借地借家法とは？種類や契約期間など基本をわかりやすく解説

借地借家法とは？

不動産投資の基本的な法律である「借地借家法」の定義や成り立ちを、まずは簡単に確認しましょう。

借地借家法の概要

借地借家法は、土地や建物を借りる時のルールを定めた法律です。土地を借りることを「借地」、建物を借りることを「借家」といいます。この法律があることで、貸す人（地主や家主）と借りる人（借地人や借家人）の間でトラブルが起きにくくなります。

借地借家法が誕生するまでの過程

借地借家法が誕生するまでの過程を説明します。

建物保護ニ関スル法律（建物保護法）制定（1909年）

建物保護ニ関スル法律（建物保護法）は、建物所有者を保護するために作られた最初の法律です。この時点では、土地や建物を借りる際の具体的なルールはまだありませんでした。

借地法と借家法の制定（1921年）

1921年に借地権の長期間の保障を定めた借地法と、登記がなくても建物の引き渡しをもって権利を主張できることを定めた借家法が制定されました。これによって、借りる人も安心して契約できるようになりました。この２つの法律が現在の借地借家法の基礎を成しています。

借地法改正（1941年）

1941年には借地法、借家法の改正があり、正当な事由がなければ契約の更新拒絶や、解約ができないことが定められました。

借地法改正（1966年）

高度経済成長期に、土地の利用方法が多様化したため、それに対応するための改正がおこなわれました。具体的な借地法の改正点として、賃貸人が借地権の譲渡・転貸を承諾しない場合、承諾に代わる裁判所の許可（代諾許可）制度が導入されました。また、借家法では、借家人が相続人なくして死亡した場合に内縁の妻等が賃借権を承継できることとされました。

借地借家法の制定（1992年）

借地法と借家法が一つにまとめられ、現在の借地借家法ができました。この新しい法律では、借りる人の権利がより強く守られるようになりました。合わせて建物保護二関スル法律、借地法及び借家法の３つの法律は廃止されています。

借地借家法が定められた背景

借地借家法は、借地法や借家法でも生じる可能性がある貸す人と借りる人の間で起きやすいトラブルを防ぐために作られました。特に借地法や借家法によって、立場が弱くなりがちな賃借人の保護を明確に定めています。

旧法と新法の借地借家法の違い

借地借家法は、借地法や借家法（以下「旧法」）から借地借家法（以下「新法」）に移行することで、多くの点が見直されました。ここではその違いを解説します。

契約期間

借地法では、堅固な建物（鉄筋コンクリート造等）と非堅固な建物（木造等）とはその存続期間が異なっていました。借地借家法は、建物の構造による借地権の契約期間の違いをなくし、存続期間を一律30年としています。

当事者が30年以上の期間を定めた場合には、その期間によることとしました。また、その更新後の期間を10年（ただし、借地権設定後の最初の更新期間は20年間。なお、契約によって長い期間を定められます）としました。これは普通借地権と呼び、借地借家法で定められている借地権の一つです。

定期借地権の創設

新法では上記の普通借地権とは別に定期借地権の新しい仕組みが作られました。定期借地権には、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の３種類がありますが、いずれも契約期間が終わると借りた土地を返すことが前提の契約となります。

借地権の消滅

旧法では借地権が消える条件が明確に定められていませんでした。しかし、新法では借地権にいくつかの種類を設けることで、借地権の消滅の条件が契約ごとに明確化されました。

賃貸借契約・借地契約の解約規定

旧法では借地権の解約条件が明確に定められていませんでした。しかし、新法では借地権を解約するための「正当事由」の判断をより具体化、明確化したことで、借りる人の権利が守られています。

借地借家法に基づく借地権の種類

借地借家法では、土地を借りた時の借地権が３つの種類によって規定されています。それぞれの特徴を説明します。

普通借地権

普通借地権は、以下に説明する借地権に該当しない借地権をいいます。契約の更新（法定更新）が可能な借地権をいい、貸主からの解約や更新拒絶にあたって正当事由が必要となります。

定期借地権

一般定期借地権

貸主と借主の間で、借地権の存続期間を50年以上の一定期間で定めて借地契約をする場合、以下の要件を満たす借地権を一般定期借地権といいます。。

1. ① 契約の更新（５条）がないこと
2. ② 建物の築造（建物滅失後の再築）による存続期間の延長がないこと
3. ③ 期間満了時に借地人が借地権者に建物買取請求をしないこととする特約があること

出典：国土交通省「定期借地権の解説」

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、スーパーマーケット、家電量販店、ホームセンターなど専ら事業の用に供する建物（居住用を除く）の所有を目的とする借地権のことです。借地借家法では、存続期間に応じて以下の２種類の事業用定期借地権が規定されています。

いずれの事業用定期借地権も、個人への借地権に比べて契約上に不備があった場合の影響が大きいため、公証役場での公正証書によって借地契約を締結する必要があります。

建物譲渡特約付借地権

借地契約をする場合、借地権を消滅させるために、借地権設定後30年以上経過した一定の日に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する特約（建物譲渡特約）をした借地権をいいます。
建物譲渡特約付借地権は、一般にはあまり活用されておらず、個人が借地上に建物を建設して、一定期間内に土地を買い取れなければ、逆に建物を買い取って借地権を消滅させる方法での利用が想定されます。

普通借地権のメリット・デメリット

普通借地権にはよい点も悪い点もあります。それぞれを理解して活用することが大切です。以下では、普通借地権で土地を借りて不動産投資をする場合のメリット、デメリットを説明します。

普通借地権のメリット

普通借地権のメリットは２つあります。

土地の固定資産税・都市計画税がかからない

土地を借りているだけで土地の所有権は貸主のままなので、借主は土地にかかる固定資産税や都市計画税を支払う必要がありません。ただし、これらの税金分も地代に含まれていることもあります。

所有権の不動産と比べて安く購入できる

借地権付きの不動産は、通常は土地の所有権よりも安く購入できます。

普通借地権のデメリット

普通借地権のデメリットは３つです。

土地代がかかる

毎月または毎年、土地を借りる費用を土地の所有者に対して支払わなければなりません。

増改築や売却時に地主の承諾が必要になる

契約上増改築を制限する内容がある場合に家を改築したり、借地上に建設した建物を売却したりする場合、地主の許可が必要です。

更地で返還する契約では解体費用がかかる

更地で返還する内容が借地契約に含まれている場合、契約終了時に土地を元の状態に戻す必要があるため、建物を壊す費用が発生します。

定期借地権のメリット・デメリット

定期借地権は普通借地権以上に条件が借地借家法で細かく定められています。締結する場合にはそのメリット、デメリットをしっかりと理解しておくことが重要です。以下では、定期借地権で自ら所有する土地を賃貸する場合のメリット、デメリットを説明します。

定期借地権のメリット

定期借地権のメリットは３つです。

短期間での契約ができる

契約期間が決まっているため、必要な期間だけ土地の賃貸ができます。

立ち退き料を支払う必要がない

契約が終われば借主は土地を返還する義務があるので、貸主が立ち退き料を支払う必要がありません。

収益予測が立てやすい

契約期間がはっきりしているので、収益の計画を立てやすいメリットがあります。

定期借地権のデメリット

定期借地権のデメリットは２つあります。

借り手がつきにくいことがある

短期間の定期借地契約では、借り手が見つかりにくいことがあります。

家賃が相場よりも低い傾向にある

期間限定の契約なので、家賃が安めに設定されることが多くなるデメリットがあります。

借地借家法のまとめ

最後に借地借家法の要点を振り返っておきましょう。

借地借家法とは

借地借家法は、土地や建物を借りる時の大切なルールを定めた法律です。不動産投資では、借地借家法でどのような契約形態が定められているかを知っておくことが重要です。

旧法と新法の借地借家法の違い

新法では、契約期間や借地権や借家権の内容がより明確に定められたり、貸主からの更新拒絶の際の事由が明確化されたりしたことにより、借りる人の権利がより守られるようになりました。

借地借家法に基づく借地権の種類

普通借地権と定期借地権、それぞれに特徴があり、目的に応じて使い分けることが大切です。

不動産投資を成功させるためには、法律の理解が欠かせません。借地借家法を正しく理解し、安心して土地や建物を活用しましょう。