サブリースとマスターリースは何が違う？知っておきたい基礎知識やデメリットを解説

サブリースとマスターリースの違いとは？

サブリースとマスターリースはどちらも、不動産経営において使用される用語です。サブリースとマスターリースの違いは、契約の対象者です。

サブリースは、サブリース会社と第三者（入居者）がおこなう契約を指します。例えば、サブリース会社が賃貸として物件を貸し出す際に、サブリース会社と入居する人の間で交わされる契約です。一方、マスターリースは、サブリース会社と物件の所有者であるオーナーがおこなう契約を指します。マスターリース契約を結ぶと、オーナーは賃貸物件運営に関するさまざまな業務から解放され、サブリース会社から手数料を控除した賃料を受け取ればよくなるため、精神的にも楽になるでしょう。

サブリース契約とマスターリース契約の関係

サブリースは「転貸借契約」、マスターリースは「原賃貸借契約」ともいいます。それぞれ厳密には違う意味ですが、マスターリース契約はサブリース契約を前提におこなわれるため、どちらか片方では成立しません。そのため、マスターリース契約とサブリース契約全体を包括して、「サブリース」と呼ぶ場合があります。

マスターリース契約の種類

マスターリース契約には２種類あり、賃料の支払われ方が異なります。

賃料固定型

賃料固定型とは、毎月賃料が一定で支払われる方法です。賃料固定型は、物件の入居状況や市場の賃料変動に関わらず、契約期間中は賃料が変更されません。主なメリットは、オーナーが安定した収入を得られる点です。空室リスクや賃料滞納の心配がなく、毎月確実に一定額が振り込まれるため、キャッシュフローが安定します。

一方、賃料が固定されているため、市場の賃料相場が上昇した場合でも、オーナーがその恩恵を受けられない点はデメリットです。市場の変動に柔軟に対応できないため、長期的には機会損失が生じる可能性があります。また、サブリース会社が経営難に陥った場合、賃料の支払いが滞るかもしれません。

実績賃料連動（パススルー）型

実績賃料連動型とは、賃料が実際の賃料収入と連動して変動する方法です。賃料の市場価格や景気変動で賃料が変更になれば、その分が反映されます。主なメリットは、市場の動向に応じた柔軟な賃料設定が可能なことです。賃貸市場が上昇傾向にある場合、オーナーは賃料相場の引き上げに応じて収益を最大化できます。

もし、不動産市場が低迷している場合、サブリース会社が賃料を下げれば、物件の入居率維持ができ、空室によって家賃収入が減ることを避けられるでしょう。しかし、賃料固定型と異なり、賃料収入が不規則になる場合があるため、収入の予測が難しい点がデメリットになります。また、サブリース会社が賃料を適切に設定しない場合、オーナーの収益が低下するかもしれません。総括すると、実質賃料連動型は市場の変動に迅速に対応できる柔軟性がありますが、その分収入の安定性には課題があるため、適切な賃料設定やリスクヘッジの検討が必要です。

マスターリースと管理委託方式の違いとは？

マスターリースの他にも賃貸管理の方法として、「管理委託方式」があります。それぞれの違いは以下のとおりです。

マスターリースでは、賃貸物件の管理や入居者との契約をサブリース会社に一任します。オーナーは、入居者がいなくても一定の家賃を受け取れるため、空室リスクがありません。しかし、受け取れる賃料は契約時に決定するため、満室時でも相場賃料の100%を得ることは難しいです。サブリース会社が物件のリフォームやトラブル対応もおこないますが、リフォーム代金は割高になる傾向があり、さらに更新料や礼金は受け取れないでしょう。

一方、管理委託方式では、オーナーが入居者と直接契約し、管理業務のみを管理会社に委託します。家賃収入は空室数に依存し、入居者がいなければ収入は0円。しかし、満室時には全額の家賃を得られるうえ、更新料や礼金も受け取れます。リフォーム代金は別途発生しますが、最小限に抑えられる点が利点です。物件のトラブルは管理会社が対応しますが、家賃トラブルはオーナーが対応する場合があります。

マスターリース契約のメリット

前述のように、マスターリース契約とサブリース契約全体を包括して、「サブリース」と呼ばれるこれらの契約では、オーナーが直接賃貸経営をおこないません。オーナーとサブリース会社が契約を結んで不動産経営をすると、どのようなメリットがあるのでしょうか。本章では、マスターリース契約のメリットを解説します。

１つの契約で手間を省ける

マスターリース契約のメリットは、１つの契約で物件管理や入居者募集などの手間が省ける点です。オーナーはサブリース会社との契約を通じて、物件の日常的な管理業務や入居者募集、退去対応などを完全に委託できます。これらの作業は、オーナーがおこなう場合、時間と労力がかかり、負担となることも。
マスターリースにより、入居者ごとに契約をする必要がなくなり、オーナーは自らが物件管理に費やす時間と労力を最小限に抑えられ、より効率的な不動産投資が可能になります。また、サブリース会社は市場動向やターゲット層を理解しているため、適切な募集方法を選択し、高い入居率を維持できます。さらに、サブリース会社が入居者の審査や契約手続きをおこなうため、信頼性の高い入居者を集められ、安定した収益を確保できるでしょう。

相続税の計算で有利になる

相続税対策になる点も、マスターリース契約のメリットです。相続税の算出には相続税評価額が用いられますが、この評価額は物件の賃貸割合に関連します。賃貸割合とは相続時の物件の入居率です。賃貸割合が高ければ、相続税評価額が低くなるため、空室が少ないほど相続時の資産価値が低く見積もられ、節税効果が高いです。

マスターリース契約の賃料固定型では、賃貸割合が100％とみなされます。それは、オーナーがサブリース会社に一括で貸している状態であるためです。マスターリース契約の賃料固定型は、将来の相続税負担の軽減になります。

物件の管理を任せられる

物件の管理を任せられる点もマスターリースのメリットです。物件管理をサブリース会社に任せられるため、オーナーは日常の管理業務から解放されるでしょう。

物件管理とは、設備の点検や修繕、清掃、入居者からの問い合わせ対応など。物件管理でも、サブリース会社は業務に関する豊富な知識と経験を持っているため、入居者の満足度も向上し、長期的な入居の促進が期待できます。

賃料収入を気にしなくてよい

賃料固定型の場合、賃料収入を気にしなくてよい点は、オーナーにとって大きなメリットです。入居率がどのような状態でも、契約期間中は固定の賃料がオーナーに支払われます。これにより、オーナーは空室リスクを気にせずに済み、安定した収入を得ることが可能です。

また、通常の賃貸経営では、入居者が賃料を滞納するリスクがあります。マスターリース契約なら、サブリース会社が賃料を一括してオーナーに支払うため、滞納の心配がありません。これにより、キャッシュフローが安定し、不動産投資のリスクを大幅に軽減できます。

マスターリース契約のデメリット

マスターリース契約を利用するとさまざまなメリットがありましたが、実はよいことばかりではない点もオーナーは理解しなければなりません。本章では、マスターリースのデメリットを解説していきます。

契約が変わる可能性がある

サブリース会社の都合で、賃料が下げられたり、解約になる可能性がある点です。サブリース会社の経営状況の悪化や市場変動で、契約更新時に賃料の減額を要求されることもあります。オーナーの収入が予期せず減少する可能性がある点に注意が必要です。

また、サブリース会社自体が経営困難に陥り、契約を途中で解除されるリスクも存在します。そうなると、オーナーは自力で新たな入居者を募集しなければなりません。これらのリスクはオーナーが負うため、サブリース契約時はリスクを十分に考慮する必要があります。

サブリース会社の管理の質が低い可能性がある　

サブリース会社の管理の質が低い可能性がある点も気をつけましょう。サブリース会社が物件の管理を引き受けるため、オーナーは日常の管理業務から解放されますが、その管理が不十分な場合、物件の価値が下がるリスクがあります。例えば、定期的なメンテナンスがおこなわれなかったり、入居者への対応が適切でなかったりすると、入居者の満足度が低下し、空室が発生する可能性もあるでしょう。

また、管理が行き届かないために物件の劣化が進み、修繕費用が増大するケースもあります。管理の質の低さは物件の魅力を損ない、将来的な賃料収入の減少や物件価値の下落につながるため、サブリース会社の選定には充分な検討が必要です。

経営の自由度が制限される

マスターリース契約をすると、オーナーの経営の自由度が制限される点はデメリットです。マスターリース契約では、物件の管理や運営方針をサブリース会社に任せるため、オーナーが自分の意思で物件の運用に関する決定ができません。例えば、賃料の設定や入居者の選定、リノベーションのタイミングなど、通常オーナーが直接管理する事項がサブリース会社の管理下に置かれます。そうなると、オーナーが市場動向に合わせた迅速な対応をとることや、自身の投資戦略に基づく柔軟な運営は困難です。

また、サブリース会社の方針やサービス品質に依存するため、オーナーが望む管理水準が維持されない場合もあります。結果として、物件の長期的な価値や収益性に影響を及ぼす可能性があるため、契約前にサブリース会社との協議や契約内容の確認が重要です。

オーナーからの契約解除がしにくい

オーナーからの契約解除が難しい点もデメリットです。通常、マスターリース契約では契約期間中の解約が制限されており、特定の条件を満たさなければ解約できません。例えば、一定期間前の通知が必要であったり、契約違反がない場合でも違約金を支払う場合があります。

さらに、サブリース会社が契約期間中に物件を改善したり、賃料設定を安定させるための投資をおこなっている場合、オーナーが解約することで、経営に影響を受けるかもしれません。そのため、オーナーが自由に契約を解除するのは難しくなっています。これらの点から、マスターリース契約は一度結ぶと解約が難しくなるため、メリット・デメリットを考慮した選択が重要です。

賃料は完全に保証されているわけではない

マスターリース契約は賃料が完全に保証されていない点もデメリットといえるでしょう。サブリース会社の経営状態や、物件の空室率が賃料収入に影響を与える可能性があります。例えば、サブリース会社が経営難に陥った場合や、市場の賃料相場が下落した場合、物件の入居率が低くなった場合には、賃料の減額交渉がおこなわれるかもしれません。このような状況下では、予期していない賃料収入の減少に直面する可能性があります。契約を結ぶ際には、サブリース会社の財務安定性や市場動向を慎重に評価し、リスクヘッジを考慮することが重要です。

サブリースとマスターリースに関するよくある質問

サブリースとマスターリースに関連するよくある質問をまとめました。

サブリースとマスターリースの違いは？

サブリースとマスターリースは、不動産経営の契約形態で、主な違いは契約の対象者です。サブリースはオーナーが所有する物件を第三者に貸し出す契約で、入居者がサブリース会社と契約を結びます。

一方、マスターリースはオーナーとサブリース会社との間で結ばれる契約で、物件の運営全般を委託する契約です。マスターリースには２種類あり、賃料固定型では安定した収入が得られますが、市場賃料の上昇に対応できないため機会損失の可能性がある点が懸念となります。実績賃料連動（パススルー）型は、市場動向に応じて賃料が変動し柔軟性がありますが、収入の予測が難しく収益の安定性に課題があります。

マスターリース契約は原貸借契約、サブリース契約は転貸借契約と呼ばれ、厳密には同じではありません。ただ、マスターリースは通常、サブリース契約の前提となるため、両者を包括してサブリースと呼ぶ場合もあります。

マスターリースのメリットは？

マスターリースのメリットは、１つの契約で物件の管理や入居者募集などの手間が省ける点です。オーナーはサブリース会社にこれらの業務を完全に委託し、自身の時間と労力を最小限に抑えながら効率的に運営できます。また、マスターリース契約は相続税対策に有利です。賃料固定型では、賃貸割合が100％とみなされるため、相続税評価額が低く抑えられます。将来的な相続税の負担を軽減する対策として有用です。

マスターリースのデメリットは？

マスターリース契約のデメリットは、サブリース会社は賃料を安く設定する傾向があり、オーナーの収益が市場相場より低くなる可能性がある点です。また、契約更新時に賃料の減額を要求されるリスクもあります。さらに、サブリース会社の経営状況悪化や管理の質の低下により、オーナーの賃料収入や物件の価値が減少するかもしれません。加えて、マスターリース契約では物件の管理や運営方針が制限され、オーナーが自由に経営をおこなえなくなることが懸念点です。

最後に、解約が難しく違約金が発生する可能性があることも理解しておきましょう。これらのデメリットは、オーナーがマスターリース契約を検討する際に考慮すべき重要な点です。契約前にはサブリース会社の安定性や契約条件を十分に検討する点が重要です。

まとめ

本記事では、サブリースとマスターリースの違いや、メリットやデメリットを解説しました。不動産経営をされる方は、それぞれのリースを利用するでしょう。メリットとデメリットをよく理解して、有益な活用に役立てましょう。