【初心者必見！】中古マンション投資とは？メリット・デメリットを徹底解説

中古マンション投資とは

中古マンション投資は、既存のマンションを購入し、他者に賃貸することで収益を得る投資手法です。中古マンション投資では、定期的な賃料収入に加え、将来的な物件価値の上昇による売却益も期待できる点が特徴です。

中古マンション投資には、主に２つの種類があります。

それぞれの投資の特徴を詳しく見ていきましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資は、マンションの一室を購入して運用する投資方法です。区分マンション投資の主な特徴は以下のとおりです。

区分マンション投資は、資金力に限りがある方や、不動産投資を始めたばかりの方におすすめの方法です。

一棟マンション投資

一棟マンション投資は、マンション一棟を購入して運用する投資方法です。一棟マンション投資の主な特徴は以下のとおりです。

一棟マンション投資は、豊富な資金力と不動産管理のノウハウを持つ投資家向けです。中古マンション投資を検討する際は、自身の資金力や投資経験、リスク許容度などを考慮し、適切な投資形態を選択する必要があります。

区分マンション投資は、初心者でも取り組みやすい点が特徴です。一方で、一棟マンション投資はより大きな収益を期待できますが、それにともなうリスクと責任も増大します。投資を始める前に、不動産市場の動向や対象物件の詳細な調査、資金計画の立案など、十分な準備と検討をおこなうことが成功への鍵となるでしょう。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資には、以下のメリットがあります。

それぞれのメリットを以下で詳しく解説していきます。

新築物件と比べて購入価格が抑えられる

不動産投資では立地が重要な要素ですが、好立地の物件は基本的に高額です。不動産投資ローンを組んで購入すると、キャッシュフローが厳しくなることがあります。

しかし、中古マンションなら新築より安価で入手できるため、好立地の物件でも、キャッシュフローが改善する可能性が高まります。

不動産投資では、賃貸需要が見込める好立地の物件を選ぶことは、家賃下落リスクや空室リスクを軽減する重要なポイントです。新築よりも安く手に入りやすいことは、中古マンション投資の大きなメリットといえるでしょう。

新築より高い表面利回りが期待できる

中古マンション投資は、物件価格が比較的安いため、新築と比べて表面利回りが高くなる傾向があります。表面利回りとは、年間家賃収入の物件価格に対する割合を指し、この割合が高いほど収益性の高い物件といえます。

利回りの低い物件では、不動産投資ローンの返済額や経費を上回れず、キャッシュフローがマイナスになることも少なくありません。新築物件と比較すると空室率が上がる可能性はありますが、良好なキャッシュフローを得やすい点は中古マンション投資の魅力です。

ただし、投資の判断をする際は表面利回りだけでなく、諸経費を考慮した「実質利回り」も重要です。高利回りだからといって必ずしもよい物件とは限らないため、経費や将来的なリスクも含めて総合的に判断しましょう。

資産価値の下落が緩やかな傾向にある

2022年１月〜12月における首都圏の中古マンションの築年別で見た、一平方メートルあたりの単価のデータです。また、築５年までの単価をもとに、下落率を計算しました。

築年数が経つほど一平方メートルあたりの単価は下落しますが、築30年を過ぎると単価の下落が緩やかになる、もしくは横ばいになる傾向が見られます。新築や築浅マンションは資産価値の急落リスクがある一方で、中古マンションは資産価値の下落速度が比較的緩やかです。

この傾向を活かし、賃貸需要の安定しているエリアを選んだり、適切なリノベーションをおこなったりなど、市場ニーズに合わせた工夫をすることで、将来的に売却益を得られる可能性も高まります。

家賃収入の予測がしやすく即時に利益を得られる

中古マンション投資では、入居者付きの状態で売買される「オーナーチェンジ」という形式があります。オーナーチェンジ形式の場合、購入後すぐに家賃収入を得られ、入居者探しの手間や費用を省けます。

また、現在空室であっても、過去の賃貸実績があれば、家賃収入の予測が可能です。

収益物件は個別性が高く、マンションでも正確な家賃収入の見積もりは難しいもの。しかし、中古物件なら過去の実績に基づいて高精度で家賃収入を推測できるため、キャッシュフロー計画が立てやすく、投資失敗のリスクも軽減できるでしょう。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資には、以下のデメリットもあります。

それぞれのデメリットを以下で詳しく解説します。

空室率が上昇するリスクがある

中古マンションは、外観の経年劣化や設備の性能低下などにより、他の物件と比べて賃貸需要が低くなる傾向があります。このような場合、近隣にある同条件の新しい物件に入居者が流れてしまう可能性があります。

また、元々賃貸需要の少ない立地の場合、新築時は新しさを求めて入居者がついたとしても、年数が経つにつれて、賃貸需要の弱さが顕在化してしまうかもしれません。

上記のように、中古マンションは新築と比べて賃貸需要が落ちる可能性があるため、空室率が高くなるリスクがあります。新築の場合よりも空室対策を徹底しなければ、損してしまう可能性が高いです。

不動産投資ローンの融資が不利になりやすい

中古マンションの場合、新築時と比較して資産価値が低くなることから、金融機関の担保評価も下がり、不動産投資ローンの返済条件が不利になる可能性が高まります。

自己資金を多く用意しなければならなかったり、利率や返済期間などの返済条件が悪化したりなど、キャッシュフローに悪影響をおよぼす可能性があります。

購入後の修繕費用が増加する

中古マンション投資では、購入後に修繕費用がかさむことも大きな課題です。築年数が経つにつれて、経年劣化による修繕箇所や頻度が増加します。

一棟マンションの場合、エレベーターや給排水設備などの共用設備の大規模修繕には多額の費用が必要になります。区分マンションでも、キッチンやユニットバスの修繕・交換には相当な支出が必要になるでしょう。

入居需要を維持するために、新しい設備への交換が必要になる可能性もあります。その度に費用が必要になることをあらかじめ想定しておかなければなりません。

売却を考慮した計画を立てる必要がある

中古マンション投資では、新築や築浅の物件と比べて家賃収入を得られる期間が限られます。

そのため、家賃収入によるキャッシュフローの維持だけでなく、売却による初期投資額の回収も考慮しながら運用する必要があります。トータルでどれだけの収益が得られるかを考えながら投資計画を立てることが大切です。

2024年の中古マンション投資市場の傾向

最新の不動産市場データによると、2024年の中古マンション投資市場には興味深い動きが見られます。公益財団法人 東日本不動産流通機構「 サマリーレポート2024年 1～3月期」をもとに、2021年１月～2024年３月までの中古マンション価格の推移を分析しました。

中古マンション価格は上昇傾向にある

分析したところ、首都圏の中古マンション価格は上昇傾向を示していることがわかりました。この背景には、インフレや円安などの経済要因が存在しており、実物資産である不動産投資にとってはプラスの影響を与えていると考えられます。

また、成約件数を見ると、前年同期比で6.6％増加しており、中古マンションへの需要も高まりつつあります。

ただし、上昇トレンドが今後も継続するかは不透明です。2024年３月に解除されたマイナス金利政策の影響が、今後の市場動向を左右する重要な要素となるでしょう。

金融政策変更の影響

2016年から続いていた金融緩和政策の縮小により、長期的には不動産投資ローン金利の上昇や不動産価格の高騰抑制などの影響が予想されます。これから不動産投資ローンを検討している方は、将来の金利変動リスクを考慮したうえで、慎重に検討しなければなりません。

一方で、2024年３月の金融政策の変更による不動産市場への影響は限定的であるとの見方も存在します。日本銀行は金融緩和を縮小したものの、住宅ローン金利などは依然として低水準を維持しており、国債の買い入れも一定規模で継続されています。

さらに、インフレや海外投資家からの需要も市場を下支えしている要因の一つです。

ただし、不動産は個別性の高い資産のため、市場全体の平均価格が上昇傾向にあっても、個別の物件が値下がりするケースは珍しくありません。今後は市場全体の動向を注視しつつ、個別物件の選定をより慎重におこなうことが重要になってくるでしょう。

中古マンション投資をおこなう際の注意点

中古マンション投資を検討する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。

それぞれの注意点を解説していきます。

建物の耐震基準に関する問題

築年数が古いマンションの場合、現在の耐震基準とは異なる基準が適用されている可能性があります。具体的には、1981年５月31日以前に建築確認を受けたマンションには「旧耐震基準」が適用されています。

旧耐震基準は、震度５強程度の地震動に対して、建物の倒壊を防ぎ、破損しても修繕後の継続使用を可能とする構造基準です。

一方で、1981年６月１日以降に建築確認を受けたマンションには「新耐震基準」が適用されています。新耐震基準下のマンションは、震度７クラスの強い揺れにも耐えうる構造になっています。

旧耐震基準が適用されているからといって、必ずしも耐震性能が劣るわけではありません。しかし、災害に対するリスクは相対的に高くなる可能性があります。

そのため、中古マンション投資を検討する際には、安全性の観点からも対象物件が新耐震基準を満たしているかを確認することが重要です。

融資獲得の難しさ

近年、金融機関の融資審査基準は厳しくなっている傾向にあり、物件価格の全額を不動産投資ローンで調達することは困難になっています。

中古マンション投資を始める際には、少なくとも物件購入価格の30%程度を頭金として準備しておいたほうがよいでしょう。

十分な頭金を用意することで、以下のメリットがあります。

1. 金融機関からの信頼度が上がる
   
   多額の頭金を準備することで、自分の資金管理能力の高さを示せます。結果、融資の審査を通過できる可能性が高まります。


2. 返済負担の軽減
   
   不動産投資ローンの借入額が減少することで、運用開始後の返済負担が軽くなり、キャッシュフローの悪化リスクを低減できます。

中古マンション投資を成功に導くためのポイント

中古マンション投資で失敗を避けるための重要なポイントは以下のとおりです。

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

優れた立地条件の物件を選ぶ

中古マンションは新築と比較して建物や設備の経年劣化が進んでいるため、立地の良さが重要な要素です。入居希望者から選ばれやすい物件の特徴は以下のとおりです。

立地は投資後に変更できない要素であるため、駅からの距離や周辺環境を十分に調査し、好立地の物件を選択することが重要です。

人口増加が見込めるエリアを選ぶ

たとえ魅力的な物件であっても、人口減少が予想されるエリアでは、将来的に入居者確保が困難になる可能性があります。そのため、今後人口増加が見込まれるエリアの物件を選ぶことが重要です。

将来の人口動向を把握するためには、自治体が公表する統計データの確認や不動産会社への相談などがおすすめです。複数の情報源を活用し、慎重にエリアを決めることが、中古マンション投資の成功につながるでしょう。

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物件の実地確認をおこなう

中古マンション投資では、現入居者がいる場合、室内の確認は難しいですが、外観や共用部分の状態は確認できます。内見時のチェックポイントは以下のとおりです。

また、内見時に周辺環境も調査し、施設や交通の利便性を確認することも重要です。積極的に実地確認をおこない、建物・設備の状態や周辺環境を把握して、入居希望者にとって魅力的な物件かを見極めることが大切です。

実質利回りを詳細に分析し投資判断をおこなう

投資判断の際は、実質利回りのシミュレーションが必要です。実質利回りとは、税金や各種手数料などの諸経費を考慮して算出される利回りのことを指します。

実質利回りの計算式は以下のとおりです。

実質利回り ＝（年間家賃収入 経費）÷（物件価格 + 諸経費）

一般的に公開されている表面利回りだけで判断すると、実際の修繕費用や金利負担などで予想外の収益低下に見舞われる可能性があります。

特に中古マンション投資では、不動産投資ローン金利の高さや修繕費の増加により収益が圧迫されやすい傾向にあります。

一方で、中古マンションはすでに運用実績があるため、必要経費の把握が容易で実質利回りの試算がしやすい点がメリットです。投資を始める際は、表面利回りだけでなく実質利回りも慎重に計算し、安定した収益が見込める物件を選ぶことが重要です。

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修繕積立金の状況と大規模修繕のタイミングを確認する

マンションは基本的に、10〜15年周期で大規模修繕がおこなわれます。修繕費用に備えて、入居者から修繕積立金を集めることが一般的。

魅力的な利回りの物件であっても、購入直後に大規模修繕が実施されると、多額の費用負担でキャッシュフローが悪化する可能性があります。また、修繕積立金が適切に管理されていない場合、建物や設備の劣化が進み、資産価値の低下や入居者の確保が困難になる恐れがあります。

そのため、修繕積立金の状況や大規模修繕の予定時期は、投資物件を選ぶ際の重要な判断材料となるでしょう。

災害リスクを確認する

中古マンション投資にも、他の不動産投資と同様に災害リスクが存在します。自然災害や火災により物件が損傷すると、家賃収入が途絶えたり、高額な修繕費用が発生したりなどの可能性があります。

投資を検討する際は、ハザードマップポータルサイトなどを活用して、収益物件周辺の災害リスクも確認しておきましょう。また、火災保険や地震保険に加入しておくと、万が一災害が発生した時でも安心です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

中古マンション投資を成功させるためには、不動産や税務、法律など多岐にわたる専門知識が必要です。しかし、投資初心者の方が短期間で専門的な知識を習得することは困難でしょう。

そこで、信頼できる不動産会社や不動産エージェントの存在が重要になります。実力のある専門家のサポートを得ることで、収益物件選びや運用計画の策定など、さまざまな場面で適切なアドバイスを受けられます。

中古マンション投資を始める際は、自分で基本的な知識を習得しつつ、信頼できる不動産会社を見つけることをおすすめします。一つの不動産会社ではなく、複数の不動産会社を比較検討して、自分のニーズに合った会社を選びましょう。

まとめ

中古マンション投資は、新築のマンション投資よりも気軽に始められる点が特徴です。好立地物件の選定、綿密な収支計算、そして長期的な視点を持つことが成功への鍵となるでしょう。

一方で、建物の経年劣化や市場動向の変化など、常に注意を払うべきリスクも存在します。本記事で紹介したメリットとデメリットを十分に理解し、自身の財務状況や投資目標に合わせて投資をおこなうことが大切です。