ワンルームマンション投資は儲からない？理由と事例や儲かるようにするためのコツを伝授
そこで本記事では、なぜワンルームマンション投資が儲からないのか、よくある事例を交えてその理由を解説します。そして、ワンルームマンション投資で利益を最大化するためにはどのような方法があるのかも紹介。ワンルームマンション投資が気になる方は必見です。
記事の目次
ワンルームマンション投資が儲からない理由とは？
ワンルームマンション投資は、少額から始められる手軽さが魅力ですが、安易に始めると期待外れの結果になる可能性があります。ではなぜ、ワンルームマンション投資で儲からないのか、その理由を解説していきます。
ワンルームマンション投資を理解しきれていない
ワンルームマンション投資が儲からない理由の一つは、投資家がワンルームマンション投資を十分に理解していないからです。多くの投資家は、「少額から始められる」「手軽に家賃収入を得られる」などの表面的なメリットに引かれて投資を始めますが、不動産投資のリスクを見落としているかもしれません。
特に、ワンルームマンションは新築時の価値が高く、物件が古くなるにつれて資産価値が大幅に下落するリスクが存在します。この点を理解していないと、購入時の期待どおりに家賃収入を得られず、結果的に収益が悪化してしまうでしょう。
さらに、賃貸市場の動向や地域ごとの需要を十分に分析せずに物件を選ぶと、空室リスクが高まる可能性もあります。このように、ワンルームマンション投資を理解しきれていなければ、儲けることはできないでしょう。成功するためには、投資の基礎をしっかりと理解し、リスクとリターンを冷静に見極める必要があります。
管理費や修繕費が収益を圧迫してしまう
ワンルームマンション投資が儲からないのは、管理費や修繕費が収益を圧迫する点も理由です。ワンルームマンションは、比較的小規模な投資物件のため、運用が手軽に見えます。しかし、実際に運用するとなると、管理費や修繕積立金などの毎月発生する固定費用が、収益に大きな影響を与えるケースが少なくありません。これらの費用は、物件の規模や立地によって異なりますが、無視できない負担になります。
例えば、マンションの共用部分の維持管理にかかる管理費や、将来的な大規模修繕のために積み立てる修繕費は、毎月の家賃収入から差し引かれます。そのため、実際に手元に残る収益は想像以上に少なくなるでしょう。特に修繕費は、物件が古くなるにつれて増加するため、このコストを見積もりに入れなければ、収益計画が大幅にずれてしまいます。
また、予期していない修繕や設備の故障が発生した場合、キャッシュフローに大きな打撃を与える可能性があります。このように、管理費や修繕費が収益を圧迫する点を理解せずにワンルームマンション投資をおこなうと、思ったほどの利益を得られず、赤字になるリスクが高いです。
物件の価格下落リスクがある
物件の価格下落リスクも、ワンルームマンション投資が儲からない理由の一つになります。不動産市場は経済状況や地域の発展状況に大きく左右されるため、購入時には高い価格がついていたマンションでも、時間が経つにつれて価値が下がる点は避けられません。
特に新築マンションの場合、購入してから１年で中古物件として扱われ、資産価値が一気に下がる可能性が高いです。この価格下落リスクを見落とすと、売却時に購入価格を大幅に下回る金額でしか売れず、結果として投資全体の収益は大きく減少します。そうなると、売却しても不動産投資ローンの返済が残り、さらには手元に現金が残らない、あるいは赤字になってしまうかもしれません。
このような価格下落リスクを十分に理解していないと、期待していたリターンを得られないだけでなく、大きな損失を抱えるでしょう。ワンルームマンション投資を成功させるためには、物件選びの際に、市場動向や地域の将来性をしっかりと見極め、価格下落リスクを考慮したうえでの慎重な投資判断が重要です。
新築ワンルームマンション投資のリスクが高い
先途のとおり、新築ワンルームマンション投資のリスクが高い点も儲からない理由に挙げられます。新築物件は購入時魅力的に見えますが、購入して１年で中古物件として扱われるため、資産価値が大幅に下がるリスクを見落としがちです。特に、購入直後に市場価格が大きく下がった場合、この価格下落が投資全体の収益を圧迫する要因になります。
新築物件は中古物件に比べて価格が高く設定されている点も、表面利回りが低くなってしまう要因です。そのため、家賃収入が不動産投資ローンの返済や管理費、修繕積立金などの固定費用をカバーしきれず、収支がマイナスになるかもしれません。
さらに、新築物件の場合、初期の入居者が退去したあとに次の入居者を確保する際、物件が「築年数が経った」と見なされ、管理会社から家賃の値下げを迫られる可能性も。これらのリスクを十分に理解せずに投資をおこなうと、期待していたリターンを得られず、大きな損失になる可能性があります。
物件選びに失敗した
物件選びで失敗してしまうと、投資の収益は期待できません。物件選びは不動産投資の成否を左右する重要な要素の一つですが、初心者や経験が浅い投資家は、立地や物件の将来性を十分に考慮せず、表面的な条件だけで物件を選んでしまう傾向があります。
例えば、価格が安い物件や、見た目がよい新築物件に飛びついてしまうでしょう。しかし実際には、周辺の賃貸需要が少なく、空室リスクが高いエリアだったり、将来的に物件の価値が上がりにくい場所だったりする可能性があります。周辺環境やアクセスの利便性、近隣の開発計画などの重要な要素を見落とすと、入居者が集まりにくく、長期的に安定した家賃収入を得られないでしょう。
さらに、物件の管理状態や建物の構造、経年劣化のリスクを十分に検討せずに購入してしまうと、想定外の修繕費や維持費がかかり、収益を圧迫する可能性もあります。このように、物件選びで失敗すると、さまざまなリスクに直面し、結果としてワンルームマンション投資が儲からない原因になるでしょう。
資金計画に無理があった
資金計画に無理があると、ワンルームマンション投資は儲からない可能性が高まります。不動産投資では、購入時の初期費用だけでなく、運用中の継続的な費用やイレギュラーな支出も考慮しなければなりません。しかし、多くの投資家が資金計画を立てる際に、これらの費用を過小評価しがちです。例えば、物件購入時の不動産投資ローンの返済額を、支払い能力よりも過大に設定してしまい、それでも月々の返済が家賃収入だけで賄えると考えてしまう場合もあります。
また、管理費や修繕積立金、税金などの固定費用が、家賃収入の範囲内で収まると過信する場合もあるかもしれません。しかし、先述したようにこれらの費用は予想以上に高額になる可能性があり、空室期間が長引くと収益がさらに圧迫される場合もあります。さらに、急な修繕や設備の故障による追加費用が発生すると、事前に立てた資金計画では対応できず、経済的に厳しい状況に陥るかもしれません。ワンルームマンション投資で収益を上げるためには無理のない資金計画が不可欠です。
管理会社に任せきりにしてしまう
管理会社に任せきりにしてチェックを怠ると、ワンルームマンション投資で収益を上げることは難しいでしょう。例えば、管理会社が物件の状態を適切に把握せず、必要な修繕や点検を怠ると、物件の価値が低下するおそれも。それだけでなく、入居者からの不満が増え、空室リスクが高まるかもしれません。
物件の運用管理は、家賃収入を安定的に得るために重要な要素ですが、管理会社にすべてを任せきりにしてしまうと、予期しない問題が発生する可能性があります。また、管理会社が適切に家賃の回収をおこなわなかったり、入居者とのトラブル処理が遅れたりするのも問題です。
さらに、管理費用が予想以上に高額であれば、コストが無駄になるでしょう。投資家自ら、物件の運営状況や管理会社の業務を定期的にチェックし、問題が発生した際には迅速に対応しなければなりません。
ワンルームマンション投資で儲からない事例は？
ワンルームマンション投資は、気軽に始めやすい投資手法として人気ですが、必ずしも利益を生むわけではありません。特に、多くの投資家が陥りやすい失敗パターンには注意が必要です。そこで本章では、ワンルームマンション投資でよくある、儲からない事例を紹介し、失敗を避けるためのポイントを考察していきます。
地方で駅徒歩10分圏外の築古のワンルームマンションを購入した事例
ワンルームマンション投資が儲からない一例として、地方で築古、駅から徒歩20分などのワンルームマンションを購入してしまったケースがあります。この物件の価格が安く、利回りが良好だと判断しそれを理由に購入を決定。当初はオーナーチェンジ物件であったため、購入直後には入居者がいましたが、契約更新のタイミングで退去になったあと、空室が続く状態に。家賃を下げて新たな入居者を募集しましたが、再度入居者が退去し、結局空室が続く状況に直面してしまいました。
この事例では、何が問題だったのでしょうか。まず、築古の物件は、年数が経つにつれて修繕や維持費がかさむため、予想以上のコストが発生するケースがあります。特に地方では、人口減少や地域経済の低迷により、賃貸需要が低く、入居者を確保することが難しいです。また、駅から20分の立地条件も、通勤や通学に不便なため、入居者が集まりにくくなったのでしょう。
物件を購入する際には、将来的な空室リスクや売却時の市場価値にも考慮が必要です。築古の物件は、新築や比較的新しい物件と比べて市場価値が低く、売却時に買い手がつかないかもしれません。このため、売却を検討しても、希望する価格で売れず、損失が発生する可能性があります。
この事例から学べることは、物件選びの際に立地や物件の状態だけでなく、地域の賃貸需要や将来の価値変動を慎重に評価しなければならない点です。また、投資する際には、空室リスクや維持費の増加に備えた資金計画を立てておく必要があります。
都内にて新築のワンルームマンションを購入した事例
ワンルームマンション投資が儲からない事例のもう一つは、都内で新築ワンルームマンションを購入したケースです。投資家は、新築物件であれば空室リスクが低く、サブリースもあったため、安定した収益が期待できると考え、フルローンで購入しました。
しかし、投資家の予想外の出来事で、月の不動産投資ローンの返済額が家賃の保証額を上回ってしまいました。具体的には、家賃保証が引き下げられたため毎月２万円の赤字が続き、持ち出しが増えてしまいます。
また、物件購入時には新築で立地条件もよかったため高い価格で購入しましたが、売却を検討する際には、購入価格から1,000万円も下落してしまいました。新築物件を購入した１年後には中古物件となるため、市場価値が急落しやすいリスクがあります。特に、購入価格が高かった場合、希望する価格での売却が難しくなり、経済的な損失を抱えるかもしれません。
この事例から学べるのは、フルローンでの購入やサブリースがあるから空室も大丈夫と油断するのではなく、長期的な資金計画や将来的な価格変動リスクを考慮する点です。新築物件でも、実際の運用状況や市場の変動を把握し、適切な投資判断をおこなわなければなりません。
ワンルームマンション投資で儲からない状態を防ぐには？
ここまで、ワンルームマンション投資で儲からない理由や事例を解説しました。そこで本章では、ワンルームマンション投資で儲からない事態を防ぐためにはどうすればよいかをご紹介します。
物件の選び方に注意する
長期的に賃貸需要を見込める物件を選ぶと、安定した不動産経営を実現しやすくなります。着目する点は、エリア・建物の状態・契約状態・間取りです
適切なエリアを選ぶ
投資するエリアは、将来的な発展性や賃貸需要を考慮して選びましょう。賃貸需要が高い地域は、入居者が見つかりやすいため空室リスクが低くなります。具体的には、交通の利便性がよく、商業施設や学校、公共施設が近くにある地域が理想的です。また、人口が増加しているエリアや、再開発計画が進んでいる地域も適しているでしょう。こうしたエリアでは、物件の価値が安定しやすく、家賃収入も安定します。
建物の状態を確認する
購入予定の建物の管理状態や築年数に注意しましょう。新築物件は初期費用が高い一方で、修繕費が少ないのがメリットですが、価格が急落しやすいデメリットもあります。築年数が経過した物件では、修繕や維持管理が必要になるため、事前に点検をおこない、必要な修繕やリフォーム予算の考慮が重要です。
契約の状態を確認する
物件の契約状態も確認が必要です。特にオーナーチェンジ物件の場合、現在の入居者の契約内容や家賃の支払い状況を確認し、安定した収益が見込めるかを検討します。また、家賃保証の有無や契約の条件、借地権なども確認し、契約更新時のリスクや条件変更の可能性を把握しておきましょう。
間取りを確認する
間取りは、入居者のニーズを考慮して検討しましょう。一般的に、ワンルームや１Kは単身者に人気ですが、家賃設定や収益性を考えると、使いやすい間取りや広さも重要です。例えば、収納スペースが充実している、バストイレ別、またはキッチンが使いやすいなどのポイントが入居者に評価される要素になります。
管理会社の選び方に注意する
一棟アパートが得意、ワンルームマンションが得意など、不動産会社によって得意分野は異なります。ワンルームマンションの管理実績が豊富にある不動産会社に管理を依頼するようにしましょう。また、管理状況を定期的に報告してくれる会社を選ぶ点も重要です。物件購入後まったく連絡がなければ、メンテナンス不足で無駄な支出が発生する可能性があります。まめな連絡があれば、設備の故障などに対処しやすくなり、適切な維持管理ができます。ワンルームマンションの管理が得意で連絡が取れる会社を選びましょう。
入居者募集（空室対策）に力を入れているか確認する
不動産投資では、空室リスクを軽減する配慮が欠かせません。そのため、入居希望者に対し、物件の立地や周辺環境をしっかりとアピールしてくれる不動産会社でないと、空室が長期化します。不動産会社のホームページや不動産情報サイトで、適切に集客してくれる不動産会社を選ばなければなりません。各地域の情報に詳しい不動産会社に依頼することも大切です。
適切に保険を利用する
水漏れにも対応している火災保険に加入すると、万が一の時の支出も抑えられます。火災保険のなかには、落雷や風災、盗難なども補償されるものもあるため、十分な検討が必要です。浸水などの被害が予想される地域では、水災の補償をつけておきましょう。火災保険の保険料や補償範囲は、保険会社によって異なるため、比較では複数の会社に見積もりを依頼することをおすすめします。
入念な資金計画を組む
ワンルームマンション投資で成功するためには、入念な資金計画を組む点が欠かせません。多くの投資家が資金計画を軽視し、予期せぬ出費やキャッシュフローの悪化に直面する可能性があります。計画しておく費用の例は以下です。
- 物件購入時の諸費用
- 初期費用
- 修繕費用
- 管理費
- 固定資産税
- 空室が発生した際の収入減少
- 金利上昇による不動産投資ローン返済額の増加
さらに、万一のトラブルに備えて緊急予備資金を設ける点も忘れてはなりません。資金計画をしっかりと立てることで、思わぬ出費に慌てず、安定した賃貸経営が可能になります。このように、慎重な資金計画を組む点は、ワンルームマンション投資で成功の鍵を握る重要な要素です。
税金対策を適切におこなう
適切な税金対策は利益を守るために欠かせません。特に１年目は、経費計上が多くできるため、節税効果が高くなります。例えば、物件購入時に発生する仲介手数料や登記費用、さらには物件の修繕費用や家具・家電の購入費用などを経費として計上できます。ただし、２年目以降は新たに大きな経費が発生しにくいため、節税効果は１年目ほど期待できません。
経費計上では、減価償却も重要なポイントとなります。減価償却とは、建物や設備の購入費用を耐用年数に応じて分割し、毎年少しずつ経費として計上する方法です。これにより、毎年の税金負担を一定程度軽減できますが、減価償却費はあくまで限られた額であることに注意しましょう。大きな節税効果が得られるかは状況によりますが、経費計上や税金対策は適切におこない、最大限の節税と利益の保守を心がけましょう。
メンテナンスを適切におこなう
物件のメンテナンスを適切におこなうことも、ワンルームマンション投資で成功するために重要です。メンテナンスを怠ると、物件の価値が下がり、空室が増えるかもしれません。特に、築年数が経過した物件では、定期的な修繕や設備の更新が必要です。例えば、エアコンや給湯器などの設備は、古くなると故障しやすくなるため、早めの交換が求められます。また、外壁の塗装や屋根の防水工事など、建物全体の耐久性を維持するためのメンテナンスも欠かせません。
さらに、内装のリフォームも定期的におこなうと、入居者の満足度を高め、長期的な入居につなげることができます。適切なメンテナンスで、物件の資産価値を維持し、空室リスクを減らせます。このように、日頃から物件の状態をチェックし、必要に応じたメンテナンスをおこなうことが、ワンルームマンション投資で安定した収益を得るために必要です。
ワンルームマンション投資は儲からないのかに関するよくある質問
ワンルームマンション投資は儲からないのかに関するよくある質問をまとめました。
ワンルームマンション投資が儲からない理由は？
ワンルームマンション投資が儲からない理由には、投資家が物件の特性やリスクを十分に理解していない点が挙げられます。管理費や修繕費などの固定費用が収益を圧迫したり、物件の価格下落リスクも収益に悪影響を与える点も理由になりえるでしょう。また、新築物件は特にリスクが高く、物件選びや資金計画に失敗すると収益が見込めません。さらに、管理会社に任せきりにしてしまうと、物件価値の低下や予期せぬ問題が発生するリスクが高まります。以上のような点がワンルームマンション投資で儲からない理由になる要因です。
ワンルームマンション投資でよくある儲からない事例は？
ワンルームマンション投資で儲からない事例として、地方の築古物件を購入して空室が続いたケースと、都内の新築物件をフルローンで購入し赤字経営に陥ったケースがあります。地方の築古物件では、修繕費用がかさみ、賃貸需要が低いために空室が続いたことが失敗につながったようです。一方、都内の新築物件では、家賃保証に依存していたため、不動産投資ローンの返済額が家賃を上回り赤字が続き、さらに市場価値が急落して売却時に大きな損失が発生するなどのケースがあります。
ワンルームマンション投資で儲からない事態を防ぐには？
ワンルームマンション投資で儲からない事態を防ぐためには、適切な物件選び、管理会社の選定、保険の利用、資金計画の立案、税金対策、そしてメンテナンスの徹底が重要です。まず、賃貸需要の高いエリアで、建物の状態や契約内容を確認した物件を選ぶようにしましょう。さらに、実績豊富な管理会社を選び、定期的なメンテナンスをおこなうことで、物件の価値を維持し、空室リスクを減らせます。また、１年目の経費計上や減価償却を活用した適切な税金対策をおこなうと、節税効果を最大限に引き出し、安定した収益を確保できるでしょう。
まとめ
本記事では、なぜワンルームマンション投資が儲からないのか、よくある事例を交えてその理由を解説しました。そして、ワンルームマンション投資で利益を最大化するためにはどのような方法があるのかも紹介しています。本記事の内容が、ワンルームマンション投資を検討するにあたって不安を感じている方や、既に投資をしていて収益が上がらず困っている方に有益な情報になり、不動産投資の成功に役立てば幸いです。
執筆者
民辻 伸也
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
大学を卒業し、投資用不動産会社に４年勤務後、選択肢を広げて一人ひとりに合わせた資産形成をおこなうため、転職。プロバイダー企業と取引し、お客様が安心感を持って投資できる環境づくりに注力。不動産の仕入れや銀行対応もおこなっている。プライベートでも、自ら始めた不動産投資でマンション管理組合の理事長に立候補。お客様を徹底的にサポートできるよう、すべての経験をコンサルティングに活かしている。
株式会社クレア・ライフ・パートナーズ
