修繕積立金とは？使われ方や相場を解説

修繕積立金とは？

修繕積立金とは、長年にわたって安全かつ快適に住みやすいように、おもにマンションの資産価値を維持するのに必要となる費用を捻出するために毎月積立てるお金です。たとえ最初は新築できれいな状態でも、当然ながら何年も住み続けるうちに、建物自体が傷んだり設備が古くなったりなど劣化は避けられないでしょう。そこで、できる限り物件の美観や性能などを元の状態へと回復・向上させる工事をおこなう際に必要になるのが修繕積立金です。

なお修繕積立金は、基本的には高額な費用が発生する工事に向けて、マンションの所有者全員で蓄えていく費用でもあります。修繕積立金によって少しずつ費用を貯めておくことで、大きな工事が必要となったタイミングで、一度にまとまった出費をせずに対応できるのが利点。また物件全体として、月ごとに分けて修繕積立金を貯蓄していくことで、より着実に資金を回収する目的もあります。

ちなみに修繕積立金は、共用部分の維持管理に使われる費用で、専有部分は対象になりません。例えば各住戸において、「トイレが壊れたから修理したい」「壁紙を貼り換えたい」などの場合の費用は、個々の所有者単独で負担します。

修繕積立金と管理費の違いは？

修繕積立金も「管理費」も同じように、共用部分の維持に向けて毎月の固定費としてかかるものですが、厳密にはそれぞれで用途が異なります。管理費は、おもに共用部分の日常的なメンテナンス費用として徴収されるのが通常です。例えば、建物内の清掃・エレベーターなど各種設備の保守点検・植栽のお手入れ・通路の電球交換や電気代といった、日々発生する細かなメンテナンス費用に充てられます。

一方で修繕積立金は、前述にも出てきているように、建物や設備の維持に向けて大幅な工事が発生する際に使われるものです。管理費との大きな違いとしては、何年かに一度の大規模なメンテナンスに充てられる部分にあります。

管理費とは？用途や相場・共益費との違いも解説

物件選びで気になるのは毎月支払う家賃ですが、同時に見落とさず確認しておきたいのが「管理費」です。そもそも管理費とは、一般的には集合住宅の共同利用にともなう費用を指し、マンションなどの安全性や快適性に深く関わるもの。

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修繕積立金と修繕積立基金の違いは？

修繕積立金と似た名前ものに「修繕積立基金」があります。いずれも用途は同じですが、支払い方法に大きな違いがあります。修繕積立金は、先ほども出てきたように、月々少しずつ支払って蓄えていくのに対し、修繕積立基金は購入段階の初期費用として、ある程度のまとまった金額を支払うものです。

例えば中古マンションなら、すでに一定期間で蓄えた修繕積立金がありますが、新築マンションでは費用が集まっていません。そこで仮に、緊急で大幅な修繕工事などが必要になってしまった場合などに備えて、最初に資金を集めて対応できるようにするのが修繕積立基金です。修繕積立基金によって、これから蓄えていく修繕積立金を補てんする意味もあります。

修繕積立金のおもな使い道は？

先ほどからも出てきているように、修繕積立金は基本的には大幅なメンテナンス工事が必要な場合などに使われます。具体的には、次のような例が挙げられます。

大規模修繕工事

大規模修繕工事は、建物自体の経年劣化などを補うことで、物件の機能性や外観を維持・回復させる目的でおこなわれます。例えば、外壁の塗装や防水・屋根の補修・給排水管といった各種設備の交換など。こうした大規模修繕工事は、一般的には12年～15年ごとに実施されるケースが多く見られます。

災害などによる修繕工事

地震・台風・津波・火災などの自然災害や事故といった不測の事態から、大幅な修繕工事が必要となるケースも想定されます。そうした場合、一般的には共用部分を対象としてマンション全体で加入している保険から賄うことが多いですが、費用が不足した場合には修繕積立金から補てんされます。修繕積立金は、建物自体が何か大きな被害に遭った時の備えとする目的もあります。

共用部分の改善や改修

建物全体の住環境向上を図るために、例えば共用部分に変更を加えたり、新たに何か導入したりする場合にも、修繕積立金が使われます。具体例としては、ポストの交換・駐車場や駐輪場の増設・バリアフリー化・宅配ボックスといった各種設備の新設など。マンションの資産価値を高める改善や改修などの工事に、修繕積立金が充てられるケースも見られます。

修繕積立金の徴収方法は？

修繕積立金は、一般的には毎月支払うことに変わりはありませんが、物件ごとに金額設定には差があります。また大前提として、積立の方法にも違いがあり、大きく分けると次のような２種類の方式で徴収されます。

段階増額積立方式

「段階増額積立方式」は、一定期間ごとに月々の支払い金額を増やしていく、修繕積立金の徴収方式です。大幅な修繕の必要がない新築時や、さまざまな初期費用がかかりやすい購入時などの状況を考慮して、各所有者の入居時の費用負担を軽減する目的で採用されやすい傾向にあります。

段階増額積立方式のメリット・デメリット

段階増額積立方式では、入居の初期段階における修繕積立金が少なく、最初のうちは毎月の固定費が抑えやすくなるのがメリットです。一方で、基本的には年数が経つにつれて増額されるのが前提となるため、月々の支払い額がだんだんと増加していきます。将来的な修繕積立金の額が想定しづらく、また築年数を追うごとに負担が増えやすい点には注意が必要です。

均等積立方式

「均等積立方式」は、先々に必要な大規模工事などを考慮して、新築時などの初期段階から毎月一定額を支払う修繕積立金の徴収方式です。長年を見越した資金繰りの方法で、はじめのうちは費用負担が大きくなりやすいですが、将来的にも安定した金額を支払いやすい特徴があります。

均等積立方式のメリット・デメリット

均等積立方式では、基本的には月々の支払い額が変わらないため、毎月の固定費としての資金計画も立てやすいメリットがあります。さらに将来的に負担額が増えることもなく、長年住んだ老後の出費の心配が比較的少ないのも利点でしょう。ただし特別な修繕の必要がない初期段階から、たとえ工事をしなくてもある程度の金額を支払うことになり、最初のうちは負担に感じやすい部分もあるかもしれません。また状況次第では、金額の改定がおこなわれる可能性もある点には、注意が必要です。

修繕積立金の相場は？

修繕積立金の金額は、マンション購入者の情報収集や適切な判断材料としての観点から、国土交通省による適正な水準が定められています。詳しい金額は、物件のグレードなどによっても変わってきますが、大まかな相場は次のようになっています。

上記の表にもあるように、修繕積立金の金額は、建物階数や床面積に応じて異なる目安が設けられています。ちなみにこのガイドラインに示される相場は、実際にある事例をもとに算出されたものです。そのため表にある「事例の３分の２が包含される幅」とは、多くの事例が該当する金額幅を指しており、この範囲内であれば適正額として許容されるとしています。

実際に、数字を当てはめて計算してみましょう。例えば「15階建て／建築延床面積2,000平方メートル」の物件とします。そこで仮に「専有面積70平方メートル」の住戸を購入する場合、修繕積立金は以下のように算出できます。

70平方メートル × 335円（20階未満・5,000平方メートルの平均値）＝ 平均月２万3,450円

さらに「事例の３分の２が包含される幅」に当てはめてみると、月１万6,450円～３万100円が相場となります。

なおその他の条件次第でも、修繕積立金の詳細額が変動するケースも。あくまで参考程度にはなりますが、マンション購入時には上記も確認しながら検討してみましょう。

修繕積立金額の確認方法は？

毎月の修繕積立金の詳しい金額は、一般的には物件の管理規約に記載されています。またマンション購入時の物件情報などから確認できることもあるので、各種資料はしっかりとチェックするようにしましょう。

なお中古マンションの場合は、すでに各所有者から修繕積立金の徴収がおこなわれており、現在蓄えられている総額や工事履歴などのデータが残されています。今後の値上げ予定や修繕計画など、これからの資金計画に役立つ情報も把握できるため、購入前にあらかじめ調べておきましょう。ちなみにこれらの記録は、各物件の「重要事項に係る調査報告書」から確認できるので、事前に不動産会社に問い合わせをして受け取るのがおすすめです。

修繕積立金は安くできる？

修繕積立金は、マンション購入時に必ず加入する、管理組合に対して支払って蓄えていくのが通常です。各住戸の所有者は、物件の共同運営に向けた、管理組合への加入義務があります。この管理組合において修繕計画やルール決めなどがおこなわれており、場合によっては集会で決議が通れば、修繕積立金の額が変更できる可能性も。しかし近年は、物価上昇などの影響もあり、修繕積立金の値下げ交渉はかなり通りにくいのも事実です。とはいえ以下の点に留意すれば、修繕積立金の値上がりを防ぐ効果は見込めるので、管理組合の集会で意見を出してみる方法もあります。

長期修繕計画を見直す

管理組合で決議する長期修繕計画を見直して、もし無理な資金繰りになっている場合、適正金額に修正することで値下げにつながる可能性もあります。これまでの工事の履歴や積立金総額なども確認しながら、まずは本来の適正な金額で運営されているのか調べてみるのもよいでしょう。なお管理組合による運営業務は、不動産管理の専門会社に委託されているケースも多々あります。そうした場合には、委託先の管理会社に交渉して、長期修繕計画を見直してもらうようにしましょう。

不要な工事をしない

経年劣化を補う定期的な修繕を削るのは難しいですが、例えば新しい設備導入など、物件のグレードアップに向けた工事なら実施する必要がない可能性もあります。なるべく不要な工事の費用を削減できれば、修繕積立金を抑えることができるでしょう。もし不要な工事がおこなわれているようであれば、管理組合の集会で意見を出したり、管理会社に問い合わせて交渉したりする方法も考えられます。

複数の管理会社から相見積もりを取る

管理組合の運営業務を管理会社に依頼している場合には、その委託先で修繕計画を立てて、積立金を徴収しているケースもあります。もし委託先による修繕計画において、不必要な工事内容などが設定されているようであれば、他の会社に任せたほうが修繕積立金は抑えられる可能性も。いくつかの管理会社から相見積もりを取って比較検討してみることで、修繕積立金が節約できることもあります。管理組合で一度話し合いをして、委託先を見直してみるのもいい方法です。

修繕積立金を滞納したらどうなる？

修繕積立金は、たとえ今すぐには必要ないにしても、マンション所有者全員で協力して蓄えていく必要があるものです。いずれかの所有者が修繕積立金を滞納して、いざという時の資金不足してしまうと、住環境が悪化して安全に住めなくなってしまう可能性も。そのため大前提として、修繕積立金の支払いは所有者の義務であり、できるだけ滞納しないように努めなければなりません。

なお仮に修繕積立金を滞納すると、まずは管理組合より、督促状や催告の内容証明などが送付されてくるのが一般的です。それでも滞納が続くようであれば、訴訟や競売請求（強制売却・退去）、場合によっては財産の差し押さえに発展してしまうケースも。また修繕積立金を滞納したまま物件を売る際には、その債務は次の購入者に引き継がれることになり、なかなか買い手が付かない恐れもあります。こうしたさまざまなリスクも考えられるため、修繕積立金の滞納は避けるように心がけましょう。

修繕積立金に関するよくある質問

最後に、修繕積立金でよくある質問について、以下からQ＆A方式で簡単にまとめていきます。

売却する時、取得費に含められる？

購入したマンションを売りたい場合には、譲渡所得税の算出に向けた、不動産の取得費を計上します。その際には実際のマンション購入費をはじめ、仲介手数料や登記料など、さまざまな必要経費を取得費として換算できます。ただし修繕積立金は、購入時ではなく入居中にかかる費用なので、基本的には取得費に含むことができないので注意しましょう。

売却する時、余った積立金は返金される？

修繕積立金は、支払った時点で物件そのものの資産となるため、たとえ入居中に一度も工事がおこなわれなくても返金されません。あくまでマンション自体の資産価値として支払う費用なので、基本的には修繕積立金が余るという考え方はないと覚えておくとよいでしょう。

修繕積立金は経費計上できる？

購入したマンションを賃貸に出す場合、修繕積立金は修繕費として、経費計上できるのが一般的です。なお修繕積立金を経費にする際には、以下の条件を満たしている必要があります。

修繕積立金を経費計上できるケース

• 区分所有者（マンション購入者）の義務として管理組合に支払うこと
• 区分所有者への返還はされずに蓄えられるものであること
• 修繕などの目的に限定して徴収されるものであること
• 将来の必要経費として合理的に算出されたものであること

修繕積立金に消費税はかかる？

修繕積立金は、マンション運営に必要な資金として、管理組合が預かって蓄えていくものです。直接的に物品を買ったりサービスを受けたりするわけではなく、いわば物件全体の資産として貯蓄するものなので、修繕積立金に消費税はかかりません。

まとめ

毎月の出費はできるだけ抑えたいものではありますが、マンションの修繕積立金は、物件の住環境や価値を守るために欠かせない費用でもあります。月々の固定費が気になる時には、コストを軽減するためにもなるべく修繕積立金は低いほうがいいと感じてしまうかもしれませんが、あまりに金額が低すぎる場合は要注意。適切な資金繰りがされておらず、場合によっては必要なメンテナンスが省かれているリスクもあります。マンション購入時には、ぜひ本記事も参考に、適正な修繕積立金にも注目してよりよい住まいを検討してみてください。