不動産クラウドファンディングのデメリットとは？仕組みや注意点を理解して利用しよう

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングに興味はあるものの、その仕組みや特徴がよくわからない方も少なくありません。不動産クラウドファンディングを始める前に、仕組みや特徴を把握しておくことが大切です。

まずは、クラウドファンディングとは何なのかを解説します。そのうえで不動産クラウドファンディングの仕組みも見ていきましょう。

クラウドファンディングとは

クラウドファンディングとは、多数の投資家から資金を募り、それを一つの投資対象にまとめて運用する手法です。得られた利益は投資家に還元されるため、個人投資家は手間をかけずに収益を得られる魅力があります。

不動産クラウドファンディングは、通常のクラウドファンディングの仕組みを不動産投資に適用したものです。投資額に応じて収益が分配されるため、プロジェクトの成功度が高いほど、投資家の収益も増加します。

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングでは、投資家が運営事業者に資金を提供し、集められた資金で運営事業者が収益物件を取得します。その後、収益物件から生み出される収益が投資家に還元される仕組みです。
運営事業者は慎重に収益物件を選定するため、収益が出ないリスクは比較的低いでしょう。

運営事業者は不動産特定共同事業法に則っており、投資家保護の観点から収益物件の詳細な情報を明示することが義務付けられています。そのため、投資対象となる収益物件の詳細情報（築年数、所在地、周辺環境など）をオンラインで確認でき、投資家自身で収益物件の潜在能力を評価できます。
投資後は運営事業者がすべての管理業務を担当するため、投資家は面倒な業務に関与する必要がありません。ただし、投資から収益実現までには一定の期間を要するため、注意が必要です。

現物不動産投資との違い

現物不動産投資は、投資家自身が収益物件を購入し、管理しながら収益を得ていく点が特徴です。マンション投資などの場合、建物の維持管理も含めて投資家の責任となるため、多大な労力が必要となるでしょう。
また、個人で収益物件を購入しなければならないため、初期投資額も高額になります。

現物不動産投資の場合、すべての収益を独占できるメリットはありますが、維持費などの経費も考慮する必要があります。この点が、不動産クラウドファンディングとの大きな違いです。

REITとの違い

REIT（不動産投資信託）は証券会社を介して投資を募り、多様な収益物件（ホテル、オフィスビルなど）に投資します。一方、不動産クラウドファンディングは、運営事業者が選定した特定の収益物件に、より小規模な資金（数百万〜数億円程度）で投資する点が特徴。REITが数百億〜数千億円規模で投資するのとは対照的です。

また、不動産クラウドファンディングは収益物件ごとに収益分配のタイミングが異なります。一方、REITは通常年１〜２回と固定されています。

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ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの主な違いは、投資対象にあります。ソーシャルレンディングは、仲介企業を通して特定の企業に投資する形態です。不動産クラウドファンディングのように、収益物件に直接投資するわけではありません。

ソーシャルレンディングは、仲介企業から企業へ融資という形で資金が提供されます。企業は融資に対する利息を仲介企業に支払い、その利息が投資家に分配されるというのが基本的な仕組みです。

不動産クラウドファンディングのデメリット

ここからは、不動産クラウドファンディングのデメリットを詳しく解説します。不動産クラウドファンディングのデメリットは以下のとおりです。

それぞれのデメリットを詳しく説明していきます。

投資元本の損失リスクがある

不動産クラウドファンディングには、投資した元本を失う可能性があります。これは主に、経済の低迷や予期せぬ災害などで、不動産価値が下落することで起こります。運用期間終了時に返還される金額が、当初の投資額を下回るかもしれません。
不動産クラウドファンディングでは通常、元本保証がありません。そのため、不動産価値の下落が生じた場合、投資家は損失を被ることになります。元本の損失リスクを理解し、適切な投資判断をおこなうことが重要です。

短期的で高収入を得るのは難しい

不動産クラウドファンディングでは、短期間で大きな収益を得ることは難しいです。主な収入源が収益物件の賃料であるため、急激な価値の変動はめったに起きません。

急激な価値の変動が起きないため、安定した収益を求める投資家にとってはメリットになりますが、短期間で高利回りを期待する投資家には不向きです。不動産クラウドファンディングでは、長期的な視点で資金を運用し、徐々に収益を積み重ねていく戦略が効果的です。

運営事業者とのトラブルが起きる可能性がある

不動産クラウドファンディングでは、投資先となる運営事業者との間でトラブルが発生する可能性があります。国の定める基準を満たした運営事業者が運営しているため、一定の信頼性は担保されていますが、完全にリスクフリーとなるわけではありません。

運営事業者の経営破綻や契約内容の解釈の相違などにより、投資家と運営事業者の間で問題が生じる可能性があります。特に運営事業者が倒産した場合、投資資金がすべて失われる可能性もあるため、慎重な事業者選びが必要です。

税制優遇が少ない

不動産クラウドファンディングは、運営事業者への投資という形態をとるため、個人で収益物件を購入する場合に適用される税制上の優遇措置を受けられません。

収益物件を直接所有する場合、所得税や住民税、相続税などの面で節税効果が期待できます。しかし不動産クラウドファンディングでは、得られた収益に対して通常どおりの課税がおこなわれます。税制面でのメリットを重視したい場合は、収益物件を自身で購入したほうがよいでしょう。

投資効率が制限される

不動産クラウドファンディングでは、投資効率を高める手段が限られています。通常の不動産投資では、融資を活用することで少額の自己資金でも大きな収益物件に投資が可能です。しかし、不動産クラウドファンディングの場合、自己資金のみでの投資となります。
そのため、投資額以上の収益を得ることは難しく、投資効率を大幅に向上させることは困難です。ただし、投資効率が制限されるため、過度なリスクを抑える効果があります。

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不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングは、従来の不動産投資とは異なる新しい投資手法として注目を集めています。ここからは、不動産クラウドファンディングのメリットを見ていきましょう。

少額から投資ができる

従来の不動産投資では、高額な初期投資が大きな壁となっていました。例えば、都心部の一棟マンションを購入しようとすると、数億円以上の資金が必要です。区分マンションでさえ、都内の物件であれば通常1,000万円を超える投資となり、多くの個人投資家にとっては手の届かない金額でした。

一方で、不動産クラウドファンディングは、驚くほど低い金額から投資を始められます。多くのプラットフォームでは、１万円程度から投資が可能。少額からでも投資できるため、初心者や若年層の投資家でも、気軽に不動産投資が始められます。

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高い利回りが期待できる

現在の低金利環境下では、従来の金融商品の利回りは、極めて低い水準にとどまっています。
一方、不動産クラウドファンディングでは、高い利回りが期待できる点が特徴。多くの運営事業者が提供する収益物件では、３～８％程度の想定利回りが設定されています。これは、預貯金はもちろん、他の一般的な金融商品と比較しても競争力のある数字です。

ただし、利回りは各サービスや個別の案件によって大きく異なる可能性があります。そのため、投資家は単に高利回りを追求するのではなく、リスクとリターンのバランスを慎重に考慮しなければなりません。自身の投資方針やリスク管理に合った選択をすることが重要です。

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価格変動が少なく安定的である

株式市場やREIT（不動産投資信託）などの金融商品と比較すると、不動産クラウドファンディングは価格変動が少ないのが特徴。
株式やREITでは、市場の動向によって価格が刻々と変化します。そのため、投資家は常に市場の動きを注視する必要があります。短期的な価格変動は時として大きなストレスの源となり、冷静な判断ができなくなることもあるでしょう。

一方、不動産クラウドファンディングでは、投資家は短期的な市場の動きを気にすることなく、より長期的な視点で投資をおこなえます。定期的に安定した配当を受け取れるため、インカムゲイン重視の投資家におすすめです。
ただし、最終的な元本償還には投資不動産の売却が必要となるため、不動産市場全体の動向や個別物件の価格変動リスクは存在します。適切なタイミングと価格で売却できなければ損してしまう可能性もあるでしょう。
そのため、投資家は物件の選定や運用期間、出口戦略など、運営事業者の能力と実績を慎重に考慮して選ぶ必要があります。

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管理の手間が少ない

従来の現物不動産投資では、収益物件の購入から日々の管理まで、投資家自身が多くの責任と労力を負う必要がありました。契約実務、入居者の募集や管理、家賃の徴収、建物のメンテナンスなど、さまざまな業務があります。
上記の業務の一部は賃貸管理会社に委託できますが、それでもオーナーとしての判断や対応が求められる場面は多々あります。

一方で、不動産クラウドファンディングでは、投資家の負担が大幅に軽減されている点がメリットです。ほとんどの手続きがインターネット上で完結し、収益物件の実際の管理は専門の運営会社が全面的に担当します。投資家は基本的に、定期的な分配金や元本の入金を待つだけでよく、煩雑な管理業務に追われることはありません。

管理の手間が少ないからこそ、忙しくて時間が取れない方でも気軽に不動産投資できる点が特徴です。フルタイムで働きながら副業的に不動産投資をおこないたい方や、複数の投資を並行して運用したい方にも、不動産クラウドファンディングはおすすめです。

社会貢献ができる

不動産クラウドファンディングでは、金銭的なリターンだけでなく、社会的な貢献も期待できることがメリットです。不動産クラウドファンディングを通して、投資家はさまざまな社会課題の解決に間接的に寄与できます。

例えば、保育関連のファンドに投資することで、待機児童問題や少子化対策などの社会課題に対する取り組みを支援できます。保育施設の拡充は、働く親たちの支援にもつながり、ひいては労働力の確保や経済の活性化にもつながるでしょう。
また、ホテルファンドへの投資は、観光業の発展や地方創生に貢献できる可能性も。老朽化した不動産の再生は、街の景観改善や安全性の向上につながるだけでなく、地域経済の活性化も期待できるでしょう。
さらに、再生可能エネルギー関連のプロジェクトへ投資することで、環境保護や持続可能な社会の実現に寄与することも可能です。太陽光発電所や風力発電所の建設を支援すれば、クリーンエネルギーの普及にも貢献できるでしょう。

不動産クラウドファンディングのリスク軽減対策

次に、不動産クラウドファンディングにともなうリスクを軽減するための方法を解説します。

複数の運営事業者を比較検討する

不動産クラウドファンディングを成功させるためにも、複数の運営事業者を比較して検討することが重要です。過去の運用実績や手数料体系などを比較し、より自分のニーズに合った信頼できる運営事業者を選びましょう。

特に注目すべきは過去の運用実績です。これまでの配当の遅延や元本割れの有無を確認することで、将来のリスク回避につながるでしょう。過去にトラブルがあった運営事業者は、今後も同様の問題が発生する可能性が高いかもしれません。

また、高利回りを謳う運営事業者の場合は、リスクの高さにも注意する必要があります。「広告を見たから」「知人がその運営事業者を利用していたから」といって、すぐに決めるのは危険です。投資家によってニーズが異なるため、複数の運営事業者をしっかり比較してから選びましょう。

少額から投資を始める

不動産クラウドファンディングのメリットの一つは、少額から始められることです。多くのプラットフォームでは、１万円程度から投資が可能です。

特に初心者や投資経験の浅い方は、少額から始めることをおすすめします。運用経験を積みながら、徐々に知識やスキルを身につけていくことで、より大きな投資へ挑戦できるようになるでしょう。
また、不動産クラウドファンディングでは、リスクを最小限に抑えつつ、投資のノウハウを習得できます。そのため今後、他の不動産投資を検討している方は、まずは不動産クラウドファンディングから始めてみるといいでしょう。

余剰資金で運用をする

不動産クラウドファンディングでは、基本的に途中解約や資金の引き出しが困難です。そのため、生活に必要な資金や緊急時のための資金は別途確保し、余裕のある資金で運用することが重要です。
すべての資金を投資に充てると、急な出費が必要になった際に対応できなくなる恐れも。また、元本保証がないことを考慮すると、損失を許容できる範囲内での投資が大切です。

優先劣後出資制度の有無を確認する

優先劣後出資制度は、投資家の利益を守るための重要な仕組みです。優先劣後出資制度では、収益が予想を下回った場合でも、一般投資家（優先出資者）が優先的に利益を受け取れる点が特徴です。
優先出資の割合が高いほど、投資家の利益が守られる可能性が高くなります。各案件の優先劣後出資制度を確認し、自分のリスク許容度に合った案件を選びましょう。

不動産クラウドファンディングがおすすめの人

ここからは、不動産クラウドファンディングがおすすめの人を説明していきます。

少額から投資を始めたい人

不動産クラウドファンディングの大きな魅力は、少額から投資を始められることです。上記でもお伝えしましたが、プラットフォームによっては１万円から始められるものもあります。

特に以下に当てはまる方におすすめです。

投資に慣れていない段階で高額の投資をおこなうのは避けましょう。まずは少額から始め、不動産市場や投資のメカニズムの理解を深めていくことが重要です。
経験を積み、収益性の高い物件の特徴を把握できるようになってから、徐々に投資額を増やしていくとよいでしょう。

副業として投資を考えている人

不動産クラウドファンディングは手軽に運用できるため、副業的な投資に適しています。従来の不動産投資と異なり、物件管理や入居者対応などの煩雑な業務がほとんどないため、本業の傍らで無理なく運用が可能です。

特に以下に当てはまる方におすすめです。

投資後は基本的に配当を待つだけなので、日々の業務に追われる会社員や自営業者でも、無理なく投資を続けられるでしょう。

手間のかかる投資を避けたい人

不動産クラウドファンディングは、投資後の管理が簡単なことも魅力です。現物の不動産投資では、収益物件の維持管理や入居者の募集・対応、家賃の徴収など、多くの業務が発生します。しかし、不動産クラウドファンディングでは、これらの業務はすべて運営事業者や専門の管理会社がおこないます。

特に以下に当てはまる方におすすめです。

手間をかけずに空いた時間で投資ができるため、この手軽さは他の不動産投資にはないメリットです。

安定した中程度の利益を求める人

不動産クラウドファンディングは、一般的に安定した中程度の利回りを期待できます。ハイリスク・ハイリターンの投資ではないため、短期間で大きな利益を得ることは難しいですが、その分リスクも抑えられています。

特に、以下に当てはまる方におすすめです。

投資額も少額に抑えられるため、ある程度の利益が得られれば満足という方におすすめです。

不動産クラウドファンディング運営事業者の選び方

不動産クラウドファンディングへの投資を決めたら、次は信頼できる運営事業者を選ぶ必要があります。以下で、運営事業者を選ぶ際の重要なポイントを詳しく解説します。

実績や口コミを確認する

運営会社の信頼性は、投資の安全性を左右する重要な要素の一つです。
まずは、これまでどのような収益物件を扱い、どのような結果を出してきたかなどの運用実績を確認しましょう。
また、大手企業からの出資や提携があるかも確認しておくといいでしょう。
大手企業からの出資を受けている、または運営事業者自体の規模が大きい場合、一般的に倒産リスクが低くなります。元本割れなどのリスクも軽減されるため、より安心して投資を始められるでしょう。

さらに、従業員数や資本金など企業の規模や、ユーザーレビュー・業界専門家の評価なども合わせて確認しておくと、より信頼性が増します。

取り扱う物件の種類を確認する

運営事業者の取り扱う収益物件の数と種類が多いほど、投資家の選択肢が広がります。具体的には、以下の点を重視して確認してみてください。

取り扱う物件数が多いと、投資家は自身の投資戦略や好みに合った収益物件を見つけやすくなります。
また、投資経験を積むにつれて、高収益が期待できる収益物件の特徴を見分けられるようになるため、より多くの選択肢があるかは重要です。

収益物件の入居率を確認する

特に居住用不動産に投資する場合は、収益物件の入居率が重要な指標となります。

空室は家賃収入の損失を意味するため、入居率が低い収益物件は投資リターンも低くなる傾向があります。運営事業者が提供する収益物件の情報や、一般の賃貸情報サイトなどを活用して、入居率や空室状況を確認することが重要です。

自社開発物件の有無を確認する

自社で収益物件を開発している運営事業者であれば、以下のメリットがあります。

自社開発物件を扱う運営事業者であれば、投資家にとってより有利な条件の収益物件を提供してもらえる可能性が高くなります。
ただし、自社開発物件を扱う運営事業者は少ないため、あくまでもチェック項目の一つとしてとらえておきましょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、現物の不動産投資と比較して多くのメリットを持つ一方で、注意すべきデメリットも存在します。元本割れのリスクや流動性の低さ、限定的な税制優遇など、さまざまな課題があります。

しかし、デメリットを十分に理解し、自身の投資目標やリスク許容度と照らし合わせることで、不動産クラウドファンディングを効果的に活用できるでしょう。重要なのは、メリットだけでなくデメリットも含めて総合的に判断し、慎重に投資をおこなうことです。