住宅選びの新基準！省エネ基準適合住宅の条件と補助金制度を解説

省エネ基準適合住宅とは

省エネ基準適合住宅とは、国が定める省エネルギー性能に関する基準を満たした住宅のことです。近年の地球温暖化問題やエネルギー価格の上昇を背景に、省エネ性能は住宅選びで重要な判断基準となりました。

断熱性やエネルギー消費の少なさなど、エコでの観点はもちろん、生活コストの削減や健康への配慮、高い資産価値など多くのメリットを持つ住宅として注目を集めています。

2025年４月から省エネ基準適合が義務化

2025年４月以降、すべての新築住宅は省エネ基準に適合することが法律で義務付けられました。省エネ基準は、住宅の窓や外壁などを評価する「外皮性能」と住宅で使用する設備の使用時に消費するエネルギー量を熱量に換算した「一次エネルギー消費量」の２つの基準があります。

法改正により、建築士や工務店側にも設計段階から省エネ基準を満たす義務が課され、建築確認の際にもエネルギー性能の説明が必要となりました。

今までは任意だった省エネ性能の確保が、建築基準法に基づいて必須項目となったことで、住宅の断熱性やエネルギー効率が標準化される方向へと進むことが予想されます。

省エネ基準の条件

省エネ基準に適合する住宅は、国が定めた一定以上のエネルギー性能を満たしている必要があります。評価基準は「外皮平均熱貫流率（UA値）」と呼ばれる断熱性能の指標と「一次エネルギー消費量基準」と呼ばれる消費エネルギーの総量の２つです。

この２つの基準をクリアしてはじめて「省エネ基準適合住宅」として認められます。
また、設計段階での計算だけではなく、建築後の性能を第三者評価機関によって認証してもらうことで、補助金や住宅ローン控除の対象になります。

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他の省エネ住宅との違い

省エネ基準適合住宅は、国が定める「最低限クリアすべき性能基準」を満たした住宅ですが、より上位グレードにあたる５つの省エネ住宅が存在します。

では、省エネ基準適合住宅と他の省エネ住宅の特徴や違いを見ていきましょう。

ZEH住宅

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）住宅は、断熱性・省エネ性能を高めたうえで、太陽光発電などの創エネ設備を活用することで、年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロ以下にする住宅です。政府が推進する脱炭素社会の鍵を握る住宅として注目されており、2020年のハウスメーカーが新築する注文住宅は、約56%がZEH住宅となりました。省エネ基準適合住宅よりもはるかに高い性能水準が求められますが、その分、光熱費を抑えられる経済的メリットがあります。

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長期優良住宅

長期優良住宅は、国が定めた認定制度に基づき、耐震性や耐久性、省エネ性や維持管理のしやすさなどの多項目で高い基準を満たした住宅のこと。
また、省エネ性能だけではなく、長期間にわたって高品質な住まいを維持できる構造であることが求められます。一般的な住宅と比較して資産価値が落ちにくいため、将来の売却を考えている方に適した住宅タイプでしょう。

長期優良住宅の認定を受けるためには、設計図面や維持保全計画書の提出が必要で、建築段階から計画的に準備しなければなりません。

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低炭素住宅

低炭素住宅は、CO2の排出量を抑制するための仕様を取り入れた住宅で、一次エネルギー消費量の削減に加え、ヒートアイランド対策や雨水利用などの環境対策を含む点が特徴です。
都市部を中心に普及が進んでおり、省エネ性能だけではなく、地域の環境配慮型住宅としての役割も担っています。また、断熱性に優れているため、光熱費削減も期待できるでしょう。

認定のためには、国土交通省が定める要件を満たす設計や設備導入が必要で、専門家のサポートを受けながら進めることをおすすめします。

LCCM住宅

LCCM（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）住宅は、建築から使用、解体までを含めた住宅の生涯にわたるCO2排出量をマイナスにすることを目指した超高性能住宅です。
建材や建築方法から見直す必要があり、普及段階にある住宅タイプですが、最先端のエコ住宅として今後ますます注目が高まっていくと予想されるでしょう。

住宅の長寿命化と省電力化も期待できるため、長期的に住む予定の方や環境貢献度の高い住宅を希望する方に適しています。

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スマートハウス

スマートハウスは、IT技術を活用してエネルギーを効率的に制御する住宅です。例えば、HEMS（ホーム・エネルギー・マネジメント・システム）を導入し、電力使用量をリアルタイムで見える化したり、自動制御で節電したりする仕組みを取り入れています。

スマートフォンと連動して家電や設備を制御できる住宅も増えており、利便性や快適性の面でも今後の住宅の主流になると予想されるでしょう。ただし、導入時にコストがかかったり、雨や積雪が多い地域では太陽光パネルの設置を見送る必要があるなど、導入する設備を吟味することが求められます。

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省エネ基準適合住宅のメリット

省エネ基準適合住宅は、日常生活を支えるさまざまなメリットがあります。メリットを正しく理解することで、初期費用以上の価値を実感できるでしょう。本章では、省エネ基準適合住宅のメリットを解説します。

光熱費の削減が期待できる

高断熱・高気密構造の省エネ住宅は、冷暖房効率が大幅にアップします。夏は涼しく冬は暖かく保てるため、冷暖房の使用量が減少し、電気代やガス代などの光熱費を大きく節約できます。家庭によっては年間で３万〜５万円以上の削減が見込まれるケースもあるでしょう。

加えて、太陽光発電システムなどを導入すれば、電力の自給自足や売電も可能となり、さらに経済的メリットが広がります。初期投資は必要ですが、ランニングコストを抑えられるため、家計の安定につながるでしょう。

快適な住まいが実現できる

省エネ基準適合住宅は、温度差の少ない室内環境を実現できるため、ヒートショックや熱中症のリスクを減らします。

特に高齢者や小さな子どもがいる家庭にとって、安全で健康的な住まいづくりは重要です。また、結露の発生が抑えられるため、カビやダニの繁殖を防ぎ、喘息やアレルギーのリスクも軽減します。睡眠の質や集中力にも好影響を与え、働き方や子育ての面でもメリットが期待できるでしょう。

資産価値が向上する

省エネ基準に適合している住宅は、性能が数値として証明されるため、売却や賃貸に出す際に有利に働きます。BELS評価や住宅性能評価書があれば、第三者にも信頼性のある物件としてアピールできるため、将来的に価値の維持・向上につながるでしょう。BELS評価については、あとで詳しく解説します。

省エネ住宅は今後の市場でスタンダードとなるため、非適合の住宅との差が明確になり、相対的に価値が高く評価されると予想されます。

住宅ローン控除の対象になる条件

省エネ基準適合住宅は、住宅ローン控除の優遇対象となる重要な条件です。政府は環境性能の高い住宅を推進しており、2022年以降は省エネ基準を満たすかによって、控除額や控除期間に大きな差が生まれる仕組みに変わりました。住宅ローン控除を最大限に活用する場合、省エネ基準に適合していることが必須条件です。

省エネ基準適合住宅における住宅ローン控除の概要

省エネ基準適合住宅は、通常の住宅に比べて、住宅ローン控除の内容が有利に設定されています。2025年以降に住宅ローン控除を利用する場合は、以下の借入限度額をご参考ください。

住宅ローン控除を利用する際は、BELS評価書や住宅性能評価書などの証明書類が必要となるため、証明書類は必ず取っておきましょう。

また、今後も税制改正により制度の内容が更新される可能性があります。手続きが完了したあとも、国土交通省や国税庁の公式サイトなどを確認しましょう。

住宅ローン控除の申請に必要な書類

住宅が省エネ基準に適合していることを正式に証明するには、認証書類の取得が必要です。代表的な書類は「BELS認証」と「住宅性能評価書（省エネ等級４以上）」です。

どちらの証明書も、補助金や住宅ローン控除、将来の売却時に有効な資料となるため、必ず取得・保管しておきましょう。なお、証明書の発行には数万円の費用がかかる場合があるため、事前に見積もりや申請手順を施工会社に確認することをおすすめします。

省エネ基準適合住宅にする際の費用

省エネ基準適合住宅に対応するには、通常の住宅よりも高性能な建材や設備の導入が必要です。したがって、初期費用は一般的な住宅と比べてやや高額になる傾向があります。例えば、断熱材の性能を上げるための追加費用や高効率な給湯器や換気設備の導入費は、50〜150万円程度の追加コストがかかるケースが多いでしょう。

ただし、基準を満たしていることが確認された給湯器を導入することで、最大20万円の補助金を受け取れる「給湯省エネ2025事業（※）」も実施されており、実質的な負担は軽減されます。さらに、長期的な光熱費の削減によって10年〜15年で元が取れるケースも多く、トータルではむしろ得をする場合がほとんどでしょう。

※申請額が予算上限（100％）に達し次第、交付申請の受付終了

省エネ基準適合住宅の費用を考える際のポイント

省エネ性能を重視した住宅は、エネルギーコストを削減するだけではなく、建物全体の耐久性やメンテナンス性にも好影響を与えることがあります。例えば、結露を防ぐことで建材の劣化を抑え、長寿命な構造を実現できるため、将来的なリフォームや修繕費を抑えることが可能です。

また、住宅ローンの借入条件にも有利に働くケースがあり、環境性能が高い住宅は、低金利ローン商品を利用できる金融機関も増えています。費用だけに目を奪われるのではなく、長期的な視野でライフサイクルコストを考慮することが、後悔しない家づくりへの第一歩となるでしょう。

補助金制度の活用も検討する

省エネ基準適合住宅の取得やリフォームには、各種補助金制度の活用が重要です。国が主導する「子育てグリーン住宅支援事業」や「ZEH支援事業」をはじめ、都道府県や市区町村による独自の助成金も存在します。いずれも予算の範囲内で先着順のものが多く、早めの情報収集と申請準備を心がけましょう。

例えば、子育てグリーン住宅支援事業では、子育て世帯や若者夫婦世帯に対して省エネ性能の高い住宅の新築や購入の際に、最大160万円の補助金が支給されます。補助金制度をフル活用することで、省エネ基準適合住宅にかかる初期投資の一部をカバーでき、コストパフォーマンスの高い住宅が実現できるでしょう。

申請には、住宅省エネ支援事業者登録申請書と印鑑証明書が必要です。工務店やハウスメーカーと相談しながら、設計段階から申請に必要な資料を揃えましょう。

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中古住宅でも省エネ基準適合住宅に適合する？

新築住宅だけではなく、中古住宅でも省エネ基準適合住宅を目指すことが可能です。築年数が経っている住宅でも、断熱性の向上や省エネ設備の導入などのリフォームを施すことで、省エネ基準に近づける、あるいは基準を満たすことができます。ただし、建物の構造や立地条件によって対応可否や改修の難易度が異なるため、事前に診断するとよいでしょう。

また、中古住宅に対する補助金や住宅ローン控除も、省エネ基準に適合しているか否かで適用条件が大きく変わるため、購入前に情報収集をおこなう必要があります。

適合させるための条件

中古住宅を省エネ基準適合住宅にするには、現行の住宅が抱える断熱性能や設備面での課題を把握し、課題を補うリフォーム計画を立てる必要があります。例えば、壁や床、天井の断熱強化や窓の複層ガラス化、エコキュートなど給湯器の高効率化が代表的です。

また、一次エネルギー消費量を計算し、基準値以下に抑える必要があります。改修の可否は、インスペクションを実施し、必要な工事範囲や費用を明確にしてから判断しましょう。

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中古住宅購入時の注意点

中古住宅の購入時は、建物の省エネ性能に関する記載があるか、または性能向上の余地があるかを確認する必要があります。省エネ基準適合住宅の証明書が発行されている物件なら安心ですが、異なる場合は購入後に改修をしなければならないでしょう。

また、売主側に記録がない、あるいは改修履歴が不明な場合は、信頼できる第三者による診断が不可欠です。省エネ基準への対応を見込んだうえでの購入判断が重要であり、リフォーム費用や補助金の活用可否も事前に確認しておきましょう。補助金申請は購入後すぐに申請が必要な場合もあるため、スケジュール管理もポイントです。

今後の住宅選びで意識するポイント

住宅の省エネ性能が住宅選びの前提条件となり、今後はより高度な視点での比較・検討が求められます。省エネ基準に適合しているだけではなく、性能の可視化や将来の制度変更への柔軟性を含めた選択眼が必要です。ここからは、今後の住宅選びで意識したいポイントを解説します。

エネルギー性能表示（BELS）を確認する

住宅のエネルギー性能を客観的に把握するうえで「BELS（ベルス）」は有効な指標です。BELSとは「建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）」の略称で、建物の省エネルギー性能を評価・表示する第三者認証制度です。

BELS評価は建物の一次エネルギー消費量や断熱性能をもとに算出され、星１〜５で評価されます。星の数が多いほど省エネ性能が高く、光熱費の削減効果も大きいとされており、住宅購入を検討する際、BELS評価は大きな判断材料になるでしょう。

将来の法改正も見据えた選択をおこなう

住宅に関する省エネ基準は今後さらに厳しくなる可能性があり、将来的にはZEH基準のようにより高い水準が標準となる可能性も示唆されています。したがって、今“建てる・購入する”住宅も将来的な基準の変更や制度の改定に対応できるように、アップデート可能な設計を意識することが重要です。
例えば、断熱性能を高めておく、太陽光パネルや蓄電池などの創エネ設備を後付けできる構造にしておく、高効率設備に対応可能な配管計画をしておくなど、柔軟性をもった設計が求められます。

省エネ基準をクリアするだけではなく、先を見据えることで、何年先でも価値を維持し続けられる住宅を手に入れることができるでしょう。

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ライフスタイルの変化に対応できる設計か確認する

住宅は長期にわたって暮らす場所のため、家族構成の変化やライフスタイルの多様化にも対応できる柔軟な設計が望まれます。例えば、将来的に子どもが独立したあとは、間取りを変更して書斎や趣味部屋として使えるようにしたり、在宅勤務を想定して静音性と断熱性に優れたワークスペースを設けられたりできる設計は、省エネ住宅との相性がよいでしょう。

高性能な住宅は、省エネ性だけではなく居住性・将来性の高い設計と一体になってこそ真の価値が生まれます。家族の成長やライフスタイルの変化を見越した設計を取り入れることも、後悔しない住宅選びの重要なポイントです。

まとめ

省エネ基準適合住宅への基本知識は、2025年以降の住宅購入に必須となりました。今後の住宅選びでは、省エネ基準を出発点としながら、ZEHや長期優良住宅など上位グレードの性能も見据えることがポイントです。

また、新築だけではなく中古住宅でも省エネ基準適合住宅に適合させることも可能。適切なリフォームや制度の活用次第で、十分な省エネ性能を手に入れられるため、価格だけではなく住宅の将来性も見据えて判断することが求められます。次世代の賢い住宅選びをして、何十年先も価値ある住まいを実現しましょう。