ZEH Orientedとは？条件と補助金制度・対象地域を解説！

ZEH住宅とは

ZEH住宅とは、住まいで使うエネルギーを減らし、太陽光発電などでエネルギーをつくることで、年間の一次エネルギー消費量の収支をおおむねゼロにすることを目指す住宅です。一次エネルギー消費量には、冷暖房や給湯、照明などに使うエネルギーが含まれます。

ZEH住宅では、断熱性能を高めて外気の影響を受けにくくし、消費エネルギーを抑えます。さらに、太陽光発電などの創エネ設備を組み合わせることで、光熱費や環境への負担を抑えやすい住まいを目指せるでしょう。

ZEH住宅が注目される理由

ZEH住宅が注目される背景には、エネルギー価格の上昇や住宅の省エネ基準強化があります。冷暖房効率の低い住宅では、夏は室温が上がりやすく、冬は暖房しても熱が逃げやすくなります。その結果、光熱費がかさむだけでなく、部屋ごとの温度差によって体に負担がかかることも。

ZEH住宅は、断熱材や窓の性能を高め、給湯器や空調設備を効率のよいものにすることで、少ないエネルギーでも快適な室温を保ちやすくします。また、新築住宅では省エネ性能が購入後の家計や資産価値に影響しやすいため、ZEH水準を意識した家づくりは、将来を見据えた選択になるでしょう。

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ZEH Orientedの特徴

ZEH Orientedは、ZEHの考え方をもとにしながら、都市部狭小地や多雪地域のように太陽光発電を十分に活用しにくい場所へ配慮した住宅区分です。一般的なZEHでは、再生可能エネルギーを含めた一次エネルギー消費量の削減率が100％以上にすることが求められます。

しかし、隣家が近く日射を確保しにくい土地や、屋根に積雪の負担がかかりやすい地域では、太陽光発電の設置量を増やすことが難しい場合も。ZEH Orientedは不利な条件を踏まえ、断熱性能と省エネ性能を確保することを重視します。

ZEH Orientedの条件

ZEH Orientedの条件には、断熱性能、省エネ性能、対象地域の３点があります。

また、補助金を申請する際は「ZEH Oriented」という名称ではなく「ZEH水準住宅」や「省エネ性能を満たす住宅」として確認される場合があります。設計段階でBELS評価書や住宅省エネルギー性能証明書など、どの証明書が必要かを施工会社に確認すると安心です。

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太陽光発電システムは必須ではない

ZEH Orientedの大きな特徴は、太陽光発電システムが必須ではない点です。都市部の狭小地では屋根面積が限られ、周囲の建物の影で発電量が伸びにくいことも。多雪地域では、積雪による荷重や落雪への配慮が必要になるため、屋根の形状や設置角度に制約が出ることもあるでしょう。

したがって、ZEH Orientedでは再生可能エネルギーの導入を前提にせず、断熱性能と省エネ性能によってZEH水準に近づける設計が認められています。将来的に設置する場合も、屋根形状や配線ルート、分電盤の容量を先に確認すると、あとから工事しやすくなるでしょう。

ZEH Orientedの対象地域

ZEH Orientedの対象地域は、都市部狭小地等と多雪地域に分けられます。

都市部狭小地等とは、北側斜線制限の対象となる用途地域などにあり、敷地面積が85平方メートル未満の土地を指します。北側斜線制限とは、北側の隣家に日が当たりやすいよう、建物の高さを制限するルールです。主に低層住居専用地域や中高層住居専用地域などで関係します。

多雪地域は、建築基準法で規定する垂直積雪量が100cm以上に該当する地域で、特定行政庁が定める基準をもとに判断します。お住まいの地域が対象地域に含まれるかどうかは、土地購入前または設計初期に確認したいポイントです。

建築予定地が対象地域か確認する手順

建築予定地がZEH Orientedの対象地域に該当するかを確認するためには、まず土地の用途地域を調べます。自治体の都市計画情報や不動産会社の重要事項説明書で、第一種低層住居専用地域や、中高層住居専用地域などに該当するかを確認しましょう。

次に、北側斜線制限の対象かどうかを建築士や施工会社に見てもらいます。都市部狭小地等としてZEH Orientedを申請する場合は、敷地面積が85平方メートル未満か、住宅が平屋に該当しないかどうかも確認が必要です。多雪地域の場合は、自治体や特定行政庁が定める垂直積雪量を確認しましょう。

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対象外になりやすいケース

ZEH Orientedは、太陽光発電を設置しにくい住宅すべてに使える制度ではありません。例えば、都市部にある住宅でも、敷地面積が85平方メートル以上ある場合は対象外になる可能性があります。多雪地域は、建築基準法上の垂直積雪量が100cm以上に該当するかどうかが判断基準です。

また、平屋は都市部狭小地等の条件から除かれるため、敷地面積が小さくても注意が必要です。

ZEH住宅の種類

ZEH住宅には、ZEH Oriented以外にも複数の区分があります。一般的なZEHは、省エネで一次エネルギー消費量を20％以上削減し、さらに再生可能エネルギーを含めて100％以上削減する住宅です。種類によっても再エネを含む削減率や対象地域、追加要件が異なるため「ZEH対応」と書かれている場合は、どの区分に該当するのかを別途確認しましょう。ZEH住宅の種類の違いを解説します。

ZEHとZEH Orientedの違い

「ZEH」と「ZEH Oriented」の違いは、再生可能エネルギーを含めた削減率にあります。ZEHは、高断熱化や高効率設備で省エネをおこなったうえで、太陽光発電などを導入し、年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロに近づける住宅です。

一方、ZEH Orientedは、省エネによる20％以上の削減を満たし、対象地域に該当すれば、創エネルギー設備が未導入でも認められます。都市部の狭小住宅や多雪地域で太陽光発電の採算や安全性が課題になる場合、ZEH Orientedは現実的な選択肢になるでしょう。

ZEH-M OrientedとZEH Orientedの違い

「ZEH-M Oriented」は、マンションやアパートなどの集合住宅向けのZEH区分です。一戸建て住宅で使われるZEH Orientedとは異なり、住戸ごとではなく、建物全体の省エネ性能を評価する点が特徴です。

集合住宅では、各住戸の断熱性能だけではなく、共用部や住棟全体のエネルギー消費量も関係します。マンション広告で、ZEH-M Orientedと表示されている場合は、一戸建てのZEH Orientedと同じ制度ではなく、集合住宅向けの評価区分として認識しましょう。

その他のZEHの違い

その他のZEH関連の区分では「Nearly ZEH」や「ZEH-M Ready」「ZEH+」なども目にします。Nearly ZEHは、寒冷地や低日射地域、多雪地域でZEHほどの創エネ量を確保しにくい場合に使われる区分です。集合住宅では、ZEH-M Readyという区分もあり、再生可能エネルギー等を含めた一次エネルギー消費量の削減率が50％以上75％未満の水準を指します。

ZEH+は、通常のZEHより省エネ性能を高め、エネルギーマネジメントや自家消費の拡大措置も求められる区分です。それぞれ必要な断熱等級や一次エネルギー消費量の削減率、対象地域が違います。補助金を使う場合は、どの定義に基づく住宅かを確認する必要があるでしょう。

ZEH Orientedを導入するメリット

ZEH Orientedを導入するメリットは、太陽光発電の設置条件が厳しい土地でも、省エネ性能の高い住宅を検討しやすいことです。ZEH Orientedであれば、創エネに頼りすぎず、断熱性能や設備効率を高めることでZEH水準を目指せます。ZEH Orientedを導入するメリットを解説します。

都市部でもZEH水準住宅を目指せる

都市部の狭小地では、建物の幅が限られたり、隣家との距離が近かったりと、太陽光発電に適した屋根を確保しにくいことも。一般的なZEHを目指すには、太陽光発電で一定の創エネ量を確保する必要があるため、設計上のハードルが高くなる場合もあるでしょう。

ZEH Orientedは、都市部特有の条件に配慮した区分です。例えば、３階建て住宅や間口の狭い住宅でも、窓の配置と断熱仕様を丁寧に設計すれば、冷暖房負荷を抑えやすくなります。土地条件を理由に省エネ住宅を諦めなくてよい点は、大きなメリットです。

光熱費を削減しやすい

ZEH Orientedは太陽光発電が必須ではありませんが、断熱性能と省エネ設備によって使うエネルギーを減らせるため、一般的な住宅より光熱費を抑えやすくなります。例えば、外気の影響を受けにくい住宅では、冷暖房の運転時間や設定温度を過度に上げ下げしなくても快適に過ごせるでしょう。

ただし、光熱費の削減額は家族構成や在宅時間、契約している電気料金プランなどで変わるため、必ず安くなるとは限りません。住宅会社に省エネ計算やランニングコストの試算を依頼して確認するとよいでしょう。

快適な室内環境が整う

ZEH Orientedでは、一定以上の断熱性能を確保することが求められます。断熱性能が高い住宅は、外の暑さや寒さが室内に伝わりにくく、冷暖房で整えた空気も逃げにくくなります。夏は冷房が効きやすく、冬は足元が冷えにくい環境をつくりやすいでしょう。

部屋ごとの温度差が小さくなれば、廊下や脱衣所に移動した時の寒暖差も抑えやすくなります。さらに、窓の断熱性能を高めると結露の発生を抑えやすく、カビやダニの対策にもつながります。省エネ性能は、暮らしやすさを支えるための性能と考えるとよいでしょう。

住宅ローン控除が利用できる

ZEH Orientedの性能を満たす住宅は、条件を満たせばZEH水準省エネ住宅として住宅ローン控除の優遇を受けられる可能性があります。住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税などから一定額が控除される制度です。2026年以降の入居分では、住宅の省エネ性能によって借入限度額が分かれるため、確認しましょう。

控除を受けるためには、住宅省エネルギー性能証明書などの書類が必要です。ZEH Orientedとして建てれば自動的に控除されるわけではないため、契約前に必要書類の発行可否と発行時期を確認しましょう。

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売却時の訴求力につながる

住宅を将来売却する可能性がある場合、省エネ性能は有利になります。高断熱で省エネ性能が高い住宅は、光熱費や快適性を重視する人にとって魅力になりやすいでしょう。特に、住宅や建物の省エネ性能を第三者機関が評価したBELS評価書や住宅性能評価書など、客観的な書類が残っている場合は説得力があります。

また、ZEH Orientedは太陽光発電が必須ではないため、設備の劣化や交換費用を心配する買主にもメリットです。売却を前提にしない場合でも、性能を証明できる家にすることは長期的な安心材料になるでしょう。

ZEH Orientedを導入するデメリット

ZEH Orientedには多くのメリットがありますが、導入前に確認するべき注意点もあります。高い断熱性能や省エネ性能を確保するには、設備の仕様を上げる必要があり、一般的な住宅より建築コストが高くなる場合も。導入する際は、初期費用やランニングコスト、補助金の確実性などを総合的に見て判断することが大切です。ZEH Orientedを導入するデメリットを解説します。

建築コストが高くなりやすい

ZEH Orientedでは、基準となる性能を満たすため、標準仕様の住宅よりコストが上がることがあります。特に窓は熱が出入りしやすいことから、断熱性能を高めるほど費用も上がりやすいでしょう。

ただし、太陽光発電システムが必須ではないため、一般的なZEHと比べると初期費用を抑えられるケースも。補助金や住宅ローン控除も踏まえ、見積もりでは性能達成に必要な仕様を項目ごとに確認しましょう。

設計の自由度が下がる場合がある

ZEH Orientedは、省エネ計算で一定の性能を満たす必要があるため、希望する間取りやデザインをそのまま実現できない場合があります。例えば、大きな吹き抜けや大開口の窓は開放感を出しやすい一方、冷暖房負荷が増えることも。

都市部の狭小地では、採光を確保するために窓を増やしたい場面もありますが、窓の面積や方位によって断熱性能の評価に影響するでしょう。しかし、間取りやデザインの自由度が大きく失われるとは限りません。例えば、軒や庇で日差しを調整したり、空調計画を工夫したりすることで、省エネ性能を確保しながら希望に近い住まいを目指せます。

将来にわたって光熱費を抑えられるとは限らない

ZEH Orientedは、住宅の省エネ性能を高める制度であり、毎月の光熱費をゼロにする制度ではありません。太陽光発電は必須ではないため、電力購入量をどれだけ減らせるかは、設置する設備によって変わります。また、同じ住宅性能でも、在宅時間が長い家庭や冷暖房を多く使う家庭では、光熱費が高くなることも。

電気料金やガス料金の単価も変動するため、完成時の試算が将来まで続くとは限りません。光熱費をさらに抑えたい場合は、太陽光発電や蓄電池、電気料金プランの見直しを組み合わせて検討するとよいでしょう。

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【2026年度】ZEH Orientedで利用できる補助金制度

2026年度に一戸建て住宅でZEH Orientedを検討する場合は「みらいエコ住宅2026事業」と「新築戸建住宅のZEH・ZEH+化等支援」を確認しましょう。集合住宅の場合は、別途ZEH-M向けの補助制度を確認する必要があります。ZEH Orientedで利用できる補助金制度を見ていきましょう。

みらいエコ住宅2026事業

「みらいエコ住宅2026事業」は、ZEH水準住宅や長期優良住宅、GX志向型住宅の新築などを支援する制度です。ZEH Orientedの性能を満たす戸建住宅は、補助金上は「ZEH水準住宅」として確認するとわかりやすいでしょう。

みらいエコ住宅2026事業では、ZEH水準住宅の補助額が１〜４地域で40万円/戸、５〜８地域で35万円/戸とされています。新築の対象床面積は50平方メートル以上240平方メートル以下で、長期優良住宅やZEH水準住宅の新築は、原則として子育て世帯・若者夫婦世帯が対象です。

注文住宅の新築では申請期限が早めに設定される場合があるため、事前確認が必要です。申請は登録事業者がおこない、補助金は契約代金への充当や現金支払いで還元されます。

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ZEH補助金

「ZEH補助金」は、新築の一戸建て住宅の建築や購入をする個人、販売者となる法人を対象にした制度です。地域によって助成される金額や条件も異なるので、確認するようにしましょう。

ZEH Orientedでは、断熱性能などの外皮基準を満たし、再生可能エネルギーを除いた一次エネルギー消費量を20％以上削減する必要があります。補助金を利用する場合は、SIIに登録されたZEHビルダーやプランナーが関与する住宅かどうかも条件のひとつ。対象地域や住宅条件によって利用可否が変わるため、計画段階で施工会社や登録事業者に確認しましょう。

まとめ

ZEH Orientedは、都市部の狭小地や多雪地域など、太陽光発電を十分に設置しにくい住宅向けのZEH区分です。太陽光発電の設置は必須ではありませんが、断熱性能を高め、省エネ性能を確保することで、ZEH水準の住まいを目指せます。

ZEH Orientedに対応した住宅は、快適な室内環境を保ちやすく、住宅ローン控除や補助金の対象になる場合も。ただし、高性能な断熱材や窓を採用することで建築コストが上がったり、間取りやデザインに制約が出たりするため注意が必要です。

ZEH Orientedを検討する際は、土地選びや設計の早い段階で条件を把握し、施工会社と相談しながら、自分たちに合った省エネ住宅を目指しましょう。