地方でも不動産投資はできる？おすすめの地域や成功のポイントを解説

地方で不動産投資をするなら

本章では、地方で不動産投資をするのならどのような地域がいいのか、おすすめする理由を解説します。

人口100万人以上の地域がおすすめ

地方で不動産投資をする際には、人口が100万人以上の地域を選ぶことがポイントです。最低でも50万人以上のエリアを選ぶとよいでしょう。このような場所であれば、不動産投資で重要な流動性をある程度確保できます。

なお、今回は地方という言葉を「三大都市圏ではない地域」と定義します。三大都市圏とは、国土交通省の定義に基づいた東京圏、大阪圏、名古屋圏のこと。それぞれの詳細は国土交通省のホームページに記載されています。例えば、東京圏である東京都区内は地方とはみなしません。

人口100万人以上の地域でないとおすすめできない理由

不動産投資の成功には、投資物件の賃貸や売却の需要が不可欠です。投資物件を貸し出し、家賃収入を得るだけでなく、将来的には売却して利益を確定させることが求められます。

そのため、賃貸や売買の市場が活発な場所、つまり流動性がある地域での投資が重要。人口100万人以上の都市では、賃貸・売買の市場が活発なため、不動産投資では魅力的な選択肢となります。

少子高齢化が進行する日本では、全国的に人口が減少傾向にあり、それにともない空き家や賃貸物件の空室が増加傾向に。しかし、一部の大都市圏では人口流入が続いている一方、地方では人口が減少する二極化が進行しています。

人口が増加する地域は、東京を中心とした東京圏や大阪、福岡などの大都市圏に限られ、地方の多くのエリアでは過疎化が進行しています。

投資をおこなう際には、流動性を確保できる都市での投資が成功のカギとなるのです。

人口50万人未満の地域でも投資可能なケースもある

人口が50万人未満の地域でも、投資が成功しないというわけではありません。地域の規模に合わせて、適切な価格帯の投資物件を選ぶことが重要です。

例えば、東京都心では10億円規模の物件がすぐに売れる可能性が高くなりますが、人口の少ない地域では、それほど大きな物件を売却するのは難しいでしょう。

しかし、地域の規模に見合った物件、例えば5,000万円ほどの物件であれば、十分に売却できる可能性があります。地域の規模が小さいほど、物件の価格や規模を控えめにすることで、買い手がつかないリスクを抑えられるでしょう。

地方で不動産投資をおこなうメリット

地方での不動産投資には、物件の価格が抑えられていることに加え、多くのメリットがあります。ここでは、地方で不動産投資をおこなうメリットを詳しく解説していきます。

少ない資金で不動産投資を始められる

地方では、東京圏に比べて広めの物件をリーズナブルな価格で購入できるケースが多くなります。都心では難しい投資が、地方ではより低コストで実現できる可能性も。

また、地方の物件は価格が抑えられているため、金融機関からの融資を受ける際に条件が易しくなることもあります。

高い利回りが期待できるケースがある

地方の不動産市場では、物件価格が低く抑えられていることが多いため、都心に比べて利回りが高くなる可能性があります。特に空室リスクを抑え、満室状態を維持できる場合は、家賃設定によっては高い利回りが期待できるでしょう。

また、地方の物件は家賃相場が低いため、万が一空室が続いたり、計画通りに入居者が見つからなかったりする場合でも、都心に比べて損失を抑えられることも魅力の一つです。

競争が少ない

地方の不動産市場では、東京圏など三大都市圏に比べて競争が少ないことが特徴です。三大都市圏では多くの物件が密集しており、競合との戦いが激しくなります。

一方で、地方では物件の数が限られているため、競争が少なく、有利な条件で賃貸運営を進められるケースも多く見られます。

固定資産税が安く済む

地方での不動産投資は、税金面でもメリットがあります。固定資産税は物件の評価額をもとに算出されますが、地方では物件価格が安いため、その評価額も低くなる傾向にあります。

評価額が低くなることで固定資産税の負担が軽くなり、経済的な負担を抑えられるでしょう。

地方で不動産投資をおこなうデメリット

地方での不動産投資には魅力が多い一方で、投資家が注意すべきリスクやデメリットも存在します。ここでは、地方で不動産投資をおこなうデメリットを解説します。

空室リスクが高い

特に人口減少が進行している地域では、空室リスクが高まる傾向があります。人口が減少すると、賃貸需要も低下するため、空室が増えて収益が思うように上がらなくなる可能性が高くなります。
そのため、家賃の引き下げや初期費用の減額を余儀なくされることもあるでしょう。

物件の売却が困難な場合がある

不動産投資の収益には、毎月の家賃収入（インカムゲイン）と、物件売却による差益（キャピタルゲイン）の２種類があります。

しかし、地方では物件の流動性が低いため、売却時に買い手を見つけるのが難しいことも。

そのため、将来的に物件を売却してキャピタルゲインを得ようと考えている方は、地方物件の不動産投資には向いていないこともあります。とはいえ、すべての物件の流動性が低いわけではないため、物件選びが重要なポイントです。

需要と供給のバランスが変動しやすい

大学の移転や企業の撤退、商業施設の閉鎖などにより、需要と供給のバランスが大きく変わることがあります。

上記のような変化が原因で、賃貸市場の需要が急激に減少することがあるため、将来的な需要変動の可能性にも目を配らなければなりません。

特に、短期間で大きな変動が起きるリスクがある地域では、慎重な判断が求められます。

地方での不動産投資を成功させるためのポイント

地方での不動産投資を成功させるためには、地域の特性や市場の需要をよく理解し、慎重に物件を選定することが大切です。以下では、地方での投資物件を選ぶ際に重要なポイントを説明します。

特定の企業や大学に依存した賃貸需要に注意する

賃貸需要が特定の企業や大学に依存しているエリアへの投資には注意が必要です。例えば、物件の近隣にある大学の学生が主要な入居者層である場合、その大学が移転や廃校となるリスクを考慮しなければなりません。

上記のような場合、賃貸需要が急減する可能性が高く、投資のリスクが高まります。投資する物件のエリアには、複数の需要源が存在することが望ましいです。少なくとも２つ以上の企業や大学が周辺にある地域を選ぶことで、リスク分散が図れるでしょう。

適切なエリアを選定する

地方での不動産投資を成功させるカギの一つは、投資対象エリアの選定です。

例えば、県庁所在地や大都市へのアクセスが良好な通勤圏など、人口が維持されやすいエリアは比較的投資に向いています。一方で、特定の施設や企業に依存している地域では、その施設の閉鎖や移転により人口流出が起こりやすいため、リスクをともなうことも。

エリアによって人口の減少度合いや物件の流動性は異なるため、事前によく調べることが重要です。

賃貸需要のある物件を選ぶ

地方での不動産投資でも、賃貸需要のある物件を選ぶことが重要です。

例えば、ファミリー層に人気のエリアでは、ファミリー向けの物件が好まれるでしょう。部屋数が少なかったり、部屋が狭かったりなど、単身者向けの物件は、このようなエリアで賃貸需要が低く、空室が続くことも。

その地域の人口構成やライフスタイルに合わせた物件選びが大切です。エリアの将来的な開発計画や潜在的な需要も考慮しながら、物件選びをおこなうとよいでしょう。

賃貸面積が広めの物件を選ぶ

地方での不動産投資では、物件の広さにも配慮が必要です。特に、単身者向けの物件であっても、最低20平方メートル以上、理想的には25平方メートル以上の広さがある物件を選ぶことがポイント。

都心部では周辺施設なども充実してあるため15平方メートル前後のコンパクトな物件でも十分に需要があります。一方で、地方では周辺施設などの利便性も都心部と異なることから、狭い物件の人気は低くなりがち。

狭い物件では家賃を下げざるをえなくなる可能性があるため、入居者が求める広さのある物件を提供することが大切です。

高品質な設備で差別化を図る

入居者を集めるためには、高品質な設備を揃えるのもポイントの一つ。特に、最新の設備を備えた物件は入居者からの人気も高くなる傾向にあります。

食器洗い乾燥機や最新のキッチン、バスルームの設備が整っている物件は、築年数が古くても他の物件と差別化を図りやすくなるため、検討してみてください。

駐車場の有無

地方では車が主要な交通手段であるため、駐車場の有無が物件選定では重要なポイントです。特に、車を複数台所有するファミリー世帯の場合、十分な駐車スペースが確保されている物件は魅力的です。また、敷地内に駐車スペースがない場合でも、近隣に月極駐車場を確保することで、需要をカバーできる場合もあります。

信頼できる管理会社を選ぶ

管理会社選びはとても重要です。管理会社は、物件の管理だけでなく、入居者対応や賃貸運営のサポートも担うため、適切な会社を選ぶことで物件の価値を長期にわたって維持できるでしょう。

管理会社を選ぶ際には、管理実績や対応のスピード、仲介会社との連携がしっかりと取れているかなどを確認することが大切です。

一つの会社だけではなく、複数の管理会社を比較して決めることがポイント。管理会社によって対応の質やどこまで管理してくれるかなどは異なるため、よくリサーチしたうえで自分に合う管理会社を選びましょう。

不動産投資に最適な地域を見つけるためのポイント

これまでにもお伝えしましたが、不動産投資を成功させるためには、賃貸需要のある地域を選ぶことが重要です。

不動産投資の主な収入源は、入居者からの家賃収入です。安定的な収入を得るには、空室をできるだけ少なくすることがポイント。ここからは、賃貸需要が高い地域を選ぶためのポイントを解説します。

人口が集中する地域を選ぶ

不動産投資の収益源は、主に家賃収入です。そのため、不動産投資をおこなう際は、人口が多く集中する地域を選ぶことが必要です。人口の少ない地域では賃貸需要が低く、賃貸経営が成り立たなくなる恐れがあります。

現代日本では少子高齢化が進行し、人口減少が深刻に。特に地方では人口流出が激しく、このような地域での不動産投資はリスクが高まります。

不動産投資をおこなう場合、人口が流入している地域や、少なくとも人口が集中しているエリアを選ぶことがポイントです。人口動態の情報は、総務省や市区町村のホームページで確認できるため、不動産投資を始める前にチェックしましょう。

単身世帯が多い地域を選ぶ

地域ごとに異なりますが、賃貸市場では単身世帯の需要が高い傾向があります。

単身者向けの物件をターゲットにすることで、効率的に入居者を確保できるでしょう。

交通の利便性が高い地域を選ぶ

交通の便がよく、生活に必要な施設が揃っている地域は、入居者からの人気が高い傾向にあります。例えば、都心部まで乗り換えなしでアクセスできる、複数路線が利用できる場所は通勤や通学に便利なため、賃貸需要が高くなる傾向があります。

また、大型商業施設、銀行、病院などに近い地域も賃貸需要が高いです。上記のように利便性の高い地域では、安定した賃貸経営が期待できるでしょう。

さらに、大学や大手企業の拠点がある地域では、学生や従業員をターゲットにすることで、賃貸需要が安定しやすいです。しかし、賃貸需要を１つの施設に依存しすぎると、施設が移転した際に急激な需要の低下が起こる可能性があるため、注意が必要です。

災害リスクが低い地域を選ぶ

日本は自然災害の多い国であるため、不動産投資をおこなう際には災害リスクを軽減できる地域を選ぶことが大切です。地震や台風、津波、洪水などの災害は、投資物件に多大な損害を与える可能性があり、修繕費や入居者離れのリスクもともないます。最悪の場合、賃貸経営そのものが難しくなることも。

そのため、災害リスクが低い地域を選ぶことは、安定した賃貸経営のためには欠かせません。物件購入の際は、「ハザードマップポータルサイト」などを活用し、災害リスクを事前に確認しておくといいでしょう。

将来の売却が見込める地域を選ぶ

先述したように不動産投資では、毎月の家賃収入だけでなく、投資物件の売却による「キャピタルゲイン」を狙うことも一つの戦略です。将来的に売却益を期待するのであれば、売却が見込める地域を選ぶことが重要です。

例えば、再開発が進んでいる地域や今後人口増加が予想されるエリアは、地価が上昇する可能性があるため、売却益も期待できるでしょう。

売却を視野に入れて投資物件を選ぶ際には、築年数が比較的新しい物件を選ぶことがポイントです。築年数が古すぎる物件は、金融機関の融資が難しくなる傾向があり、買い手が見つかりにくいリスクを抱えることもあるため、注意してください。

不動産投資におすすめの地域３選

最後に、人口増加や空き家率、利回りなどの観点から、不動産投資に適した地域を３つ紹介します。

沖縄県沖縄市

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）」によると、2045年までに人口が増加すると予想されている地域の１つが沖縄県です。さらに、沖縄県は総務省の「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」でも、空き家率が比較的低いことが報告されています。

また、リゾート地としての魅力も高く、賃貸物件だけでなくリゾートマンションへの投資も検討できるため、柔軟な投資判断がしやすいのが魅力的です。

福岡県福岡市

福岡県福岡市も不動産投資にはおすすめできる地域です。福岡市は人口増加が続く政令指定都市です。特にファミリー向けの物件の需要が高く、賃貸需要も大きく期待できるでしょう。

また、福岡市は新幹線やバス、地下鉄などの公共交通機関が整っており、交通の利便性が高いです。

駅前では再開発プロジェクトも進行しており、新たな企業や商業施設ができることも期待されています。人口流入も期待できるため、安定した不動産投資が実現するかもしれません。

広島県広島市

広島県広島市も、地方で不動産投資をする地域としておすすめです。広島市は、政令指定都市に指定されており、中国・四国地方で最大の人口を有しています。

また、車や食品メーカーなどの工場もあることから、賃貸需要も見込めるでしょう。

さらに2024年秋現在、広島駅ビルの再開発がおこなわれており、2025年春に開業予定。ショッピングセンターやホテルも同時期に開業予定で、広島の玄関口としてさらに賑わうことが予想されます。人口流入の増加が期待できるため、不動産投資をおこなう地域として適しているでしょう。

まとめ

本記事では、地方でも不動産投資は成功できるのかを解説しました。大都市と比べると、地方で不動産投資をおこなうのはリスクが高い一面もありますが、高い利回りが期待できたり、税金を抑えられたりといったメリットもあります。

地方に限らず、不動産投資は下調べを徹底したり、信頼できる管理会社を選んだりすることで、成功できる可能性は高まるため、事前準備が重要なポイントです。十分な準備をすれば、地方でも不動産投資を成功させられる可能性は十分あるため、ぜひ検討してみてください。