農地に家を建てられる？転用の手続き・費用・注意点を徹底解説！

農地に家は建てられる？農地転用の基礎知識を解説

結論、農地に家を建てることは可能です。しかし、そのままでは建てられないため、農地転用の手続きをおこなわなければなりません。土地には用途で分類があり、法律で「地目（ちもく）」と呼ばれる区分が（農地や宅地、雑種地など）定められています。

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農地転用とは

農地転用とは、地目を宅地などに変更する手続きです。農地には農地法が適用されており、勝手に住宅や施設を建てられません。なお農地とは、実際に作物を育てている土地だけでなく、一時的に耕作していない休耕地も該当します。

農地転用すれば農地以外の目的で土地を利用できますが、その手続きには一定の時間と準備が必要です。土地の場所や区分によっても方法が異なり、申請が遅れると、家づくりの計画全体が後ろ倒しになる可能性があるため、早めに着手しましょう。

万が一、許可を得ずに建築工事を進めてしまうと、工事の中断命令や元の状態に戻す指示が出される場合もあり、法的な罰則を受ける可能性も。スムーズに進めるためには、事前に農地転用の流れや必要書類、ルールをしっかり把握して準備を進めましょう。

農地法に基づく転用許可の種類（３条・４条・５条）

農地転用を正しく進めるためには、その根拠となる農地法の理解が欠かせません。農地法は、農地を守るための基本ルールを定めており、誰がどのように利用・転用できるかを詳細に規定しています。ここからは、農地転用に関わる農地法の許可の種類を整理しておきましょう。農地法の転用許可は、農地の利用や権利の移転形態によって３つに分類されます。

３条許可

３条許可は、農地を利用する場合の所有権や賃借権の移転を認めるものです。これは農家同士で農地を売買・賃貸する際に必要で、非農家は原則取得できません。

４条許可

４条許可は、所有者自身が農地の用途を農地以外に変更する（例：畑を駐車場にする）場合に必要です。権利の移転はともなわず、自己利用の形で用途変更するケースになります。

５条許可

５条許可は、農地の権利を移転したうえで、農地以外に用途変更する場合に必要です。例えば、農地を購入して家を建てる、または親から借り受けて宅地にする場合などがあてはまるでしょう。市街化調整区域で非農家が家を建てる場合、この５条許可が該当します。３条は農地利用、４条と５条は農地転用をともなう点が大きな違いです。

農地転用手続きが異なる「市街化区域」と「市街化調整区域」

農地転用の手続きは、その農地が市街化区域か、市街化調整区域かによって大きく異なります。

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて無秩序な開発を防ぐために設定された地域で、原則、住宅や商業施設などの建築は認められていません。特に非農家が家を建てる場合は、申請者または親族がその地域で長く生活している実績や、建設の必要性を詳細に説明する必要があります。

そのため、この区域内の農地に家を建てたい場合は、市区町村の農業委員会を通じて許可申請をおこないましょう。申請の際には、農地の場所や広さによって詳細な調査が入る場合もあるため、事前に窓口での相談が必要です。

一方、市街化区域にある農地の場合は状況が異なります。市街化区域は都市開発が積極的に進められているエリアのため、原則、届出を提出すれば手続きは完了。そのため、農地転用を検討している方にとって、市街化区域内であれば比較的スムーズに手続きを進められるでしょう。

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農振地域の場合

農業振興地域（農振地域）は、農業を保護・推進するために指定された区域で、農地は「青地」と呼ばれます。ここでは原則、農地転用できず、除外申請をおこなって区域から外さなければなりません。除外の可否は農地の種別（甲種・１種・２種・３種）や立地条件によって決まり、甲種や集落から離れた優良農地ではほぼ不可能です。

除外が認められても、手続きには半年から１年以上かかります。この場合、審査基準が厳格で時間もかかるため、事前の情報収集と計画の柔軟性が欠かせません。また、許可を得られない場合の代替案も想定しておくようにしましょう。

農地転用にかかる費用の内訳

農地に家を建てたいと考える方にとって、避けて通れないものが農地転用の手続きです。この手続きをスムーズに進めるには、費用面を事前に把握しておきましょう。農地転用自体には行政への申請料はかかりませんが、申請に必要な各種書類の取得費用や、場合によっては専門家への依頼費などの出費が発生する場合もあります。本章では、申請に必要な書類の費用や注意点をみていきましょう。

農業委員会への申請費用

農地転用の申請は、農業委員会に対しておこない、申請自体に手数料はかかりません。しかし、申請時に必要となる各種書類の取得には、一定の費用がかかります。以下が主な費用です。

これらに加え、土地の測量が必要となるケースでは、さらに高額な費用がかかる可能性もあります。このように、申請に直接かかる費用は少ないものの、書類の取得や準備にかかる費用を含めると、合計で数万円〜十数万円になる場合もあるため、資金には余裕を持って取り組みましょう。

行政書士への依頼費用

農地転用の手続きには、法律や都市計画、農地法の知識を求められる場面が多くあります。そのため、自分だけで手続きを進めることが難しいと感じた場合には、行政書士にサポートを依頼することが一般的です。依頼する際の報酬額はケースによって異なりますが、通常の農地転用申請であれば、３万円から10万円程度が目安となるでしょう。

しかし、例えば農用地区域から農地を外す農振除外申請など、より複雑な手続きを含む場合には、10万円〜30万円程度の報酬になるケースもあります。これは、調整や申請資料の作成に多くの時間と手間がかかるためです。

行政書士に依頼すると、書類の不備や手続きの遅れを防ぎやすいうえ、特にはじめて農地転用をおこなう方にとっては、専門家の知識や経験が大きな支えになるでしょう。依頼前には見積もりを取るなど、内容と費用のバランスの確認が大切です。

造成・インフラ整備にかかる費用

農地を住宅用地として利用するには、地盤や地形などを整える工事が必要になる場合があります。例えば、土地に高低差があったり、地盤が軟弱で建築に適さない場合は、そのままでは家を建てられません。そのため、土地の高さを調整したり、地盤改良をおこなったりする造成工事が必要になるでしょう。こうした整備にかかる費用は、土地の状態や面積により変動することが一般的です。

造成費は、地面をならす整地費、軟弱地盤の補強のための地盤改良費、崩落防止のための擁壁工事費など。東京都を例にすると、整地で１平方メートルあたり約800円、擁壁工事では１平方メートルあたり８万円を超えるケースもあります。

農地を転用する際は、これらの費用が発生する可能性をあらかじめ見込んでおきましょう。土地が広ければそれだけ工事範囲も広くなり、費用負担も増加します。家づくりを成功させるには、造成やインフラ整備にかかるコストを事前に把握し、資金計画に反映させる準備が重要です。

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固定資産税の変化と維持費

農地を宅地などに転用すると、固定資産税の金額が大きく変わる点に注意が必要です。農地は農地評価に基づき低い税率で課税されますが、転用後は宅地評価に切り替わり、税額が一気に上がるでしょう。例えば同じ面積でも、宅地では農地の数倍の税額がかかる可能性があります。

また、用途変更後は草刈りや道路への接道維持、水道・ガスなどインフラの管理など、日常的な維持管理コストも発生する点にも留意が必要です。建物を建てるまで時間が空くと、その間の維持費も無視できません。こうした費用は見落としがちですが、農地転用後も、維持や管理のコストが継続的にかかる点を想定しておきましょう。

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家を建てられない農地とは？転用できないケース

ここまでは、農地転用できるケースを紹介してきましたが、すべての農地が自由に宅地に変えられるわけではない点にも注意が必要です。農地には「原則、転用が認められない農地」や「厳しい制限がかかる農地」も存在します。もし、それを知らずに誤って土地を購入してしまうと、家を建てられず、大きな損失につながるかもしれません。

本章では、特に注意が必要な農地「第１種農地」「農用地区域内農地」「甲種農地」の３つを取り上げ、それぞれの特徴と転用の可否、注意点を解説します。

第１種農地

第１種農地とは、食料の安定供給を目的に保護されている農地の一つで、厳しい転用制限がかけられている土地です。この農地は、農業の生産性が高く、周辺に住宅や工場などの開発がほとんどおこなわれていない地域に多く存在します。

また、農業の継続的な利用が優先される区域に指定されており、原則、宅地転用は許可されません。例えば農業関連施設を建てるなど、農業目的でも厳格な審査を課せられる場合があります。万が一、こうした土地を安いからと購入してしまうと、将来的に住宅を建てられず、転売もしづらくなる可能性があるでしょう。特に、地方の広大な土地には第１種農地が多く含まれるため、地目や市町村の農業委員会の見解を事前に確認しておく必要があります。

農用地区域内農地（農振地域）

農用地区域内農地は、市町村の農業振興地域整備計画に基づいて指定されている農地で、農地のなかでも特に農業利用の維持・促進が期待されるエリアに属します。これらの土地は、農業生産の効率性を高めるために集中的に管理されており、農地転用は原則認められません。

農用地区域内農地を宅地など他の用途に変更するためには、まず「農振除外申請」と呼ばれる手続きが必要です。これは、農業振興地域から土地を除外してもらうもので、１年に１回など申請受付の時期が限られていたり、除外にかかる審査が厳しかったりする点が特徴です。除外申請が認められたあとで、はじめて農地転用申請が可能になります。

このため、転用までに１年以上かかるケースも少なくありません。農用地区域内農地に家を建てたいと考えている場合は、短期的に計画を進めることは難しいため、十分な時間と費用の見積もりが必要です。また、除外が認められないケースも多いため、最初の段階で慎重な見極めが求められます。

甲種農地

甲種農地は、都市計画区域内にありながら、特に農業上の価値が高いと判断された農地を指します。都市開発が進むエリアに位置していても、周囲に農地が広がり、農業利用が今後も継続される見込みがある土地が該当します。甲種農地は、第１種農地や農用地区域内農地についで、転用が厳しく制限されている農地の一つです。

この種の農地は、原則として農業以外の用途への転用は許可されません。特に住宅や商業施設などの建築は難しく、転用を進めるには農業委員会や都道府県知事の厳格な審査をクリアしなければなりません。審査基準には、「周辺農地の影響を及ぼさない」「農業の継続に支障がない」などがあり、個人の住宅建設のためだけでは、まず許可は下りないのが実情です。

また、甲種農地は市街化区域にあっても農業的利用が優先されるため、立地的に便利そうに見えても、宅地化できない落とし穴があります。見た目や価格だけで判断せず、自治体に確認を取り、該当地の指定区分をしっかり調べるようにしましょう。

農地に家を建てる手順

農地に家を建てるには、通常の宅地での建築と比べて、多くの手続きと時間が必要です。農地転用や開発許可など、複数の法律や条例が関わり、申請や審査には数カ月から１年以上かかる場合もあります。

また、農業委員会や役所との事前調整、境界確定や造成工事、インフラ整備など、段階ごとに専門的な知識と正確な書類が欠かせません。本章では、計画開始から完成・入居までの流れを順を追って解説し、必要な手続きや注意点を説明します。

• STEP 1事前調査（役所・農業委員会への確認）をおこなう
• STEP 2農地転用許可を取得する
• STEP 3造成・インフラ工事を実施する
• STEP 4建築確認申請をおこない工事が開始される

それぞれ詳しく解説します。

STEP１. 事前調査（役所・農業委員会への確認）をおこなう

農地に家を建てる計画を立てる際は、まず市町村の建築課や開発指導課など、開発行為を主管する部署に相談票を提出します。同時に、農地を管理する農業委員会とも連携し、計画地で建築が可能かどうかを確認しましょう。

市街化調整区域内で長年住んでいても、必ずしも許可されるとは限りません。行政は独自の基準で判断し、条件付き許可や不許可の結論が出る場合もあります。提出書類には、戸籍謄本・住民票、土地の登記事項証明書や公図などが必要です。審査結果は比較的早く出ますが、ここで「建築可能」の見通しが得られなければ先に進めません。

あわせて、農地が農業振興地域（青地）か、比較的規制の緩い白地かを確認します。青地の場合は種別によって除外申請の可否が変わり、甲種農地の場合はほぼ不可能、３種であれば可能性があります。計画の成否を大きく左右する段階のため、早期かつ正確な調査をしましょう。

STEP２. 農地転用許可を取得する

建築可能の見通しが立ったら、次は農地を宅地などに転用するための正式な許可取得に進みます。青地の場合は農用地除外の申出をおこない、許可が下りるまで半年から１年ほどかかることが一般的です。

除外許可後は境界確定や分筆登記をおこない、敷地面積・接道条件・道路後退など法令上の要件を満たす形に整えましょう。この段階では建築士と協議し、ほぼ確定した設計図面を用意する必要があります。

そのうえで「開発行為許可申請」と「農地法５条許可申請」を同時に進めましょう。開発行為許可は土地利用計画や親子関係・居住実績などを確認し、農地法５条許可は建設の必要性や資金力を審査します。

許可権者は県で、農地転用は実際の事業計画がなければ認められません。安易な転用は不許可となるため、提出書類や説明の整合性が極めて重要です。許可が下りれば、非農家でも農地の所有権移転が可能になります。

STEP３. 造成・インフラ工事を実施する

開発行為許可と農地法５条許可が下りたら、申請内容通りに敷地の造成工事をおこないましょう。中身は、盛り土や切り土による地盤整備、区画を明確にするためのブロック塀設置、排水設備や給水管・電気配線などのインフラ整備です。

ここで重要なのは、許可取得後に工事を開始する点になります。許可前に着工すると違反転用となり、二度と許可を得られない可能性があるため注意しましょう。造成完了後は市町村の担当課に届出をおこない、現地検査を受け、申請図面通りに造成されているか、道路後退や接道条件が守られているか、排水や雨水処理の計画が適切かなどの確認がされます。

工事内容や検査結果は、のちの建築確認申請にも関わるため、施工会社との打ち合わせや写真記録を怠らないようにしましょう。この段階での不備は、のちの工程全体に影響するため、慎重かつ確実な施工が求められます。

STEP４. 建築確認申請をおこない工事が開始される

造成工事と土地検査が完了したら、建築物の設計内容を審査する建築確認申請をおこないます。市街化調整区域の場合、土地が許可済みを示す「適合証明」を添付しなければなりません。これは開発申請時の図面や許可印を綴じた小冊子で、建築確認の前提条件です。申請は主に建築士が代理し、構造・用途・安全性・防火規定など建築基準法に適合しているかを審査されます。

処理期間は通常２〜３週間程度で、許可が下りると「建築確認済証」が交付されるでしょう。これは建物竣工後の登記や融資手続きにも必須の重要書類です。確認済証を得たら、施工会社の工程に沿って建築工事が始まり、着工後は、図面通りに施工されているか随時チェックをおこない、のちの完了検査に備えます。なお、外構工事は建物完成後におこなう場合も多く、入居時期との調整が必要になるでしょう。

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建築主（施主）は建物を建てる前に建築確認申請をおこない、設計段階で建築基準法に適合であるか確認する必要があります。

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農地に家を建てる際の注意点

農地に家を建てる場合、必要な手続きや工事が複数の段階に分かれており、それぞれに時間・費用・専門的な確認がともないます。特に市街化調整区域や農業振興地域では、許可が下りるまでの期間が長く、思わぬ制約や条件が課される場合もあるでしょう。事前調査や申請は慎重に進めなければならず、途中で計画が頓挫するケースも少なくありません。

また、造成やインフラ整備、地盤改良などの工事は、予想以上に費用がかかる場合があります。さらに、農地特有の水はけや土壌の状態を軽視すると、建築後に不具合が生じるリスクも。そこで本章では、農地に家を建てる際に特に注意すべき３つのポイントと、よくある失敗例を紹介します。これらを事前に理解し、無駄な出費や工期の遅延を防ぎ、安心して計画を進めましょう。

スケジュールに余裕をもたせる

農地転用や開発行為許可の手続きは、予想以上に時間がかかります。特に農業振興地域（青地）の除外申請は半年から１年かかることが一般的で、さらに境界確定や分筆登記、開発許可・農地法許可など複数の段階が必要です。申請が同時期に集中すれば、県や市の審査が遅れる場合もあるでしょう。

よくある失敗は、住宅の着工時期を先に決めてしまい、許可の遅れで工期全体が押してしまうケースです。また、工事開始前には許可が必要で、無断で着工すると違反転用となり、許可が取り消されるリスクもあります。

計画時には少なくとも１年以上の余裕を持ったスケジュールを組み、許可後に建築確認申請や工事に入る流れを確実に守るようにしましょう。特に、融資や引越し日程と連動させる場合は、審査の進捗に応じた柔軟な調整が不可欠です。

インフラ整備の見積もりを事前に確認する

農地を宅地にするには、造成だけでなく上下水道・電気・ガスなどのインフラ整備が必要でしょう。市街化区域内の宅地とは異なり、農地は生活インフラが整っていない場合が多く、引き込み工事や配管延長などで高額な費用が発生します。

よくある失敗は、建物本体の見積もりだけで予算を組み、インフラ工事費を計上していないケースです。水道が遠くから引き込まれる場合や、道路の掘削・復旧が必要な場合には、数百万円単位で追加費用がかかるかもしれません。

また、雨水排水の処理計画や道路後退部分の舗装など、開発許可の条件にともなう工事費用にも考慮が必要です。着工後に予算不足に陥らないためには、造成計画と同時にインフラ整備の詳細な見積もりを取得し、建物費用とは別に確保しておきましょう。

地盤・水はけなど土地の特性に注意する

農地はもともと作物を育てるための土壌であり、宅地の条件とは異なります。地盤がやわらかく沈下しやすい場所や、水はけが悪く雨季にぬかるむ土地も少なくありません。これらを軽視すると、建物の傾きや基礎の損傷、湿気による室内環境の悪化など、長期的なトラブルにつながります。

多い失敗例は、事前に地盤調査をせず着工し、工事途中で地盤改良が必要になり、数十万〜百万円以上の追加費用が発生するケースです。また、水路や暗渠（あんきょ）が近くにある場合、排水計画や基礎形状の工夫も欠かせません。計画初期の段階で地盤調査と水はけの確認をおこない、必要に応じて地盤改良や排水設備を組み込むと、将来の修繕費用や住環境の悪化を防げます。

農地に家を建てる時に関するよくある質問

農地に家を建てる時に関するよくある質問をまとめました。

農地に家は建てられる？

農地に家を建てられますが、そのままでは建築できないため、農地転用の手続きが必要です。農地法では、利用形態に応じて３条（農地利用の権利移転）、４条（所有者による用途変更）、５条（権利移転をともなう用途変更）の許可区分が定められています。

手続きは、市街化区域なら届出の提出のみで比較的容易ですが、市街化調整区域では許可取得が厳しく、生活実績や必要性の証明が求められるでしょう。さらに農振地域では原則転用不可で、除外申請が必要かつ長期化します。区域や条件により難易度が大きく異なるため、実施には事前調査と計画が欠かせません。

農地に家を建てる際に何にどのくらい費用がかかる？

農地転用は、申請自体に手数料はかかりません。しかし、書類取得費や専門家依頼費、造成・インフラ整備費、固定資産税の増額などで多様な費用が発生します。

登記事項証明書や公図、測量費などで数万〜十数万円、行政書士への依頼は３万〜30万円、造成費は土地条件により高額化します。転用後は宅地評価で税負担が数倍になり、維持管理費も発生するでしょう。購入前に全費用を見積もり、資金計画に組み込むなど、事前準備が欠かせません。

家が建てられない農地はある？

家を建てられない農地もあります。もし、農地に家を建てる前提で、知らずに土地を購入すると家を建てられず損失につながる場合があるため注意しましょう。家が建てられない農地の代表例は第１種農地、農用地区域内農地、甲種農地の３つです。

第１種農地は生産性が高く、開発がほぼない地域に多く、宅地への転用はほぼできません。農用地区域内農地は農業振興地域に属し、除外申請が必要で審査も厳しく、転用までに１年以上かかる場合があります。甲種農地は都市計画区域内でも農業価値が高く、住宅建設は原則不可です。購入前に自治体で指定区分を確認しましょう。

農地に家を建てるにはどのような手順で進める？

農地に家を建てるには、事前調査から農地転用の許可を取得し、造成・インフラ工事を経て、着工に進みます。通常の宅地より多くの手続きと時間が必要で、計画初期から慎重な段取りが欠かせません。

まず役所や農業委員会で事前調査をおこない、区域や農地種別による建築可否を確認します。許可の見通しが立ったら農地転用許可を取得し、境界確定や設計図面の準備、開発行為許可申請を同時に進めましょう。許可後は造成・インフラ工事を申請通りに実施し、現地検査で適合を確認します。最後に建築確認申請を経て着工し、工事中も図面通りに施工されているかを確認しましょう。

農地に家を建てる際の注意点は何？

農地に家を建てる際は、スケジュールに余裕を持たせ、整備費用の早期見積もりや土地の特性に注意して進めましょう。手続きや工事に時間と費用がかかるため、計画段階から慎重な準備が不可欠です。

まず、農地転用や開発許可は半年〜１年以上かかる場合もあるため、少なくとも１年程度の余裕を持ったスケジュールを組み、許可前の着工は避けましょう。次に、上下水道・電気・ガスなどのインフラ整備費用を事前に見積もり、造成費とは別に確保します。

さらに、農地特有のやわらかい地盤や水はけ不良を放置すると、建物の傾きや損傷を招くため、早期に地盤調査と排水計画をおこない、必要に応じて改良工事を組み込みましょう。

まとめ

農地に家を建てるには、農地転用の手続きが必要で、区域や農地の種別によって難易度や期間が大きく変わります。費用は造成・インフラ整備や固定資産税の増額まで含めて、事前に見積もるようにしましょう。

特に、市街化調整区域や農振地域では許可取得が厳しく長期化するため、早めの調査と計画が不可欠です。本記事のポイントを押さえて手続きを進め、余計な時間や費用の浪費を防いだ効率的な家づくりを実現させましょう。