レントロールとは？不動産投資における活用方法やチェックすべきポイントを解説

レントロールとは

レントロールとは、物件の賃貸状況が一覧にされたもので、「家賃明細表」とも呼ばれます。例えば、各部屋の賃料や契約状況、入居者の属性などを確認できます。これらの情報から、物件の収益性やリスクを把握でき、購入を判断する際の材料となるでしょう。

レントロールの活用方法

レントロールの活用方法は、大きく次の３つがあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

投資用物件を購入する時

レントロールを確認することで、投資用物件の収益性を確認できます。一般的に、広告に掲載されている利回りは、満室時の想定利回りです。レントロールを確認すれば、現在の空室状況から現状の利回りを把握できるでしょう。また、過去の退去時期と賃料を確認することで、空室時の賃料をどう設定すればよいか検討する際にも役立ちます。

不動産投資ローンを組む時

レントロールは不動産投資ローンを組む際にも役立ちます。不動産投資ローンは高額であり、リスクもあることから、金融機関は慎重に審査をおこないます。ローンを返済する際の元手は家賃収入です。安定してローンを返済できる収益性のある物件なのかを判断するために、金融機関からレントロールの提出を求められることもあります。

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売却や相続する時

将来的に投資用物件を売却する時や相続する時など、投資用物件の資産価値を評価する際にも、レントロールを活用できます。レントロールは購入時と同様、買い手が収益性を判断するうえで欠かせない資料です。詳細な情報を記載し、提供することが、スムーズな売却や相続につながるでしょう。

レントロールは誰が作る？

レントロールの作成者は、売主側です。具体的には、オーナー本人や管理業務を委託されている管理会社、売却を仲介する不動産会社が該当します。もしオーナーが自主管理している場合は、オーナーが作成します。ただし、レントロールの作成が義務付けられているわけではないため、物件の購入時に提出を求めても、必ずしも入手できるわけではありません。

レントロールに記載されている内容

レントロールには、決まった書式はありませんが、部屋に関することや入居者に関することなど、さまざまな情報が記載されています。本章では、記載されている内容と見るべきポイントを詳しく解説します。

階数

一般的に、高層階ほど眺望や日当たりがいいことから、賃料が高く設定される傾向にあります。反対に低層階は、通行人の目があったり、防犯性が低くなることから賃料が低くなります。そのため、階数と賃料を照らし合わせることで、周辺相場や階数による価値の違いが適切に反映されているかを判断できるでしょう。例えば、高層階にも関わらず、賃料が低い部屋があれば、賃料を引き上げる余地があると判断できます。

ただし、号室で階数がわかる物件は、レントロールに階数が記載されていない場合もあります。

号室（部屋番号）

部屋番号が総部屋数と一致するかを確認しておきましょう。なかには、縁起が悪いという理由から「４」や「９」のつく番号が抜けていることがあります。

また、特定の部屋だけが長期間空室になっている場合、間取りや設備、日当たりなどに問題があるかもしれません。他にも、同じ間取りや広さの部屋でも、号室によって賃料に差がある場合、理由を探ることで、適切な賃料設定がされているのか、賃料を上げる余地があるのかを判断する材料となります。

面積

面積は、賃貸借契約書に記載されている専有面積が一般的に記載されています。平方メートルではなく、坪数で記載されていることもあります。なお、近似値は次のとおりです。

１平方メートル ＝ 0.3025坪
１坪 ＝ 3.3058平方メートル

一般的に、面積が広いほど賃料も高くなる傾向があります。同じ物件内でも、面積の違いによって賃料や利回りが大きく変わるため、収益性を判断するうえで欠かせない項目です。

間取り

間取りは、投資用物件のターゲット層を把握するための重要な情報です。例えば、ワンルームや１Kなどは単身者向けとなります。需要は高いものの、入居者の入れ替わりが激しいかもしれません。また、２LDKや３LDKなどのファミリー向けであれば、入居期間は長くなりますが、単身者と比較して需要は低くなります。投資用物件のターゲット層と、エリアの賃貸需要が合っているのかを見極めましょう。

用途

用途は住居や事務所、店舗など、どのような目的で使われているかを示す情報です。用途によって、賃料水準や空室リスク、契約期間の傾向が大きく異なります。例えば、住居は安定した賃貸需要を見込めますが、店舗や事務所は景気や立地の影響を受けやすくなります。

住居以外の用途の場合は、消費税が内税か外税どちらで徴収されているのかもあわせて確認しておきましょう。

契約状況

契約状況には、次のような情報が記載されています。

• 契約開始日・終了日
• 契約期間
• 入居中か空室か

これらの情報により、物件全体の稼働率と実際の家賃収入を算出できるでしょう。 契約開始日とは、入居者が入居し始めた日のことです。場合によっては、直近の更新日が記載されていることもあります。契約開始日から期間が経っているほど、建物や設備の老朽化が進んでいる可能性があります。そのため、次に新しく入居者を募集する際には、賃料を下げたり、修繕したりしなければなかなか埋まらないかもしれません。

また、空室が多い場合、それが一時的なものなのか、長期的なものなのかを見極める必要があります。さらに空室率が高い物件は、購入後に安定した収益を得られない可能性が高まります。現在の収益だけでなく、将来のリスクや改善すべきポイントも見極められるでしょう。

賃借人の属性

賃借人の属性から、各部屋の入居者が個人か法人か、家族構成、年齢層などを把握できます。賃借人の属性によって、入居期間の長さが異なります。例えば、ファミリー層であれば、入居期間が長くなる傾向にあります。一方、学生や単身者が多い場合は、入れ替わりが激しく、空室リスクが高まることも。賃借人の属性とエリアの賃貸需要が合致しているかを確認すると、収益予測の精度を高められるでしょう。

賃料・共益費

賃料は、物件の収益性を算出するために欠かせない項目です。周辺相場や投資用物件の資産価値に対して適切に設定されているか、将来的に引き上げる余地があるかを判断する際に役立ちます。

共益費は、投資用物件の維持管理にかかる費用を賄う費用です。具体的には、共用部分の清掃費や光熱費、エレベーターの保守費用などが挙げられます。入居者は、共益費を家賃と合わせて毎月支払うことになります。共益費が極端に高い場合、入居者にとって負担となることから、入居者が集まりにくくなっているかもしれません。反対に低すぎる場合は、維持管理が適切におこなわれているかを確認する必要があります。賃料や共益費が適切に設定されているかを確認しましょう。

敷金（保証金）

レントロールには、敷金や保証金も記載されています。敷金とは、家賃の滞納時や退去時の原状回復費用にあてるためのものです。問題なく賃貸借契約が終了した場合は、必要経費を差し引いたうえで、原則入居者に返金しなければなりません。敷金や保証金を預かっている投資用物件を購入する際は、売買価格に含まれているのかを確認しましょう。

備考

備考は、これまでに見てきた項目以外の情報が記載されている欄です。例えば、次のような内容が書かれています。

• 告知事項（心理的瑕疵あり、物理的瑕疵あり）
• 契約形態（普通借家契約、定期借家契約）
• 特約（賃料免除期間、賃料減額など）

告知事項は、不動産取引において入居者に必ず告知をしなければならない事項のことです。不明点や疑問点がある場合は、事前に売主や不動産会社に確認をするようにしましょう。また、レントロールには決まった形式がないため、備考欄そのものがないこともあります。

レントロールでチェックすべきポイント

レントロールには、部屋や入居者などのさまざまな情報が記載されています。面積や賃料など、ただの数字として把握するだけでなく、数字が示す意味を読み取り、投資用物件の収益性や安定性を評価する際の手がかりとしましょう。本章では、チェックすべきポイントを解説します。

入居日が近い日にちで固まっていないか

レントロールに記載されている契約開始日が、特定の時期に集中していないかを確認しましょう。賃貸借契約期間は、通常２年ごとに更新されます。もし、入居日が同じ月や近い月に集中している場合、２年後の同じ時期に契約更新を迎えることになります。

万が一、多くの入居者が退去した場合、物件全体で大規模な空室が発生するおそれも。退去したあとの原状回復費用や入居者を募集するための広告費用も同時に発生し、家賃収入も減るため、キャッシュフローが急激に悪化するかもしれません。

「満室物件」として売り出すために入居率の偽装をしているケースも考えられるため、もし、入居日が不自然に固まっている場合は、売主や不動産会社に理由を確認してみましょう。

同じ法人が多くの部屋を一括で借り上げていないか

物件の収益の安定性を判断するために、同じ法人が多くの部屋を一括で借り上げていないかを確認しましょう。個人が契約している場合、退去してもその部屋だけが空室となるため、収益への影響は限定的です。

しかし、一つの法人が社宅や寮として多くの部屋を借り上げている場合、社宅制度の見直しや人員削減などによって、一度に多くの部屋が空室になるリスクも。多くの部屋が空室になると、急激なキャッシュフローの悪化を招く可能性があります。法人契約は、家賃滞納のリスクが低いというメリットがありますが、収益の安定性を図るためにもリスク分散が重要です。

入居率が低くないか

入居率の低さは、キャッシュフローに直接影響を与えるため、よく確認しておきましょう。入居率が95％以上であれば、健全に経営されているといえるでしょう。一方、70％を下回っている場合は、空室が多いと判断できます。

入居率が低い理由には、立地や周辺環境の悪さ、管理会社の管理不足など、さまざまな原因が考えられます。ただし、現在のオーナーの資金不足でリフォームができていない可能性もあります。このように、購入後に改善できるケースもあるため、入居率だけで判断しないことが大切です。

同じタイプの部屋で新しい入居者の家賃が下がっていないか

同じタイプの部屋で、新しい入居者の家賃が下がっている場合、今後の退去時にも同様の家賃でしか募集できず、家賃収入の減少や利回り低下につながる可能性があります。家賃が下げられている理由としては、次の３つが考えられます。

• 物件の競争力の低下
• 空室解消のための割引
• 市場賃料の下落

築年数の経過、他の競合物件の増加などにより、物件自体の魅力が下がっている可能性があります。また、空室期間を短縮するために、家賃を下げて募集活動がおこなわれたかもしれません。さらに、エリアの家賃相場が下落傾向にあることも考えられます。将来的な家賃収入や利回りの下落リスクを把握するために、賃料の変動やその理由を確認しておきましょう。

空室の想定家賃は適切か

レントロールには、空室となっている部屋について、「想定家賃」が記載されていることがあります。この想定家賃が、エリアの家賃相場や物件の現状に見合ったものになっているかをチェックしましょう。もし高く設定されている場合、入居者がなかなか決まらず、空室期間が長引くおそれがあります。反対に低すぎると、本来得られるはずの家賃収入を得られず、収益性が下がることに。

なかには、リノベーションや設備のグレードアップを理由に、想定家賃が高く設定されていることもあるため、売主や不動産会社に設定した根拠を聞いてみましょう。想定家賃は、直近で入居が決まった同じ間取り・広さの部屋の賃料や、競合物件の相場を参考に設定することをおすすめします。

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敷金の有無はどうか

先述したように、敷金とは、退去する際の原状回復費用や未払い賃料にあてるための預かり金です。通常、家賃の１カ月〜２カ月分が設定されています。入居者に返還する義務があるため、すでに充当している部分がないかを確認しなければなりません。また、関西では「敷金持ち回り」という慣習があり、現在のオーナーから敷金は引き継がず、新しいオーナーが入居者への敷金返還義務を負うケースもあるため、事前の確認が必要です。

レントロールには記載されていないが確認しておきたいこと

レントロールにはさまざまな情報が記載されていますが、不動産投資に関わることがすべて網羅されているわけではありません。投資判断を確実なものにするためにも、本章ではレントロールには記載されていないものの、確認しておきたいことを解説します。

滞納状況

レントロールに記載されている賃料は、あくまで契約上の家賃であり、その賃料が滞りなく入金されているかどうかはわかりません。もし家賃滞納が発生している場合、物件のキャッシュフローに直接影響を与えることになります。

特に、長期間続いている場合や、複数の部屋で発生している場合、収益が大幅に低下し、不動産投資ローンの返済に支障をきたすおそれも。もし家賃保証会社を利用している場合は、保証会社から賃料が支払われます。滞納状況や家賃保証会社の利用状況を確認するようにしましょう。

無料設備の費用

物件の競争力を高めるために、インターネットやケーブルテレビなどの設備が導入されていることがあります。これらの費用をオーナーが負担している場合、家賃収入から差し引かれるため、収益が下がります。

特に、設備の維持管理費用やプロバイダー契約料が毎月発生する場合、大きなコストになることも。無料設備の費用を見落とすと、収益に大きな影響を与えるため、どれくらいかかっているのかを事前に確認し、正確な収支シミュレーションをおこないましょう。

敷地外駐車場

都市部や駅近の物件では、敷地内に十分なスペースを確保できないため、近隣の月極駐車場をオーナーが借り上げ、入居者に転貸しているケースがあります。そのため、まずは敷地外駐車場の有無、引き継ぎの可否を確認しましょう。

もし引き継げる場合は、借地料や管理費など、実際にかかる費用の確認も欠かせません。また、費用だけでなく、契約期間や解約条件など、契約内容の確認も忘れずにおこないましょう。

水道光熱費

一般的に各部屋の水道光熱費は、入居者が個別に契約し、使用料に応じて支払います。しかし、なかには家賃に水道料金が含まれており、オーナーが水道局へ一括払いしているケースも。

また、エントランスや廊下などの共有部の水道光熱費は、共益費で賄いますが、不足している場合はオーナーが負担している可能性もあります。投資用物件の購入時には、水道光熱費の負担者やコストを確認し、正確な収支シミュレーションをおこなうことが重要です。

空室になった時期

レントロールには、各部屋の契約状況が記載されており、空室があることを確認できますが、空室になった時期までは把握できません。空室でもローンの返済や管理費などの費用が発生します。そのため、空室期間が長引くほど、オーナーの負担が増大します。

空室期間が長い場合、賃料や物件に問題がある、入居付けの努力が不足しているなどが考えられます。一方、退去から間が空いていなければ、単なる入れ替わりのタイミングであり、大きな問題がないと判断できるでしょう。

過去の賃料減額の申し出状況

投資用物件を購入する際には、過去の賃料減額の申し出状況を確認するとよいでしょう。賃料減額の申し出は、入居者が現在の家賃を「高い」と考えているサインです。もし、過去に減額交渉がおこなわれている、または現在交渉中の場合、将来的に賃料が下落するリスクが高くなります。売主にとって不利な情報であることから、確認しなければ教えてもらえません。事前に申出の有無や内容を確認してから、購入判断をしましょう。

過去の入居者トラブルの有無

投資用物件の購入後に安定した経営を続けられるかを判断するためにも、過去の入居者トラブルの有無を確認しておきましょう。例えば、騒音やゴミ出しのルール違反などの入居者トラブルは、オーナーや管理会社にとって大きな負担となります。問題を解決するための労力や時間、ケースによっては弁護士費用などのコストがかかることも。

また、特定の部屋で継続的にトラブルが発生している場合、問題のある入居者が住んでいるかもしれません。入居者トラブルは、入居者の満足度を低下させ、退去が増えたり、新しい入居者の確保が難しくなる可能性があります。

他にも、トラブルの有無や内容を確認することで、現在の管理会社がどのような対応をしてきたか、対応が適切だったのかを評価をすることもできます。入居者トラブルの有無や内容を確認すると、予期せぬリスクを回避し、安定した経営が可能となるでしょう。

支出の内訳と支出額

レントロールは、収入に関する情報を示す資料であるため、支出については記載されていません。しかし、正確なキャッシュフローや利回りを把握するためには、支出の内訳とその金額を確認することが大切です。具体的には、次のような支出があります。

これらの支出を把握し、家賃収入から差し引くことで、実態に近い利回りを計算できます。過去の損益計算書や収支明細書を入手し、支出の内訳と金額を把握するようにしましょう。

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レントロールに関するよくある質問

レントロールに関するよくある質問をまとめました。

レントロールとは？

レントロールとは、投資用物件の各部屋の賃貸状況を一覧表にまとめたものです。具体的には、次のような項目が記載されています。

• 部屋番号
• 間取り
• 面積
• 賃借人の属性
• 賃料
• 共益費
• 敷金（保証金）
• 契約期間

物件の収益性やリスクを判断するうえで、重要な書類です。投資物件の購入前に確認し、その物件の全体像を把握しておきましょう。

レントロールはどこで入手できる？

レントロールは、売主や売主が依頼している不動産仲介会社、物件を管理している賃貸管理会社に提供を依頼することが一般的です。レントロールの作成は義務付けられているわけではないため、必ずしも入手できるとは限りません。しかし、より精度の高い購入判断をするためにも、提供を依頼することをおすすめします。

オーナーになったらレントロールを作るべき？

物件の収益性を正確に把握し、安定した賃貸経営をおこなうためにも、作成するといいでしょう。自身で作成し、管理することで、賃料や共益費の入金状況、空室の発生などをリアルタイムで把握できます。

また、空室が発生した際、空室期間や過去の家賃推移を確認することで、適切な家賃の設定も可能になります。売却する際にも、レントロールを買主候補に提供することで、経営の安定性を提示でき、信頼性を高められるでしょう。レントロールは賃貸経営のさまざまな場面で役立つため、作成することをおすすめします。

まとめ

レントロールは、面積や間取りなどの部屋、賃料や共益費などのお金に関するさまざまな情報が記載されています。投資用物件を購入する際には、ただの情報として受け取るのではなく、その原因や背景を探ることが大切です。また、レントロールに記載されている情報以外にも、確認すべきことがあります。投資用物件を購入する際は、幅広い視点から、購入に値する物件かどうかを判断しましょう。