別荘投資のメリット・デメリットは？失敗しないためのポイントを紹介

不動産投資で別荘を活用する方法

不動産投資では、具体的に別荘をどのような方法で活用できるのでしょうか。具体的な活用方法を３つまとめました。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

民泊施設として提供する

不動産投資における別荘の代表的な活用方法は、民泊施設に転用することです。旅行地などに建てた別荘を旅行者に提供すれば、宿泊料金を得られます。近年では、インターネット上の宿泊予約サイトを活用してオンライン集客ができることから、宿泊システムを確立しやすくなりました。

借家として長期的に貸し出すよりも、民泊として１日単位で貸し出すほうが、１カ月あたりに期待できる収益は高くなります。ただし、民泊施設として運営するためには、民泊法や旅館業法に則った運用が求められ、必要な許認可を取得する必要があります。

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長期賃貸物件として貸し出す

別荘を持っていてもほとんど活用していないケースで、安定して収益を得たい場合は、長期賃貸物件として貸し出す選択肢もあります。物件は手付かずのまま放置すると、劣化が進みやすくなります。使用していない物件を貸し出すことで、毎月の家賃収入と入居者の居住による管理が期待できるでしょう。

ただし、一般的に想像される別荘投資の利点である、自由に利用できる点が失われます。自分で活用する機会がなくなってしまい、別荘を持て余している場合は、選択肢になるといえるでしょう。

レンタルスペースとして活用する

別荘を時間単位で短期的に活用するなら、レンタルスペースとしての利用が挙げられます。具体的には、会議室、セミナー会場、パーティールーム、撮影スタジオ、アート展示スペースなど。利用者の目的に合わせて、柔軟な運用形態を取りやすいです。

また、民泊施設と同様に、自分が利用したい時に別荘を利用できるメリットがあります。ただし、時間単位の利用であることから、１日に複数の利用者が利用することも想定した、効率的なスケジュール調整が重要です。定期的な利用契約を結び、運用できる時間を増やし、収益を安定させる必要があるでしょう。

別荘投資のメリット

別荘投資のメリットは主に５つあります。

それぞれ詳しく解説します。

自身での利用と収益化を両立できる

別荘投資は民泊施設として活用する場合を中心に、自己利用と収益化を同時に実現できる点が魅力です。家族・友人などを招待して、実際に利用することで生活の満足度を向上させられることが、別荘を持つメリットになります。しかし、生活の拠点ではないことから、利用しない期間があることが気がかりに思えるかもしれません。

不動産投資で別荘を活用すれば、自身で利用していない期間も収益を上げられます。別荘を持っていても利用していないため、もったいないと感じる状況を解決できる手段といえるでしょう。新しく別荘を持ちたいと考えている方にとっても、魅力的なメリットといえます。

収益性が高くなりやすい

人気観光地やリゾート地にある別荘は、１泊あたりの料金を高く設定しやすくなります。そのため、別荘の立地によっては、収益が非常に高くなることがあります。

インターネット上の宿泊予約サイトを活用すれば、空室リスクの軽減や、リピーターを獲得しやすいでしょう。宿泊客に非日常的な体験を提供するなど、付加価値を与えるサービスを考えれば、収益の向上と安定化にもつながります。別荘投資は収益面において、大きなポテンシャルを秘めているといえるでしょう。

物件の劣化を防げる

別荘は、利用しない期間が長いほど、劣化が進みやすくなります。なぜなら、長期間無人となる空き物件は、湿気やカビ、害虫の発生、外装の劣化などのリスクが高まるためです。自己利用で特定のタイミング以外で利用していない場合は、物件の劣化を防ぐ意味でも、活用したほうがメリットは大きいでしょう。

別荘が活用されれば、人の手によって定期的に清掃されるようになります。常に人の目が入る状態になるため、修繕が必要な潜在的なリスクが、早期に発見されるかもしれません。物件の劣化を防ぐことは、資産価値の維持にもつながります。

資産価値の上昇を期待できる

別荘投資は、立地や地域の発展、観光需要の高まりなどの外部要因により、資産価値の上昇を期待できる点が魅力です。人気観光地やリゾート地に位置する別荘は、将来的に地価が上昇しやすい傾向にあり、所有資産としての価値が高まりやすいでしょう。よって、民泊施設として活用可能な別荘を所有することは、将来的な資産価値の向上につながる可能性があります。

法人の場合は節税が期待できる

別荘投資を法人としておこなう場合は、事業活動の一環としてかかった費用を、経費として計上できます。具体的に申告できる費用の例は、以下のとおりです。

運用を目的に購入した物件の購入費用は、減価償却費として計上することで税金の負担を軽減できます。修繕費・維持費など、別荘投資をするうえで必要と考えられる費用であれば、経費として申告可能です。

ただし、給与所得者の個人が別荘を保有する場合は贅沢品として扱われることから、投資に活用しても節税の恩恵を得ることは難しいかもしれません。法人・個人事業主で別荘投資の経費計上が税務署に認められるケースもあれば、否認されるケースもあるため、気になる場合は税理士などの専門家に相談しましょう。

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別荘投資のデメリット・リスク

一方で、別荘投資で考えられるデメリットとリスクは以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

時期によっては自己利用が制限されることがある

別荘を投資物件として運用する場合、民泊・レンタルスペースを問わずに収益化を図るため、予約や利用スケジュールを確定させて運用します。すでに予約が入っている場合は、オーナー自身が利用する場合であっても、予約客が優先されます。

特定の期間中に自分で利用する場合は、予約をブロックする必要があり、収益に影響が出ることも。特に民泊として活用する場合は、夏休みや年末年始など観光需要がピークとなる時期は稼ぎ時であるため、できるかぎり運用したいところです。

よって、別荘投資をすると、さまざまな事情から自分が利用したい時期に、別荘を利用できないかもしれません。また、長期賃貸物件として貸し出す場合は、貸出期間中は自己利用が不可能です。

初期費用が高額で住宅ローンを利用できない

別荘は一般的な住宅に比べて、購入価格が高額になる傾向にあり、購入時に住宅ローンを利用できない場合が多いです。住宅ローンは、基本的に本人が居住する目的で取得するものとされているため、一般的には別荘に適用されません。

融資を受ける場合は、住宅ローンよりも金利の高いローンを組むことになるため、返済条件も厳しくなります。よって、利息負担を含めて投資額が非常に高額になりやすいといえるでしょう。加えて投資対象として活用するなら、修繕費・管理費などのコストも賄う必要があります。一般的な不動産投資以上に万全な資金準備が求められます。

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収益が安定しないことがある

別荘を投資目的で運用する場合、収益が需要の変動によって大きく左右されるリスクがあります。民泊として活用する場合は、夏休みや年末年始などの需要の高い時期は収益が上昇しやすくなります。反対に、観光需要が落ち着く時期には収益が減少しやすくなります。

例えば、海辺やスキー場のリゾートなど季節性のある別荘は、シーズンには予約率が高くなりますが、オフシーズンは空室率が高まることも。競合物件が増加すると、予約の減少や宿泊費の値下げを迫られるため、周辺環境の変化で収益が減少することも考えられます。

収益が安定しないリスクを軽減するためには、予約率を維持するためのマーケティングをおこなうことや、空室リスクが高くなりやすい時期にも予約を増やす取り組みが必要です。

災害・感染症などの影響を受ける可能性がある

別荘は、観光地や自然に近い立地にあることが多いため、地震、台風、洪水、土砂崩れなどの自然災害のリスクが高いエリアに存在する場合もあります。例えば、山間部の別荘は大雨による土砂崩れ、豪雪のリスクがあります。一方、海などの水辺の別荘は、洪水・津波の被害に遭いやすいといえるでしょう。災害で物件が損害を被ると修繕が必要となり、運用も一時的に停止されることになります。

さらに、新型コロナウイルスなどの感染症によるパンデミックが発生した場合は、観光需要が激減することも。災害・感染症の影響を受ける事態に陥った場合は、収益の変動は避けられませんが、保険の加入でリスクを軽減できます。

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維持・管理のコストが大きい

別荘は、空き家期間が長い場合も建物の劣化が進みやすいため、維持コストが高くなります。しかし、民泊などで運用する場合は、人の手があるため建物の劣化を防ぎやすくなります。その一方で、同等以上のコストも発生します。

例えば、民泊として活用する場合は、清掃のコストやインターネット上の予約サイトの導入にも費用も。別荘投資では主に物件の維持・管理のコストが発生しますが、発生するコストは非常に大きくなりやすいといえるでしょう。

コスト以上の収益を得られない場合、別荘投資の利点は薄れてしまいます。運用における収益の最大化と適切なコスト管理をしなければ、別荘投資で理想的な収益を上げることは難しいかもしれません。

別荘投資に失敗しないためのポイント

別荘投資に失敗しないためのポイントを３つ紹介します。

それぞれ詳しく解説します。

ターゲットとなる顧客を明確化する

別荘投資では、別荘の活用方法を考えるにあたって、ターゲットとなる顧客を明確化することが重要です。リゾート地など観光需要の高い地域に位置する場合は、民泊施設としての需要が見込まれます。国内外の旅行者を中心に、ファミリー層、カップルなどがターゲットになるでしょう。

一方、レンタルスペースであれば、会議室として活用する場合にはワーケーションを求める人々がターゲットになります。活用方法によってもターゲットとなる顧客が異なると考えられます。

そのため、活用方法に応じてターゲットとなる顧客を明確化して、必要があればプロモーション戦略を実施すると、別荘投資の収益が安定化しやすくなります。別荘投資はビジネスの側面が強いため、成功するためには、ターゲットの明確化と適切な投資戦略を取ることが重要です。

資産価値の向上が期待できる物件を選ぶ

別荘投資は、長期的な資産価値の向上を期待できる物件を選ぶと、成功しやすくなります。物件の価値は建物と土地の両方で成り立ちますが、民泊施設に適した観光地やリゾートエリアの土地は将来的な地価の上昇が期待可能です。

加えて、別荘が年中稼働すれば、建物の急激な劣化を防ぐことが期待できます。よって、建物部分の価値の下落率が減少すれば、地価の上昇率によっては物件の価値が長期的な保有で上昇することも。資産価値の向上が期待できる物件を選ぶメリットは、柔軟な出口戦略を立てられるからです。

当初は順調であった別荘投資も、環境の変化などにより想定した収益を得られず、売却したいと考えるようになるかもしれません。別荘の物件価値が上昇しているなら、運用を中断して売却すれば、キャピタルゲインによる利益を狙えます。

よって、資産価値の向上が期待できる物件を選ぶことは、需要の高い立地で別荘投資の成功率を高めるだけでなく、最終的に利益が損失を上回りやすくなるメリットがあります。失敗の定義にもよりますが、最終的なリターンがプラスになるなら、投資では致命的な失敗と考える人は少ないでしょう。

法令・規制を理解する

別荘投資では、物件の運用形態ごとに異なる法令・規制を理解する必要があります。民泊施設に関する法律は以下のとおりです。

別荘を民泊施設として活用するには、さまざまな法律が絡むため、事前に必要な許認可や届出を確認し、遵守することが求められます。地域ごとに異なる条例や規制が存在するため、必要に応じて専門家の助言を受けて、十分な法務チェックを実施するようにしましょう。

法令遵守は、運営上のトラブル防止に必要不可欠です。法令・規制を十分に理解しない運営による失敗を防ぐためにも、必ず確認してください。

まとめ

不動産投資の一つの形態として、別荘を収益源に変える方法を紹介しました。別荘投資の大きな魅力は、プライベート利用と賃貸による収入獲得の両面を活かせることです。

持て余している資産を効率的に収益化し、定期的な利用によって物件の老朽化を抑えられるため、資産を保全できるメリットがあります。

一方で、初期投資額の大きさと、運用で想定されるコストとリスクが気になるところ。別荘投資を成功に導くためには、さまざまな要素を総合的に考慮した戦略的なアプローチが求められます。