敷地利用権とは？似ている権利との違いもわかりやすく解説

敷地利用権とは

敷地利用権とは、マンションなどの区分所有建物が建つ土地（敷地）を利用する権利のことです。区分所有建物が建つその敷地は、分譲マンションの一室を所有する区分所有者全員が共有します。つまり、敷地利用権は区分所有者が持つ土地の共有持分といえるでしょう。

一戸建ての場合は土地と建物それぞれ別に登記がおこなわれ、マンションも従来は専有部分の所有権と敷地の共有持分がありました。しかし、マンションの場合は土地と建物を別々に売買できる状態になると権利関係が複雑になる恐れも。そこで、円滑な不動産取引をするために「区分所有法」によって敷地利用権が定められました。

なお、区分所有者が持つ敷地利用権の割合はマンションの共用部分と同様に、規約で定めがなければ専有部分の床面積の割合によって決められます。マンションの一室を所有する区分所有者は、専有部分と切り離して敷地利用権を売却することはできません。

敷地利用権とそれぞれの権利の違い

ここからは、敷地利用権と近い権利との違いについて解説していきます。敷地利用権とあわせて把握しておきたい代表的な権利は、次のとおりです。

不動産を所有する際に重要な権利なので、それぞれの意味や違いについて理解しておきましょう。

敷地権との違い

敷地権は、区分所有建物の専有部分と敷地利用権が一体化して登記されている状態のことです。敷地利用権と敷地権は混同されがちですが、敷地利用権は敷地を利用できる権利そのもののことを指し、敷地権は権利に関する形態を表しています。敷地権が設定されている場合、専有部分と敷地利用権が分離して処分されることはありません。

敷地権についての詳細は、以下の記事を参考にしてください。

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借地権との違い

借地権は、その土地の所有者から土地を借りて建物を建てる権利のことをいいます。土地を借りている期間中は地主に地代を払い、契約期間が満了したらその土地を地主に返還しなければなりません。マンションによっては敷地利用権ではなく借地権のケースもあります。借地権の場合は区分所有者が地代を支払う必要がある一方で、敷地利用権には土地の借り賃は発生しません。

地上権との違い

地上権とは他人の土地を使用する権利のことをいい、借地権の一つです。借地権は「地上権」と「賃借権」の２つに分けられ、地上権は土地の所有者の許可を得なくても、土地を貸したり建物の売却・抵当権を設定したりすることが可能です。地上権は登記の義務があるため、登記簿謄本を確認すれば地上権が設定されている不動産かがわかります。また、物や権利を直接支配する所有権と同じような権利を持つ「物権」であるのも特徴的です。

マンションなどの区分所有者が共有で持つ敷地利用権は建物の所有権と一体化されているのに対し、地上権は土地だけに設定されており、建物の権利と分けて扱うことができます。

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所有権との違い

所有権は、土地や建物などの対象物を全面的に支配する権利のことです。所有権を持つ所有者は、所有物を自由に使用・収益・処分ができます。売買、贈与、交換、相続以外にも、取得時効の完成によって取得することもあります。敷地利用権と所有権は土地と建物を分離できる所有権かが主な違いです。マンションなどの区分所有者は、専有部分の所有権と敷地・共用部分の共有持分の権利を持っています。

共有持分との違い

共有持分は、各共有者が持つ土地の所有権や借地権など権利の割合のことをいいます。例えば夫婦でマンションの一室を購入した場合、敷地利用権や区分所有権を共有持分の割合に応じてそれぞれ所有することになります。5,000万円のマンションで夫が4,500万円、妻が500万円を負担したとすると、夫の共有持分割合が10分の９、妻の共有持分割合が10分の１です。マンション全体の共有持分というと、敷地利用権を持つ各区分所有者の権利を指します。

区分所有権との違い

区分所有権は、マンションなど建物の一室である専有部分を単独で所有する権利のことです。敷地利用権と区分所有権は密接した関係にあるものの、土地の権利である敷地利用権とは異なります。マンションに限らず、オフィスビルや店舗の一部を所有する場合も区分所有権です。区分所有権は建物の一部に対する権利、敷地利用権は土地に対する権利ですが、この２つの権利は原則として分離することはできません。

敷地利用権と専有部分の一体化とは

先述のとおり、分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が土地の敷地利用権と建物の専有部分の区分所有権を切り離して売却することは、区分所有法第22条によって禁止されています。

区分所有者が有する３つの権利のうち、専有部分の所有権と敷地利用権は原則として切り離すことができません。これを敷地利用権と専有部分の一体化といいます。ただし、管理規約によって異なる定めを設置することも可能です。敷地利用権と専有部分の一体化については、1983年の区分所有法の大改正によって導入されました。この制度が導入される前は、区分所有建物でも土地と建物の権利を別々にすることが可能で、登記が複雑になる一因となっていました。このような問題に対処するために一体化の制度が導入され、登記の大幅な簡略化が実現したのです。

一方、民法第255条では以下のような条文があります。

【持分の放棄及び共有者の死亡】
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

出典：G-GOV法令検索│建物の区分所有等に関する法律

区分所有者がマンションの権利を放棄したり相続人がおらず死亡したりした場合には、専有部分は国に、敷地利用権は他の区分所有者に帰属されます。ただし、この場合専有部分と敷地利用権が分離してしまうため、この分離を防ぐために区分所有法第24条では「民法第255条の適用除外」が定められており、どちらも国庫に帰属するものとされています。

出典：建物の区分所有等に関する法区分所有法）

区分所有権の売渡請求権とは

区分所有法第10条には、区分所有権売渡請求権が定められています。条文は以下のとおりです。

【区分所有権売渡請求権】
敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

出典：建物の区分所有等に関する法律

上記の売渡請求権は、専有部分の収去請求が不合理であることから、これを避けるというものです。通常、専有部分と敷地利用権は切り離すことができず、敷地利用権がない専有部分が生じることはありません。しかし、なかには区分所有者が敷地利用権を有しないケースがあります。専有部分と敷地利用権の分離が禁止されていなかった時期に分離がなされた場合や、区分所有者が敷地を賃借し、賃貸借契約が終了した場合、分離禁止に違反したケースなどが挙げられます。
何らかの理由により区分所有者が敷地利用権を有しない状況が生じたとき、専有部分を取り壊して立ち退くことが求められますが、マンションだと現実的に不可能でしょう。
そのため、契約を解除された区分所有者がいる場合、区分所有権を時価で売り渡すことを請求できることが区分所有法で定められました。これによって、専有部分と敷地利用権を切り離さず同一人に帰属することが可能となります。

売渡請求権を行使できるのは専有部分の収去を請求できる者で、敷地の所有者や賃貸人となるでしょう。売渡請求をおこなうには通知などによる意思表示が必要で、これにより売買契約が成立します。売買契約の代金は建物の時価となり、当事者間で協議が難しい場合は訴訟によって確定させることが必要です。

敷地利用権についてよくある質問

最後に、敷地利用権に関するよくある質問について回答していきます。

敷地利用権とは？

敷地利用権は、分譲マンションなどの区分所有建物が建つ敷地を利用する権利です。区分所有建物が建つ敷地は分譲マンションの一室を所有する区分所有者全員で共有します。一般的に土地と建物それぞれの権利を持ち、別々に登記をおこないますが、マンションの場合は別々に売買できる状態になってしまうと権利関係が複雑になってしまいます。円滑な不動産取引を実現するために、区分所有法によって敷地利用権が定められました。区分所有者は、専有部分と敷地利用権を切り離して売却することはできません。

敷地利用権と他の権利の違いは？

敷地利用権と類似、または密接に関係している権利は「敷地権」「借地権」「地上権」「所有権」「共有持分」「区分所有権」の６つです。「敷地権」は、区分所有建物の専有部分と敷地利用権が一体化して登記されている状態を指します。敷地利用権が権利そのものを指しているのに対し、敷地権は権利に関する形態です。「借地権」は、土地の所有者（地主）から土地を借りて建物を建てる権利のことです。借地権は地主に地代を定期的に支払う必要がありますが、敷地利用権の場合は地代が発生しません。

「地上権」は他人の土地を使用する権利のことで、土地だけに設定されている物権です。建物の区分所有権と一体化されている敷地利用権に対し、地上権は建物の権利と分けて扱えます。「所有権」は土地や建物、動産などの対象物を全面的に支配する権利のことです。所有権を持つことで自由に使用、収益、処分ができますが、敷地利用権は建物の所有権と分離することができません。

「共有持分」は、各共有者が持つ土地の所有権や借地権などの権利の割合を指します。各区分所有者が持つ敷地利用権は、一般的に専有部分の床面積に応じて共有持分の割合が決められます。「区分所有権」は専有部分を単独で所有する権利のことで、建物の一部に対する権利をいいます。敷地利用権は土地に対する権利で、この２つの権利を分離することはできません。

敷地利用権と専有部分の一体化とは？

区分所有者は「専有部分の所有権」「敷地の共有持分（敷地利用権）」「共用部分の共有持分」の３つの権利を持ちます。1983年の区分所有法の大改正以降、「専有部分の所有権」と「敷地の共有持分（敷地利用権）」を分離することは、区分所有法第22条によって禁止されています。登記事務の簡略化を実現するために、敷地利用権と専有部分の一体化の制度が導入されました。

まとめ

今回は、敷地利用権の基礎知識についてまとめました。敷地利用権は、分譲マンションを購入・所有する際に重要な要素となりますので、敷地利用権の特徴や他の権利との違いを十分に理解し、適切な物件選びをおこなうようにしましょう。