分譲マンションを賃貸に出すメリットは？得られる家賃収入や成功させるためのポイントを解説

分譲マンションを賃貸に出すメリット

分譲マンションを賃貸に出すことで、どのようなメリットがあるのでしょうか。本章では３つのメリットを解説します。

家賃収入を得られる

分譲マンションを賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入を得られることです。分譲マンションを所有している場合、自分が住んでいなくても、管理費や修繕積立金などの費用がかかります。しかし、他人に貸し出すことで、入居者からの家賃収入でこれらの費用を支払いに充てることが可能です。また、分譲マンションは、長期間に渡って生活することを前提にしています。そのため、食器洗い乾燥機や床暖房などの設備も充実しており、賃貸用のマンションと比較して家賃を高めに設定できる点もポイント。家賃収入を生活費の足しにしたり、貯蓄に回したりと、さまざまな用途に充てられるでしょう。

資産として残せる

分譲マンションを資産として残せることも、賃貸に出すメリットの一つ。
売却した場合、売却益として一時的にまとまったお金を得られます。しかし、分譲マンションの所有権はなくなるため資産は失われます。一方、賃貸物件として貸し出すことで所有権を維持したまま、毎月の家賃収入を得られます。将来的に子どもに譲渡することもできるでしょう。また、空き家にすると物件の老朽化は早まりますが、人が住むことで適切な管理がおこなわれ、資産価値を維持できます。他にも、周辺地域の再開発によって資産価値が上昇し、将来的に高値で売却できる可能性もあるでしょう。分譲マンションを売却するのではなく、資産として残すことで、将来の選択肢を広げられる点もメリットです。

維持管理の費用を経費として計上できる

分譲マンションを賃貸に出すメリットとして、維持管理の費用を経費として計上できる点が挙げられます。自分が住んでいる時には支出となり、控除の対象にはなりません。しかし、賃貸に出している場合には、事業所得を得るために必要な経費として計上が可能です。経費として計上できる費用には、次のようなものがあります。

これらを計上することで、課税所得を圧縮でき、結果として納めるべき税金の金額を抑えられます。賃貸に出す際にかかる費用は、のちほど詳しく解説します。

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分譲マンションを賃貸に出すデメリット

前途のとおり、分譲マンションを賃貸に出すことで、家賃収入が得られたり、資産として残せたりとさまざまなメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。本章では、分譲マンションを賃貸に出すデメリットを解説します。

住宅ローンの借り換えが必要になる

分譲マンションを賃貸に出す際には、住宅ローンの借り換えが必要になる点がデメリットです。住宅ローンは、自分が住むための住宅購入を目的としたローンであるため、賃貸に出す場合には利用できません。賃貸に出す場合には、不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。住宅ローンと不動産投資ローンの違いは下記のとおりです。

住宅ローンは契約者の収入から返済をするため、審査でも返済能力が重視されます。一方、不動産投資ローンは家賃収入から返済をするため、安定した収益が見込めるのか、物件の収益性も審査の対象となります。ただし、金融機関によっては、転勤などの一時的でやむを得ない事情の場合、住宅ローンのまま賃貸に出せることがあります。

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住宅ローン控除を適用できない

住宅ローン控除を適用できない点もデメリットの一つです。住宅ローン控除は、自己居住用の住宅をローンで購入した際に利用できる制度。年末時点の住宅ローン残高から一定の割合が、所得税や住民税から控除され、税負担が軽減されます。住宅ローン控除を受けるためにはいくつかの要件があります。その一つに、「住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで居住していること」が挙げられます。そのため、賃貸に出す場合は、この要件を満たさないことから、住宅ローン控除を受けられません。

空室リスクがある

分譲マンションを賃貸に出すデメリットとして、空室リスクがある点も挙げられます。賃貸に出しても、すぐに入居者が決まるとは限りません。入居者がいない期間は、家賃収入を得られず、維持管理の費用が発生します。長期間空室が続けば、自己資金から費用を負担しなければならない可能性も。分譲マンションを賃貸に出す場合には、需要の有無を見極めることが大切です。

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管理会社への委託費がかかる

分譲マンションを賃貸に出す際、管理会社への委託費がかかることもデメリットです。賃貸に出す場合、入居者の募集や契約、トラブル対応など、さまざまな管理業務が発生します。これらを一人でおこなうには、労力や時間がかかるでしょう。そのため、これらの管理業務は管理会社へ委託することが一般的です。その際、手数料として家賃の５％程度の委託費がかかります。例えば、家賃が10万円なら5,000円です。そのため、収支シミュレーションをおこなう際には、委託費も含めて計算するようにしましょう。

途中で賃貸借契約を解約できない

途中で賃貸借契約を解約できない点もデメリットです。分譲マンションを賃貸に出した場合、オーナーから途中で解約をすることは難しくなっています。それは、借地借家法によって、入居者の権利が強く保護されているから。オーナーからの一方的な解約は、正当な理由がなければできないことになっています。なお、正当な理由として認められるケースには、次のようなものがあります。

入居者が契約違反をしている場合

老朽化した物件を建て替える場合

行政による再開発計画がある場合

例えば、「賃貸に出したけれど、想定よりも家賃収入を得られない」といったオーナーの経済的な事情で、賃貸借契約を解約することはできません。将来的に売却を考えている場合や自分で住みたい場合など、オーナーの都合で退去の要求はできない点を理解しておきましょう。

分譲マンションを賃貸に出す際の収支シミュレーション

分譲マンションを賃貸に出す場合、家賃収入をどれくらい得られるのでしょうか。本章では、まず賃貸に出す際の費用を解説し、実際にシミュレーションをおこないます。

分譲マンションを賃貸に出す際にかかる費用

分譲マンションを賃貸に出す際、初期費用と維持管理費用の２種類がかかります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

初期費用

まず、貸し出すための準備として初期費用がかかります。具体的には、次のような費用があります。

賃貸に出す際には、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えなければなりません。その際に、融資事務手数料がかかります。一般的に借入金額の１〜３％程度。他にも、保証料や印紙税などもかかります。

また、入居者を募集する前に、室内を清掃する必要があります。壁紙の劣化や傷みがひどい場合には、リフォームを検討してみましょう。部屋や設備の状態によっては、リフォーム費用が高額になる可能性もあるため、事前にどれくらいかかるのか、見積もりするとよいでしょう。仲介手数料は、入居者が決まった時に仲介会社に成功報酬として支払うものです。上限が決められており、具体的には次のとおりです。

仲介手数料の上限＝家賃の１カ月分＋消費税

不動産投資ローンの借入金額によっても異なりますが、百万円単位で出費が必要になることを理解しておきましょう。

維持管理費用

分譲マンションを賃貸に出す際、毎月もしくは毎年発生する費用もあります。具体的には、次のようなものです。

管理委託費は、管理業務を管理会社に委託する際にかかる費用です。相場は家賃の５％程度となっています。固定資産税や都市計画税は、不動産を所有している方にかかる税金です。具体的な計算式は次のとおり。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％

なお、都市計画税は所有する不動産が市街化区域内にある場合に課されるものです。火災保険料や地震保険料などの損害保険料も負担しなければなりません。また、入居中の設備の故障や修繕にかかる費用は、オーナー負担となります。

入居者が退去する際、原状回復費は入居者に請求が可能です。しかし、家具の設置によるへこみや、フローリングの色落ちなどは入居者に請求できません。オーナーが負担しなければならないため、修繕費は余裕を持って用意しておきましょう。

分譲マンションを賃貸に出す場合の収支シミュレーション

それでは、分譲マンションを賃貸に出す場合、手元に残る収入はどれくらいになるのでしょうか。本章では、次の条件でシミュレーションをおこないます。

＜条件＞
家賃収入：10万円（年間120万円）
不動産投資ローンの返済額：５万円（年間60万円）
管理委託費：１万円（年間12万円）
固定資産税：年間10万円
火災保険料：年間１万円
仲介手数料：11万円（家賃１カ月分＋消費税）
修繕費：１万円（年間12万円）

家賃収入から、経費を引いてみましょう。

120万円－（60万円＋12万円＋10万円＋１万円＋11万円＋12万円）＝14万円

不動産投資ローンの返済額が大きいため、手元に残る金額は年間で14万円となりました。ただし、今回の条件では初期費用を含めていないため、最初の数年は赤字になることが予想されます。不動産投資ローンの返済額が少なければ、赤字期間も短くなり、手元に残る金額も増えるでしょう。

分譲マンションを賃貸に出す際の手順

分譲マンションを賃貸に出す場合、どう手続きを進めればよいのか、迷われる方も多いでしょう。スムーズに手続きを進められるよう、賃貸に出す手順を解説します。簡単な流れは次のとおりです。

• STEP 1仲介会社を探す
• STEP 2賃貸借契約の方法を選ぶ
• STEP 3仲介会社と契約を結ぶ
• STEP 4入居者を募集する
• STEP 5賃貸借契約を結ぶ

それぞれ詳しく見ていきましょう。

step１：仲介会社を探す

分譲マンションを賃貸に出す時、まずは仲介会社を探しましょう。家賃の設定をはじめ、入居者の募集や契約など、さまざまなサポートをおこなってくれます。仲介会社によって得意とする地域や分野が異なるため、複数社を比較することをおすすめします。分譲マンションに近い仲介会社であれば、地域の不動産情報に詳しく、適切なアドバイスが受けられるでしょう。

step２：賃貸借契約の方法を選ぶ

賃貸借契約には、大きく次の３つの方法があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分に合った契約方法を選びましょう。

普通借家契約とは一般的な賃貸借契約の方法で、通常２年に一度、更新をおこないます。入居者が更新を希望している場合、正当な理由がない限り、オーナーから解約はできません。

次に、定期借家契約とは契約期間があらかじめ決まっている契約形態です。契約期間が終了すると、更新されずにいったん契約が終了します。しかし、オーナーと入居者が合意すれば再契約も可能。貸し出したあと、再度自分が住むことが決まっている場合には、適した契約方法でしょう。

最後に、サブリースはオーナーが所有する不動産をサブリース会社が借り上げ、入居者に転貸する契約方法です。手数料が家賃収入の10〜20％と高く設定されており、家賃の保証額が減額される可能性も。しかし、管理業務をサブリース会社に委託でき、空室でも家賃収入が保証されるといったメリットがあります。

将来的に分譲マンションをどうしたいのかを踏まえたうえで、適切な契約方法を選びましょう。

step３：仲介会社と契約を結ぶ

契約方法を決めたら、仲介会社と契約を結びましょう。仲介会社との契約方法には、「媒介契約」と「代理契約」の２種類があります。媒介契約とは、オーナーと入居者の間に立って取引をおこなうこと。仲介会社が間に入り、オーナーと入居者が直接契約を結びます。代理契約とは、仲介会社がオーナーに代わって入居者と契約を結びます。そのため、トラブル防止のために、オーナー自ら入居者を審査したい場合は、媒介契約が適しているでしょう。反対に、「入居者の判断も任せたい」という場合は代理契約が適しています。

step４：入居者を募集する

仲介会社との契約が締結したら、入居者の募集が始まります。入居者を募集する前には、下記のことを決めておきましょう。

これらを決めたあと、仲介会社が不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布などの募集活動をおこないます。入居希望者が内覧するため、事前に室内は空けておきましょう。また、入居希望者の審査もおこないます。問題なく家賃を支払えるか、モラルがあるかなどをチェックしましょう。仲介会社と代理契約をしている場合は、審査基準を聞いておくと安心でしょう。

step５：賃貸借契約を結ぶ

入居者が決まったら、賃貸借契約を結びます。仲介会社と媒介契約を結んだ場合は、オーナーと入居者が賃貸借契約を締結します。のちのトラブルを防ぐためにも、契約内容をよく確認し、納得したうえで契約を結ぶことが大切です。契約書には、以下のような事項が記載されています。

物件情報：物件の所在地、面積など

契約期間：賃貸借契約の開始日と終了日

賃料：月々の家賃の金額、支払い方法、支払い期日

敷金・礼金：敷金、礼金の金額と返還条件

禁止事項：ペット飼育の禁止、喫煙の禁止など

分譲マンションの管理組合に、入居者の引越し予定日を忘れず伝えておきましょう。

分譲マンションを賃貸に出す際の注意点

分譲マンションを賃貸に出す際には、２つの注意点があります。それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンが残っている時は金融機関に相談する

分譲マンションを賃貸に出す際に、住宅ローンが残っている場合は、事前に金融機関に相談しましょう。住宅ローンは、契約者が住むための家を購入することを前提として組むもので、賃貸に出すことは想定されていません。そのため、金融機関に無断で賃貸に出すと契約違反となり、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。ただし、金融機関によっては、転勤などのやむをえない事情の場合、住宅ローンのまま貸し出せることも。しかし、金融機関によって対応が異なるため、事前に相談してみましょう。

管理の手間やコストを考慮する

管理の手間やコストを考慮したうえで、分譲マンションを賃貸に出しましょう。賃貸に出す場合には入居者の募集や契約など、さまざまな管理業務があります。これらは専門知識が必要であるため、管理会社に任せることが一般的。しかし、適切な管理会社に依頼するためには、複数社を比較検討しなければなりません。また、委託する際には委託費が発生します。他にも、固定資産税や都市計画税などの税金、損害保険料などの維持管理費用も必要です。これらの手間や費用を考えたうえで、賃貸に出すことが最善なのかを見極めましょう。

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分譲マンションの賃貸を成功させるためのポイント

分譲マンションを賃貸に出し、安定した家賃収入を得るためにはポイントがあります。本章で成功させるためのポイントを押さえておきましょう。

賃貸需要を見極める

まずは、分譲マンションの賃貸需要を見極めましょう。需要のない地域や物件は入居者が決まらず、空室期間が長くなり、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。反対に、需要の高い地域や物件であれば、長期的な入居を期待でき、安定した家賃収入を見込めるでしょう。賃貸需要の高い地域や物件は、次のようなものです。

駅から近い

周辺の商業施設や公共施設が充実している

治安がいい

おそらく現在の分譲マンションに入居する際も、これらのポイントを重視したことでしょう。生活するうえで利便性が高い地域や物件は人気が高く、入居者も確保しやすくなります。分譲マンションの空室率を調べることも、賃貸需要を見極める一つの方法です。さまざまな観点から、分譲マンションの賃貸需要が高いかを調べましょう。

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適切な家賃設定をおこなう

分譲マンションを賃貸に出す際、適切な家賃設定をおこなうことも成功させるために重要なポイントです。家賃が高すぎると、入居者がなかなか決まらず、空室期間が長引きます。周辺の相場を把握し、物件に合った適切な家賃を設定することが、入居者を確保するために欠かせません。

家賃は類似物件と比較して決めることが一般的です。例えば、築年数が近い、部屋の広さや間取りが似ているなど、分譲マンションと似ている物件と比較します。また、賃貸借契約の形態も家賃に影響を与えることを把握しておきましょう。例えば、普通借家契約は入居者にとってメリットが大きいため、家賃を比較的高く設定できます。仲介会社と相談しながら、適切な家賃を設定しましょう。

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信頼できる仲介会社を選ぶ

信頼できる仲介会社を選ぶことも、成功させるポイントの一つです。適切な仲介会社を選ぶことで、入居者の募集から契約・管理までをスムーズに進められ、安定した賃貸経営ができるでしょう。信頼できる仲介会社を選ぶために、次のポイントを確認することをおすすめします。

実績や評判

担当者の対応

サービスの内容

料金

仲介会社によって、得意とする地域や物件は異なります。今までに分譲マンションを賃貸に出した経験のある仲介会社を選びましょう。また、賃貸に出す際には、さまざまな知識が必要となります。のちのトラブルを防ぐためにも、疑問点を残さないことが大切です。疑問や質問に丁寧に答えてくれる担当者を選びましょう。

また、仲介会社によってサービス内容は異なります。委託する管理業務を洗い出し、すべてをカバーしてくれる仲介会社を選びましょう。最後に、料金の確認も大切です。同じサービスでも、仲介会社によって料金は異なります。料金に見合ったサービスを受けられるかを見極め、適切な会社を選びましょう。

まとめ

本記事では、分譲マンションを賃貸に出すメリットやデメリットを解説しました。賃貸に出すことで、家賃収入を得られる・資産として残せるというメリットがあります。反対に、初期費用や維持管理費用などのコストがかかるデメリットもあります。先述でシミュレーションしたように、賃貸に出す際の出費は高額になるため、長期的な視点で計画を立てることが重要です。安定した家賃収入を得るためにも、賃貸管理の実績がある仲介会社に依頼しましょう。