マンションの寿命は何年？法定耐用年数との違いや長く住める物件の選び方を解説
この記事では、物理的寿命や経済的寿命の観点から、“マンションの寿命”を解説します。寿命が長いマンションの見分け方も紹介するので、マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
記事の目次
マンションの寿命と法定耐用年数は違う！実際は何年住める？
マンションの寿命と法定耐用年数には、どのような違いがあるのでしょうか。法定耐用年数の概要と、マンションの寿命は何年と考えたらよいのかを解説します。
法定耐用年数（47年）は税務上の基準であり寿命ではない
マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造、もしくは鉄筋コンクリート造であることが多く、その法定耐用年数は47年（住宅用）です。しかし法定耐用年数とは、国税庁が定めた減価償却する際に用いる税務上の年数であって、「法定耐用年数 ＝ マンションの寿命」ではありません。
鉄筋コンクリート造（RC・SRC造）の物理的な寿命は100年以上
鉄筋コンクリート造とは、文字どおり鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、木造などに比べて耐震性や耐火性に優れています。近年の建築技術の発達もあって、物理的な寿命は100年以上とも言われています。
資産価値や維持費が見合わなくなるのは50年が目安
鉄筋コンクリートは堅固な構造ですが、年数に応じたメンテナンスは必要不可欠です。さらに経年によって設備や外観が劣化することは避けられず、年数が経つほど修繕や維持のための費用が大きくなります。
古いマンションはただちに住めなくなるわけではありませんが、資産価値や維持にかかる費用に見合わなくなるタイミングは、築50年が目安になるでしょう。
マンションの寿命を決める要因
マンションの寿命は一定ではなく、その特徴や置かれた条件によって異なります。ここでは、マンションの寿命を左右する要因を解説します。
管理状態
「マンションは管理が命」と言われるほど管理が重要で、マンションの寿命にも影響します。適切なタイミングで外壁や屋上防水、配管設備などの点検をすれば、深刻な状態になる前に対処でき、致命的な劣化を回避できます。
管理組合が健全に機能しているか、管理会社がきちんと仕事をしているかなど、管理状況をチェックしましょう。
耐震性
マンションの寿命は50年とも100年とも言われていますが、耐震性が低ければ大地震が発生した際に寿命に関係なく倒壊しかねません。
耐震性を重視する場合は、新耐震基準の（1981年６月１日以降に建築確認申請された）マンションを選択してください。新耐震基準のマンションは震度６強～７程度の大きな地震が起きた際、建物の崩壊や倒壊を防ぐことを目標に設計されています。
立地環境
マンションが新耐震基準でも、もし浸水被害や土砂災害に遭うようなエリアに建っていれば、構造に問題がなくても寿命を縮めてしまうことに。マンションを探す際は、その立地や環境も確認しましょう。自治体が公表しているハザードマップなどで、災害リスクをチェックできます。
構造（コンクリート・建材・配管）
マンションの寿命は、構造の影響を受けます。鉄骨鉄筋コンクリート造なのか、それとも鉄筋コンクリート造や鉄骨造なのか確認し、使用されている建材や配管の状況なども調べてみましょう。
大規模修繕工事の履歴は、管理会社や管理組合に問い合わせれば、基本的には開示してもらえます。難しい場合は、不動産会社へ相談してみてください。
長期修繕計画の有無
適切なタイミングで大規模修繕工事やメンテナンスをおこなっているマンションは、手入れされていないマンションに比べて劣化の速度は遅くなるでしょう。マンションの購入を検討する際は、長期修繕計画が作成されているか、十分な修繕積立金が積み立てられているかをチェックし、計画どおりにおこなわれているか確認してください。
寿命が過ぎたマンションはどうなる？
寿命が過ぎたマンションは、どうなるのでしょうか。ここでは、代表的な選択肢を紹介します。
所有者負担で新しいマンションへ建て替える
建物の価値がなくなっても、土地は残ります。寿命を迎えたマンションは、解体して建て替えられれば、また同じ場所に住み続けられるでしょう。ただし区分所有者の５分の４以上（客観的な事由がある場合は４分の３以上）の賛成が必要で、建て替え費用を捻出する必要があります。
また完成まで借り住まいが必要なため、簡単に建て替え案が進むとは限りません。他の方法も検討しながら、建て替えを進めましょう。
敷地に対してマンションを建てられる規模は、容積率によって制限されます。余裕がある場合はより大きく建てて、増えた戸数を売却できれば工事費に充てられます。
デベロッパーへ売却する
マンションの建物ごと、デベロッパーへ売却する方法があります。交渉によって売却価格や引き渡し条件は変わりますが、新居の購入費用や部屋を借りる際の初期費用に充てられるでしょう。
ただし、売却代金から解体費を引かれた金額が分配されるので、デベロッパーへの売却を反対する区分所有者は少なくありません。
住居者負担で解体し、土地を売却する
マンションの建て替えの費用を捻出できない時は、土地を売却する方法もあります。解体費用はかかりますが、土地の資産価値によっては、手元にまとまった資金が手に入るのがメリットです。
耐震改修工事等をしてそのまま住み続ける
寿命が近いマンションは、耐震補強など改修工事をして住み続ける方法もあります。建て替えよりは工事費用を抑えられるうえ、建て替えにともなう仮住まいを探す手間がかかりません。
不具合が発生したまま放置される
建て替えや売却をおこなうことは大きな負担となるため、マンションに不具合が発生してもそのまま放置される可能性もあります。この時にかかる負担は、建て替え費用などの金銭面だけでなく、建て替え・売却ともに区分所有者からの一定数の賛成が必要です。
また、分譲当時から住んでいる人は、マンションが寿命を迎える頃には高齢者になっているため、高額な費用をかけての建て替えや、仮住まいに対して消極的であったり、そもそも費用を捻出できなかったりするケースも。マンションが寿命を迎える前から、長期修繕計画などを立てて、何かしらの対処や選択肢を検討しておきましょう。
寿命が長いマンションの見分け方
マンションを購入するのであれば、長く住み続けられる住まいを選びたいと思うのは自然なことです。ここからは、寿命が長いマンションの見分け方を解説します。
1981年以降の「新耐震基準」で建てられているか
耐震性を重視するのであれば、1981年６月１日以降に確認申請された、新耐震基準のマンションを選びましょう。旧耐震基準のマンションに比べて耐震性に優れていて、震度６強～７程度の大きな地震が起きても、倒壊するリスクは低いでしょう。
管理は行き届いているか
管理が行き届いたマンションは、劣化の速度が緩やかになります。共用部分の清掃状態や、庭木や植栽の手入れがされているかなど確認し、管理の良し悪しをチェックするようにしてください。
コンクリートの状態は問題ないか
コンクリートに細かなひび割れがあっても、ただちに不具合が生じるわけではありません。しかし、雨水がコンクリート内部の鉄筋を錆びさせると、構造の耐力を弱めてしまいます。
内覧の際は室内だけでなく、外壁の状態なども確認するようにしましょう。
12〜15年おきに大規模な修繕が実施されている
大規模修繕工事はおおむね12年～15年でおこなうが望ましいため、これまでに実施した大規模修繕工事の履歴や今後の予定を確認しておきましょう。
長期修繕計画があり、修繕積立金が十分に確保されているか
国土交通省は、マンションの適正な維持管理のために、長期修繕計画の作成を推奨していますが、特に古いマンションなどは作成していないケースも少なくありません。
修繕積立金が適正に積み立てられていて、将来の工事に十分な額が確保されているのかチェックするようにしてください。
適切なメンテナンスが実施されているか
マンションは年数に応じたメンテナンスがされているかどうかで、寿命も変わってきます。これまでの屋上防水工事や外壁塗装、耐震工事、設備の修理・交換など、履歴を確認するようにしましょう。12～15年程度で大規模な工事がされていない場合は、要注意です。
見落としがちですが、配管の状態や配管がどのように設置されているかも確認しておきましょう。配管は素材にもよりますが、20年が過ぎたころから劣化が始まり、30年～40年を目安に交換時期を迎えます。定期的にメンテナンスや適切なタイミングで交換されているかなどチェックしておくと安心です。
「住宅性能表示」や「安心R住宅マーク」があるか
「住宅性能表示」や「安心R住宅マーク」があるか確認しましょう。住宅性能表示（住宅性能評価書）とは、耐震性や耐火性、維持管理への配慮などを、第三者が客観的に評価する制度で、新築マンションは2000年から、中古マンションは2002年から運用されています。
また、安心R住宅とは、国土交通省が定めた基準をクリアした中古住宅をいいます。売却の際には安心R住宅マーク（ロゴマーク）を付けることができるため、買い手にとっては、購入を検討する際の判断材料になるでしょう。
寿命が近いマンションを購入する際の注意点
築年数が古く、寿命が近いマンションを購入する場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。ここでは、特に注意すべきポイントを紹介します。
住宅ローンの借入期間が短くなることがある
マンションの築年数が古い場合、借入できる期間が短くなるケースがあるため注意が必要です。法定耐用年数から築年数を差し引いた年数を上限とする金融機関もあり、中古マンションの購入を検討する際は、早めに金融機関に相談しておくとよいでしょう。
リノベーションが制限されることがある
マンション購入後にリノベーションを検討している場合は、管理規約や使用細則をよく確認しておきましょう。マンションは区分所有建物のため、共用部分に影響するようなリノベーションはできず、工事をする際は、基本的に管理組合へ工事の申請が必要になります。
特に旧耐震基準のマンションは現行の耐震性を持ち合わせていないため、壁を取り払って大きな空間にするなど、工事の内容によっては難しいケースがあります。
まとめ
最後に、マンションの寿命や寿命に影響する要因、寿命が長いマンションの見分け方をおさらいします。
マンションの寿命は？
マンションの寿命は50年とも100年ともいわれていて、法定耐用年数のように一律に決まっているわけではありません。マンションの寿命は、管理状況や環境などによっても異なります。
マンションの寿命を決める要因は？
マンションの寿命は、管理状態や耐震性、立地環境、構造、長期修繕計画の有無が影響します。さまざまな要因が考えられるため、購入する際は多面的な視点でチェックしましょう。
寿命が長いマンションの見分け方は？
新耐震基準で建てられているのか、管理は行き届いているのか、コンクリートにひび割れがないかなど確認し、長期修繕計画があり、実際に工事がおこなわれているのか、「住宅性能表示」や「安心R住宅マーク」があるかどうかで判断しましょう。
寿命が長いマンションは、適切に管理されている点など資産価値が下がりにくいのもメリットです。マンション購入時は築年数だけで判断するのではなく、管理状況や大規模修繕工事の有無、建物の構造や性能、周辺環境なども重視して選びましょう。
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