、返済額も変動する可能性がある点が特徴です。

ただし、変動金利のローンには以下のようなルールがあり、金利が大幅に変化しても、返済額の急激な増加を抑えられる仕組みとなっています。

上記のルールにより、金利が上昇しても返済額の増加を抑えられるため、急な返済の負担を防げるところがポイントです。

また、金利が上昇するとそれにともない利息も増えます。利息が増えると、毎月返済しているにも関わらず元本がなかなか減らず、総返済額が増えることも考えられるため、注意が必要です。

さらに、金融機関のなかには、５年ルールと125％ルールを取り入れていないところもあります。特に元金均等返済方式を選んだ場合も、上記のルールが適用されないこともあるため、各金融機関のルールを事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの変動金利のメリットは？仕組みや注意点を解説

家やマンションを購入する際に、住宅ローンの申し込みを検討している方は多いでしょう。住宅ローンには金利タイプが２種類あり、「変動金利」と「固定金利」に分けられています。なかでも変動金利は、金利が低いため多くの方から人気を集めています。

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固定金利とは

固定金利は、自分が選択した一定の期間、もしくはローン期間全体を通しても金利が変わらないタイプです。固定金利には、「全期間固定金利」と「期間選択型固定金利」の２つがあります。

例えば、期間選択型固定金利である10年間固定金利を選択した場合、返済開始から10年間、返済額は変動しません。期間が終了する11年目から変動金利や新たな固定金利を選択できます。

固定期間中は、市場金利が上がっても適用金利に影響がないため、金利の影響を抑えたい場合には有効です。ただし、固定金利期間に金利が下がってしまった場合、固定金利のほうが損になる可能性もあります。

10年固定金利の住宅ローンのデメリットとは？利点や注意点を知って賢く選ぼう

住宅を購入する際に、住宅ローンを検討する方は多いでしょう。住宅ローンの種類はさまざまありますが、10年固定金利の住宅ローンも人気のタイプの一つです。

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金利タイプごとのメリットとデメリット

次に、変動金利、期間選択型固定金利、全期間固定金利の３つのタイプのメリット・デメリットを詳しく見てみましょう。

変動金利のメリットとデメリット

変動金利の大きな魅力は、低金利が期待できることです。また、金利が低いため、借入可能額が多くなる場合もあり、資金計画にゆとりが生まれる点もメリット。さらに、５年ルールと125％ルールがあるため、急激な返済額の上昇が抑えられ、計画的な返済が可能です。低金利が続けば、固定金利よりも返済負担を抑えられるでしょう。

しかし、変動金利は金利上昇のリスクがあることから、固定金利と比較して審査が厳しくなる傾向にあります。

また、金利が変動すると返済額が将来的に増加するリスクがあります。市場金利が上がると返済負担が増えるため、経済動向を常にチェックしておかなければなりません。

さらに、125％ルールで先送りされた返済額を、最終的にまとめて返済しなければならない可能性があり、最後の返済時に予想以上の負担になることも考えられます。そのため、長期にわたる返済計画の見直しが必要です。

期間選択型固定金利のメリットとデメリット

期間選択型固定金利は、一定期間だけ金利を固定できるため、返済計画に安定性を持たせられる点がメリットです。全期間固定金利よりも金利が低いケースが多いため、一定の期間は安定した返済を希望する方に向いています。

また、固定期間終了後は、変動金利か固定金利を選択できるため、自分の状況に合わせた柔軟な選択が可能です。

しかし、固定期間が終了すると金利プランを決める必要があり、金利変動によっては負担が大きくなることも。また、優遇金利によっては、最初の固定期間中のみ金利が大きく引き下げられる場合があります。固定期間終了後の引き下げ幅が小さくなることもあるため、慎重に計画を立てることが重要です。

住宅ローンの優遇金利とは？優遇を受けられる期間や受ける際の注意点を解説

これから住宅ローンを組まれる方は、返済額に大きな影響を与える金利が気になるところでしょう。2024年８月には、住宅ローンの金利にも関わる短期プライムレートの引き上げが発表されたこともあり、金利の変動から目が離せない状況になっています。

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全期間固定金利のメリットとデメリット

全期間固定金利の大きなメリットは、返済期間中の金利が固定されるため、返済額が常に一定であることです。金利が固定されることで、将来の金利変動に対する心配が必要なく、安定した返済計画を立てやすくなります。

全期間固定金利は審査が通りやすい場合もあり、特に収入が不安定な自営業の方や、転職して日が浅い方などにおすすめ。

ただし、他のタイプと比べると、比較的金利が高く設定されている傾向にあります。金利が低いタイミングでは、損をしてしまう可能性があることを頭に入れておきましょう。

さらに、返済期間中に途中で他のタイプに切り替えたいと思っても、許可が下りません。金利が下がり、変動金利に切り替えたいと思っても変更はできないので注意しましょう。長期的に返済スケジュールを考える場合は、固定金利が適していますが、低金利が続いている状態であれば、慎重に考えたほうがよいでしょう。

最後まで変動なしの安心を求める人は！35年固定金利の住宅ローンがおすすめ

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金利タイプごとのおすすめの人

ライフスタイルや収入の安定性、返済計画によって適した金利タイプは異なります。以下で、それぞれの金利タイプがどのような方に向いているのか見ていきましょう。

変動金利が向いている人

変動金利の魅力は何といっても低金利で、0.4～0.5%台、場合によっては0.3%台で借り入れが可能な場合もあります。また、金融機関によっては５年ルールと125%ルールがあり、返済額の急な増加が抑えられます。そのため、金利が低いうちに繰り上げ返済を積極的におこない、早期完済を目指したい方におすすめです。

また、返済途中に住み替えを予定している場合にも向いています。ただし、将来的な金利上昇リスクがあるため、経済状況を確認しながら選ぶことが大切です。

期間選択型固定金利が向いている人

期間選択型固定金利は、初めは一定の期間で返済額を固定し、その後の金利タイプを選びたい方に適しています。固定期間が短いほど金利が低く、期間終了後には変動金利も選択が可能です。初期の段階で変動金利に不安がある場合にもおすすめ。

ただし、「当初期間引き下げプラン」では、選択した固定期間の金利が大幅に引き下げられますが、期間終了後の引き下げ幅が少なくなることがあるため、慎重な計画が必要です。

全期間固定金利が向いている人

フラット35などの全期間固定金利は、借り入れから完済まで金利が一定で、安定した返済が可能です。収入の変動が多い方や団体信用生命保険（団信）に加入できない方、自営業や転職したばかりで収入が安定していない方などに向いています。

ただし、金利が高いため、変動金利や期間選択型固定金利よりも総返済額が多くなるケースも。また、途中で他の金利タイプには変更できないため、金利の変動を見越した長期的な返済計画が重要です。

変動金利と固定金利の選び方のポイント

ここまで、変動金利と固定金利を詳しく解説しましたが、結局自分にはどのタイプが合っているのかわからないと悩む方もいるでしょう。最後に、変動金利と固定金利の選び方のポイントを解説します。

返済期間で選ぶ

返済期間が短い場合、金利上昇のリスクを抑えられます。一方、返済期間が長期になるほど、そのリスクは増えます。そのため、返済期間を変えて、毎月の返済額がどのようになるか複数のパターンでシミュレーションすることが大切です。

短期での返済が可能であれば変動金利を選択し、長期にわたる場合は固定金利を選ぶのも一つの方法です。

将来のライフプランに合わせて選ぶ

子どもの進学費用や親の介護費用など、将来的に支出が増えることが見込まれる時期に、住宅ローンの返済額が増えてしまうと、家計の負担は大きくなります。将来の支出が予想される場合は、その期間に金利が上昇するリスクを避けるために、固定金利を選ぶと安心です。

具体的にいつ、どのような支出があるかを書き出し、その期間は金利を固定しておくとよいでしょう。ただし、十分な預貯金で支出に備えられる場合は、変動金利を選ぶのも一つの手です。

将来収入が増える見込みがあるかで選ぶ

今後収入の増加が期待できる場合は、金利上昇に対する耐性が高まります。このような状況なら、「金利が上がるかもしれない」という不安を抱えるよりも、現状の低金利を活用できる変動金利を選ぶのも賢明な判断です。

性格で選ぶ

金利や毎月の返済額が変動することが精神的に負担であったり、不安で耐えられなかったりする方に、変動金利は向いていません。住宅ローンの返済は一般的に30年程度続く長いものです。

数十年にわたって金利の変動に一喜一憂し続けることは、精神面でよくないでしょう。家計管理がうまくいかなくなり、老後の資産形成にも影響が出る可能性があります。

金利動向をチェックできるかで選ぶ

金利動向をこまめにチェックし、その都度適切な対応策を考えられるかも重要なポイントです。定期的に金利の動向を把握し、柔軟に対応できるのであれば、変動金利を選んでも問題ありません。

しかし、金利の確認が苦手な方や、変化に対応する自信がない方は固定金利を選ぶとよいでしょう。

金利タイプ別の総返済額をシミュレーションする

金利タイプごとの総返済額をシミュレーションすることも重要です。金融機関の住宅ローンシミュレーションをはじめ、さまざまなサイトで金利ごとに試算ができます。不動産情報サイト アットホームでも、シミュレーションが可能です。シミュレーションを活用して、自分に合った返済計画を立ててみましょう。

固定金利と変動金利を組み合わせたプランを検討することも可能なので、ぜひ試してみてください。

それぞれのメリット・デメリットを理解する

これまで解説したように、固定金利型期間選択、全期間固定金利、変動金利には、それぞれ異なる特徴があります。上記の金利タイプには、それぞれに合った人が存在し、メリットとデメリットも異なるため、あらかじめ理解しておくことが重要です。

自分に合った金利タイプを選ぶためには、何を優先したいのかを考慮しつつ、各タイプのメリット・デメリットをよく理解しましょう。

ただ、自分に合った金利タイプがわからない方も少なくありません。その場合はファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみるとよいでしょう。現在の自分の収入や貯蓄、状況などに合わせて適した金利タイプをおすすめしてくれるでしょう。

固定金利と変動金利のどちらが有利？

固定金利と変動金利のどちらが有利かは、一概に決められません。現状では変動金利のほうが固定金利より低いことが多く、変動金利を選ぶ方も増えています。ただし、将来金利が上昇した場合は、返済負担が増えるリスクもあります。

固定金利は返済額が一定で安定感がありますが、変動金利より金利が高めです。住宅ローンの返済期間は長いため、現時点でどちらが有利かを決めるのは難しいです。ライフプランや自分の考え方によって、適した金利の選択が異なるでしょう。

変動金利を選ぶ人が多い

2024年３月に国土交通省が発表した「住宅ローン、変動金利型が根強く〜民間住宅ローンの令和４年度の実績を公表します〜」のデータによると、新規貸出額の金利タイプの割合は以下のとおりです。

• 全期間固定金利：3.9％
• 固定金利期間選択型：11.9％
• 変動金利：77.9％

上記のデータからもわかるように、変動金利を選ぶ方は増加傾向にあります。
ただし、2024年３月にマイナス金利政策が解除され、８月には住宅ローン金利の基準となる短期プライムレートが上昇していることから、住宅ローンの金利も引き上げられる傾向にあります。今から住宅ローンを組む方は、安易に変動金利を選ぶとリスクが高くなるかもしれません。固定金利と比較しながら、慎重に検討していきましょう。

金利上昇リスクに備える方法

ここからは、金利上昇に備える方法をご紹介します。

住宅ローンを借り換える

住宅ローンの借り換えをおこなうことで、金利や返済額を抑えられます。特に以下の３つの条件に該当する場合は、借り換えで大きなメリットを得られる可能性があります。

借り換えの際には、金融機関によっては手数料や諸費用がかかるため、その点も考慮しましょう。

以下に、借り換えするメリットとデメリットを、固定金利と変動金利で簡単に表でまとめたので、参考にしましょう。

住宅ローンは変動金利から固定金利に変えられる？注意点やメリットを解説

住宅ローンを借りる際には、変動金利か固定金利か、金利タイプの選択をしなければなりません。変動金利も固定金利もそれぞれメリット・デメリットがあり、自分に合ったものでなければ、返済が厳しくなることもあります。

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繰り上げ返済をする

繰り上げ返済も、住宅ローンの金利上昇リスクに備える方法の一つです。繰り上げ返済をおこない、住宅ローンの残債を減らすことで、金利上昇による利息負担を軽減できます。しかし、繰り上げ返済をする際には、手数料がかかることも。また、万が一の時に対応できるよう、手元にある程度の資金を残さなければなりません。そのため、繰り上げ返済をする金額は慎重に検討しましょう。

まとめ

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて変動金利と固定金利があります。それぞれに明確な違いがあるため、事前にメリットやデメリットをしっかり理解しておきましょう。今回の記事を参考に、自分に合った金利タイプを選び、長期的な返済計画を立ててみてください。