オーナーチェンジ物件に自分が住みたい希望は通る？メリットや注意点も解説

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、現在賃貸中の物件をそのままの状態で、新しいオーナーに売却する物件です。入居者がいる場合は、物件の所有者が変わっても、入居者はそのまま住み続けられます。

オーナーチェンジ物件の主な特徴は、賃貸契約や管理契約がそのまま引き継がれる点です。オーナーチェンジ物件を引き継ぐ場合は、契約内容や賃料条件をよく理解しなければなりません。入居者がいる状態で物件を引き継いだ場合は、物件購入後すぐに家賃収入を得られるため、空室リスクが低減される点も特徴です。

オーナーチェンジ物件に自分が住むには？

オーナーチェンジ物件に自分が住むためにはどうすればよいのでしょうか。その場合は賃貸借契約の種類を確認し、入居者に退去してもらう手続きを進めていきます。

ステップ１.賃貸借契約の確認をする

オーナーチェンジ物件に自分が住むには、まず、賃貸借契約の内容を確認しましょう。賃貸借契約には２種類あります。

それぞれの内容を解説します。

定期建物賃貸借契約

「定期建物賃貸借契約」とは、契約期間が明確に定められ、その期間が終了すると自動的に契約が終了する賃貸契約。この契約の場合、期間が終了すると契約も自動的に終了するため、再契約には合意が必要になります。一般的に、賃貸借契約は入居者が有利になっていますが、定期建物賃貸借契約はオーナーが有利になっている点が特徴です。この契約であれば、期間終了まで待てばオーナーチェンジ物件に自分が住むことも容易です。

普通建物賃貸借契約

「普通建物賃貸借契約」とは、契約期間の終了後も入居者が契約を更新し続けられる、一般的な賃貸借契約です。日本の借地借家法に基づき、入居者の居住の安定を保護し、権利を守る契約。この契約の特徴は、契約期間が終了しても、入居者が希望すれば契約を更新できる点です。期間が終了したからといって入居者を退去させられるわけではなく、オーナーから更新を拒否する際には、正当な理由がなければできません。

ステップ２.入居者の退去の手続きをする

契約の状況を確認できたら、入居者の退去の手続きを進めます。入居者が退去する方法には以下の３パターンがあります。

自然に退去するのを待つ

入居者が退去するパターンの一つ目は自然退去です。入居者が退去する理由としては、転勤、結婚、家族構成の変化や気持ちの変化などが考えられます。入居者が自発的に退去するのに任せるため、タイミングは入居者の都合によりますが、手間がかからず、トラブルも起こりにくい方法です。

定期建物賃貸借契約の場合、中途解約はできないため、契約満了まで待たなければなりません。しかし、契約期間が終了すれば、再契約がない限り自然に退去していきます。

普通建物賃貸借契約でも、中途解約は基本的にできませんが、入居者が自発的に退去すれば問題ありません。通常、普通借家契約の期間は２年間ですが、多くの入居者は数回の更新が一般的で、４～６年程度住んだあとには退去する傾向があります。ただし、個人の事情次第になってしまうので、タイミングは読めません。

ある程度時間に余裕がある場合や、手間をかけたくない場合は、自然退去を待つのが確実です。

交渉して退去してもらう

もし、退去を待てない場合、交渉して退去してもらう方法もあります。立ち退き料を支払っての退去は、主に普通建物賃貸借契約の場合に適用されます。オーナーの都合で退去をしてもらう場合は、立ち退き料の支払いが必要。立ち退き料には決まった金額は存在せず、通常は「移転に要する実費の補償」が目安とされています。これはオーナーが立ち退きを強要したことから、少なくとも実費は支払うべきとの考えからです。

立ち退き料は、引越す際に必要な費用をカバーするもので、一般的には数十万円が必要。具体的には、引越し代、引越し先の物件を決めるための仲介手数料、移転先の家賃と現行の家賃の差額（１～1.5年分）、礼金、敷金の不足分などです。目安としては、40万円～80万円程度となります。交渉がこじれると立ち退き料が高くなるリスクがあるため、計画的に話し合いを進めましょう。

強制的に退去させる

法的拘束力を持って、強制的に退去させる方法もありますが、その場合は特定の理由が必要です。例えば、賃貸料の長期間の未払い、契約内容に対する重大な違反、建物の老朽化による構造的問題などが当てはまります。これらに当てはまる場合、オーナーは裁判所に提訴し、裁判所が退去を命じた場合、入居者は法的に退去しなければなりません。入居者は裁判所の命令に従う義務があります。

ただし、このような措置は入居者の重大な違反などがなければ成立しません。さらに、オーナーは契約違反や建物の危険性を証明するための十分な証拠を用意する必要があります。また、強制的な退去は入居者との関係を悪化させる可能性があるため、慎重に進めなければなりません。

オーナーチェンジ物件に自分が住むメリット

オーナーチェンジ物件に自分が住むと、そうではない物件に住むよりもどのような点が有利なのでしょうか。本章では、オーナーチェンジ物件に自分が住むメリットを解説します。

物件価格が安い場合がある

オーナーチェンジ物件は、物件価格が比較的低く設定されている場合がある点がメリット。例えば、駅からの距離が10分以上だったり、賃貸需要が低めの立地にあって、価格を落として少しでも有利に売却を進めたい売主の考えがあるのかもしれません。賃貸物件としては、需要が見込まれにくい立地でも、自分が住むと考えて問題ないなら、安い金額で家が買えるとなればメリットでしょう。ただし、オーナーチェンジ物件が常に低い価格設定ではないので、購入する際は、周辺の物件相場を確認して判断しましょう。

家賃収入が得られる

オーナーチェンジ物件に自分が住むメリットの二つ目は、家賃収入を得られる点です。この収入は、物件購入後すぐに自分が住む必要がない場合に大きな利点となります。すでに入居者がいる賃貸物件を引き継ぐと、購入後すぐに家賃収入を得られてキャッシュフローの面で有利。この家賃収入は不動産投資ローンの返済にも充てられます。また、家賃収入は、物件のメンテナンスや修繕費用もカバー可能。多くの経済的な利点を期待できるため、家賃収入を得られる点は、オーナーチェンジ物件を購入するメリットになります。

将来売却する時に節税できる

オーナーチェンジ物件に自分が住むメリットの一つは、将来売却する時に節税できることです。

日本の税法では、居住用財産を売却する際に適用される特例がいくつかあります。その一つが「居住用財産の譲渡所得の特別控除」です。これは、一定の条件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円が控除される特例で、所得税や住民税の負担を大幅に軽減できます。

また、不動産を５年を超えて所有している場合、長期譲渡所得として優遇税率が適用されます。もし、オーナーチェンジ物件に自分が住むと、所有期間が長期化し、この優遇税制を享受できる可能性が高いです。以上のように、オーナーチェンジ物件に自分が住むと、居住用財産の特例や長期譲渡所得の優遇税制の適用など節税メリットがあります。

オーナーチェンジ物件に自分が住むデメリット

オーナーチェンジ物件に自分で住む場合にはさまざまなメリットがありましたが、もちろんよいことばかりではありません。以下、主要なデメリットを説明します。

自分に都合のよいタイミングでは住めない

オーナーチェンジ物件にはすでに入居者が住んでいるため、すぐに自分が住めるようにはなりません。入居者の退去まで待つ必要があり、契約期間が残っている場合、その期間が長くなる可能性があります。また、入居者との退去交渉が必要で、スムーズに進めることは難しいでしょう。

退去交渉には立ち退き料の支払いが発生する可能性がある

入居者に退去を依頼する際、立ち退き料の支払いが発生することが一般的です。立ち退き料は高額になることがあり、経済的な負担になります。また、入居者が退去に同意しない場合、法的手続きを取る必要があるため、時間と労力がかかるでしょう。

不動産投資ローンの金利が高い

オーナーチェンジ物件は収益物件になるため、基本的に通常の住宅ローンでは購入できません。不動産投資ローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されています。その理由は、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて、リスクが高いと見なされるためです。収益物件の返済原資は家賃収入が主ですが、賃貸市場の変動や入居者の滞納リスクなどがあるため、収入の安定性は低いと判断されてしまいます。このため、不動産投資ローンの金利は住宅ローンよりも１～２%程度高いのが一般的です。

オーナーチェンジ物件に自分が住むデメリットには、自分に都合がよいタイミングでは住めない点や、退去交渉の困難さ、不動産投資ローンの利用による金利リスクなどが挙げられます。これらの要素を十分に考慮し、慎重に判断することが重要です。

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オーナーチェンジ物件に自分が住みたい場合の注意点は？

オーナーチェンジ物件に自分で住みたい場合の、メリットやデメリットを解説しました。では、実際に住む際に気を付ける点はどのようなことでしょうか。本章では、オーナーチェンジ物件に自分が住む際の注意点を解説します。

敷金の返還を対応しなければならない

オーナーチェンジ物件に自分が住みたい時の注意点は、元々の入居者が退去する場合に、彼らに対して敷金の返還義務がある点です。新しいオーナーが入居者として住む場合でも、この義務は継承されます。また、修繕義務も負担しなければなりません。さらに、敷金は通常、旧オーナーが預かっているため、売買時にこの敷金を受け取ることを忘れないようにしましょう。もし敷金を受け取っていない場合でも、新たな入居者に対して敷金を返還する義務があるため、注意が必要です。これらの点を事前に確認し、契約書を丁寧に読むことが、トラブルを避けるために重要になります。

物件の現状が不明瞭である

オーナーチェンジ物件に住みたい場合に注意すべき点の一つは、物件の現状が不明確な点です。例えば、物件の状態や設備の維持管理も、現オーナーからの正確な情報が得られない可能性もあるでしょう。また、入居者がいる場合、彼らの契約期間や退去予定などが明確でないと、新しいオーナーが入居するタイミングや条件がわかりにくくなります。

このような不確実な状況下で物件を取得する際には、契約書や関連書類の入念な確認が不可欠です。また、不動産会社や法律顧問との相談を通じて、リスクを最小限に抑える努力もしなければなりません。物件の所有権を移転する前に、できる限りの情報収集と確認をおこなうと、将来的なトラブルを避けられます。

入居者に問題がある

オーナーチェンジ物件に住みたい場合、現在の入居者に問題がある可能性にも注意。例えば、入居者が家賃の支払いを怠っていたり、契約期間を過ぎても退去しない場合など。このような状況では、新しいオーナーが物件を取得しても、入居者との契約を解消するための手続きや法的措置が必要になります。

また、入居者が物件を適切に管理していなかったり、破損を引き起こしていた場合も考えられます。これにより、物件の修繕や清掃が必要になる可能性もあるでしょう。さらに、入居者との間で敷金の返還やその処理に関する問題が発生する可能性もあります。旧オーナーが敷金を預かっている場合、その取り扱いが正しくおこなわれているかを確認する点も重要です。

このようなリスクを事前に把握し、入居者との契約内容や物件の状態を十分に調査する視点が重要です。トラブル回避のためにも、不動産会社や法律顧問と相談しながら、スムーズな所有権移転と入居準備を進めましょう。

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オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、現在賃貸中の物件をそのまま新しいオーナーに売却する売買形態。入居者はそのまま住み続け、賃貸契約や管理契約が引き継がれます。物件購入後すぐに家賃収入が得られるため、空室リスクが低減される点が利点です。

オーナーチェンジ物件に自分が住むには？

オーナーチェンジ物件に自分が住むためには、まず賃貸借契約の種類を確認し、契約内容を理解しなければなりません。定期建物賃貸借契約では契約終了まで待つか、再契約を結ぶ必要があります。普通建物賃貸借契約では入居者の権利が保護されるため、自然退去を待つか、交渉して立ち退き料を支払うか、法的手段を取るかの選択肢がありますが、慎重な対応が求められます。

オーナーチェンジ物件に自分が住むメリットは？

オーナーチェンジ物件に自分が住むメリットは、物件価格が比較的安く設定されている場合があり、購入後すぐに家賃収入を得られる点。また、将来売却時には居住用財産の特例や長期譲渡所得の優遇税制を利用できる可能性が高いため、節税効果も期待できます。これにより経済的な利益を見込める他、家賃収入が不動産投資ローンの返済や管理費用の補填に役立つ点も魅力です。

オーナーチェンジ物件に自分が住むデメリットは？

オーナーチェンジ物件に自分が住むデメリットには、次のようなものがあります。

• すぐに住み始められない
• 入居者との退去交渉が困難である
• 立ち退き料の支払いが発生する可能性がある
• 不動産投資ローンの金利が高い

入居者の契約期間や退去の意思に左右されるため、自分の都合に合わせたタイミングでの居住が難しく、経済的な負担が増えるケースも考慮しなければなりません。不動産投資ローンの高金利は、賃貸市場の不確実性やリスクが反映されています。これらの要素を考慮し、慎重に物件選びをおこなうことが重要です。

オーナーチェンジ物件に自分が住む場合の注意点は？

オーナーチェンジ物件に住みたい場合、敷金の返還や修繕責任、入居者の問題に注意が必要です。現在の入居者が家賃滞納や契約違反を起こしていないか、物件の状態や管理が適切かを確認し、不動産会社や法律顧問と相談しながら進めましょう。

まとめ

本記事では、オーナーチェンジ物件の仕組みと、オーナーチェンジ物件に自分が住めるのか、住みたい場合はどのようにすればよいかを解説しました。オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態の物件を引き継げるメリットがあり、自分が住むことも可能ですが、タイミングは自分で決められません。また、注意すべき点もいくつかあります。自分の目的に合わせ、メリットやデメリットをよく理解してうまく活用してみてください。