定期借地権とは？やめたほうがいい？メリットや向いている人を紹介

定期借地権とは？

定期借地権とは借地権の一種です。建物の所有を目的として土地を借りて対価として地代を払う時に発生するのが借地権であり、土地を借りる期間を限定したのが定期借地権です。定期借地権には、以下のように３つの種類が存在します。

それぞれの定期借地権には設定できる条件があり、内容を守らないと効力が発生しません。

また、定期借地権は存続期間満了後に権利の効力が自動的に切れるため更新できず、借地上の建物は壊して更地で返還しなければなりません。

定期借地権が導入された経緯

定期借地権は、土地の有効活用を促進するために導入されました。定期借地権は、1992年８月に施行された「借地借家法」により定められた権利。借地借家法が定められるまでは「普通借地権」を利用して土地を借りるのが基本でした。
しかし、普通借地権を設定してしまうと、原則借り手が権利を解除しない限り半永久的に土地を貸す必要があります。半永久的に貸してもよいと考える地主は少なく、土地の有効活用が進みませんでした。定期借地権の創設で、貸し出す期間が明確になり、定期借地権を設定する地主が増加。土地の有効活用が促進されました。

定期借地権の種類

定期借地権には３つの種類があり、以下の表のように内容が異なります。

定期借地権と普通借地権の違い

定期借地権と普通借地権の主な違いは以下のとおりです。

なお、建物買取請求とは、借地権存続期間満了時に借主が建築した建物を地主に買い取りしてほしいと請求することです。買取請求を承諾した地主は、借地上の建物を時価で買い取りします。

定期借地権付きの物件はやめたほうがいい？

定期借地権付きの物件には以下のようなデメリットがあり、やめたほうがよいと言われることもあります。

それでは、各デメリットの内容を詳しく解説します。

老後まで住めない可能性がある

定期借地権の存続期間は基本的に50～80年であり、購入時の年齢によっては老後まで住めない可能性があります。さらに、定期借地権付きの中古住宅を購入した場合は以前の家主と合算する必要があり、購入した時点で残っている期間しか居住できません。
例えば、50年の定期借地権付きの物件を存続期間30年経過後に購入した場合に居住できるのは残りの20年。購入時に30歳であれば、50歳までしか居住できないことになります。存続期間の経過年数や購入時の年齢によっては終の棲家として利用できないでしょう。

売却が難しい

定期借地権の存続期間が短くなると、利用価値が下がって売却が難しくなります。定期借地権は更新できないため、存続期間が終わったら建物を解体して更地で返還しなければなりません。当然ながら、残存期間が少なくなればなるほど解体までの年数が短くなります。
購入してすぐに解体しなければならないような残存年数の場合、買い手にとって買う意味がない物件となってしまうでしょう。定期借地権付きの中古物件はもともと永年住める所有権の物件よりも売却しにくいですが、年数が経過するほどより売りにくくなってしまうため注意が必要です。

住宅ローンが組みにくい

定期借地権付きの物件は土地を担保にできず、住宅ローンの審査に通りにくくなります。住宅ローンの審査項目のひとつに「物件の担保価値」があります。住宅ローン返済が滞った場合、金融機関は担保にした不動産を売却して貸したお金を回収しますが、担保価値が低く回収できない物件であると判断されてしまうと融資してくれません。
また、りそな銀行のようにそもそも定期借地権付きの物件を融資対象としていない金融機関もあります。借りたい銀行で借り入れできないケースがあるのもデメリットといえるでしょう。

地代がかかる

定期借地権付きの物件を購入した後は、地代を払わなければなりません。定期借地権が発生する条件のひとつに地代の支払いがあるためです。土地を借りている限り、地代が発生し続けます。
また、定期借地権は原則借主も地主も解除できませんが、地代の支払が滞った場合には地主から解除されてしまうケースも。定期借地権を解除された場合、借地上の建物は不法占拠の扱いを受けてしまうため、地代は必ず支払う必要があります。

ランニングコストが高め（分譲マンション）

定期借地権付きのマンションは高額な解体費を捻出するため、管理費・修繕積立金が高めに設定されています。定期借地権の存続期間が満了したら借地上の建物を解体して更地にしなければならず、区分所有者は期間満了時までに解体費用を積み立てなければなりません。積み立てに必要なお金は管理費・修繕積立金で徴収するため、これらの費用は必然的に高くなります。管理費・修繕積立金は建物を所有する限り払い続ける必要があり、長く居住すると支払総額は膨らんでしまうでしょう。

更地にして返さなければならない場合もある（一戸建て）

定期借地権付きの物件が一戸建ての場合、期間満了にともなって所有者の責任で更地返還しなければならないものもあります。一戸建ての解体費用はマンションよりも安いものの、数百万円の費用がかかるケースもあります。期間満了までに解体費用を貯蓄する必要があり、一戸建てでも自己責任で積み立てしなければなりません。
仮に解体費用が200万円として50年で貯めるとすると、月に約3,300円ずつ貯めこととなります。貯蓄する期間（存続年数）が短くなるほど一カ月あたりの積立額が上昇するため、中古を購入する際には気を付けましょう。

定期借地権付きの物件のメリットは？

やめたほうがいいと言われることもある定期借地権付き物件ですが、もちろんメリットもあります。

それでは、各メリットの内容をみていきましょう。

相場より安く購入できる

定期借地権付き物件なら土地の権利形態が所有権のものよりも安く購入できます。国土交通省の「定期借地権の解説」によると、マンションなら80%前後、一戸建てなら60%前後が定期借地住宅価格の平均的なイメージであるとしています。定期借地権付き建物を購入する際には保証金や権利金を地主に払いますが、これらの費用の支払いを加味しても、所有権より安く購入できることがわかります。

土地に関する税金がかからない

定期借地権付き建物を購入・所有しても土地に関する税金がかからず、費用の負担が軽くなるのもメリットでしょう。土地の所有者は貸主である地主のため、定期借地権付き物件を購入・所有する際には土地部分に関する以下の税金は課税されません。

なお、建物に関係する税金は借主に課税されます。建物を所有すれば建物の部分に関する固定資産税を、建物の所有権移転時には不動産取得税・登録免許税を支払う必要があるでしょう。

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好条件の物件が多い

定期借地権付き物件は、駅前や生活利便性の多い地域など好条件の物件が多い傾向にあります。近年では駅前といった好条件の立地の開発が進んでおり、合わせて周辺も開発されることが多いですが、開発が進んでも残っている土地は長年売却しなかった地主が所有しているケースがほとんどです。しかし、売却ではなく借地なら承諾するという地主もおり、好条件の立地で定期借地権付きの物件が出ます。

ライフステージに合わせて住まいを変えやすい

定期借地権付き建物は所有権よりも安く購入できるため、ライフステージの変化に応じて住まいを変えやすい物件といえます。
子どもが生まれた、子どもが独立したなどのライフステージの変化が訪れると、住まいが手狭になったり広くなりすぎたりします。このような場合、住み替えを検討して自分に適した住居に引越しできればよいのですが、土地の権利形態が所有権の物件だと住宅ローン残高が多すぎて移転できないといった問題が発生するかもしれません。
定期借地権付きの物件であれば購入費用を抑えられ、住宅ローンの残高が少なくなる可能性が高まります。残高が少なければより少ない資金で、理想の住まいに引越しできるでしょう。

定期借地権付き物件がおすすめの人の特徴は？

定期借地権付きの物件がおすすめの人の特徴は、以下のとおりです。

上記に該当している人は、定期借地権付きの物件の購入を検討してみるのもよいでしょう。それぞれなぜ定期借地権付き物件がおすすめなのか詳しく解説します。

家を購入したいが、なるべく費用を抑えたい人

定期借地権付き物件は購入費用・ランニングコストともに比較的安く抑えられるため、出費を抑えたい人にぴったりです。定期借地権付きの物件はマンション・一戸建てともに、自分で土地から購入するよりも安くなります。浮いた費用は貯蓄に回すのもよいですし、建物のリノベーションに使うのもよいでしょう。

親族へ相続必要がない人

定期借地権付き物件は相続としての価値が低いものの、親族への相続が必要ない人であれば問題ないでしょう。定期借地権という権利自体は相続の対象となりますが、相続によって存続期間が延長されるわけではありません。しかも、存続期間が終わりに近づくと売れにくくなり、地代や建物の固定資産税だけが課税される「負動産」になるリスクもあります。しかし、相続人がいなければ負動産になる可能性がある財産を引継がせる必要もなく、後世への心配ごとは少なくなります。

土地の所有にこだわりがない人

土地の所有にこだわりがない人は、定期借地権付き物件が適しています。定期借地権付き物件を購入しても、所有権を得られるのは借地上の建物のみで土地は手に入りません。土地は資産になるメリットがあるものの、所有すると土地の固定資産税が課税されるというデメリットもあります。プラスだけでなくマイナス面もあるため、土地の所有にこだわりのない人は負担の少ない定期借地権付きの物件が適しているでしょう。

計画的な人生を送りたい人

定期借地権付きの物件は価格が安い傾向にあり、ライフステージの変化が起きても住み替えやすい状況が作れます。結婚や出産によって住む人が増えると、居住スペースが足りず手狭になります。居住スペースを増やすには住み替えが必要となりますが、所有権のある物件を購入していると住宅ローンの借入額が多く引越しに踏み切れなくなる可能性も。一方、定期借地権付きの物件は所有権のものほど高くないため、住み替えできる状況を保ちやすいと言えるでしょう。

利便性の高い地域に住みたい人

定期借地権付き物件はよい立地で売り出されるケースがあり、利便性の高い地域に、費用を抑えて住みたい人に適しています。定期借地権付きの建物は再開発がされて利便性が向上した地域でも分譲されるケースがあるうえに、好立地でも比較的安く物件購入が可能です。そのため、駅前のような繁華街に費用を抑えて居住でき、余裕ある生活を便利な場所で送れます。

まとめ

定期借地権とは、存続期限が定められている借地権です。定めた期間が満了した時には借地上の建物を解体し、更地にして返還しなければなりません。資産として残らず、土地を借りている最中は地代を払わなければならないなどのデメリットがあるため、「やめておけ」と言われることもあります。
しかし、定期借地権付きの物件は好立地でも安く物件を購入できる、ライフステージの変化に合わせて住み替えしやすいといったメリットも。自分の考えと定期借地権付きの物件の特徴を比較し、購入するか判断してみてはいかがでしょうか。