耐震等級３相当とは？嘘と言われる理由と耐震等級３との違いを解説
住宅の耐震性能を調べていると「耐震等級」や「耐震等級相当」の文字を目にする機会があるでしょう。しかし、この違いがわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、耐震等級相当は「相当」と付いていることで、本当に安心できる性能なのか疑問を感じる事もあるかもしれません。
本記事では、耐震等級３相当の制度の仕組みや耐震等級３との違いを解説します。耐震等級の正しい知識を持って住宅選びをおこないましょう。
記事の目次
耐震等級３相当とは
耐震等級３相当とは、住宅の構造が耐震等級３と同等レベルの耐震性能を想定して設計されている住宅のことです。
耐震等級３は住宅性能表示制度でも最高ランクで、災害拠点となる消防署や警察署と同程度の耐震性があるとされています。一方で「相当」が付く場合、第三者機関による正式な認定を取得していないケースが一般的です。
つまり、設計段階では耐震等級３の基準を参考にしていますが、評価を受けていない状態となります。性能が低いと断定はできませんが、客観的な証明がない点には注意が必要です。
耐震基準と耐震等級の違い
耐震基準とは、建築基準法で定められた最低限の安全基準で、震度６強から７程度の地震が発生しても倒壊しないことを基準としています。一方、耐震等級はその基準をどれだけ上回っているかを示す指標です。
等級による倒壊確率（震度７の場合）
| 耐震等級の数値 | 建物の強度 | 建物の種類 |
|---|---|---|
| 耐震等級１ | 建築基準法レベル | 一般の住宅 |
| 耐震等級２ | 等級１の1.25倍の強さ | 病院や学校などの避難所になる建物 |
| 耐震等級３ | 等級１の1.5倍の強さ | 消防署や警察署など防災拠点になる建物 |
等級１が最低ラインで、数値が上がるほど耐震性能が高くなります。耐震等級３相当は耐震等級３を目標に設計されていますが、裏付けがないため、あくまで参考程度となるでしょう。
耐震等級３と耐震等級３相当の違い
耐震等級３相当でも、正式な耐震等級３と同等の性能があるなら問題ないと考える方もいるでしょう。
しかし両者は、耐震性能以外にも違いがあります。耐震等級３と耐震等級３相当の違いを見ていきましょう。
認定・証明の違い
耐震等級３は住宅性能表示制度に基づいて、設計住宅性能評価書や建設住宅性能評価書などの正式な書類によって客観的に証明されます。第三者評価機関が図面や構造計算書を精査し、基準を満たしていると判断した場合にのみ発行される公的な証明書です。
一方、耐震等級３相当は、公的な認定がないケースがほとんどです。書類上で耐震等級３と明記できないため、相当と表現されます。
認定・証明の違いは、住宅の性能を第三者に説明する場面で影響します。例えば、売却時や保険加入の際は客観的な証明書によって評価が分かれることも珍しくありません。そのため、構造計算書や設計根拠を残し、説明できる状態にすることが重要です。
構造計算の精度の違い
耐震等級３の認定を受けるためには、許容応力度計算など詳細で精度の高い構造計算が求められます。構造計算とは、部材一本一本にかかる力を算出し、安全性を数値で検証する方法です。
耐震等級３相当でも、同様の計算をおこなっているケースもあります。しかし、建築会社によっては簡易的な壁量計算や独自基準に基づいて判断していることも。
相当と表現されていても、公的な基準と異なる可能性は否定できません。実際の耐震性能を知るためにも、どの計算方法が用いられ、誰が確認しているのかを把握しましょう。
地震保険の違い
地震保険は、建物の耐震性能に応じて保険料が割引される制度があります。
耐震等級３の正式認定を受けている住宅は割引の対象となり、長期的に保険料負担を抑えられるでしょう。一方、耐震等級３相当は第三者認定がないため、原則として割引の対象外です。
耐震等級３相当は、保険会社が性能を客観的に判断できないため、実際の耐震性能とは別の問題です。同等レベルの耐震性が期待できる住宅であっても、扱いが異なる点に注意しましょう。
信頼性の違い
耐震等級３は公的制度に基づいた認定があるため、金融機関や保険会社、不動産市場からの信頼性が高いです。一方、耐震等級３相当は、信頼性が建築会社の説明力や実績に左右されるでしょう。
過去の施工実績や構造に対する考え方が明確であれば信頼できますが、説明が抽象的な場合は注意が必要です。建築会社に話を聞いて安全性に対する考え方を確認しましょう。
耐震等級３相当は嘘と言われる理由
耐震等級３相当が「嘘ではないか」と疑われる理由は、正式な耐震等級制度ではないにもかかわらず、耐震等級３と同等である印象を与えるからです。
耐震等級３相当でも実際には高い耐震性能を持つ住宅も存在します。しかし、根拠が十分に説明されていなければ、不信感があるでしょう。
耐震等級３相当は嘘と言われる理由を詳しく見ていきましょう。
優遇制度の対象外だから
耐震等級３相当は、各種優遇制度の対象外となるケースが多くあります。
耐震等級３として正式に認定された住宅は、住宅ローンの金利優遇や地震保険料の割引などのメリットを受けられることも。しかし、耐震等級３相当は第三者認定がないため、優遇制度を利用できないことが一般的です。
「同じレベルの耐震性能なら、なぜ優遇されないのか」と疑問が生まれるかもしれません。しかし、制度は認定の有無で判断されるため、実際の耐震性能とは切り離して考える必要があります。
認定が自己評価だから
耐震等級３相当は、第三者評価機関による審査を経ていないため、建築会社や設計者の自己評価に近い位置付けになります。
当然すべてが根拠のない主張ではありませんが、評価基準や判断過程が客観的に見られていない可能性も。特に構造計算の方法や耐震設計の根拠が説明されていない場合、言葉だけが先行している印象を与えるでしょう。
自己評価であることを前提に、根拠資料の提示を求めることをおすすめします。
購入者側が違いを理解していなかったから
耐震等級３相当の住宅を耐震等級３と混同して購入してしまった場合、あとから違いを知ると「嘘だったのか」という印象になってしまうかもしれません。後悔しないように、違いを理解してから購入を検討しましょう。
耐震等級３相当のデメリット
耐震等級３相当は一定の耐震性能を目指した設計ですが、公的な認定がないことにデメリットがあります。性能が高くても、建築時だけでなく、住宅ローンや保険、売却などの場面にも不利になるケースがあるため注意が必要です。
デメリットを把握したうえで、本当に許容できる内容か判断しましょう。
第三者証明がない
耐震等級３相当のデメリットは、住宅性能表示制度に基づく第三者証明が存在しない点です。
第三者証明がない場合、住宅の耐震性能は建築会社や設計者の説明に依存します。
したがって、金融機関や保険会社、不動産取引の場面で客観的な評価ができずに、耐震等級３と同等に扱われにくいため注意しましょう。
性能が高くても公式に示す書類がないことで評価が下がってしまう点は、住宅性能を説明する場面を想定すると大きな不安要素になってしまうかもしれません。
間取りに制限がかかる
耐震等級３相当の性能を確保するためには、壁量や柱配置のバランスを重視した設計が求められるため、大開口のリビングや吹き抜けなど自由度の高い間取りが実現しにくい場合があります。
特に木造住宅は、構造の制約が顕著に表れやすいため、デザイン性との両立が課題になることも。耐震性を優先するあまり、生活動線や開放感に不満を感じる可能性もあるため、設計段階で慎重な検討が必要です。
住宅ローンの金利優遇を受けられない
耐震等級３の正式な認定がない住宅は、住宅ローンの金利優遇制度を利用できないケースがあります。金融機関によって条件は異なりますが、耐震等級３の認定を前提とした優遇制度を多く設けているため、不利になる可能性は高いでしょう。
わずかな金利差でも、長期にわたる返済では総返済額に大きな影響を与えかねません。初期費用を抑えられても、長期的な支出を比較すると結果的に割高になるケースも多いため注意が必要です。
地震保険の割引対象外である
耐震等級３の住宅は地震保険料が最大で50%割引されますが、耐震等級３相当の場合は地震保険の割引が適用されないケースがほとんどです。
耐震等級１や耐震等級２でも、公的な認定があることで10％〜30％の割引が適用されます。地震保険の割引は、公的な認定が求められるため注意しましょう。
耐震等級３相当は、初期費用や建築コストを抑えられてもランニングコストを含めると割高になる可能性も考えられます。耐震性能とコストのバランスを比較して、慎重に判断しましょう。
耐震等級３相当のメリット
耐震等級３相当の住宅には、もちろんメリットもあります。
「認定がなければ性能が低い」と短絡的に判断せずに、設計内容や構造計算の考え方を正しく把握すれば、状況によっては合理的な選択となる場合も。
自分たちの価値観や優先順位に合っているかを確認しましょう。
耐震等級３と同等レベルの耐震性能が期待できる
耐震等級の認定の有無は、構造の安全性を判断する指標にはなりますが、実際の構造強度を正確に示すものではありません。
耐震等級３相当でも、精度の高い構造計算をおこなって建物形状のバランスを適切に設計していれば、耐震等級３と同水準の耐震性能が期待できます。
一般的な住宅で、震度６強～７程度の地震でも倒壊を防いでくれると考えれば、等級が低い住宅を選ぶより地震への耐久度が高い可能性があります。
認定取得にかかる手間を抑えられる
耐震等級３の正式認定を取得する場合、第三者機関への申請や審査、追加の図面作成などが必要になり、申請する際は20〜40万円程度の費用が必要です。
耐震等級３相当であれば、手続きの手間を省略できるため、建築全体のスケジュールを短縮しやすくなるでしょう。また、費用面でも認定取得費用を抑えられる点はメリットです。
ただし、客観的な視点がない分、購入者自身が建物の構造内容を確認して、納得したうえで進める必要があります。手間を省ける一方で、自身で確認する責任が大きくなる点は理解しましょう。
売却時に有利になる可能性がある
耐震等級３相当でも、構造計算書や設計根拠が整理されていれば、高耐震住宅と判断されて一定の評価を受ける可能性があります。
近年は中古住宅市場でも耐震性を重視する買い手が増えており、耐震性能を説明できる資料があると売却時に有効です。
ただし、耐震等級３と同等に評価されるとは限りません。将来的に住宅の売却も視野に入れるのであれば、設計段階から資料を残しておきましょう。
耐震等級３相当を選ぶ際のチェックポイント
耐震性能は完成後に目で見て判断できるものではないため、設計段階で確認が重要です。
特に耐震等級３相当を選ぶ場合は、耐震構造の根拠や考え方を自分自身で確認して納得してから手続きを進めることが求められます。
では、耐震等級３相当を選ぶ際のチェックポイントを見ていきましょう。
相当の根拠となる書類を残す
耐震等級３相当と説明された場合は、根拠となる書類を残しておくことが重要です。
例えば、構造計算書や伏図、耐力壁の配置図などが該当します。資料があれば、設計段階でどのような考え方で耐震性能を確保しているのかを確認できます。
また、将来住宅を売却する際や、保険会社や金融機関とやり取りする場面でも、耐震性を説明する材料として役立つ可能性があるでしょう。
口頭説明だけで終わらせず、書面で確認し、保管しておくことが安心につながります。
構造計算を確認する
耐震等級３相当をうたう以上、どの構造計算が採用されているかを確認する必要があります。
安全性を確認する許容応力度計算がおこなわれているのか、あるいは簡易的な壁量計算にとどまっているのかによって、信頼性に大きな差が生じます。
計算内容をすべて理解する必要はありません。「どこまで検証されているか」「誰がチェックしているか」を把握することが重要です。
建築会社の耐震への姿勢を確認する
建築会社が耐震性能をどのように考えているかは、住宅の安全性に直結するポイントです。
過去の施工実績や耐震に関する考え方、構造へのこだわりを確認すれば、その会社の姿勢が見えてくるでしょう。
また、耐震等級３相当を採用している理由を詳しく説明してくれるかも重要です。
質問に対して具体的な回答があり、デメリットも含めて説明してくれる建築会社であれば、信頼度は高いでしょう。
まとめ
耐震等級３相当は、耐震等級３と同等レベルの性能を目指した設計ですが、公的な認定がないため優遇制度や第三者評価の面では不利になりやすいです。
ただし、必ずしも耐震等級３より性能が低いとはいえず、設計内容や構造計算が適切であれば、高い耐震性能を確保できる可能性もあるでしょう。
言葉のイメージに左右されず、根拠となる資料や建築会社の姿勢を確認することが重要です。
メリットとデメリットの両方を確認し、自分たちの価値観や優先順位に合った選択をすることが、後悔のない住まいづくりにつながります。
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執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
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