擁壁のある土地を購入すると後悔する？後悔を防ぐために事前にチェックすべきポイントとは

擁壁とは

まずは擁壁とは何なのか、どのような種類があるのかを把握しておきましょう。

擁壁とは

擁壁とは、高低差のある土地の側面が崩れないようにするために造られる壁のことです。例えば、高台や丘の上に住宅が建てられている場合、支える地盤に大きな力が加わります。また、地震で大きな力が加わったり、大雨が降ったりすると、何も工事されていない場合、土地が崩れてしまうおそれも。そこで、擁壁を設けることで土砂が崩れるのを防ぎます。

多くの自治体では「がけ条例」が制定されており、高低差が２m以上、斜面の勾配が30度以上ある土地の上や下に家を建てる場合、擁壁を造るよう求めています。

擁壁の種類

擁壁にはさまざまな種類があり、特徴が異なります。また、昔に造られたものは、現在の基準を満たしていない可能性もあります。ご自身が購入を検討している土地の擁壁はどの種類に該当するのか、知っておきましょう。

コンクリート造擁壁

コンクリート造擁壁とは、その名のとおりコンクリートで造られた擁壁のことで、大きく次の２つに分けられます。

• 重力式コンクリート擁壁
• 鉄筋コンクリート擁壁

重力式コンクリート擁壁は、擁壁の重さで背面の土の圧力を支えるもので、無筋コンクリート造とも呼ばれます。鉄筋工事が不要なため、工期が短くコストを抑えられます。しかし、鉄筋コンクリート造と比較して強度が劣ります。

一方、鉄筋コンクリート擁壁とは、鉄筋コンクリート製の壁と底板からできた擁壁のこと。底板の上に乗った土の重量も含めて、背面の土の圧力を支えます。底板と壁の形はL型や逆L型、逆T字型などの形があり、立地条件に合わせて造られます。高い強度と耐久性がありますが、コストが高くなる傾向にあります。

間知ブロック擁壁

間知（けんち）ブロック擁壁とは、間知ブロックを使って造られた擁壁です。間知ブロックは、天然の積み石に代わるものとして開発され、軽量かつ低価格であることから、河川や道路など幅広い工事で使用されています。斜めに角度をつけて積むことが特徴で、基準を満たしていれば、５mの高さまでの設置が可能です。

空石積み擁壁

空石積み擁壁とは、石やブロックを積み重ねてできた擁壁のことです。コンクリートが使われていないため、石やブロック同士に隙間ができ、強度は低くなっています。また、宅地造成及び特定盛土等規制法施行令の第８条では、次のように定められています。

“前号の擁壁は、鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造又は間知石練積み造その他の練積み造のものとすること。”

出典：宅地造成及び特定盛土等規制法施行令　第８条

つまり、空石積み擁壁は造られた当時は問題なくとも、現在の基準を満たしていないため、何らかの対応をする必要があります。

擁壁のある土地のメリット

擁壁の種類によっては、何らかの対策をしなければならないかもしれません。しかし、擁壁のある土地のメリットを把握しておくことで、理想の家に近づく可能性もあります。本章では、擁壁のある土地のメリットを解説します。

眺望や日当たりがいい

擁壁のある土地のメリットとして、眺望や日当たりがいいことが挙げられます。土地が擁壁の上にある場合、道路や周りの建物よりも高い位置にあるため、視界が開け、日差しを遮られにくくなります。

家は長期間にわたって過ごす場所であるため、眺望や日当たりがよければ、部屋全体が明るく開放的に感じられるでしょう。また、あとから高い建物が建てられても、環境の変化を受けにくくなります。

地階を活用できる可能性がある

擁壁のある土地は、地階を設けられる可能性がある点もメリットです。もし平坦な土地で地階を作る場合、深く掘る必要があり、大がかりな工事が必要です。しかし、擁壁のある土地の場合、土地の高低差を活かして地階を設けることが容易になります。

また、地階は延床面積の１／３を上限として容積率から除外できます。そのため、部屋数や収納などを増やせるでしょう。

プライバシーを確保しやすい

プライバシーを確保しやすい点も、擁壁のある土地のメリットです。平坦な土地の場合、通行人や隣家からの視線を感じることもあるでしょう。しかし、擁壁の上にある土地の場合、周りからの視線が入りにくくなるため、プライバシーを確保しやすくなります。

水害リスクを軽減できる

水害リスクを軽減できる点も、擁壁のある土地のメリットです。平坦な土地に家がある場合、大雨が降ったり河川が氾濫したりした場合に排水が追いつかず、浸水被害に遭うおそれがあります。しかし、擁壁の上に家がある場合は、そのような被害に遭う心配がありません。

ただし、土砂崩れのリスクがある点はデメリットです。大雨や地震で地盤に大きな圧力がかかると、それを支える擁壁に負荷がかかります。万が一に備えて、日頃から擁壁の点検をおこなうことが大切です。

相場より安く購入できる

擁壁のある土地は、相場より安く購入できる点もメリットです。擁壁のある土地は、建築する際のコスト増加や擁壁の修繕費用を見越し、あらかじめ土地価格を割り引いて売りに出されることが一般的です。土地の購入費用を安く抑えられれば、建物に予算をかけることもできるでしょう。

擁壁工事の費用相場

擁壁工事の費用は、擁壁の種類、高さや長さによって変動します。鉄筋コンクリート造の擁壁を造る場合、一般的に１平方メートルあたり３〜10万円ほどかかるとされています。例えば、高さ２m、幅10mの擁壁であれば、60万円〜200万円ほどかかります。

また、道路が狭ければ、何度も往復しなければならないため、運搬費が多くかかることに。もし、古い擁壁を解体しなければならない場合は、解体費用もかかるでしょう。ただし、自治体により、条件を満たせば補助金が出る可能性もあります。自治体に補助金制度がないか、調べてみるといいでしょう。

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擁壁のある土地を購入する際にチェックすべきポイント

擁壁のある土地はメリットもありますが、注意すべき点もあります。後悔しないためにも、購入する際にチェックすべきポイントを押さえておきましょう。

不適格擁壁でないか

擁壁のある土地を購入する際は、不適格擁壁でないかを確認しましょう。不適格擁壁とは、造られた当時は合法であったものの、法改正によって現在の基準を満たさない擁壁のことです。

古い家を解体して新たに家を建てる場合、擁壁も現在の基準に適合するよう求められることがあります。その分、費用が上乗せになり、工期も長引くことに。経済的な負担が大きいため、不適格擁壁の場合は避けたほうがいいでしょう。

劣化や不具合はないか

擁壁に劣化や不具合がないかも、購入する前に確認しておきましょう。例えば、コンクリートのひび割れや鉄筋のさびなどがあると、地震や大雨の際に崩壊するリスクがあります。劣化や不具合のある擁壁を工事するにも、高額な補修費用がかかることに。

擁壁の補修費用の分、建物にかけられるお金が少なくなる可能性もあります。見た目は問題なくとも、中身はどうなっているかわかりません。検査を依頼し、問題があるようであれば避けたほうが無難でしょう。

土砂災害のリスクはないか

擁壁のある土地を購入する前には、土砂災害のリスクがないかもチェックしましょう。擁壁のある土地に限らず、災害リスクは事前に確認しておきたいポイントです。しかし擁壁がある場合は、大雨によって擁壁が倒壊するおそれがあります。

自治体が公開しているハザードマップを確認するなどして、災害リスクがないかを確認しておきましょう。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」でも、土砂災害をはじめ、洪水、高潮などのリスクを検索できます。

隣地との境界トラブルリスクはないか

隣地との境界トラブルリスクがないかも、擁壁のある土地を購入する前にチェックしておきたいポイントです。例えば、擁壁自体は購入候補の土地にあっても、地中にある基礎の部分が隣地に越境していることもあります。

その場合、家を建てる際に何らかの制限がかかることも。また、築年数が経っていると、境界を示す杭がなくなっていることもめずらしくありません。擁壁を造り直す際に、位置で揉めるケースもあります。擁壁のある土地を購入する際には、境界が明確になっている土地のほうが、のちのトラブルを回避しやすいでしょう。

危険な構造の擁壁ではないか

擁壁のある土地を購入する前には、危険な構造の擁壁でないかどうかも確認しておきましょう。擁壁のなかには、当初造られた擁壁の上に増し積みされた擁壁もあります。本来、一定規模の高さや大きさのある擁壁を造る際には許可や確認申請など、法律に基づいた手続きをしなければなりません。

しかし、増し積み擁壁のように、適正な手続きを踏まずに造られたものも存在します。これらは、設計時に想定されていない力が加わることによって、崩壊するおそれも。このような擁壁は危険度が高く、倒壊するリスクがあるため避けたほうがいいでしょう。

建築制限はないか

建築制限がないかどうかも、擁壁のある土地を購入する際にチェックすべきポイントです。先述したように、高低差のある土地は「がけ条例」で擁壁を造るよう求められています。例えば、愛知県建築基準条例の場合、建物とがけの間に、がけの高さの２倍以上の水平距離を保つよう定められています。

もし、がけの高さが４mあった場合、がけから８mの部分は建物を建てられません。家を建てる位置が制限されることで家の面積が狭くなり、必要な居住スペースを確保できないことも。また、理想とする間取りを実現できないことも考えられます。このように、擁壁があることで建築に関して制限を受ける可能性があるため、避けたほうがいいでしょう。

建て替えられない可能性がある

擁壁のある土地は、そもそも建て替えられない可能性があることから、購入する前に確認をしておきましょう。例えば、擁壁が老朽化していたり、現在の基準を満たしていない場合、その土地を買ったとしても、新しく家を建て替えられない可能性があります。

家を建てる際には建築確認申請が必要ですが、安全性が確認できない擁壁があることで、建築許可が下りないおそれも。その場合は擁壁の造り直しを求められ、多額の費用がかかることになることから、擁壁の安全確認をおこなうようにしましょう。

擁壁のある土地で後悔を防ぐためのポイント

擁壁のある土地は日当たりがよかったり、プライバシーを確保しやすかったりとメリットがあります。一方で、後悔する方がいるのも事実です。本章では、擁壁のある土地を購入して後悔を防ぐためのポイントを解説します。

擁壁の構造・状態を確認する

擁壁のある土地を購入する際には、必ず擁壁の構造や状態を確認するようにしましょう。これまで見てきたように、造られた当時は問題なくとも、今の基準を満たしていない擁壁やコンクリートのひび割れで倒壊のリスクがある擁壁などが存在します。

構造や状態を確認しないままその土地を購入すると、あとから造り替えや補修工事などの費用が発生し、後悔するおそれがあるでしょう。売主に擁壁の構造や状態がわかる資料を求めるか、専門家に調査を依頼するなどして、購入しても問題ない擁壁かどうかを確認しましょう。

総費用を把握する

擁壁のある土地を購入する際は、総費用を把握することが後悔を防ぐポイントです。住宅を建てる場合、一般的に土地の購入費用、住宅の建築費用、諸費用の３つがかかります。擁壁のある土地の場合、補修や造り替え、地盤改良などの追加費用がかかることもめずらしくありません。

安く土地を購入できても、これらの費用で予算オーバーになる可能性もあります。擁壁のある土地を購入する際には、擁壁に関する費用も予算に組み込むようにしましょう。

耐用年数とメンテナンス費用を把握する

耐用年数とメンテナンス費用を把握することも、擁壁のある土地の購入の後悔を防ぐポイントです。コンクリート造の擁壁であれば、耐用年数は30〜50年とされています。擁壁は時間が経つにつれて劣化していくため、定期的なメンテナンスが必要です。

例えば、水抜き穴が詰まると、雨水が擁壁の裏側に溜まり、倒壊のリスクが高まることに。定期的なメンテナンスをおこなえば、長く維持できるでしょう。また、メンテナンス費用を事前に把握しておくと、いざという時にもすぐに対応できるでしょう。

土地自体の利便性を確認する

土地自体の利便性を確認することも、擁壁のある土地を購入した際の後悔を防ぐポイントの一つです。現時点では、高低差のある土地でも生活をするうえで苦にならないかもしれません。しかし、年が経つにつれて、段差や坂道が辛くなるおそれがあります。

また、冷蔵庫などの大型家電を搬入する際、場合によってはクレーンが必要になることも。他にも、将来的に売却する際、平坦な土地と比べて高低差のある土地は売りにくい傾向にあります。擁壁のある土地を購入する際は、今だけでなく将来的なことも踏まえたうえでよく検討しましょう。

まとめ

今回の記事では、擁壁のある土地のメリットや購入する前にチェックすべきポイントなどを解説しました。擁壁のある土地は見晴らしがよく、水害リスクに強いといったメリットがあります。一方で、安全性が確認できなかったり、見た目は問題なくとも中身が劣化している可能性がある擁壁もあります。

擁壁のある土地を購入する際には、事前に専門家のチェックを受けるなどして、安全性を確認するようにしましょう。また、事前にメンテナンスや費用を把握しておくことも、後悔を防ぐためのポイントです。