公務員でもアパート経営は可能？副業禁止の壁をクリアする方法や注意点を解説
しかし、すべての公務員がアパート経営を諦める必要はありません。法律の定める条件を満たし、適切な手続きを踏めば、公務員でもアパート経営は可能です。本記事では、公務員がアパート経営をおこなう際に知っておくべきルールや成功のポイントを詳しく解説します。
記事の目次
公務員がアパート経営をする際に守るべきルール
公務員がアパート経営をする際は、まずどのようなルールがあるのかを把握しておく必要があります。
公務員がアパート経営を検討する際、まず理解しておくべきなのが「国家公務員法」と「地方公務員法」の規定です。上記の法律では、公務員の副業に関する厳格なルールが定められており、それに従わなければ懲戒処分の対象となる可能性があります。具体的にどのようなルールがあるのか、以下で詳しく見ていきましょう。
国家公務員法での副業禁止の規定
国家公務員法では、公務員が遵守すべき規定として、以下が示されています。
- 信用失墜行為の禁止
- 秘密を守る義務
- 職務に専念する義務
- 私企業からの隔離
上記はすべて、公務員が公共の利益を守るために、公正に職務を遂行することを求めるもので、いずれも副業が制限される理由となっています。
信用失墜行為の禁止（国家公務員法第99条）
国家公務員は、自身の行動が公務員全体の信頼に影響を与える可能性があるため、信用を傷付ける行為をしてはならないとされています。これは公務員の職務外での行動も含まれ、個人の行動が職務に影響を与える場合、公務員としての職責をまっとうすることが困難になるためです。
秘密を守る義務（国家公務員法第100条）
国家公務員は職務で知り得た秘密を漏らしてはならない義務（守秘義務）があります。この規定は、退職後も適用されるため、いかなる場合でも守秘義務を守る必要があります。もし秘密を漏洩させると、刑事罰を受ける可能性があり、信頼を損ねる重大な問題となります。
職務に専念する義務（国家公務員法第101条）
国家公務員は、職務を遂行するために全力を尽くし、他の仕事に気を取られることなく、本来の職務に専念すべきだとされています（職務専念義務）。副業をおこなうことで本業に支障をきたすことがないように、勤務時間外でも公務員としての責務を果たさなければなりません。
私企業からの隔離（国家公務員法第103条）
国家公務員法第103条では、国家公務員が営利目的の企業や団体で役職に就くことを禁止しています。営利活動と公務員としての立場は相容れないため、名義だけの兼業でも禁止されています。報酬の有無に関わらず、営利目的の副業は認められていません。
地方公務員法での副業禁止の規定
地方公務員法も、国家公務員法に倣って副業禁止の規定を設けています。地方公務員法では、公務員が遵守すべき規定として、以下が示されています。
- 信用失墜行為の禁止
- 秘密を守る義務
- 職務に専念する義務
- 営利企業への従事制限
信用失墜行為の禁止（地方公務員法第33条）
地方公務員は、その職務を遂行することによって地域住民の信頼を得る立場にあります。そのため、職務内外で地方公務員としての信頼を失うような行為をおこなってはならないと規定されています。禁止されている副業で得た収入は、公務員全体に対する不信感を引き起こす可能性があるため、職務外でも注意が必要です。
秘密を守る義務（地方公務員法第34条）
地方公務員は、業務で知り得た秘密を漏らしてはなりません。この義務は在職中だけでなく、退職後にも適用されます。地方公務員は住民の個人情報を扱うことが多いため、秘密保持の重要性が高いです。情報を守らなければ信頼を損ねるだけでなく、行政の業務にも支障をきたす恐れがあります。
職務に専念する義務（地方公務員法第35条）
地方公務員は職務に専念し、勤務時間や職務に対する注意をすべて仕事に向けるべきだとされています。副業によって本業に影響が出ることは避けなければなりません。地方自治体の運営は住民の信頼を基盤としているため、公務員としての責務をまっとうすることが求められています。
営利企業への従事制限（地方公務員法第38条）
地方公務員法第38条では、営利企業への従事を制限しています。公務員が営利活動に従事することで職務に影響を与えることを防ぐため、基本的には私企業での役職就任や自ら営利事業を営むことは禁止されています。ただし、特定の条件を満たした場合、任命権者の許可を得ることで例外が認められるケースもあります。
人事院規則に基づいた経営をする
公務員がアパート経営をおこなう際は、「人事院規則」に従う必要があります。人事院規則では、公務員の労働ルールが細かく定められており、不動産投資に関する基準も設けられています。特に重要な規定が「人事院規則14-８（営利企業の役員等との兼業）」です。上記の規則では、公務員がアパート経営をおこなう際に守るべき３つの条件が記載されています。
不動産経営は４棟９室以下に抑える
不動産経営には「５棟10室基準」と呼ばれる基準があり、独立した家屋なら５棟以上、アパート、マンションの居室なら10室以上で「事業」とみなされます。そのため公務員がアパート経営をおこなう場合、「４棟９室以下」の規模で経営することが条件となります。
上記の制限が設けられている理由は、公務員が「営利事業者」として活動することを防ぐためです。つまり、公務員がアパート経営をおこなう場合は、本業に支障が出ないように小規模な賃貸経営にとどめる必要があります。
年間の家賃収入は500万円未満に抑える
公務員のアパート経営では、年間500万円未満の収入であることが求められます。ここで注意すべき点は、この「500万円」の基準が経費やローン返済後の手取りではなく、総収入の額であることです。したがって、収入が500万円を超えないよう、部屋数や賃料設定を慎重に計画しなければなりません。
管理業務は専門の管理会社に委託する
公務員は本業に専念する義務があるため、アパートの管理業務を自分でおこなうことは基本的に認められていません。そのため、入居者対応や建物の維持管理などは不動産管理会社に委託する必要があります。
管理会社に委託することで、トラブル対応や修繕の手配などの業務をプロに任せられるため、本業への影響を最小限に抑えられるメリットもあります。また、適切な管理体制を整えることで、安定した収益を確保しやすくなるでしょう。
公務員のアパート経営で一定規模を超える場合
公務員がアパート経営をおこなう際、一定の規模を超える場合は申請が必要です。先述した基準の「４棟９室以下の規模」「年間500万円未満の家賃収入」「管理会社への業務委託」のいずれかの条件を満たしていない場合、申請を怠ると人事院規則違反となる可能性があります。
また、経営を続けるうちに規模が拡大することも考えられるため、その際も忘れずに手続きをおこないましょう。ここからは、申請の具体的な方法や適切なタイミングを詳しく解説します。
アパート経営の申請方法
一定の規模を超えてアパート経営をするためには、「自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）」を記入し、承認権者に提出する必要があります。加えて、以下の書類の添付も必要です。
- 不動産登記簿の謄本やアパートの図面など、不動産の状況を示す資料
- 賃貸契約書の写しなど、家賃収入の金額を証明する書類
- 不動産管理会社に委託していることを示す契約書の写し
- 不動産の名義が本人以外の場合、事業主との関係性や関与の程度を示す書面
- 本人の人事記録の写し
- その他、必要に応じた補足資料
上記の書類を準備し、承認を得ることで、規則に違反することなくアパート経営をおこなえます。ただし、自治体や職場の規定によって提出すべき書類や申請方法が異なる場合もあるため、事前に所属部署の担当者への確認が重要です。
申請の準備には手間がかかるものの、無許可でアパート経営を始めてしまうと、あとになって発覚した際に減給や免職処分を受けるリスクもあります。それらを防ぐためにも、申請を忘れずにおこないましょう。
申請のタイミング
申請をおこなうタイミングには明確な規定はありませんが、基本的にはアパート経営を開始する前に手続きを済ませておくとよいでしょう。事前に申請をおこなわずに金融機関から融資を受けたあとに承認が下りなかった場合、大きな損失を抱えるリスクがあるためです。
また、申請には一定の審査期間が必要となるため、できるだけ早めに申請をおこなうことをおすすめします。特に、規模が大きい場合や、特殊な条件に該当するケースでは、審査に時間がかかることもあります。
審査の結果が出る前に物件を購入したり、入居者を募集したりすることは避け、許可が下りてから本格的にアパート経営を開始しましょう。
申請が許可されやすいケース
アパートの規模が一定基準を超えてしまうと、「申請が通らないのではないか」と不安に思う方もいるかもしれません。しかし、以下のようなケースでは比較的スムーズに許可が下りる可能性があります。
転勤や生活環境の変化で賃貸に出す場合
転勤や家庭の事情などで引越すことになり、所有する住宅が空き家となる場合、それを賃貸に出すケースもあります。これはアパート経営というよりも、一時的な賃貸運用に近い形になりますが、住宅ローンの返済などの理由から、貸し出さざるをえない場合もあるでしょう。
特に、転勤などで遠方に移る場合は、賃貸物件の管理を適切におこなう必要があります。そのため、不動産管理会社と契約し、物件の経営を委託することが重要です。管理会社としっかり連携を取り、家賃の設定や維持管理などを相談しながら進めることで、スムーズな経営が可能となるでしょう。
遺産相続や生前贈与で不動産を取得した場合
公務員が親族の相続で不動産を取得するケースは珍しくありません。特に、相続税対策としてアパートを経営する場合、不動産の評価額を抑えられるため、資産管理の一環として活用されることが多いです。現金で相続すると100%の評価額となりますが、不動産であれば一定の減額が可能となるため、節税効果が期待できます。
また、相続税対策として生前贈与を活用し、家族から不動産を譲り受けるケースもあります。相続や贈与による不動産取得は、本人の意志とは関係なく発生するため、「規則だから」といって簡単に退職や売却を求めることが難しい側面も。このような事情から、申請が許可されやすい傾向にあります。
上記のケースでは、申請が比較的許可されやすいため、不動産を持っている公務員の方は、転勤などの可能性も視野に入れて計画を立てるとよいでしょう。
アパート経営が勤務先に知られてしまう理由
公務員として働きながらアパート経営をおこなう場合、原則として職場の許可が必要です。しかし、「許可が下りる可能性が低いなら、黙って経営しよう」と考える方もいるかもしれません。
とはいえ、一定規模以上の不動産経営を隠し続けることは難しく、最終的には勤務先に知られてしまうケースがほとんどです。特に、アパート経営が軌道に乗ってから発覚すると、懲戒免職などの厳しい処分を受ける可能性もあります。
ここからは、公務員が許可を得ずにおこなったアパート経営が、勤務先に知られてしまう理由を解説します。
住民税の特別徴収額の変動
公務員がアパート経営をおこなっていることが職場に知られるきっかけの一つに、「住民税の特別徴収額の変動」があります。通常、住民税は給与に応じて計算され、特別徴収の形で給与から天引きされるのが一般的。そのため、大きな変動があると経理担当者が異変に気付くことがあります。
例えば、「給与に比べて住民税が高すぎる」「経費計上や赤字経営による控除の影響で住民税額が低くなっている」などのケースが挙げられます。上記のように不自然な変化があると、職場の経理部が調査をおこない、不動産所得が発覚することも。
住民税を特別徴収ではなく「普通徴収」に切り替えて、自分で直接納付する方法もあります。しかし、自治体によって取り扱いが異なり、場合によっては職場に確認の連絡が入る可能性があります。
また、普通徴収への切り替え自体が珍しいため、職場が不審に思い、何らかの形で調査をおこなう場合も。
上記を踏まえると、公務員がアパート経営を無断で続けることはリスクが高いため、許可を得たうえで適切に経営を進めましょう。
家族や本人の何気ない発言
アパート経営が勤務先に知られる理由として意外と多い理由が、家族や本人の発言がきっかけとなるケースです。例えば、家族が親しい友人や親戚に何気なく話したことが噂となり、最終的に勤務先まで情報が届いてしまうことがあります。
また、本人が同僚や知人に軽い気持ちで話してしまい、そこから広まることも少なくありません。公務員の副業に関して関心を持つ人は一定数存在するため、特に身近な人に対しては慎重に対応する必要があります。
さらに、SNSでの投稿が原因で発覚するケースも増えています。アパート経営に関することを発信したりすると、それを見た人が勤務先に通報することも考えられるでしょう。
たとえ匿名のアカウントであっても、本人が特定される可能性は十分にあります。特に、公務員は社会的な責任が大きい職業であるため、副業に関する情報が拡散されると問題が大きくなりやすい傾向があります。
公務員がアパート経営をするメリット
公務員がアパート経営をおこなうことで、さまざまなメリットが得られます。副業が原則制限されている公務員にとって、不動産賃貸業は法律上許可される数少ない収入源の一つです。
そのため、将来的な資産形成や生活の安定を目的として、アパート経営を検討する公務員の方も少なくありません。ここからは、公務員がアパート経営をおこなうことで得られるメリットをご紹介します。
不労所得を得られる
アパート経営の魅力は、労働時間を増やすことなく安定した収入を得られる点です。公務員は基本的に副業が禁止されているため、給与を増やすには昇進をするか、長年勤務を続ける以外に選択肢がありません。
しかし、内閣官房が発表した「国家公務員の給与（令和６年版）」によると、公務員の平均年間給与は減少傾向にあると報告されています。このような状況では、給与以外の収入源を確保しなければ、将来の生活が苦しくなるかもしれません。
アパート経営の場合、物件の管理業務は不動産管理会社に委託できるため、日常的な業務負担が少なく、本業に支障をきたすことなく経営できます。また、将来的に給与が減少したり、予期せぬライフイベントが発生したりしても、家賃収入があれば経済的な安心感を得られるでしょう。
さらに、アパート経営は「ローリスク・ロングリターン」の資産運用方法の一つです。適切に管理をおこない、長期間にわたって経営することで、安定した収益を得られます。
将来的にはローンを完済し、家賃収入がそのまま手元に残る状態を作ることができれば、老後の生活資金としても活用できるでしょう。
アパートローンの審査に通りやすい
公務員は社会的な信用度が高いため、金融機関のローン審査で有利な立場にあります。アパートローンの審査では、年収、勤続年数、貯蓄額、職業などが確認されることが一般的。公務員は安定した収入と雇用の継続性が保証されているため、他の職業と比較して審査に通りやすい傾向があります。
さらに、公務員は信用リスクが低いとみなされるため、比較的低金利で融資を受けやすい点も大きなメリット。低い金利で借り入れができれば、利息負担を抑えられるため、少ない自己資金でアパート経営を始められます。
ただし、金融機関ごとに融資の条件や審査基準は異なるため、注意が必要です。例えば、都市銀行は条件を満たせば比較的スムーズに融資を受けられるでしょう。一方で、地方銀行や信用金庫、信用組合などは、特定の地域や不動産に限定した融資をおこなっていることも。
また、融資の可否は担当者の判断によっても左右される場合があるため、複数の金融機関を比較しながら慎重に選ぶことが重要です。
公務員がアパート経営を始める際の注意点
アパート経営には多くのメリットがありますが、同時に注意すべきポイントもあります。特に公務員の場合は、法律や勤務規則に基づいた適切な経営をおこなう必要があります。
事前に重要なポイントを押さえておくことで、スムーズに経営を進められるでしょう。ここからは、公務員がアパート経営を始める際に気を付けるべき点をご紹介します。
アパート経営が成功するとは限らない
アパート経営は、成功すれば安定した収入を得られる手段ですが、リスクをともないます。収益を得るためには、適切な管理や経営戦略を考えなければなりません。単に管理会社に任せきりにするのではなく、オーナー自身も経営状況を把握し、適切な判断を下すことが重要です。
例えば、「空室対策は十分か」「地域の需要に合わせたリフォーム計画が立てられているか」などを定期的に確認してみましょう。
経営がずさんになると、空室が増え、家賃収入が不安定になる可能性があります。また、設備の老朽化を放置すると、のちに大規模な修繕費が発生し、経営を圧迫することにもなりかねません。アパート経営は短期間で大きな利益を得るものではなく、長期的な視点を持って計画的に進める必要があることを理解しておきましょう。
不動産所得には限度がある
アパート経営を軌道に乗せることができても、公務員には不動産所得の制限があるため、勝手に事業規模の拡大はできません。実際、過去には消防副士長が無許可でマンションや駐車場を複数所有し、地方公務員法違反で懲戒処分を受けた例があります。このケースでは、不動産収入が年間約7,000万円にも達していたことが問題視されました。
さらに、この消防副士長は改善命令にも従いませんでした。その結果、減給の懲戒処分が下されただけでなく、人事院の規則に基づく適切な経営を求められたにも関わらず従わなかったため、最終的には懲戒免職となったのです。
公務員がアパート経営を始める際には、事前に職場の許可を得て、ルールに則った経営をおこなうことが大切です。
想定外のリスクに備えておく
日本は自然災害が多い国であり、特に地震や台風などによる被害は避けられません。アパート経営をおこなう場合、災害リスクに備えて、事前に火災保険や地震保険に加入しておくことが大切です。
さらに、空室が増えることで家賃収入が減少したり、金利の変動によってローンの負担が増えたりするリスクも考慮しなければなりません。加えて、建物や設備の老朽化が想定より早く進み、予期せぬ修繕費が発生するケースもあります。
上記のリスクに対応するためには、自己資金に余裕を持たせることが重要です。資金繰りが苦しくならないよう、キャッシュフローを定期的に確認し、一定の現金を手元に残すよう意識しましょう。
公務員はローンを組みやすい立場にあるものの、安易に借り入れを増やすのではなく、十分な自己資金を確保したうえで経営を進めることが大切です。
確定申告を忘れずにおこなう
アパート経営で収益が発生した場合、確定申告をおこなう必要があります。確定申告の期間は通常２月16日から３月15日ですが、状況によっては延長されることもあるため、国税庁の公式サイトで最新情報を確認しておくと安心でしょう。申告を怠ると、本来納めるべき税額に加えて無申告加算税が発生するため、注意が必要です。
確定申告の基本的な流れは以下のとおりです。
- STEP 1毎月の収支を記録し、帳簿をつける
- STEP 2必要な領収書を保管し、経費として計上できるよう整理する
- STEP 3確定申告書類を作成する
- STEP 4期限内に税務署へ提出する
確定申告の手続きに不安がある場合は、税務署の窓口で相談も可能です。また、忙しくて時間が取れない場合は、税理士に依頼することも一つの方法です。
アパート経営では、経費として認められる支出も多いため、領収書を適切に管理し、必要な書類をすぐに提出できる状態にしておきましょう。公務員としての仕事と両立しながら正しく税務処理をおこなうためにも、確定申告の準備は日頃から進めておくとよいでしょう。
まとめ
公務員でもルールに従えばアパート経営を始められます。しかし、通常と比較してもルールが厳しく設定されているため、違反しないように注意しましょう。
ルールに則っていなければ、給料が減額されたり、懲戒免職されたりなどのリスクもあります。今回解説した方法をもとに、安全なアパート経営を始めてみてください。また、アパート経営で収益を得た場合は、確定申告が必要になるため、その点も忘れず頭に入れておきましょう。
執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
