住宅ローンの名義変更は親子でもできない？変更が認められるケースを解説

親子間で住宅ローンの名義変更が認められるケース

住宅ローンの名義変更は不可能ではありませんが、親子間でも基本的に難しいでしょう。そもそも住宅ローンは、契約者の返済能力をもとに融資実行され、契約者が提示した収入や返済能力に基づいて返済計画が立てられています。もし、名義を変更すると融資契約の前提が保てなくなるため、個人的な理由での名義変更は認められていません。

とはいえ、住宅ローンの名義変更には例外も存在します。本章では、親子間で住宅ローンの名義変更ができる、いくつかの例を紹介します。

親子リレーローンを利用している場合

親子リレーローンを利用している場合は、名義変更が可能でしょう。親子リレーローンとは、親子が共同で住宅ローンを返済する仕組み。このローンの特徴は、親が返済をおこなっている期間中は子どもが連帯債務者になって返済義務を負い、親が退職や死亡した際に子どもがローンを引き継ぐ点です。

親子リレーローンの場合、親子で一つの住宅ローン契約を結びますが、名義変更ができるのは契約時に子どもも審査対象に含まれている場合に限られるため注意しましょう。親子リレーローンを利用していると、親が亡くなるなどして返済ができない状況になった場合、子どもが残されたローンを引き継ぎ、返済を続けられます。

親子リレーローンを知ろう！二世代で住宅ローンを返済するメリットとペアローンとの違い

「そろそろ家を購入したい」そう思っていても、収入や年齢がネックになって購入に踏み切れない方もいらっしゃるのではないでしょうか

続きを読む

親の返済能力が失われた場合

親が病気や退職で収入が減少し、住宅ローンの返済が難しくなったなど、親が返済能力を失った場合も名義変更の対象になります。しかし、単に名義変更を希望するだけでは認められず、いくつかの条件を満たさなければなりません。条件を詳しくみていきましょう。

子どもに十分な返済能力がある

まずは、住宅ローンの返済を引き継ぐ子どもにも十分な返済能力が求められます。金融機関は、新たに名義変更をする際に、子どもにローンをきちんと返済できる能力があるかを確認します。そのため、住宅ローンの名義変更は子どもが安定した収入源を持ち、返済能力がある点が前提条件です。

ただし、子どもに十分な返済能力があっても、住宅ローンは基本的に１本しか組めないため、すでに別の住宅ローンを抱えている場合は名義変更が難しいでしょう。複数の住宅ローンを抱える状態は原則認められません。そのため、名義変更をおこないたい場合には、まだ住宅ローンを利用していないことが前提です。

住宅ローンを組んだ家に子どもが住む

次に、住宅ローンを結んだ家に引き継ぐ子どもが住む必要があります。住宅ローンはその住宅に住むことを前提に契約されているため、名義変更をおこなったあと、子どもがその住宅に住まなければなりません。もし、子どもが住宅に住まずに名義変更をおこなった場合、金融機関から契約違反とみなされ、一括返済を求められたり、最悪の場合、詐欺罪として告訴されるかもしれません。名義変更後は子どもが家に住む点も重要です。

親が亡くなり子どもが不動産を相続する場合

親が住宅ローンを残したまま亡くなると、子どもは不動産とともに住宅ローンの返済義務も相続します。住宅ローンの相続が発生すると、返済が引き継がれるため、親子間で名義変更ができるでしょう。この場合は最初に、金融機関に親の死亡を報告し、住宅ローンを引き継ぐ意思を伝えます。報告しなければ、団体信用生命保険（以降、団信）が適用されている場合でも完済処理がされず、意図せずローンの返済を続ける可能性があるため、注意が必要です。

親が団体信用生命保険に加入していた時

住宅ローンの契約者である親が団信に加入している場合は、親が亡くなったあと、団信の保険金で住宅ローンが一括返済されるため、名義変更の問題は発生しません。この場合は名義変更をせずに金融機関への報告をおこなうだけで住宅ローンを完済できるでしょう。

団信に加入した住宅ローン契約者が死亡するとどうなる？手続きを解説

住宅ローンの契約者が死亡した時、契約者が団体信用生命保険（以下、団信）に加入している場合は、手続きすることで保険金が支払われ

続きを読む

親が団体信用生命保険に加入していなかった時

問題なのは、親が団信に加入していなかった場合。例えば、「フラット35」など団信なしでローンを組んでいた場合、親が亡くなったあとも住宅ローンの返済義務は残ります。この場合、子どもがその住宅ローンを引き継がなければなりません。金融機関は子どもが十分な返済能力を持っているかを審査し、名義変更を認めるかを判断します。

その際、住宅ローンを引き継ぐ予定の子どもに返済能力がない場合には、名義変更が認められないかもしれません。ローンの申し込み段階で団信に加入しない選択をする場合もありますが、その際には家族間で十分な協議をし、引き継ぎの体制を整えておくようにしましょう。

また、相続人が複数いる場合、どの子どもが不動産と住宅ローンを引き継ぐか、相続人同士で決めておく準備も欠かせません。このように、親が亡くなり不動産と住宅ローンを相続する場合、団信の有無が名義変更の可否に大きく関わります。団信があれば問題はなく、ローンは完済されますが、団信がない場合は子どもがローンを含めて引き継がなければなりません。

親子間の相続で住宅ローンを名義変更する方法

親が亡くなった場合、住宅ローンの返済も相続の対象です。先述したように、団信に加入していれば、親が亡くなった際に保険金でローンが一括返済され、名義変更の必要はありません。しかし、フラット35など団信に加入せずに住宅ローンを組んでいる場合、ローンの返済が残っていれば、相続人が引き継ぐ必要があります。住宅ローンの相続方法は、主に以下の３つです。

それぞれの相続方法について順に見ていきましょう。

単純承認

「単純承認」は、相続開始から３カ月以内におこなうべき手続きの一つで、親が亡くなって残されたすべての財産をそのまま引き継ぐ方法です。この方法では、金銭的な利益だけでなく、負債も含めてすべてを相続しなければなりません。

具体的には、親が残した現金や不動産などのプラスの財産に加え、住宅ローンのような負債も一緒に引き継ぐので相続人は、残されたローンの返済義務を負わなければなりません。そのため、ローンの残高が多い場合や、返済能力に不安がある場合は、この方法が適切かを慎重に考えましょう。もし、住宅ローンの返済が難しい場合は、他の相続方法の選択も検討すべきです。

単純承認をおこなうと、ローンを引き継ぐと同時に、その家や土地を相続して住み続けられます。もし、引き継いだ不動産をそのまま使いたい場合は、住宅ローンの返済も続けることになります。単純承認を選択する際は特に、返済計画や生活費などを考慮して選びましょう。

相続放棄

相続放棄とは、相続人が故人の財産を一切引き継がない選択肢です。この方法を選ぶと、プラスの財産だけでなく、マイナスの負債も相続しなくて済むため、住宅ローンなどの借金が残っている場合に有効でしょう。相続放棄は、相続開始を知った日から３カ月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。手続きは親が最後に住んでいた場所を管轄する家庭裁判所でおこないます。
なお相続放棄をすると、借金やローンを相続せずに済む一方、遺産に関わる権利も得られません。つまり、家や土地、預金など、プラスの財産も一切受け取れなくなります。

相続放棄を選ぶケースは、遺産の負債が多くて返済できない場合や、相続人が他の人にすべての財産を譲りたい場合、または相続に関わりたくない場合などです。相続放棄をすると、遺産の一切を受け取れなくなってしまうため、慎重に決断すべきでしょう。

限定承認

限定承認とは、相続財産のなかでプラスの財産とマイナスの財産がある場合に、プラスの範囲内でマイナスの財産を相続する方法です。この方法では、相続財産の総額を確認し、プラスの財産を超える負債は引き継ぎません。

例えば、相続財産が2,000万円の預貯金と1,500万円の借金の場合、限定承認を選択すると、差額の500万円を相続できます。反対に、相続財産が500万円の不動産と800万円の借金の場合。借金のうち500万円は不動産を売却して返済し、残りの300万円は相続しなくて済むという相続の方法です。

限定承認は、プラスの財産とマイナスの財産が混在している状況で有効な選択肢になるでしょう。特に、相続財産にどちらが多いか不明な場合や、借金が多いが不動産や預金などのプラスの財産もある場合に選ばれます。しかし、限定承認の手続きは単純承認や相続放棄に比べて複雑で、相続人のなかで一人でも反対する人がいるとこの方法は選べません。

どの相続方法を選ぶかは、住宅ローン以外の財産状況や負債の大きさも考慮に入れて決定する必要があります。プラスの財産が十分にある場合は、単純承認を選べますが、住宅ローンの残高が大きすぎて返済が困難な場合は、相続放棄や限定承認の選択が現実的でしょう。

なお、相続開始から３カ月以内に相続方法を選択しない場合は、自動的に単純承認を選んだものとみなされるため、注意が必要です。相続手続きは慎重に、弁護士などの専門家に相談しながら進めましょう。

親子間で住宅ローンの名義変更をする際の注意点

親子間の住宅ローンの名義変更が可能なケースは限られますが、不可能ではありません。しかし、実行する際には注意が必要です。本章では親子間で住宅ローンの名義変更をする際に注意すべき点を解説します。

引き継ぐ子どもの返済能力を確認する

親子間で住宅ローンの名義変更をおこなう場合に確認すべきことは、引き継ぐ子どもの返済能力です。住宅ローンは金額が大きいため、慎重に判断しなければなりません。特に、子どもに他の借り入れがある場合、その返済負担を考慮する必要があります。

子どもがすでに住宅ローンを契約している場合、名義変更後にもう１本の住宅ローンを契約することは難しいでしょう。住宅ローンは原則、１人１本の契約となるため、すでに住宅ローンを抱えている場合は、名義変更を認められない可能性があります。住宅ローンを２本契約する場合には、金融機関の承認が必要ですが、通常はかなり難しいです。

金融機関から返済能力を評価される際に重視される項目の一つとして「返済負担率」が挙げられます。返済負担率とは、年収に対する年間の返済額の割合を示すものです。返済負担率が高すぎると、返済が困難と判断され、金融機関の審査が通りにくくなります。借入時の条件では、35%以下とされる場合もありますが、もし毎月の生活に余裕を持つなら返済負担率は20〜25%程度にしましょう。なお、返済負担率の計算はファイナンシャルプランナーに相談するか、住宅ローンシミュレーションを利用して自分で計算も可能です。いずれにしても、親子間で住宅ローンの名義変更をおこなう場合は、子どもの返済能力をしっかりと確認し、返済負担が適正かを慎重に検討するようにしましょう。

無理のない住宅ローン返済比率は何％？計算方法と返済のコツを解説

住宅購入は一つの夢を実現させる大きな転機ですが、多くの人にとって住宅ローンの返済が心配事になります。住宅ローンとは長期間

続きを読む

名義変更で贈与税が課される可能性がある

住宅ローンの親子間での名義変更は、贈与税が発生する可能性がある点にも注意しましょう。贈与税とは、財産を無償で受け取った場合に課される税金のこと。親が住宅ローンの名義を子どもに変更し、その子どもが住宅ローンを代わりに返済すると、場合によっては「みなし贈与」とされる可能性があります。これは、子どもがローンを返済すると親がその返済義務から解放され、経済的な利益を得たと判断されるためです。

よって、親子間で住宅ローンの名義変更をおこない、子どもが代わりにローンを返済する場合、贈与税の対象になる可能性があるため注意しましょう。ただし、すべてのケースで贈与税が発生するわけではありません。贈与税が発生しないケースは以下の２つです。

このように、親子間の住宅ローンの名義変更では、贈与税の発生リスクを避けるために、事前に贈与の条件を確認し、110万円以内の範囲でおこなうなどの対応をしましょう。

住宅ローンを組む際に贈与税がかかるケースとは？回避する５つの方法を紹介！

住宅ローンを組む際に、契約者以外の人が費用を負担する場合は、贈与税の課税対象となります。具体的にどのようなケースで、贈与税が課税

続きを読む

親子間で住宅ローンの名義変更ができない時の対処法

これまで親子間で住宅ローンの名義変更が可能なケースを紹介しましたが、なかにはできない場合もあります。そのような時はどうすればよいのでしょうか。本章では、名義変更ができない時の対処法を紹介します。

住宅ローンを借り換える

親の住宅ローンの名義変更ができない場合に、子どもがそのローンを引き継ぐ方法の一つは「借り換え」です。借り換えは、子ども名義で新たに借り入れをおこない、現在のローンを一括返済する方法です。
借り換えのメリットは、子ども名義の住宅ローンになる点に加え、金利の低い銀行に借り換えられると、金利負担を軽減できる点です。しかし、借り換えをおこなう際には新規の審査を受けなければなりません。子どもの収入の安定性が求められるため、事前に金融機関に相談し、審査基準を確認するようにしましょう。

また、借り換えには費用が発生する点も忘れてはなりません。新しいローン契約に関連する手数料、印紙税、保証料などがかかります。また、親の住宅ローンの一括返済時には繰り上げ返済手数料や不動産に関連する手続き費用も必要です。さらに、不動産の所有権移転や抵当権設定・抹消の手続きもおこなわなければならず、これらの費用も考慮しなければなりません。

また、借り換え後、住宅ローン名義人がその不動産に居住し続けることも条件になります。もし、名義変更後に契約者である子どもがその家に住まない場合、ローン契約違反となり、全額返済を求められるかもしれません。住宅ローン借り換え時の費用だけでなく、名義変更後の居住状況にも注意が必要です。

住宅ローン借り換えの注意点とは？後悔しないタイミングも紹介

住宅ローンの借り換えで「失敗したくない」「後悔するって本当？」と不安になっている方も多いのではないでしょうか。今契約しているものよりも

続きを読む

親子間売買をする

親子間で住宅ローンの名義変更が難しい場合の対処法には「親子間売買」もあります。親子間売買とは、親が所有する不動産を子どもに売却して名義変更を実現する方法です。この手段を使うと、親子間でローンの名義変更をおこなえるでしょう。親子間売買の特徴は、不動産の所有権を移転する形式をとる点です。売買契約を結んで不動産を子どもに譲渡し、名義を変更して住宅ローンを引き継ぐ形になります。ただし、この売買が成立するためには、次に挙げる条件を満たさなければなりません。

まず、親子間で売買をおこなって所有権を移転すると、購入者である子どもはその不動産に居住する必要があります。住宅ローンは「自宅用」の資金として融資されるため、購入後もその不動産に住まなければなりません。もし子どもがその家に住まない場合、ローン契約違反になり、一括返済を求められる可能性があるため注意しましょう。

次に、親子間売買では、不動産の売買価格が市場価格と極端に乖離しないようにしなければなりません。金融機関は担保評価をおこなうため、売買価格が評価額と大きく乖離していない点も確認します。もし、売買価格が市場価格よりも著しく低い場合、その差額分の贈与税が課される可能性があるため、注意しましょう。親子間売買は、名義変更を実現するための有効な手段ですが、売買価格や返済能力、居住要件など気を付ける点もあります。

親子間での住宅ローンの名義変更に関するよくある質問

親子間での住宅ローンの名義変更に関するよくある質問をまとめました。

親子間で住宅ローンの名義変更ができるケースは？

親子間で住宅ローンの名義変更ができる代表的なケースは、親子リレーローン、親が返済能力を失った場合、そして親の死後の相続です。親子リレーローンは、親と子が共同でローンを返済する仕組みで、事前に子どもが審査を受けていれば名義変更が可能。親が亡くなった際には、子どもが残されたローンを引き継ぎ、返済を続けられます。

親の返済能力が失われた場合にも、子どもがローンを引き継ぐことができるでしょう。その場合は、子どもの返済能力を金融機関が確認し、承認される必要があります。さらに、住宅ローンを引き継いだ住宅に住まなければなりません。

親が亡くなり、団体信用生命保険が適用されていない場合も子どもは住宅ローンを引き継ぎます。こちらも同様に名義変更のために、返済能力が確認されます。団信があれば、ローンは保険金で一括返済され、名義変更の必要はありません。

親子間の相続で住宅ローンを名義変更する方法は？

親が亡くなった場合、住宅ローンを含む負債も相続の対象になります。名義変更やローンの処理方法は状況によって異なりますが、団体信用生命保険に加入している場合、親が亡くなると保険金でローンが一括返済され、名義変更の必要はありません。しかし、団信に加入していない場合、相続人がローンの返済義務を引き継ぎます。

住宅ローンの相続方法は、「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の３つです。単純承認では、相続人が親の財産と負債をそのまま引き継ぎます。この方法を選ぶと、住宅ローンも引き継がなければなりません。
相続放棄は、負債も含めて一切の財産を放棄する方法で、ローンの返済義務を避けられます。限定承認では、プラスの財産の範囲内で負債を引き継ぎますが、手続きが複雑な点と、相続人の同意が必要になる点でわずらわしさを感じるかもしれません。住宅ローンの処理方法は相続財産の状況や返済能力によって変わります。相続開始から３カ月以内に方法を選択しないと、単純承認が自動的に選ばれてしまうため、慎重かつ迅速な決定が重要です。

親子間の相続で住宅ローンを名義変更する時の注意点は？

親子間で住宅ローンの名義変更をおこなう際の注意点は「子どもの返済能力」と「贈与税の課税リスク」です。

まずは、子どもの返済能力を確認しましょう。返済負担率が高すぎると、金融機関の審査に通らず名義変更ができない可能性も。一般的に、返済負担率は20％～25％以下が望ましく、低いほど安心といえます。また、すでに住宅ローンを契約している場合、２本目の契約は難しいかもしれません。

次に、贈与税の課税リスクです。親が住宅ローンの名義を子どもに変更し、代わりにローンを支払うと、「みなし贈与」とみなされる場合があります。しかし、年間110万円以内の贈与や、親が債務超過の場合は、贈与税は発生しません。事前に条件を確認し、適切に対応しましょう。

親子間で住宅ローンの名義変更が難しい場合の対処法は？

親子間で住宅ローンの名義変更が難しい場合、対処法として「借り換え」と「親子間売買」があります。

借り換えは、現在のローンを一括返済し、新たに子ども名義で借り入れをおこなう方法です。これにより名義変更が可能ですが、新規審査をしなければなりません。また、借り換えには手数料や不動産関連費用がかかります。

親子間売買は、親が所有する不動産を子どもに売却し、名義を変更する方法です。実行には、子どもが不動産に住む点や返済能力の審査が必要でしょう。売買価格が市場価格と大きく異なると贈与税が課される可能性があるため、適切な価格設定が重要です。いずれの対処法も、事前の準備と金融機関との相談が欠かせません。

まとめ

本記事では、親子間での住宅ローンの名義変更が可能なケースと、注意すべきポイント、そして名義変更が難しい場合の対処法を解説しました。親が高齢や病気でローン返済が困難な場合や相続時の名義変更、親子リレーローンなど、さまざまな状況に応じた選択肢を知っておくと、より適切な対応ができるでしょう。本記事で親子間での住宅ローンの名義変更をスムーズに進めるための知識を得て、適切な判断をするヒントを見つけてください。