サンルームの設置は固定資産税が発生する？節税方法と条件を解説！
本記事では、サンルームと固定資産税の関係を解説します。設置前に注意点とトラブル回避のポイントを押さえて、理想の空間を手に入れましょう。
記事の目次
固定資産税の仕組み
固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有している方に対して課される地方税です。建物部分は家屋評価額に応じて課税され、建物の用途や構造によって評価額が決定します。サンルームを設置して家屋と判断された場合、固定資産税の課税対象となるため注意が必要です。
特に、屋根と三方向以上の壁があり、基礎がしっかりしているサンルームは、外気を遮断できる常設の居住空間として認識されることから、家屋と判定されることも多いでしょう。
固定資産税の対象と判断される３つのポイント
サンルームが固定資産税の課税対象になるかを判断するには、家屋と認定されるかが鍵です。税務上、家屋と認められるためには３つの要件があります。
１つ目は「外気分断性」で、屋根や三方向以上の壁によって外気が遮断されていること。２つ目は「土地への定着性」で、簡単に動かせないように基礎工事がされており、地面に固定されていること。３つ目は「用途性」で、住居の一部として使用することです。
３つの要件を満たす場合、税務上はサンルームも住宅の一部と判断され、固定資産税の課税対象となる可能性が高くなります。
サンルームが課税対象になりやすい条件
サンルームが固定資産税の対象になるかは、構造だけではなく使用目的や施工方法も関係しています。屋根と壁があり、居住スペースとしても利用できるような作りであれば、課税対象になることが一般的です。
特に基礎工事が施され、動かすことができない状態のサンルームは、建物の延床面積に含まれると判断されやすくなります。反対に、簡易的な構造で屋根のみで壁がなかったり、地面に固定されていなかったりする場合は、課税対象外になるケースもあるでしょう。
判断は各自治体の基準に左右されるため、設置前に確認することが重要です。
サンルームをあと付けした際の固定資産税の扱い
既存の住宅にサンルームを後付けするケースもあります。後付けでも構造や規模によっては増築と判断され、固定資産税の見直しがおこなわれる場合も珍しくありません。では、後付けしたサンルームが増築扱いになるケースを解説します。
後付け設置の際に増築扱いになるケース
サンルームを後付けした場合でも、建物の延床面積を増やすと判断される構造であれば、増築として扱われ、固定資産税の課税対象になります。特に、屋根・壁があり、基礎がしっかりと地面に固定されている構造だと、住宅の一部としての認定を受けやすくなるため注意しましょう。
増築扱いになると、自治体の固定資産課が建物全体の評価を見直し、税額が増える可能性があります。また、増築の規模によっては、建築確認申請や登記変更も必要です。
後付けのサンルームはバレるのか
後付けでサンルームを設置しても「バレなければ固定資産税が課税されないのでは」と考える方もいるでしょう。建築確認や登記変更をせずに設置した場合、しばらくは課税されないこともありますが、自治体がおこなう現地調査や航空写真による確認などで、発見される可能性は十分にあります。
新築から数年経過後やリフォームなどで自治体の職員が現地確認をおこない、その際に未申告のサンルームが発覚するケースも珍しくありません。結果、過去数年分の固定資産税をさかのぼって請求されるリスクもあるため正しい手続きを踏んで設置することが望ましいでしょう。
サンルームを設置した場合の固定資産税の計算方法
固定資産税は、自治体が定める家屋評価額に税率を乗じて計算されます。
- 固定資産税評価額（課税標準額）× 1.4%（標準税率）
標準税率は1.4%。この標準税率は多くの自治体で採用されていますが、標準税率以上の税率を課すことも可能です。サンルームを設置すると、設置部分の評価額が家屋全体に加算される形になり、結果的に税金が上がる流れになります。
一般的には、新築のサンルームは工事費用の10〜20％程度が評価額として加算され、税率をかけて年間の固定資産税額が決まることが多いでしょう。
固定資産税の年間増加額
サンルームの設置費用が100万円の場合、固定資産税評価額が10万円であれば、1.4%の税率をかけて年間の固定資産税は1,400円増える計算になります。一方で、評価額が20万円と算出された場合には、2,800円程度が追加で課税されることになります。
サンルームの構造や面積、施工費によって増額の幅は異なりますが、年間にして数千円〜１万円程度の税負担が増えると考えておきましょう。
ただし、あくまでも目安のため、各自治体の評価基準やサンルームの仕様によって変動します。事前に見積もりと同時に、税金面の増加額を確認しておくと安心です。
固定資産税がかからないケースもある
固定資産税には、建物の評価額が一定額以下の場合に課税されない免税点が存在します。多くの自治体では、評価額が20万円未満の家屋は課税対象外となるため、サンルームの評価額が下回るように設計すれば、固定資産税がかからない可能性もあるでしょう。固定資産税を増やさないためにも、設計段階で意識することがポイントです。
固定資産税をかからないようにする方法
サンルームを設置する際、できるだけ固定資産税がかからないようにしたいと考える方も多いでしょう。固定資産税の課税対象にならないようにするためには、サンルームの構造を工夫することが重要です。例えば、屋根は設けても、壁を三方向未満に抑えることで「外気分断性」がないと判断され、家屋として扱われない可能性が高まります。
また、基礎工事を避け、置き式の構造にすることで「土地への定着性」の要件から外すなどの工夫も可能です。ただし、課税対象外と認められるかどうかは自治体の判断によるため、あらかじめ相談して確認しておきましょう。
あとから増税される可能性に注意する
サンルームの固定資産税を節約しようと考えること自体は問題ではありませんが、回避するために違法行為や虚偽申告をおこなうことは厳禁です。
仮に初期段階で課税を回避できても、自治体による定期的な評価替えや現地調査で実態が判明すれば、過去にさかのぼって増税されるだけではなく、延滞金や過少申告加算税が科される可能性があります。
また、住宅ローンや保険などの契約にも悪影響を及ぼすことがあるでしょう。節税を目指すなら、最初から非課税にできる構造を選ぶほうが賢明です。
テラス囲いを選択する
固定資産税を抑えるなら、サンルーム以外にもテラス囲いも検討しましょう。テラス囲いは、ベランダやウッドデッキに屋根や囲いを設置した簡易的な構造物で、室内空間よりも屋外の延長としての位置づけが強い設備です。一方でサンルームは、屋根と三方向以上の壁で囲まれた完全に密閉された空間で、外気を遮断する構造になっていることが一般的です。
テラス囲いは移動可能な簡易構造になるため、家屋に該当しないケースが多いことに対し、サンルームは家屋と判断されて課税対象になる可能性が高くなります。
また、テラス囲いは固定されておらず、基礎工事を伴わないことも多いため、土地への定着性の観点でも税務上は軽視される傾向にあるでしょう。ただし、同じ構造でも自治体の判断基準によって異なる場合があるため、設置前に確認することが重要です。
サンルームの設置を検討する際に確認すべきこと
サンルームの設置は見た目や利便性だけではなく、法的手続きを確認しておかなければ、思わぬ増税や違法建築の指摘につながることがあります。では、サンルームの施工前に確認すべきポイントを見ていきましょう。
サンルームの構造を確認する
最初に、設置予定のサンルームの構造を確認する必要があります。屋根の有無、壁が三方向以上囲っているか、ガラス張りの密閉空間かをチェックしましょう。次に、基礎がコンクリートなどで固定されるかを確認します。基礎がしっかりしていると「土地への定着性」があるとみなされ、固定資産税の課税対象になる可能性が高まります。
また、使用目的が居住スペースや趣味部屋、洗濯干し場などの実用空間の場合は「用途性」の観点でも家屋として認定されやすいため注意が必要です。目的と使用方法を明確にして、課税リスクの有無を判断しましょう。
建築確認申請・登記変更を確認する
工事を進める前に、自治体の建築指導課や固定資産税課に問い合わせましょう。事前対応を徹底することで、今後のトラブルを未然に防ぐことができます。
特に、10平方メートルを超える構造物を設置する場合や、防火地域・準防火地域では、建築確認申請が必要となります。また、サンルームの設置が延床面積に含まれる場合は、建物の登記内容に変更が生じることもあるため、法務局や司法書士に確認が必要です。
完成後に税務課による現地確認が入るケースもあるため、事前に構造図や見積もりを持参し、課税される可能性を確認しましょう。
将来の費用対効果を確認する
サンルームの設置にかかる費用は、一般的に50万円〜150万円程度とされていますが、設置費用以外にも固定資産税の増額分や今後の維持管理コストも考慮しなければなりません。
例えば、年間の固定資産税が１万円増えた場合、20年間続けば20万円の追加負担になります。また、ガラスの清掃や防水加工、冬場の断熱対策などの維持費もかかるため、初期費用や固定資産税だけではなくランニングコストも含めて検討することが重要です。
ただし、デメリットだけではなく設置後の快適性や資産価値の上昇、住宅の売却時のプラス評価など、金銭面以外のメリットも存在します。設置する際は総合的に判断し、費用対効果をトータルで見極めましょう。
まとめ
サンルームは住まいの快適さや利便性を高める設備ですが、構造や用途によっては固定資産税が課される可能性がある点を見落としてはなりません。
特に、屋根や壁があり、基礎が固定されている常設型の構造の場合は、あと付けでも増築と判断されて課税対象になることがあります。簡易な構造にすることで非課税と判断される場合もありますが、自治体によって運用が異なるため、事前に確認を取ることが大切です。
節税を意識する際は法の範囲内で設計を工夫し、専門家の意見も取り入れながら、長期的な視点での安全性と資産価値も含めて慎重に判断しましょう。
注文住宅を建てる
執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
