住宅ローンは２軒目のマイホームにも使える？借り入れ可能なケースと注意点を徹底解説
とはいえ、２軒目の購入にはまとまった資金が必要で、住宅ローンを利用したいと考える方が少なくありません。特に、将来的な資産運用を視野に入れている場合や、家計に大きな負担をかけずに理想の住まいを手に入れたいと考える方にとって、住宅ローンの活用は重要な選択肢です。それでは、２軒目の住宅でも住宅ローンは利用できるのでしょうか。
本記事では、２軒目のマイホーム購入時に住宅ローンが利用できるのか、利用できる場合の条件、住宅ローンの仕組みや留意点を解説します。これから２軒目のマイホームの購入を考える方にとって、住宅ローン活用のポイントを理解する際に役立つでしょう。
記事の目次
住宅ローンは２軒目にも使えるのか？
住宅ローンは一般的に「自己の居住用」に限り利用できるため、原則として、１軒目の住宅ローン返済中に２軒目の購入のために利用することはできません。しかし、特定の条件を満たせば、２軒目にも住宅ローンが利用可能です。本章では、２軒目の住宅購入に使用できる住宅ローンを紹介します。
住み替えローン
住み替えローンとは、現在の住宅から新しい住宅に住み替える際に利用できる住宅ローンです。通常、住み替えをするためには、現在の住宅を売却し、その売却代金をもって住宅ローンを完済しなければなりません。しかしこのローンは、残債があって完済しきれない場合に、残債を新しい住宅ローンに組み入れて借り換えます。これによって、新居の購入と既存ローンの返済を同時に進められるようにします。
住み替えローンは、売却物件のローン残債と新たな住宅の購入費用を合わせた金額を１本のローンで借り入れ返済していく仕組みです。そのため、金融機関は新しい住居の価値だけでなく、売却予定の物件の担保価値や申込者の年収、資産状況なども合わせて審査し、融資可能額を決定します。一般の住宅ローンと異なり、住み替えローンは借入総額が大きくなるため、金利はやや高めに設定される場合も。また、残債分が含まれるため、通常よりも審査が厳しい傾向にあります。
住み替えローンは、資金繰りを改善しながらスムーズに住み替えができる手段ですが、現在の住宅の売却と新居の購入を並行して進めるため、タイミング調整も考慮しなければなりません。
親族居住用住宅ローン
親族居住用住宅ローンとは、親や子ども、兄弟姉妹などの親族が住むための住宅を購入する際に利用できる住宅ローンです。通常の住宅ローンは、借り手本人が居住する住宅の購入でなければ利用できません。しかし、親族居住用住宅ローンはその制約がなく、親族が居住する住宅の購入資金として利用できます。親族のために住居を購入するケースとして、次のような場合が考えられます。例えば、高齢の親のために新しい住まいを用意する場合や、地方から都市部に引越ししてくる子どものための住宅を準備したい場合などです。
親族居住用住宅ローンの仕組みは、一般的な住宅ローンと変わりません。固定金利型、変動金利型、またはそのミックス型から金利タイプを選ぶことができ、返済期間や返済方法も通常の住宅ローンと同じように設定されます。ただし、借入先の金融機関によっては一定の条件が設けられる場合があります。
親族との関係性や、借り手本人が返済能力を持っているかどうかも審査のポイントです。加えて、親族が住む住宅のローンになるため、一般的な住宅ローン控除の適用を受けられないかもしれません。節税面での違いも事前の確認をしておきましょう。
また、住宅ローンを組む際、居住者（親族）の収入状況は審査に影響しません。しかし、借り手がローンの返済を継続できるかを重視するため、借入時の年齢や返済期間の上限が設けられる点に注意が必要です。
セカンドハウスローン
セカンドハウスローンとは、二拠点居住用の住宅購入資金で利用できるローンです。主に本人が週末や長期休暇などに利用する別荘や、職場への通勤に便利な場所にある住宅が対象になります。通常の住宅ローンは「本人が日常的に居住する住宅」に当てはまらない場合、融資が実行されません。
しかし、セカンドハウスローンでは「生活の拠点にはしないが、個人的な利用を目的とした住宅」に対しても融資を受けられる点が特徴的です。このローンの用途は幅広く、都市部での通勤用のセカンドハウスや、週末用のリゾート地の別荘、家族が時折訪れるための地方の住まいなどに使用できます。
セカンドハウスローンの金利はやや高めに設定されており、返済期間も長くありません。これは、セカンドハウスが居住用住宅ほど金融機関にとっての担保価値が高くないためで、リスク管理の一環とされているため。また、セカンドハウスローンの審査では、通常の住宅ローンと同様に、借り手の返済能力が重視されます。しかし、セカンドハウスの特性上、収入に対する負担割合や住宅ローンと二重で返済することになり、より厳しく審査される傾向にあります。なお、セカンドハウスローンは、親族や他者に貸し出す目的の住宅には利用できません。
また、住宅ローン控除など税制上の優遇措置が適用されないため、注意しましょう。これは、住宅ローン控除の対象が「本人が居住する住宅」に限られるためです。そのため、セカンドハウスローンを検討する際は、税制面の優遇を受けられない点も含め、計画を立てる必要があります。
２軒目の購入に住み替えローンを利用するメリット・デメリット
２軒目の住宅購入で利用できる住宅ローンの一つである住み替えローン。このローンを利用する際のメリットやデメリットを解説します。
メリット
１軒目のローン残債があっても新居の借入ができる
住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債と新居の購入費用を一つにまとめて借り入れられるローン商品です。住宅ローンを完済していない場合でも、新居の購入が可能になります。そのため、売却が完了する前に新居を購入しても、ローンの返済は一度に済むため、二重支払いを心配する必要はありません。
さらに、住み替えローンを利用すると、新居の購入にともなう支払いタイミングが柔軟になり、現在の住宅を納得できる価格で売却するまで待てます。例えば、売却を急ぐために市場価格よりも低く売り出す必要がなく、損失を防げる可能性も高いです。住み替えローンを利用すると、二重支払いの負担を回避しつつ、住み替えにともなう費用を一度に管理でき、生活や資金計画を安定させられるでしょう。
住宅ローン控除が使える
住宅ローン控除とは、一定の条件を満たすと住宅ローンの年末残高に応じた金額が所得税から差し引かれる制度です。住み替えローンを利用する場合でも、新居の購入に対して適用条件を満たせば、この控除が適用される可能性があります。年間で大きな金額の税負担を軽減できるため、家計に大きなメリットが期待できるでしょう。
控除対象の条件は、新居が居住用住宅で、住宅ローンの返済期間が10年以上残っていることです。住み替えの際に元の住宅ローンが残っていても、新居に対してのローン残債が住宅ローン控除の対象となります。ただし、新居の購入後も旧居を売却しない場合や、他者に賃貸する場合は、住宅ローン控除の対象外となる点に注意しましょう。
住み替えローンは通常の住宅ローンより複雑ですが、住宅ローン控除が適用されると、住み替え後の初期費用や新生活に向けた家計の負担軽減に役立ちます。ただし、控除が適用されない可能性もあるため、注意が必要です。
貯蓄を残しながら新しい家を手に入れられる
住み替えには、新しい住宅の購入資金だけでなく、引越し費用や新生活の準備費用、または予期せぬ支出など多額の資金が必要です。住み替えローンは、現在の住宅を売却する前に、新居の購入資金と残りの住宅ローンの残債を一括で借り入れるローン商品です。そのため、自己資金を大きく取り崩さず、新居の購入を進められる点がメリットです。
デメリット
通常の住宅ローンよりも金利が高い
住み替えローンでは、購入する新居の資金に加えて、売却予定の旧居の住宅ローン残債もまとめて借り入れます。そのため、借入総額が大きくなり、毎月の負担額が１軒目の時の住宅ローンより高額になるでしょう。また、旧居が予定どおり売却できない場合や、売却価格が下振れした場合、金融機関は融資額を回収できなくなるかもしれません。このリスクを補うために、住み替えローンの金利は、通常の住宅ローンよりも高めに設定されていることが一般的です。
さらに、金利が高くなると、毎月の返済額だけでなく、返済総額も大幅に増加します。例えば、同じ借入額であっても、金利が１%高くなるだけで、返済総額が数百万円単位で増える場合があるため、計画は慎重に立てましょう。
審査が厳しい
住み替えローンの審査では、通常の住宅ローンよりも、審査の対象となる項目が多くなっています。特に重視されるのは、売却予定の旧居の価値や売却計画の実現性です。金融機関は、旧居が一定期間内に売却され、残債が返済できるかを確認します。不動産市場の状況や物件の状態が影響を与えるため、売却計画が曖昧だったり、旧居の資産価値が低いと判断された場合、審査に通らないかもしれません。
また、借入総額が通常の住宅ローンよりも大きくなるため、借り手の収入や返済負担率が厳しく審査されます。金融機関は、借り手が新旧のローンを同時に返済する能力を評価するため、収入が安定していない場合や返済負担率が高すぎる場合、融資を受けることが難しくなるでしょう。
売却と購入を同時に進めるため手続きが煩雑になる
売却と購入を同時に進める必要があるため、手続きが煩雑になりやすい点もデメリットです。住み替えローンでは、旧居の売却と新居の購入を並行しておこなう必要があります。そのため、売却先と購入先の双方で契約交渉や書類準備、引き渡しのスケジュール調整など、多岐にわたる手続きを進めなければなりません。
特に問題になるのは、売却が予定どおり進まない場合です。新居の購入手続きを進めるため、売却が完了し担保が外れるのが前提になると、計画に遅れが出るでしょう。住み替えローンに関連する書類や手続きは通常の住宅ローンよりも多く、計画に遅延が発生すれば、旧居・新居双方の不動産会社や金融機関との連絡調整が複雑化します。時間的・精神的な負担が大きくなる点はデメリットです。
２軒目購入に親族居住用の住宅ローンを利用するメリット・デメリット
親族が居住する目的で住宅を購入する場合にも、住宅ローンが利用できます。本章では親族居住用住宅ローンの利用メリットとデメリットを解説します。
メリット
親族の居住を目的に融資が受けられる
親族居住用の住宅ローンの大きなメリットは、親族が住むための家に対して融資が受けられる点です。通常の住宅ローンは自分や家族が居住する１軒目の住宅購入を対象とするため、２軒目の住宅購入には利用できません。しかし、親族居住用住宅ローンは、親や子ども、兄弟姉妹などの親族が住むための住宅購入を目的としているため、例外的に２軒目でも借り入れが可能になります。
これは、金融機関が親族のための住宅を「実需」として認めているためです。例えば、高齢の親が地方から都市部に引越ししてくる場合や、子どもを親の近くに住まわせたい場合などは、家族の生活環境を改善するために必要だと判断されるからでしょう。このため、通常の住宅ローンの枠組みを超えた融資が認められます。親族居住用住宅ローンは、資金調達の選択肢を広げ、親族のために住まいを確保したい希望を実現しやすくしてくれる点がメリットです。
親族の収入合算ができる
親族の収入を合算して審査を受けられる点もメリットです。通常の住宅ローンでは、借り手本人の収入や返済能力が審査基準になります。一方、親族居住用住宅ローンでは、親や子ども、兄弟姉妹などの親族と収入を合算でき、より大きな額の借入が可能になります。この仕組みは、親族が一緒に住む家を購入する場合や、親族が単独で返済能力を満たさない場合に特に有効になるでしょう。例えば、高齢の親のために家を購入する際、親自身の年金収入だけでは審査が通らないケースがあります。しかし、親族居住用の住宅ローンであれば、働いている子どもの収入を合算でき審査をクリアできる可能性が高まります。
また、親族同士が協力して住宅ローンを組むと、より広い家や立地条件のよい物件を購入できるかもしれません。収入合算が可能な親族居住用住宅ローンは、家族全体の生活を向上させるための有効な資金調達手段になるでしょう。
デメリット
金融機関によっては取り扱いがない
金融機関によっては取り扱いがない点が、親族居住用の住宅ローンのデメリットの一つです。このローン商品は一般的な住宅ローンとは異なり、親族が住むための家の購入や建築を目的としているため、取り扱う金融機関が限られている場合があります。利用を検討する際には、事前に取り扱いの有無を確認しましょう。
また仮に、取り扱いがあっても金融機関ごとに条件が異なる場合が多く、利用できるケースが制限される可能性もあります。例えば、収入合算の対象となる親族の範囲や収入基準、借入可能額、返済期間などが金融機関ごとに設定されています。そのため、希望する条件によっては利用できないかもしれません。さらに、一般的な住宅ローンに比べて選択肢が少ないため、金利や条件を比較する余地が限られ、結果としてコストが高くなる場合も考えられます。親族居住用住宅ローンを利用する場合は、複数の金融機関に相談し、適切な選択肢を見つけましょう。
審査が厳しく金利も高い傾向がある
親族居住用住宅ローンは、審査が厳しく、金利も高い傾向がある点もデメリットです。通常の住宅ローンは、借り手自身が住む住宅を対象とするため、居住する本人の返済能力が重視されます。一方、親族居住用住宅ローンでは、親族が実際の居住者となり、借り手の収入が返済原資となる場合もあるため、金融機関にとってリスクが高まる可能性も。その結果、審査が厳しくなり、承認を得るのが難しい場合があります。
さらに、リスクをカバーするために、金利が高めに設定される傾向にある点もデメリットです。こうした条件を踏まえ、利用を検討する際には、他のローン商品と比較し、返済負担を見極めるようにしましょう。
住宅ローン控除の対象外となる
親族居住用住宅ローンは、住宅ローン控除の対象外となります。この制度は基本的に「自ら居住する住宅」が対象です。そのため、親族居住用の住宅ローンで購入した物件が、自分自身の居住用でない場合、控除を受けられません。
住宅ローン控除が適用されると、税負担が軽減され、実質的な負担が大幅に減少する可能性があります。しかし、親族居住用住宅ローンの場合、この恩恵を受けられないため、長期的に大きなコスト増になる可能性があります。特に控除の金額が高額になる方にとっては、デメリットが大きく感じられるでしょう。親族居住用住宅ローンにはこのような税制上の不利がある点を考慮し、総合的に判断する必要があります。
２軒目購入にセカンドハウス用の住宅ローンを利用するメリット・デメリット
第２の自宅となるセカンドハウスを購入する場合にも住宅ローンが利用できますが、その利用メリットやデメリットはどのようになっているのでしょうか。解説します。
セカンドハウスローンを利用するメリット
セカンドハウスローンを利用するメリットは、中古物件の購入やすでに保有している住まいのリフォーム費用にも利用できる点です。通常、住宅ローンは新築や一部の中古物件の購入に限定され、その他の用途には認められません。しかし、セカンドハウスローンは用途の自由度が高いため予算に合わせた物件を選びやすく、選択肢が広がります。
また、セカンドハウスローンは、購入した物件だけでなく、すでに所有している住宅のリフォーム資金としても利用可能です。例えば、現在住んでいる家の一部を改装したい場合や、古くなった設備を交換する場合など、その費用をセカンドハウスローンで賄うことができるでしょう。結果、新たに住宅ローンを組まず、既存の住宅を自分の理想に近づけられる点が有用です。セカンドハウスローンは、経済的な負担を軽減しながら、住まいを改善したり、新しい住居の購入を実現できる、魅力的な選択肢になります。
セカンドハウスローンを利用するデメリット
セカンドハウスローンを利用する際のデメリットは、親族居住用住宅ローンと同様、金融機関によっては取り扱いがない点や審査が厳しく金利が高くなる傾向にある点です。通常の住宅ローンと比較すると、金融機関にとってリスクが高いことが影響します。さらに、住宅ローン控除が適用されない点もデメリットになるでしょう。控除が受けられないため、長期的な税負担が増える可能性があり、利用する際には総合的な判断が必要です。
２軒目購入に住宅ローンを契約する時の注意点
２軒目購入のための住宅ローンは、複数の物件に対するローンを同時に扱うため、通常の住宅ローンと異なる点があります。そこで本章では、２軒目の住宅ローンを組む際に注意すべき点をみていきましょう。
返済負担が軽くなるわけではない
２軒目の住宅ローンを組む際に注意が必要なのは、ローンが一つになっても返済負担が軽くなるわけではない点です。例えば、現在住んでいる住宅のローンと新しい住宅のローンをまとめて１本にする「借り換え」や「住み替えローン」を利用する場合。借入総額や返済期間が変わらなければ、月々の返済額は減りません。むしろ、借入総額が増えたり、返済期間が長くなると、結果として返済負担が大きくなる可能性もあります。さらに、複数のローンを一本化する場合、手数料がかかったり、融資条件も厳しくなるため、実行は慎重に検討しましょう。
ローンが２契約でも住宅ローン控除を受けられるのは１契約のみ
２軒目の住宅ローンを組む際、もしローン契約が複数になっても住宅ローン控除を受けられるのは、１契約分である点に注意しましょう。通常、住宅ローン控除は、自己居住用の住宅に対して適用され、１契約に付き最大10年間の控除が受けられます。もう一方の住宅は控除対象外となるため、控除額の減少に注意が必要です。税負担が増える可能性があるため、事前に確認しておきましょう。
２軒目購入のための住宅ローンに関するよくある質問
２軒目購入のための住宅ローンに関するよくある質問をまとめました。
住宅ローンは２軒目にも使えるか？
原則として２軒目の住宅購入には、通常の住宅ローンは利用できませんが、特定のローンが利用可能です。住み替えローンは、現在の住宅のローン残債を新しい住宅ローンに組み入れて返済を進めるもので、スムーズな住み替えができます。セカンドハウスローンは、別荘や通勤用住宅に利用できますが、金利が高めで、税制上の優遇が適用されません。親族居住用住宅ローンは、親族が住む住宅を購入する際に利用でき、親族と収入合算が可能ですが、住宅ローン控除の対象外になる場合があります。
２軒目購入に住み替えローンを利用するメリットやデメリットは？
住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債と新居購入費用をまとめて借り入れられるため、二重支払いの心配がなく、柔軟な資金管理が可能です。また、住宅ローン控除が適用されると、新居購入にかかる税負担を軽減できるでしょう。しかし、金利が高めで、審査が厳しく、売却と購入を同時に進めるため、手続きが煩雑になる点がデメリットです。
２軒目購入に親族居住用の住宅ローンを利用するメリットやデメリットは？
親族居住用住宅ローンのメリットは、親族が住む住宅に対して融資が受けられる点や、親族の収入を合算できる点です。これにより、広い家や好立地の物件が購入可能になります。しかし、金融機関によって取り扱いが限られ、審査が厳しく、金利が高い傾向がある点に注意しましょう。また、住宅ローン控除が適用されないケースがあるため、税制面で不利な点もあります。
２軒目購入にセカンドハウス用の住宅ローンを利用するメリットやデメリットは？
セカンドハウスローンのメリットは、中古物件購入や既存住宅のリフォーム費用にも利用できる点です。幅広い選択肢で、住まいを改善できる点はメリットでしょう。一方、デメリットは、金融機関によって取り扱いが限られ、審査が厳しく、金利が高くなる傾向にある点です。また、住宅ローン控除が適用されないため、長期的な税負担が増える可能性があります。
２軒目購入に住宅ローンを契約する時の注意点とは？
２軒目の住宅ローンを契約する際の注意点は、まずローンが一つにまとめられても返済負担が軽くならない点です。借入総額が増えたり、返済期間が長くなると、月々の返済額が増える可能性があります。また、複数のローン契約があっても住宅ローン控除は１契約にしか適用されません。もう１軒の住宅は控除対象外となり、税負担が増える可能性があります。これらを考慮して、慎重に契約内容を確認し、最適な選択をしましょう。
まとめ
本記事では、２軒目の住宅購入に利用できる各種住宅ローンを解説しました。２軒目の住宅購入では、住み替えローン、セカンドハウスローン、親族居住用住宅ローンの利用が可能です。デメリットとして、返済負担の増加や税制上の制約、金利の高さなどが挙げられます。返済負担や税金の増額などのリスクを抑え、２軒目購入時に最適なローンを選択しましょう。
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執筆者
長谷川 賢努
AFP（日本FP協会認定）、宅地建物取引士
大学を卒業後、不動産会社に７年勤務、管理職を務めたが、ひとつの業界にとどまることなく、視野を拡げるため、生命保険会社に業界を超え転職。しかしながら、もっと多様な角度から金融商品を提案できるよう、再度転職を決意。今までの経験を活かし、生命保険代理業をおこなう不動産会社の企画室という部署の立ち上げに参画し、商品、セミナー、業務内容の改善を担う。現在は、個人の資産形成コンサルティング業務などもおこなっている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
